Определение № 4138 от 06.08.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2882/2025 г.

Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от “Българстрой“ ЕООД, представлявано от управителя С. К., чрез адвокат А. А., срещу въззивно решение № 67/14.04.2025 г., постановено от Пловдивския апелативен съд по в.гр.д. № 238/2024 г.

В касационната жалба е дословно възпроизведен диспозитивът на въззивното решение – по всички предявени искове, от трите ищци – Л. Д. А., А. Н. И. и М. В. П., вкл. и в отхвърлителните им части. Касаторът уточнява обаче, че го обжалва само в частта, с която са уважени претенциите на Л. Д. А. и А. Н. И..

Подаден е отговор от адв. И. Н., като процесуален представител и на трите ищци по делото. Насрещни страни в касационното производство са само Л. А. и А. И.. Въззивното решение, като необжалвано, е влязло в сила по отношение на исковете на М. П..

С определение № 358 от 27.01.2026 г. производството по настоящото дело е частично прекратено. Определението е влязло в сила.

Производството е останало висящо по касационната жалба, подадена срещу въззивното решение в следните части:

1. По исковете на Л. Д. А. за заплащане на обезщетение

1.1. по отношение на следните обекти, находящи се в сграда с идентификатор, а именно:

а) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5050 лв.;

б) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5050 лв.;

в) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5050 лв.;

1.2. за обекти, находящи се в сграда с идентификатор, а именно:

а) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5050 лв.;

б) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5100 лв.

2. По исковете на А. Н. И.:

2.1. за следните обекти, находящи се в сграда с идентификатор, а именно:

а) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5050 лв.;

б) за апартамент № на ет. с идентификатор – с цена на иска 5100 лв.;

Касационната жалба е подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК.

Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК.

По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното:

Въззивният Пловдивски апелативен съд, като отменил решението на първостепенния Пловдивски окръжен съд, осъдил “Българстрой“ ЕООД да заплати:

А) на Л. Д. А. следните суми: 3305,12 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде на самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5050 лв.; 4131,40 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5050 лв.; 4131,40 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5050 лв.; 4146,90 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5050 лв.; 4845,60 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5100 лв.;

Б) на А. Н. И. следните суми: 4146,69 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5050 лв.; 4585,40 лв. - обезщетение за пропуснати ползи, в резултат на забавено изпълнение на задълженията на дружеството да изгради и предаде самостоятелен обект с идентификатор, като отхвърлил иска до пълния предявен размер от 5100 лв.

За да постанови този резултат, въззивният съд установил, че между А. и И. от една страна и „К.” ЕООД и „С.” ЕООД, от друга, е сключен договор за строителство от 2007 г.

С нотариален акт №, т., н.д. № /12.11.2015 г. Л. А., А. П. (майка и наследодател на Л. А.), М. П. и А. И. прехвърлят „Българстрой“ ЕООД имот с идентификатор № срещу извършеното до този момент строителство, както и срещу задължението на последния, със свои средства и за своя сметка да построи и предаде с надлежни удостоверения за въвеждане в експлоатация на всеки един от прехвърлителите, двете жилищни сгради, предвидени да се построят в съсобствения им недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор №, а именно: жилищна сграда секция „” и жилищна сграда №. С последващ договор ищците прехвърлят на търговското дружество недвижими имоти срещу задължението на последния да построи и предаде на прехвърлителите жилищна сграда секция „”, предвидена да се построи в ПИ, с идентификатор № по КККР на П.. Уговорено е предаването на сградата да стане в срок до 31.12.2016 г., ведно с надлежни удостоверения за въвеждане в експлоатация. С друг договор, сключен на същата дата, се извършва замяна на имоти между страните. Със споразумение, с нотариална заверка на подписите от 18.03.2016 г., страните се съгласяват срока за изпълнение на СМР в договорите за строителство от 2009 г. да се измени, както следва: до 31.08.2016 г. за сгради „” и „” в степен на завършеност до акт № и в срок до 31.12.2016 г. за всички сгради от комплекса. С договор за доброволна делба от 15.12.2016 г. и с нотариален акт №, т., н.д. № 1243/27.12.2016 г. И. и А. се легитимират като собственици на процесните обекти. Въвеждането в експлоатация на жилищна сграда № и секция „”, построени в ПИ, с идентификатор №, става на 23.08.2017 г., а въвеждането в експлоатация на секция „” - на 28.08.2017 г. Извършва се предаване на строежа от строителя на възложителите, при което възложителите заявяват: „Приемаме, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към строежите, съгласно чл.169, ал.1 и ал.2 от ЗУТ, условията на договора (договорите) за строителство и съответните анекси към него и, че наличната строителна документация в достатъчна степен характеризира изпълненото строителство.“ В протокол от същата дата (02.08.2017 г.), подписан от една страна от адв. И. Н., в качеството му на пълномощник на А. Н. И., М. В. П. и „М.“ООД, като възложители, и М. К., в качеството на представител на „Българстрой“ЕООД, е отразено, че актове образец 15 за сгради, и в имот, с идентификатор (сграда, секция и секция ) са подписани, като в същото време се поддържат претенциите на възложителите, които са заявили в писмо до строителя от 19.05.2017 г. за сграда 1 и от 02.08.2017 г. за секция В и Г. Посоченият документ е подписан и от възложителя Л. А., без в документа да е протоколирано нейно изявление. Съдът приел, че протоколът от 02.08.2017 г., съставен в деня на подписването на констативните актове образец 15, между физическите лица - възложители по договора и представителя на изпълнителя „Българстрой“ ЕООД, опровергава протоколираното тяхно заявление в констативния протокол образец 15, че приемат построеното за изпълнено, съобразно условията на сключения между тях договор за строителство, както и удостовереното чрез същите протоколи изпълнение на строителството съобразно с изискуемото към строежите качество. Съдът посочил, че констативни актове съставляват официални удостоверителни документи, ползващи се с обвързваща съда материална доказателствена сила само по отношение на отразените в констативния протокол образец 15 изявления на съответните длъжностни лица, които подписват протокола в кръга на службата и функцията си. По отношение на изявленията на страните по договора за строителство, констативните актове образец 15 нямат материална доказателствена сила, тъй като в тази част те отразяват изявленията на лица, които нямат длъжностно качество. Допълнено е, че имено затова съдържащите се в констативния протокол образец 15 изявления на възложителите по договора подлежат на опровергаване с всички доказателствени средства. Съдът приел, че ответникът е изпълнил задължението си да завърши строителството и да предаде на ищците с удостоверения за въвеждане в експлоатация процесните пред ВКС сгради с идентификатори и, в които се намират процесните самостоятелните жилищни обекти, със забава, продължила от 01.01.2017 г. до датата на снабдяването на сградите с удостоверения за въвеждането им в експлоатация. За обектите в сграда с идентификатор (Секция „“ по одобрените строителни книжа) забавата е за периода от 01.01.2017 г. до 23.08.2017 г.. За обектите в сграда с идентификатор 56784.383.555.3 (Секция „“ по одобрените строителни книжа) забавата е за периода от 01.01.2017 г. до 28.08.2017 г. Ключовете за достъп до обектите в процесните сгради са предоставени на възложителите от изпълнителя едва след въвеждането на сградите в експлоатация с надлежни удостоверения, през месец септември 2017 г., т.е. с осеммесечна забава.

За конкретните обекти на Л. А. е прието следното: досежно апартамент № на ет. с идентификатор - имотът е бил с договорена степен на завършеност „до ключ“, поради което за него не са били необходими довършителни СМР. Следователно, при точно изпълнение съобразно договореното качество, и в уговорения срок, ищцата би могла да извличат ползи от него от 01.01.2017 г. В резултат от забавата на строителя във времево отношение, тази възможност е била отложена за ищцата до 01.09.2017 г., а в резултат от необходимостта от отстраняване на недостатъци на извършените от строителя СМР, нейната възможност да извлича ползи от този обект е отложена с още два месеца. Следователно, пропуснатите от ищцата ползи от този обект са за периода от 01.01.2017 г. до 31.10.2017 г.; досежно апартамент № на ет., с идентификатор - имотът е бил с договорена степен на завършеност „на шпакловка и замазка“, за този обект ищцата е пропуснала по вина на строителя да реализира граждански плодове за периода от 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г., т.е. 10 месеца, от които 8 месеца в резултат от забавеното предаване на имотите в уговорената степен на завършеност, и 2 месеца, които са били необходими на възложителите за отстраняване на некачествени СМР; досежно апартамент № на ет. с идентификатор - имотът е бил с договорена степен на завършеност „на шпакловка и замазка“, за този обект ищцата е пропуснала по вина на строителя да реализира граждански плодове за периода от 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г., т.е. 10 месеца, от които 8 месеца в резултат от забавеното предаване на имотите в уговорената степен на завършеност, и 2 месеца, които са били необходими на възложителите за отстраняване на некачествени СМР; досежно апартамент № на ет. с идентификатор - имотът е с договорена степен на завършеност „на шпакловка и замазка“, за този обект ищцата е пропуснала по вина на строителя да реализира граждански плодове за периода от 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г., т.е. 10 месеца, от които 8 месеца в резултат от забавеното предаване на имотите в уговорената степен на завършеност, и 2 месеца, които са били необходими на възложителите за отстраняване на некачествени СМР; досежно апартамент № на ет., с идентификатор - имотът е бил с договорена степен на завършеност „на шпакловка и замазка“, за този обект ищцата е пропуснала по вина на строителя да реализира граждански плодове за периода от 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г., т.е. 10 месеца, от които 8 месеца в резултат от забавеното предаване на имотите в уговорената степен на завършеност, и 2 месеца, които са били необходими на възложителите за отстраняване на некачествени СМР.

За обектите на А. И. е прието следното: досежно апартамент № на ет., с идентификатор и апартамент №, с идентификатор - имотите са били с договорена степен на завършеност „на шпакловка и замазка“, за тези обекти ищцата е пропуснала по вина на строителя да реализира граждански плодове за периода от 01.03.2017 г. до 31.12.2017 г., т.е. 10 месеца, от които 8 месеца в резултат от забавеното предаване на имотите в уговорената степен на завършеност, и 2 месеца, които са били необходими на възложителите за отстраняване на некачествени СМР. Съдът е приел, че за претендираните от ищците периоди е съществувала реална пазарна възможност да отдават под наем процесните обекти; сключвани са наемни сделки в района, в който се намират процесните обекти и има интерес за наемане в този район. Въз основа на сравнителен анализ е определена средна пазарна цена на кв.м. наета площ. Съдът отчел, че през 2017 г., околните сгради са изградени и обектите в тях са населени, като е била изградена вече улична инфраструктура, позволяваща достъп до сградите. Обосновава извод, че за ищците е съществувала реална пазарна възможност да реализират доходи от наем в процесния период, която не са могли да реализират поради забавата на ответника да изпълни задължението си да им предаде обектите в уговорения срок, с уговорената степен на завършеност. Впоследствие, след процесните периоди, всички жилища са отдадени под наем, като средното време за отдаване под наем е между една и две седмици от започването на предлагането.

Решението е подписано с особено мнение от съдията-докладчик, който развива съображения във връзка с приложението на чл. 265-269 ЗЗД, поради което приема, че няма некачествено изпълнени СРМ, поради което и на ищците не се дължат пропуснати ползи за времето, необходимо за отстраняване на недостатъците. На ищците следва да бъде присъдено обезщетение относно обектите, предназначени за апартаменти, за по-кратък период (без двата месеца за отстраняване на недостатъци).

Касаторът обосновава допускане на касационно обжалване на въззивното решение в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като поставя следните въпроси:

Има ли необходимост обезщетените собственици да са създали предшестващи неизпълнението на строителя правоотношения с трети лица с предмет обещаната от последния престация, за да се приеме, че неизпълнението е причинило на обезщетените собственици вреда във формата на пропусната полза; може ли такава вреда да настъпи, макар и обезщетените собственици да не са създали правоотношения с трети лица по повод очакваното от изпълнение; тъй като няма осуетение на реално съществуващи договорни правоотношения на обезщетените собственици с трети лица, има ли за тях вреди – пропуснати ползи нереализирани приходи от наем за всеки от имотите в резултат на забавата на ответника да предаде на ищците построените за тях обекти – твърди се противоречие на въззивното решение с ТР № 3/12.12.2012 г. по тълк.д. № 3/2012 г. на ВКС, ОСГТК, решение № 67 от 22.04.2013 г. на ВКС по т.д. № 28/2012 г., II т.о., решение № 282 от 27.10.2015 г. на ВКС по гр.д. № 1506/2015 г, IV г.о.

Съставът на ВКС намира, че няма основание за допускане на касационно обжалване, защото в цитираното ТР, което е задължително, е постановено, че При предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага. Кредиторът-възложител следва да докаже, че при точно изпълнение на задължението за изграждане на обекта със сигурност би получил увеличаване на имуществото си, като установи факта на създадени между него и трети лица правоотношения във връзка с този обект по повод ползването или разпореждането с него, които са били осуетени именно в резултат от забавата на длъжника или като установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е съществувала реална възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за изгодно разпореждане с него. Казаното означава, че не само наличието на предварително сключени договори, които са изцяло или временно осуетени, биха могли да доведат до извод за причинени вреди по чл. 82 ЗЗД. На този въпрос изрично вече е отговорил в този смисъл и първият състав на Върховния касационен съд.

Следващият въпрос е: възможно ли е приемането на работа по договора за изработка по смисъла на чл. 264 ЗЗД и настъпването на правните последици от това приемане да бъде ревизирано впоследствие и допустимо ли е да се иска и присъжда обезщетение за пропуснати ползи за времето, което е необходимо на възложителя за отстраняването на недостатъци по приети конкретни самостоятелни обекти. Твърди се противоречие на въззивното решение с решение № 1100 от 04.07.2003 г. на ВКС по гр.д. № 1876/2002 г., V г.о., решение № 1661 от 06.12.1999 г. на ВКС по гр.д. № 972/1999 г., V г.о., решение № 213 от 13.07.2011 г. на ВКС по т.д. № 1056/2009 г., II т.о., решение № 121 от 27.09.2013 г. на ВКС по т.д. № 621/2012 г., I т.о., решение № 123 от 11.06.2019 г. на ВКС по гр.д. № 2769/2018 г, III г.о.

Съставът на Върховния касационен съд намира, че въпросът по тълкуването на чл. 264, ал. 2 ЗЗД е включен в предмета на спора, от значение е за крайния резултат и е разрешен от въззивни съд в противоречие с цитираната съдебна практика. Налице е хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК и касационно обжалване следва да се допусне по въпроса, уточнен от касационната инстанция: Koгa CMP, извъpшeни oт изпълнитeля, въз ocнoвa нa дoгoвop зa изpaбoтĸa, ce cчитaт пpиeти oт възлoжитeля по правилата на чл. 264 ЗЗД; приемането може ли впоследствие да бъде ревизирано.

Мотивиран от горното, съдът