Определение № 860 от 09.04.2024 г. на ВКС по т. д. № 1118/2023 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Клеър Уйлкс и Д. Е. Д., граждани на Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия, срещу решение № 1608/30.12.2022 г., постановено по в.гр.д.№ 2279/2022 г. от Софийски апелативен съд, с което е отменено решение №464/18.11.2021 г. по гр.д.№392/2021 г. на Окръжен съд – Благоевград и е отхвърлен предявеният от Клеър Уйлкс и Д. Е. Д. против "Уникредит Булбанк"АД, [населено място], отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК да бъде признато за установено по отношение на ответника, че въз основа на сключения договор за ипотека, обективиран в нотариален акт №93, т.IV, рег.№3057, д. №651/2007 г., вписан в СВп с вх.рег.№6682/10.10.2007 г., акт №172, т.3, д. №6128/2007 г., с длъжник "ГБ-Б. Сейнт Д."ЕООД, в полза на "УниКредит Булбанк"АД не е възникнало и не съществува ипотечно право върху самостоятелен обект, находящ се на първи етаж на сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК, който самостоятелен обект е с идентификатор 02676.151.63.1.12, с адрес на имота: [населено място], м."Шипоцко", и с предназначение на самостоятелния обект - жилище/апартамент С12, на първи жилищен етаж, брой на нивата - 1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части: тераса 12,48 кв.м. и 8,15 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с тежест. Касаторите поддържат, че решението е неправилно, а допускането на касационно обжалване основават на наличието на предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК. Ответникът „УниКредит Булбанк“ АД, [населено място], оспорва жалбата. Върховният касационен съд, Търговска колегия, I отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките на чл.280, ал.1 ГПК, констатира следното: Касационната жалба е редовна – подадена е от надлежни страни, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл.284 ГПК. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 10.01.2007 г. ищците – настоящи касатори Клеър Уйлкс и Д. Е. Д. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и за строителни и довършителни работи с „Б. Сейнт Д.“ ЕООД за апартамент № С 12, находящ се на партерен етаж в сградата на „Сейнт Д.“, състояща се от мазе и четири етажа, предвидена да се построи в поземлен имот №151063 с площ 5 267 кв.м., находящ се в местността „Шипотско“, в землището на [населено място], който апартамент прехвърлителят се е задължил да построи във вида и обема, заложени в представен архитектурен проект, и да предаде на купувачите в определения в договора вид не по-късно от 31.05.2008 г., както и да прехвърли на купувачите собствеността върху правото на строеж с окончателен договор. На 10.10.2007 г. за обезпечаване на вземанията по сключен договор за банков кредит №278/09.10.2007 г. за общо 3 450 000 евро „ГБ-Б. Сейнт Д.“ ЕООД /с предишно наименование „Б. Сейнт Д.“ ЕООД/ е учредило договорна ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ АД върху поземлен имот № 151063, в землището на [населено място], ведно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплекс за сезонно ползване „Сейнт Д.“, въз основа на одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж, в това число и заедно с изрично вписаното в договора за ипотека право на строеж за апартамент С12, с идентично описание като обекта – предмет на сключения от ищците на 10.01.2007 г. предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот. На 15.11.2007 г. купувачите Клеър Уйлкс и Д. Е. Д. са придобили правото на строеж върху апартамент № С 12 с нотариален акт № 63, т.V, рег.№3525, дело №800/2007 г., а грубият строеж на сградата е завършен на 03.12.2007 г. Софийският апелативен съд е определил като спорен въпроса за противопоставимостта на купувачите на учредената от продавача „ГБ-Б. Сейнт Д.“ ЕООД в полза на „УниКредит Булбанк“ АД договорна ипотека от 10.10.2007 г. Изложени са съображения, че договорната ипотека поражда действие от нейното вписване в имотния регистър, като учредената с нотариалния акт от 10.10.2007 г. ипотека е с предмет поземлен имот, „ведно с правото на строеж върху мястото“, т.е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж. По аргумент от чл.166, ал.1 ЗЗД, е прието, че договорната ипотека има действие, от деня когато завършва фактическият състав на нейното учредяване и тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира и върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, включително и върху находящия се в сградата самостоятелен обект на собственост, в случая апартамент №С12. След като ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот, тя преминава върху постройката при завършване на грубия строеж на сградата, а правото на строеж може да бъде предмет на продажба преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост. Според решаващия състав, когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката. По делото е било установено, че ипотеката е учредена от собственика на имота на 10.10.2007 г., а купувачите са придобили правото на строеж за апартамент № С12 на 15.11.2007 г., т.