Решение № 655 от 28.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2976/2025 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Ю. Х. Х. и З. Х. Х. срещу въззивно решение № 247 от 01.04.2025 г. по в. гр. д. № 2044/2022 г. на Бургаския окръжен съд в уважителната му част, с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Ответникът по жалбата Х. Х. Б. е изразил становище за нейната неоснователност. С обжалваното решение въззивният съд е отменил частично решение № 223 от 21.09.2022 г. по гр. д. № 1038/2021 г. на Айтоския районен съд, с което е отхвърлен изцяло предявеният от Х. Х. Б. против касаторите установителен иск за собственост, като вместо него е признал за установено, че ищецът е собственик на основание чл. 92 ЗС на идеални части от сгради, изградени в дворно място с площ от 761 кв. м, находящо се в [населено място], [улица], съставляващо поземлен имот № *, кв. 5 по плана на същото село, за което е отреден УПИ * – * в кв. 5, целият с площ от 917 кв. м, с неуредени регулационни сметки за 156 кв. м, както следва: 13,72/93 ид. части от едноетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ от 93 кв. м, състояща се от жилищен етаж и таван – покривен склад, обслужващ жилището на приземно ниво; 7,84/59 ид. части от едноетажна масивна сграда със застроена площ от 59 кв. м; и 10,78/22 ид. части от едноетажна сграда, представляваща навес със застроена площ от 22 кв. м, като е отменил на основание чл. 537, ал. 2 ГПК нот. акт № 66/07.05.2019 г., поправен с нот. акт № 225/2023 г., до размера на горепосочените идеални части от сградите. В останалата му отхвърлителна част първоинстанционното решение е потвърдено. Въззивният съд е приел за установено, че Х. Х. Б. е починал през 2009 г. и е оставил за свои наследници по закон децата си Х. Х. Б. (ищец в първоинстанционното производство), Х. Х. Б. и Х. Х. З. (Х. Х. С.). С нот. акт № 98 от 11.06.2001 г. ищецът е признат за собственик на основание давностно владение на 279/569 кв. м идеални части от поземлен имот № * в кв. 5 по плана на [населено място], за който имот е отреден парцел *-* в кв. 5 по регулационния план на селото, целият с площ от 725 кв. м, с неуредени регулационни сметки за 156 кв. м, заедно с полумасивна жилищна сграда, построена в северозападната част на имота. Впоследствие това негово право върху терена е признато с влязло в законна сила решение № 777 от 18.07.2007 г. по гр. д. № 935/2006 г. на ВКС. С договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 93/29.09.2012 г., Х. Х. Б., Н. И. Б., Х. Х. З. и З. К. са продали на Ю. Х. Х., по време на брака му с З. Х. Х., посоченото дворно място, ведно с построените в него полумасивна жилищна сграда със застроена площ от 65 кв. м, полумасивна сграда със застроена площ от 43 кв. м и всички останали подобрения в имота. От заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза от 30.08.2023 г. е установено, че действащият план на [населено място] е одобрен със заповед от 05.08.1976 г. и процесният недвижим имот е отразен като имот с пл. № *, за който е отреден парцел *-*, кв. 5 с придаваеми по регулация части. През 2008 г. планът е изменен относно южната дворищнорегулационна граница на УПИ *- *, кв. 5, тази с УПИ *-* и УПИ *-* в кв. 5, като с тази промяна площта на процесния имот е станала 917 кв. м, с неуредени регулационни отношения за 156 кв. м с УПИ *-*, кв. 5. Съгласно удостоверение за търпимост № 62 от 18.03.2019 г., изд. от община Руен, по отношение на масивна жилищна сграда със застроена площ от 59 кв. м, двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 93 кв. м и навес със застроена площ от 22 кв. м, находящи се в УПИ *-*, кв. 5 по плана на [населено място], са налице условията за приложение на § 16, ал. 1 ПР на ЗУТ. В удостоверението е посочено, че годината на построяване на двуетажната масивна жилищна сграда и навес е 2000 г. съгласно декларацията на собственика от 12.03.2019 г. С договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 65/07.05.2019 г., Н. И. Б. и Х. Х. Б. са продали на Ю. Х. Х. (техен син) двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 93 кв. м и разгърната застроена площ от 186 кв. м, едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 59 кв. м, едноетажна полумасивна сграда /второстепенна постройка/ със застроена площ от 22 кв. м и едноетажна сграда – навес, със застроена площ от 22 кв. м, построени в поземлен имот № * в кв. 5. С нот. акт № 66 от 07.05.2019 г., поправен с нот. акт № 109 от 29.08.2023 г., Ю. Х. Х. е признат за собственик по силата на покупко-продажба на поземления имот и посочените сгради. От заключението на приетата в първоинстанционното производство съдебно-техническа експертиза е установено, че в южната част на УПИ *-*, кв. 5 по ПУП на [населено място] са изградени двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 93 кв. м и разгърната застроена площ от 186 кв. м, едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 59 кв. м, едноетажна полумасивна сграда (навес) със застроена площ от 22 кв. м и външна масивна тоалетна със застроена площ от 2,5 кв. м, за които не са открити строителни книжа, издадени в периода от 2016 г. до 2019 г. Вещото лице е посочило, че не може да установи точно годините на построяване на сградите, както и че таванският етаж на жилищната сграда се ползва като склад и до него се достига чрез външно стълбище. От заключението на приетата пред въззивния съд съдебно-техническа експертиза е установено, че няма идентичност между постройките, предмет на сделката, обективирана в нот. акт № 93/29.09.2012 г., и изградените в поземления имот сгради, предмет на делото. Понастоящем в южната част на имота, която се владее от ответниците, са изградени масивна жилищна сграда със застроена площ от 93 кв. м, състояща се от един жилищен етаж и тавански етаж, разположен в подпокривното пространство, едноетажна масивна сграда със застроена площ от 59 кв. м и навес със застроена площ от 22 кв. м. Вещото лице не може да даде обяснение защо сградите, предмет на сделката през 2012 г., се различават по площ със съществуващите сега сгради в южната част на имота. При изслушването му в съдебното заседание е допълнило, че цялата сграда с площ от 93 кв. м не се покрива със старата сграда, като на място съществуват две сгради – едната е полумасивна жилищна, на едно ниво с площ от 59 кв. м, а другата е масивна жилищна и представлява сграда с един жилищен етаж и подпокривно пространство, в което е разположен склад. Съществува част от старата сграда и има новоизградени пристройки и надстройки и те са пристроявани и надстроявани покрай старите, но вещото лице не може да отговори с категоричност дали старата сграда е изцяло съборена. От заключението на съдебно-техническата експертиза от 23.02.2024 г. е установено, че сградата е масивна, със стоманобетонова плоча над жилищния (първи надземен етаж) и дървен покрив с керемиди. Двете й нива са със самостоятелен достъп, като входът на първия етаж е от площадка – веранда на височина от три стъпала от нивото на терена, а над тази площадка е изградена открита тераса, където е входът за второто ниво, а достъпът до терасата е през външно открито масивно стълбище. Височината на сградата от нивото на терена до стрехата, измерена по западната фасада, е 4,90 м, а височината на сградата от кота 0 до стрехата, измерена по западната фасада, е 4,45 м. В това пространство има колони без зидове, но по принцип могат да се оформят вътрешни помещения. В сегашния си вид това помещение не e годно за обитаване като жилищна площ и представлява складово таванско помещение. В него няма изграден водопровод, няма канал, няма оформен санитарен възел, има единствено осветление. От показанията на свидетелите Ю. Б. и Ф. Б. (син и снаха на ищеца) е установено, че в имота е имало две стари къщи и са живели две семейства, като в северната част на имота са живели ищецът и неговата съпруга, а в южната част майката и бащата на ответника. След като е станал собственик на имота, през 2015 г. ответникът Ю. Х., неговият баща и още двама души са махнали оградата, забили са колчета и са излели бетон на земята, като за две седмици са изградили гараж с покрив и плъзгаща врата, а впоследствие – през 2017 г., са започнали да полагат бетон и в долната част на имота, в близост до границата на имота са изградили нова къща – сграда на два етажа, масивна сграда с бетонни колони, арматура, тераси, и след като е завършило строителството, ответникът и семейството му са се преместили в новата къща, а в старата живеят майка му и баща му, като само входът е сменен. Свидетелката Е. Л. е посочила, че през 2016 г. ответникът е започнал да ремонтира къщата, в която живеят неговите майка и баща, тъй като покривът им е капел. Тези обстоятелства са подкрепени и от показанията на свидетеля М. И., който е заявил, че в частта на Ю. Х. е имало три сгради – едноетажна с площ около 150 кв. м; едноетажна с таванска стая за съхранение на продукти, и сграда, използвана като гараж, които са били в имота от около 30 – 40 години. През 2017 г. на тези сгради е направен основен ремонт, поставена е изолация, поставени са керемиди и ламарината е подновена. Старата сграда не е разширявана, а само е ремонтирана - покривът е ремонтиран с керемиди и са му поставени улуци. От показанията на разпитаната във въззивната инстанция свидетелка М. О. е установено, че масивната двуетажна сграда, която е измазана, с дограма и със стълби за втория етаж, е построена през 2019 г. и тогава тя е била в завършен вид. В имота има и една стара сграда, която е запазена, а само една стена е била разрушена, като са били изградени допълнително две – три стаи, за да се получи голямата къща. Вторият етаж е голямо пространство, но може да се живее, ако вътре се поставят стени, като вторият етаж не попада върху старата къща, а е изграден изцяло над новото строителство. Свидетелят Ф. А. от своя страна е посочил, че каквото е имало в имота през деветдесетте години, това има и сега – в имота е имало две къщи и сега пак същите къщи са там, имало е и гараж, който сега е подновен. Старите къщи са ремонтирани, като свидетелят е помагал на ответника при извършването на ремонта и знае, че нищо не е събаряно, а само са подменени електрическата и ВиК инсталации, както и покривът, който е бил в много лошо състояние. И сега къщата е едноетажна, но си има подпокривно пространство, което се използва за съхранение на зимнина и до което се достига чрез външно стълбище. При тези фактически данни въззивният съд е приел, че ищецът притежава 279/569 кв. м ид. части от поземления имот и при положение, че същият е с площ от 761 кв. м (917 кв. м – площта на имота – 156 кв. м – неуредени регулационни сметки = 761 кв. м), то частта на ищеца – 279/569 ид. части, съотнесена към площта на имота от 761 кв. м, възлиза на 373/761 ид. части от него. С оглед на това, при продажбата на имота през 2012 г. прехвърлителите не са били собственици на целия недвижим имот, а са се разпоредили с частта от него, която е съществувала в техния патримониум – 388/761 кв. м ид. части (761 кв. м – 373 кв. м = 388 кв. м), които понастоящем са собственост на ответниците. Анализирайки събраните по делото свидетелски показания, въззивният съд е достигнал до извода, че ответниците са направили ремонт на съществуващата къща, като съществувалите сгради към 2012 г. са послужили като основи и са били въплътени в новоизградените сгради. След извършения ремонт реално се е достигнало до увеличаване на площта на така съществуващите сгради – на масивната жилищна сграда с 28 кв. м, а на другата масивната сграда с 16 кв. м. Доколкото изграденото е без строителни книжа и без да е учредявано право на строеж, то на основание чл. 92 ЗС по силата на приращението собственикът на терена е станал и собственик на изграденото, но в конкретния случай само по отношение на площта, която е изградена допълнително. В този смисъл и предвид притежаваните от страна на ищеца идеални части в поземления имот, въззивният съд е приел, че той е станал собственик на 13,72/93 кв. м ид. части от масивната жилищна сграда, на 7,84/59 кв. м ид. части от масивната сграда и 10,78/22 кв. м от навеса. Възражението на ответниците за придобиване правото на собственост на процесните сгради на основание давностно владение е прието за неоснователно по съображения, че по делото не е установено да е изтекъл период от десет години, в който те да са ги владели явно и необезпокоявано, тъй като към датата на прехвърляне на недвижимия имот през 2012 г. сградите са били с площ от 65 кв. м за масивната жилищна сграда и с площ от 43 кв. м за масивната сграда, а искът е предявен на 18.11.2021 г. Прието е също, че представеното удостоверение за търпимост от 18.03.2019 г., в което е посочено, че процесните сгради са изградени още през 2000 г., е непротивопоставимо на ищеца, тъй като е издадено въз основа на декларация от страна на собствениците и не почива на констатации, направени от общинската администрация в рамките на ннейните правомощия. Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато при условията на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК за проверка на неговата правилност и по-конкретно на направения от въззивния съд извод, че на основание чл. 92 ЗС по силата на приращението съсобственикът на терена е станал и собственик на увеличената площ на съществуващите сгради в поземления имот, индивидуална собственост на другия съсобственик на терена. Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о., като извърши проверка на обжалваното решение във връзка с наведените от касатора основания, намира следното: Решението е валидно и процесуално допустимо /предпоставките на чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране от въззивния съд на делото поради висящо адм. дело № 1847/2023 г. на Административен съд – Бургас не са били налице/, но е неправилно. Съгласно разпоредбата на чл. 92 ЗС собственикът на земята е и собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Изключението е налице, когато е било учредено право на строеж и то е реализирано в рамките на разрешеното – чл. 63 ЗС. Когато е надхвърлен обемът на правото на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното е различен и се определя от неговата юридическа характеристика. Правилото на чл. 92 ЗС ще намери приложение, когато постройката представлява самостоятелен обект съгласно строителните правила и норми. Когато обаче извършеното строителство не представлява такъв обект, следва да се приложи чл. 97 ЗС. Тази хипотеза възниква когато при неспазване на учреденото право на строеж, чийто обем се определя от договора или административния акт за неговото учредяване, е увеличена застроената площ на съществуваща сграда, както и при извършено надстрояване или пристрояване. Това тълкуване се основава на правилото, че правото на собственост не може да възникне върху несамостоятелен обект, за който важат правилата на чл. 97 или чл. 98 ЗС – той или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ. В настоящия случай въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че в резултат на извършен от касаторите ремонт на съществуващи в съсобственото дворно място сгради, тяхна индивидуална собственост, само е увеличена тяхната площ, респ. обем, без построеното в повече да представлява самостоятелен обект съгласно строителните правила и норми, поради което, с оглед казаното по-горе правилото на чл. 92 ЗС е неприложимо. Ето защо неправилно въззивният съд е приел, че ищецът в първоинстанционното производство, притежаващ идеални части от дворното място, е придобил по приращение идеални части и от процесните сгради. Това важи и за таванското помещение и навеса, които също не са самостоятелни обекти. Като е приел обратното, въззивният съд е допуснал нарушение на закона, поради което обжалваното решение следва да се отмени в уважителната му част на основание чл. 293, ал. 1 и 2 ГПК, респ. в частта за разноските, като вместо него се постанови друго, с което установителният иск за собственост следва да се отхвърли. Доводите на ответника по касация, че в случая в съсобственото на страните дворно място е извършено изцяло ново строителство без учредено право на строеж, поради което той е придобил по приращение идеални части от сградите, съответни на притежаваните от него идеални части от дворното място, не съответстват на приетите за установени въз основа на цялостен анализ на събраните по делото доказателства от въззивния съд факти и са неоснователни. При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на касаторите следва да се присъдят сторените по делото разноски за всички инстанции в размер на по 3092,50 лв. С оглед разпоредбите на чл. 5, чл. 12, ал. 1 и чл. 13 от Закона за въвеждане на еврото в Република България сумата следва да се превалутира, като им се присъдят по 1581,17 евро. По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о.,