Определение № 1376 от 05.05.2025 г. на ВКС по т. д. № 167/2025 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Ен Ви Имоти“ ЕООД, чрез процесуален представител, против Решение № 581 от 08.10.2024 г. по в. т. д. № 262/2024 г. на Апелативен съд – София, с което е потвърдено Решение № 132 от 23.01.2024 г. по т. д. № 2019/2022 г. на Софийски градски съд за отхвърляне като неоснователен на предявения от настоящия касатор срещу „София Франс Ауто - Пропъртис“ ООД иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, описани в Анекс от 08.07.2021г., представляващ неразделна част от Договор за наем на недвижим имот от 08. 07.2021 г., подробно описан.

В касационната жалба се поддържа, че атакуваното въззивно решение е неправилно и незаконосъобразно, с оглед на което се претендира неговата отмяна. Изразено е несъгласие с извода на съда, че сключеният към договора за наем анекс не представлява предварителен договор по чл. 19 ЗЗД и че ищецът не е изпълнил задълженията си като наемател.

Допускането на касационното обжалване е основано на наличието на допълнителните предпоставки по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК, както и на самостоятелното основание по чл.280, ал.2, пр.3 ГПК. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл.284, ал.3, т.1 ГПК, са формулирани следните въпроси, по отношение на които се твърди, че са обусловили правните изводи на въззивната инстанция:

1. „Защо Апелативен съд - София се е произнесъл със свръхпетитум и е постановил решение извън служебното начало, с което е снабден, като е лишил от права страна в производството при очевидно неприлагане по смисъл на доказателствата и на закона - буквата му и неговия смисъл ?“;

2. „След като не е установено категорично в решението на Апелативен съд - София, дали насрещното задължение на ищеца, визирано в т.1.2 на Анекса към договора за наем е изпълнено, както и при условие, че това задължение е част от останалите условия за сключване на окончателен договор, то дължи ли съдът произнасяне по този въпрос и ако дължи решението на Апелативен съд - София подлежи ли на отмяна ?“;

3. „След като продавачът дължи писмен отговор, с който може да възрази по отношение на въпроса дали купувачът е изпълнил условията на Анекса към договора за наем, но не го е направил след получаването на писмено уведомление, адресирано до него от купувача, а това обстоятелство е част от останалите условия за сключване на окончателен договор, то дължи ли съдът произнасяне по този въпрос и ако дължи решението на Апелативен съд - София подлежи ли на отмяна?“

Основанието по чл.280, ал.1,т.1 ГПК по втори и трети въпрос е обосновано с противоречие на въззивното решение с Решение № 240 от 22.05.2019 г. по гр. д. № 406/2018 г. на ВКС, IV г.о. Останалите основания са заявени бланкетно.

Самостоятелното основание по чл.280, ал.2, пр.3 ГПК е обосновано с довода, че атакуваното въззивно решение е очевидно неправилно, като в тази връзка касаторът е посочил практика на КС и ВКС, в които е разяснено понятието „очевидна неправилност“.

Ответникът – „София Франс Ауто - Пропъртис“ ООД, в срока по чл.287, ал.1 ГПК представя отговор, с който изразяват становище, че не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, както и за неоснователност на касационната жалба. Претендира присъждане на сторените разноски за касационната инстанция.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима – изхожда от надлежна страна, подадена е в срока по чл. 283 ГПК и е насочена срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.

За да достигне до обжалвания резултат за неоснователност на предявения от „Ен Ви Имоти“ ЕООД иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, Апелативен съд – София, въз основа на приложения по делото договор за наем е установил, че на 08.07.2021г. между „София Франс Ауто - Пропъртис“ ООД като наемодател, и „Ен Ви Имоти“ ЕООД като наемател, било постигнато съгласие наемодателят да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване описания в т.1.1 недвижим имот за жилищни нужди; Съгласно т. 2.1 от договора, срокът на действие на същия бил определен на дванадесет месеца, считано от 01.05.2021г. до 30.04.2022г., като била предвидена възможност за продължаването му с 12 месеца при отправяне искане от наемателя до 15 дни преди изтичане на първоначалния срок, при липса на неплатени задължения и подписване на изричен Анекс за продължаване на срока; С т.1.1 от Анекс от 08.07.2021 г. към договор за наем от 08.07.2021г. страните се съгласили, че по време на действие на договора за наем наемателят може да упражни опция за закупуване на имотите, описани в т.1.1 от същия, като изпрати писмено уведомление до наемодателя; С т.1.2. от анекса се предвиждало, че опцията за изкупуване по т.1.1 може да бъде упражнена и задължения за наемодателя по анекса могат да възникнат само при условие, че наемателят е изпълнил напълно всичките си задължения по договора; В т. 2 била посочена продажната цена на имотите, която зависела от това дали договорът за покупко-продажба бъде подписан в рамките на 12-месечения срок по т. 2.1 от договора за наем или в рамките на удължения 12-месечен срок по т.2.2 въз основа на влязъл в сила анекс при посочени условия; С т.3 от анекса пък било постигнато съгласие, че в двуседмичен срок от уведомлението по т.1.1 и след потвърждение от страна на наемодателя страните се съгласяват да подпишат договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт пред нотариус Л. Лакова, като се предвиждало, че продажната цена следва да бъде платена преди подписване на договора в левова равностойност, както и че всички разноски са за сметка на купувача. С уведомление от 29.04.2022 г., изходящо от „Ен Ви Имоти“ ЕООД, адресирано до „София Франс Ауто - Пропъртис“ ООД, ищцовото дружество уведомило ответника, че упражнява правото си да закупи описаните в анекса недвижими имоти, при договорените условия на т.3 от анекса, като очаква потвърждението на наемодателя. От електронно изявление от „Еконт Експрес“ от 29.04.2022 г. било установено, че на същата дата е било осъществено приемо-предаване на суми и 2 пратки между Ели И. Т. и служител на Еконт, адресирани до „София Франс Ауто - Пропъртис“ ООД, с дата на доставка 03.05.2022 г.

Въз основа на установената по делото фактическа обстановка въззивният съд от правна страна е приел, че спорът между страните е концентриран върху въпроса дали между тях е налице валидно сключен предварителен договор, с който е поето задължение за сключване на окончателен такъв, и по-конкретно - дали Анексът от 08.07.2021 г. към договора за наем от същата дата обективира такъв предварителен договор. След тълкуване волята на страните съобразно чл. 20 ЗЗД решаващият въззивен състав е приел, че в анекса не е обективиран предварителен договор, а само условията, при които такъв може да бъде сключен; Макар в анекса да са били посочени ясно недвижимите имоти, за които се отнасят уговорките между страните, евентуалната продажна цена и срокът за сключване на окончателен договор, в него не се съдържа ясна и недвусмислена воля на двете страни, изразяваща безусловно поемане на задължение от всяка от тях да сключи окончателен договор. Това според съда е така, тъй като на наемателя е била предоставена опцията да заяви, че желае да закупи недвижимите имоти, упражняването на която зависи от неговата воля, но при предварително уговорени условия - да е изразена в срока на наемния договор и да няма непогасени задължения по него. Същевременно страните уговорили, че след изпращане на уведомление за упражняване на тази опция следва да има потвърждение на наемодателя, т.е. същият следва да изрази съгласие с изразеното от наемателя намерение. С оглед на това, съдът е приел, че само след упражнена от наемателя опция и изразено от наемодателя последващо съгласие може да се счита, че ще бъде сключен предварителен договор за покупко-продажбата на недвижимите имоти при посочените в анекса условия.

Въз основа на представеното по делото уведомление от 29.04.2024г.е прието за установено, че наемателят „Ен Ви Имоти“ ЕООД е изготвил писмено изявление до ответника, изразяващо упражняването на опцията за изкупуване на недвижимите имоти, но не са били ангажирани доказателства това изявление да е достигнало до ответника. Изложено е, че в уведомлението на „Еконт Експрес“ единствено била посочена предполагаема дата на доставка, а не действително направена на тази дата - 03.05.2022г. такава, поради което не може да се приеме, че опцията действително е била упражнена. Дори да се приеме, че опцията за изкупуване е била упражнена на 03.05.2022 г., то това е станало след като договорът за наем вече е бил прекратен, предвид факта, че същият е бил със срок на действие до 30.04.2022 г., като никоя от страните не е твърдяла този срок да е бил продължаван. Следователно, не може да се приеме, че предварителен договор е сключен и по механизма, уговорен в анекса. В заключение въззивният съд е приел, че липсата на валидно сключен предварителен договор между страните е достатъчна за да бъде прието, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен. Поради достигането до краен извод, идентичен с този на първоинстанционния съд, Апелативен съд – София е потвърдил акта на Софийски градски съд.

Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.

И трите въпроса от изложението не удовлетворяват общата предпоставка по чл. 280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалвана съгласно задължителните указания в ТР №1/19.02.2010г. на ОСГТК на ВКС – да са включени в предмета на конкретния правен спор, да са от значение за изхода на конкретното дело, за формиране решаващата правна воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемане на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните по делото доказателства. При положение, че с въззивното решение е потвърдено първоинстанционното решение, с което е отхвърлен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, съдържащото се в първия въпрос твърдение за произнасяне „със свръхпетитум“ внушава вероятна недопустимост на обжалвания акт, каквото касаторът не обосновава, а и настоящият състав – не установява. Следващият въпрос изхожда от твърдение за неустановеност по категоричен начин на изпълнението на задължението на ищеца по т.1.2 на Анекса към договора за наем, което не кореспондира с изложените от апелативния съд мотиви. От същите е видно, че по ясен и недвусмислен начин въззивният съд е прил за установено неизпълнение от страна на ищеца на визираните в т.1.2 на Анекса към договора за наем задължения, т.е. не е налице и твърдението за липса на произнасяне по този въпрос. Освен че е фактически, третият въпрос също не изхожда от решаващия за изхода на спора мотив, който е за липсата на сключен между страните предварителен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД, като в анекса са предвидени само условията, при които може да бъде сключен. В тази връзка е изследвано поведението на ищеца, на когото в качеството на наемател е била предоставена „опция да заяви“, че желае да закупи недвижимите имоти, упражняването на която обаче е в зависимост от предварително уговорените условия – волята за закупуване да е изразена в срока на наемния договор и да няма непогасени задължения по него. Приемайки за установено, че ищецът не е изпълнил посочените условия, ирелевантно за изхода на спора е поведението на ответника, като твърдението за съдържание на дължимия от него писмен отговор е и хипотетично.

Неустановяването на общото основание по чл. 280, ал.1 ГПК е достатъчно да бъде отказан достъпът до касационно обжалване, поради което не следва да се обсъждат допълнителните основания по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК.

Касационното обжалване не следва да бъде допуснато и на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК. Очевидно неправилно би било съдебното решение, страдащо от особено тежък порок, който може да бъде констатиран, без да се извършва присъщата на същинския касационен контрол проверка за правилност на акта (обоснованост и съответствие с материалния и процесуалния закон). Такъв порок би бил налице, ако въззивният съд е приложил отменен закон, ако е приложил закона в противоречие с неговия смисъл или е формирал изводите си в явно противоречие с правилата на формалната логика. Всяка друга неправилност, произтичаща от неточно тълкуване и прилагане на материален и процесуален закон, или от нарушаване на правилата на формалната логика при разрешаване на правния спор, представлява единствено основание за касационно обжалване и може да бъде преценявана от Върховния касационен съд само при вече допуснат касационен контрол. В случая очевидната неправилност е обоснована с довод за необсъждане на въпроса дали е налице изпълнение от страна на ищеца на договора за наем, което освен, че не отговаря на обективираната в мотивите на решението правна воля на въззивния съд, съставлява довод по чл.281, т.3 ГПК, а не такъв по чл.280, ал.2 ГПК, и не може да обуслови уважаване на искането за достъп до касационна проверка.

С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал.3 ГПК касаторът следва да бъде осъден да заплати на ответника по касация разноски за касационното производство в размер на 2 880 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение с ДДС.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл. 288 ГПК