е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката, а трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. е ирелевантно за съществуването на правата на ипотекарния кредитор, поради което предявеният иск е счетен за неоснователен. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторите поставят на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК въпросите: 1.„От кой момент възниква ипотечното право върху сградата, когато се учредява ипотека върху поземлен имот и върху бъдеща сграда, която предстои да се построи в имота: дали от момента на сключване на ипотечния договор или от момента на възникване на сградата, установяван по реда и правилата на ЗУТ съгласно ТР №1 от 04.05.2012 г.?“ и 2.„Възниква ли ипотечното право върху сграда, когато е учредена ипотека да се построи бъдеща сграда, но при възникването на имота собственикът на новопостроения обект е различен от собственика на терена, сключил договора за ипотека?“. Въвеждането на въпросите е мотивирано с неправилните според касаторите изводи на въззивния съд, че ипотечното право върху сградата е възникнало от момента на сключване на договора за ипотека – 10.10.2007 г., докато в практиката на ВКС било застъпено разбирането, че това право възниква от момента на построяването на сградата. Въпросите, заявени по реда на чл.280, ал.1, т.3 ГПК: 3.„Съществува ли идентитет между предмета на договор за учредяване от собственик на терен на ипотека върху бъдеща сграда, която той предвижда да построи в имота си и да стане нейн собственик по приращение и предмета на договор за учредяване на ипотека от суперфициар върху придобито право на строеж да построи сграда?; Идентично ли е правото на собственика да построи и придобие по приращение с ограниченото вещно право на строеж?“ и 4.„Налице ли е нарушение на чл.170 ЗЗД – неопределеност на размера на сумата, за която се учредява ипотеката, респ. възниква ли ипотечно право върху обект, включен в обема на ипотекираната сграда заедно с други такива, когато в ипотечния акт не е посочена частта от общото задължение, за което е учредена ипотеката, която обезпечава този обект?“, са аргументирани с доводи за разликата между правото на собственост върху недвижим имот и правото на строеж и че неделимостта на ипотечното право съгласно чл.150, ал.2 ЗЗД се прилага, когато предмет на ипотеката е един имот, но не и когато са построени множество самостоятелни обекти. Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице въведените основания за допускане на касационно обжалване. Всички поставени от касаторите въпроси са от значение за решаването на спора, но в обжалваното решение въззивният съд не се е отклонил от практиката на ВКС. Касаторите точно посочват дадените от ВКС разрешения относно момента, от който учредената върху имот ипотека преминава върху построената сграда (по първи и втори въпроси), но некоректно се позовават на мотиви на апелативния съд, каквито не са изложени в обжалваното решение. Решаващият състав изрично е разграничил момента на учредяване на ипотеката върху правото на собственост и правото на строеж върху терена от момента на преминаване на ипотеката върху построения обект. Посочено е, че предмет на сделката, сключена от ищците по иска, е правото на строеж, което е придобито с учредената ипотека, последната преминала върху апартамента с изграждането на грубия строеж на сградата. В този смисъл и третият заявен въпрос за разграничението между правото на собственост и правото на строеж при учредяване на ипотеки е изяснен в практиката на ВКС, поради което не е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. По четвъртия въпрос също съществува практика на ВКС, като посочените в отговора на касационната жалба: решение № 50222/16.12.2022 г. по гр.д.№ 370/2022 г. и решение № 50221/19.12.2022 г. по гр.д.№ 238/2022 г. на ІV г.о., в които е прието, че когато един ипотекиран имот е разделен на отделни части и след обособяването им в самостоятелни обекти те са прехвърлени на трети лица, които не са длъжници по обезпеченото вземане, ипотеката продължава да тежи върху цялото задължение. Съществуването на практика на ВКС, на която въззивното решение съответства, изключва основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване. По тези съображения касационното обжалване не се допуска. Разноски за производството не се дължат. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд