Определение № 5092 от 22.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2463/2026 г.

Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „КАВЕЛФОР“ ООД с ЕИК 205477801 и седалище гр. София чрез адв. Г., против решение № 1076 от 19.02.2026 г. по гр. д. № 511/2025 г. на Софийски градски съд, IV-Г въззивен състав.

Ответната страна по жалба Е. Е. И., чрез адв. С., е подала писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, с който изразява становище за липса на основания за допускане на касационен контрол и за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

За да се произнесе по основанията за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Пето гражданско отделение приема следното:

Предмет на жалба е посоченото въззивно решение, с което след отмяна на решение № 12878 от 28.06.2024 г., поправено с решение № 21702 от 29.11.2024 г., и двете постановени по гр. д. № 53462/2022 г. на Софийски районен съд, 162-и състав, е уважен предявеният от Е. Е. И. против „КАВЕЛФОР“ ООД осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 1 ЗЗД за сумата от 5 112. 92 евро (равняващи се на 10 000 лв.), платена като стоп - капаро по споразумение от 20.05.2022 г. във връзка с продажбата на недвижим имот, ведно със законна лихва върху главницата от датата на исковата молба – 03.10.2022 г., до окончателното изплащане и в полза на ищцата са присъдени разноски.

Въззивният съд е постановил обжалвания резултат като е приел за безспорно по делото, че по силата на споразумение от 20.05.2022 г. страните са договорили условия за внасяне на стоп - капаро във връзка с покупко-продажбата на имот (самостоятелна къща, еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 274. 73 кв. м., ведно с прилежащите й идеални части от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена, равняващи се на 13. 354 % идеални части от поземления имот, както и 9. 49 % идеални части от правото на строеж върху поземления имот), който имот ще бъде обект на предварителен и окончателен договор, при цена от 350 000 евро. Поето е задължение за сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имота до 24.06.2022 г., а като гаранция за своите намерения да закупи имота, купувачът се съгласил да внесе стоп-капаро в размер на 10 000 лв., платима по банков път по сметка на дружеството - продавач. Уговорено е, че при неподписване на предварителния договор по вина на продавача (ответника по иска) той дължи връщане на даденото стоп – капаро, а когато това се дължи на вината на купувача (ищцата), тази страна губи даденото стоп – капаро и то остава в полза на продавача. С платежно нареждане от 23.05.2022 г. ищцата е заплатила по банкова сметка на ответника горната сума с посочено основание за плащане „капаро“. След подписване на споразумението за стоп-капаро страните са предприели действия по подготовката за сключване на предварителен договор (съобразно разменената помежду им електронна кореспонденция). По част от клаузите на проекта за предварителен договор е имало разногласия като една от тях е текстът на чл. 2, ал. 7. Според него продажбата на процесния имот е предвидена да се осъществи с две отделни сделки (чрез сключването на два окончателни договора, оформени с нотариален акт), в следната последователност – първа по време е продажбата на къщата, а разпореждането с прилежащите към нея идеални части от поземления имот следва да извърши в срок до 30 дни след прехвърляне на собствеността на къщата. Разписано е, че по втория по време договор купувачът няма да има задължения за допълнителна продажна цена, но поема разходите по нотариалното прехвърляне на собствеността върху идеалните части от имота. С анекс към споразумение за стоп-капаро от 20.05.2022 г. страните се съгласили да променят крайния срок за сключване на предварителен договор за покупко – продажба, до 29.07.2022 г. Обсъдени са показанията на разпитания свидетел Г. – адвокат на ищцата и нейния съпруг, който ги е консултирал в преддоговорните отношения с продавача по повод закупуването на процесния имот, които са кредитирани от решаващият състав като подробни, логични, последователни и кореспондиращи с останалия събран по делото доказателствен материал. В тази връзка е прието, че сключването на анекс е било породено от необходимостта страните да преодолеят различията в позицията си по съдържанието на клаузи от проекта за предварителен договор; че ищцата и съпругът й И. И. запознали управителя на ответното дружество, че сделката ще се финансира с кредит от банка „ДСК“, без да има спорове относно начина на плащане на цената на имота; че купувачите – ищци уведомили представил на продавача – ответник за изискванията на кредитиращата ги банка за условията по предварителния договор, вкл. за несъгласието на банката да кредитира закупуването само на къщата с правото на строеж върху терена, но не и с прилежащите й идеални части от поземления имот, в който е построена. При тези фактически установявания втората съдебна инстанция е направила извод, че в споразумението за стоп-капаро е изразена общата воля на страните да придадат на предадената от ищцата на ответника сума от 10 000 лв. обезпечителни и обезщетителни функции по отношение на задължението на ищцата за сключването на предварителен договор, а именно – при неизпълнение на това нейно задължение в уговорения краен срок или ако тя се откаже от подписването на предварителен договор, сумата да бъде задържана от ответника. Развити са доводи, че след като уговорка в споразумението предвижда сумата да подлежи на връщане на купувача, ако предварителният договор не бъде сключен по причина у продавача, то се касае за задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Като спорен по делото е отделен въпросът коя е неизправната страна по споразумението – т.е. тази, по причина у която не е сключен подготвяния предварителен договор. След анализ на съдържанието на споразумението за стоп-капаро и проекта на предварителния договор, въззивният съд е застъпил становището, че предмет на прехвърляне е както самостоятелният обект – къщата заедно с идеалните части от правото на строеж, така и идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена. Изложил е аргументи, че условията, при които се придобиват идеални части от правото на собственост върху поземления имот, се явяват съществен елемент при преговорите за сключването на предварителен и впоследствие на окончателен договор, доколкото те също се явяват предмет на прехвърлителната сделка. Приел е, че с подписването на споразумението за стоп-капаро ищцата е изразила своето сериозно намерение да сключи предварителен договор за покупко-продажбата на къщата заедно с идеалните части от поземления имот; че доколкото предмет на споразумението за стоп-капаро е подготвянето на условията за сключване на предварителен договор за продажбата на конкретния имот – както относно правото на собственост върху къщата, така и относно правото на собственост върху идеални части от поземления имот и не са налице уговорки за противното, нито пък са предвидени други специфични условия, от които може да се направи извод за различно третиране на сградата от идеалните части от поземления имот, се налага извода, че споразумението предвижда те да бъдат прехвърлени заедно. Обосновал е становище, че клаузата на чл. 2, ал. 7 от проекта за предварителен договор, предвиждаща отделното прехвърляне на правото на собственост върху къщата от правото на собственост върху поземления имот, е допълнително поставена и същата представлява ново обстоятелство, с което ищцата не е била наясно към момента на подписване на споразумението от 20.05.2022 г. В тази връзка изразеното от нея несъгласие с тази клауза не е тълкувано като нарушение на поетия със споразумението ангажимент за сключване на предварителен договор и следователно като неоснователен отказ от сключването му. Развити са доводи, че ищцата не е била длъжна да приема клаузи от предварителния договор, предвиждащи различен ред за прехвърляне на имотите от този, който вече е бил уговорен и с чието съдържание не е била запозната към датата на сключване на споразумението за стоп-капаро. Направен е извод, че между страните са водени преговори (чрез електронна кореспонденция) относно съществените условия по предварителния договор, а ищцата е предприела действия, с които да обезпечи финансирането на сделката - чрез ипотечен банков кредит. Изразено е разбиране, че несъгласието на ищцата с част от съдържащите се уговорки по проекта на предварителния договор, касаещи прехвърлянето на имота чрез две сделки, е обусловено и от изискване на банката във връзка с предоставянето на ипотечен кредит. В тази връзка е извършен анализ на съдържанието на чл. 2, ал. 5 и ал. 6 от проекта на предварителния договор, в които текстове изрично са разграничени опциите за финансиране на процесната покупка – чрез собствени средства или чрез предоставянето на банков кредит. Предвид на тези клаузи е обобщено, че не може да се приеме, че изискванията на банковата институция като трето лице са ирелевантни за преговорите между страните по отношение на съдържанието на предварителния договор. От приложената по делото кореспонденция, както и от показанията на свидетеля Г., второстепенният съд е установил, че купувачът по договора е искал финансирането му да бъде извършено чрез предоставяне на банков ипотечен кредит, поради което и в тази връзка е комуникирал с банкови служители. Намерил е също така, че ищцата в качеството си на купувач е декларирала желание и готовност за продължаване на преговорите с оглед уточняване на посочените обстоятелства, които несъмнено представляват част от съществените условия на предварителния договор и които са основателни с оглед изискванията на банката по финансирането на сделката. Приел е, че ищцата добросъвестно е изтъкнала причините, поради които не е съгласна с конкретни клаузи от договора, отправила е предложение за тяхното изменение, като включително е предоставила възможност промените да бъдат обсъдени и с представител на банката. Направено е съждение, че това е страната, която в преддоговорните отношения е показала да има сериозни намерения и готовност за сключването на предварителен договор. Обоснован е извод, че насрещната страна по споразумението (ответното дружество) е отказало да промени спорната клауза, като не е изразило готовност да преговаря по предложеното изменение на чл. 2, ал. 7 от предварителния договор; че ответникът не твърди, а и не се установяват основателни причини, които да налагат имотът да бъде продаден чрез два отделни окончателни договора; че причината ответникът да не отстъпва от позицията си е, че такава е била практиката на дружеството - продавач, основана на дългогодишен опит, не представлява основателна причина за изменение на горната клауза, а сочи на липса на намерение у страната за нейното предоговаряне и то без оглед на обстоятелствата, които биха наложили такива изменения; че цялостното поведение на ответника по време на преговорите за сключването на предварителен договор сочи на недобросъвестност у страната, поради което се е отказала да се обвърже с такова съглашение. При тези мотиви второинстанционният съд е обосновал решаващ извод, че причината да не се сключи процесния предварителен договор е у продавача - ответник, който е поискал сградата и идеалните части от дворното място да бъдат прехвърлени отделно с периоди от 30 дни между сделките въпреки споразумението от 20.05.2022 г. и е отказал да предоговори това условие в проекта на договора без да изтъкне аргументирани доводи и въпреки че е бил наясно, че при съществуващия текст на съглашението няма да бъде отпуснат кредит за покупката на имота. За пълнота е изтъкнато, че другото въведено твърдение на ищцата за неизпълнение на ответното дружество на поетото с чл. 3 от споразумението за стоп-капаро задължение да не преговаря с друг купувач за покупко-продажбата на имота до сключването на предварителния договор или до 24.06.2022 г., макар и ирелевантно за изхода от спора, е недоказано. Предвид изложеното е обобщил, че са осъществени предпоставките на чл. 6 от споразумението, поради което ответното дружество следва да изпълни поетото от него договорно задължение и да върне предоставената му като стоп-капаро сума в размер на 10 000 лв.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК жалбоподателят поставя правни въпроси, които твърди да са обуславящи изхода по делото и разрешени в противоречие с практиката на ВКС – основание за достъп до касация по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Въпросите са със следното съдържание:

1. „Допустимо ли е съдът да пристъпва към тълкуване на договор по чл. 20 ЗЗД при липса на неяснота, непълнота или противоречие в уговорките между страните и може ли чрез тълкуването да извежда несъдържащи се в договора съществени елементи на правоотношението, като по този начин фактически дописва волята на страните?“;

2. „Относими ли са към преценката за неизпълнение на задължение за сключване на договор обстоятелства, произтичащи от отношения на едната страна с трето лице, когато същите не са уговорени между страните и не са част от съдържанието на договорното правоотношение?“;

3. „Може ли невъзможността да се осигури банково финансиране при определени условия да освободи страната от отговорност при липса на изрична уговорка в процесния договор за стоп-капаро?“;

4. „Дали неизлагането на конкретни мотиви относно доводите и възраженията на страните и събраните по делото доказателства нарушава изискването за обоснованост и мотивираност на съдебния акт?“;

5. „Длъжен ли е съдът при постановяване на съдебното решение да обсъди всички твърдения и доводи на страните? Длъжен ли е да изследва кои са правнорелевантните за спора факти и необходимо ли е да обоснове подробно доказателствените и правните си изводи? Дали неизлагането на конкретни мотиви относно доводите и възраженията на страните и събраните по делото доказателства нарушава изискването за обоснованост и мотивираност на съдебния акт?“.

Поддържа се, че въззивното решение не е съобразено с практиката на ВС и ВКС, обективирана в решение № 81 от 07.07.2009 г. по т. д. № 761/2008 г. на I т.о., решение № 89 от 17.07.2009 г. по т. д. № 523/2008 г. на II т.о., решение № 159 от 17.10.2014 г. по т. д. № 3605/2013 г. на I т.о., решение № 100 от 10.08.2015 г. по т. д. № 1191/2014 г. на II т.о. и решение № 137 от 25.06.2010 г. по т. д. № 888/2009 г. на II т.о. (по първото питане), решение № 164 от 13.04.1976 г. по гр. д. № 29/1976 г. на III г.о. и решение № 121 от 15.10.2009 г. по т. д. № 312/2009 г. на I т.о. (по второто и трето питане), задължителната практика на ВС и ВКС, изразена с ППВС № 1/13.07.1953 г., ТР № 1/04.01.2001 г. по тълк. д. № 1/2000 г. на ОСГК, решение № 212 от 01.02.2012 г. по т. д. № 1106/2010 г. на II т.о., решение № 94 от 28.03.2014 г. по гр. д. № 2623/2013 г. на IV г.о., решение № 157 от 08.11.2011 г. по т. д. № 823/2010 г. на II т.о., решение № 344 от 21.09.2012 г. по гр. д. № 862/2011 г. на IV г.о., решение № 127 от 05.04.2011 г. по гр. д. № 1321/2009 г. на IV г.о., решение № 554 от 08.02.2012 г. по гр. д. № 1163/2010 г. на IV г.о. и решение № 194 от 18.06.2013 г. по гр. д. № 1100/2012 г. на IV г.о. (по четвъртото и пето питане).

Иска се достъп до касация и на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК с доводи за очевидна неправилност на въззивното решение.

Настоящият състав на ВКС намира, че отсъстват основания за допускане на касационното обжалване.

Първото питане обобщено касае приложението на чл. 20 ЗЗД при тълкуване на договорите. По този въпрос е формирана последователна практика на ВКС, включително и тази, на която касаторът се позовава в изложението, съгласно която при неяснота или спор относно точния смисъл и съдържание на договора или на отделни негови клаузи, съдът е длъжен да извърши тълкуване според визираните в чл. 20 ЗЗД критерии, за да изясни действителната воля на страните. Приема се, че прилагането на критериите по чл. 20 ЗЗД изисква съдът да тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността и като не подменя постигнатата от страните и обективирана в договора обща воля. В случая въззивният съд е тълкувал релевантните клаузи от съглашението за стоп-капаро и проекта на предварителен договор между страните, имащи отношение към спорните по делото въпроси, като е съобразил конкретиката на правния спор и приложил критериите по чл. 20 ЗЗД, с което е съобразил горните правни разрешения. Дали е допустимо да се извършва тълкуване по правилото на чл. 20 ЗЗД когато според страната отсъства неяснота, непълнота или противоречие в уговорките на едно съглашение, е въпрос по правилността на постановения съдебен акт. Преценката за това налице ли са предпоставките по чл. 20 ЗЗД е на съда, сезиран с разрешаването на конкретния спор, стига да намери, че съответни уговорки от съдържанието на едно съглашение са релевантни за претендираното или отричано с иска право, респ. търсената правна промяна и са неясни, непълни или вътрешно противоречиви. Тя обаче е извън предмета на производството по селектиране на касационната жалба, тъй като в него ВКС трябва да се произнесе дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали те са законосъобразни. Затова по първото питане достъп до касация не може да се осъществи.

Предвид формулировката на поставените в изложението втори и трети въпрос, те нямат характеристиката на правен въпрос по смисъла на разясненията, дадени с т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Същите са изводими не от решаващите мотиви на въззивния съд по конкретното дело и там дадените правни разрешения, а от становището на страната по правилността на обжалваното решение, като самите въпроси са фактически – т. е. отговорът по тях предполага обсъждане на доказателства. Въпросите са привързани към оплакванията на касатора за неправилна оценка на фактите по делото и чрез тях се изрязва несъгласие с извода за основателност на исковата претенция поради възприетия решаващ извод, че причината да не се сключи предварителен договор за покупко – продажба е на продавача - ответник. По своето естество повдигнатите въпроси са доводи срещу правилността на въззивното решение и съставляват касационни основания ( чл. 281, т. 3 ГПК ), които обаче са релевантни във фазата по разглеждане на касационната жалба (по чл. 290 ГПК ), но не и в предхождащата я фаза от касационното производство по извършване на селекцията ѝ (по чл. 288 ГПК ). Основанията за допускане до касационно обжалване са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение. Ето защо, непоставянето на правен въпрос с обуславящо за конкретния спор значение, само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване без да се разглеждат сочените допълнителни основания за това – така мотивите към постановките по т. 1 от горецитирания тълкувателен акт.

Последните две питания обобщено се отнасят до въпроса за задълженията на съда, вкл. и въззивния съд като инстанция по същество на материалноправния спор, предмет на делото и са свързани с приложението на чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК. Той е обуславящ изхода на делото и удовлетворява общия селективен критерий, но не и допълнителния такъв по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. По обобщения въпрос е създадена многобройна и последователна съдебна практика на ВКС, съгласно която при съобразяване с изискванията на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване като обсъди всички доказателства по делото, както доводите и твърденията на страните, които имат значение за делото. В задължение на съда е да прецени всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право и да обсъди в мотивите на крайния акт доказателствата, въз основа на които намира едни от тях за установени, а други за неосъществили се. В случая въззивният съд е сторил точно това и не се е отклонил от даденото по – горе правно разрешение. Налице са собствени мотиви при задължителна преценка на релевантните факти и обстоятелства относно установената от въззивния съд основателност на предявения иск по чл. 93, ал. 1 ЗЗД. Решаващият състав е изложил обосновани съображения поради които стича, че волята на страните по споразумението от 20.05.2022 г. не е била за различно третиране на къщата от идеалните части от поземления имот, в който е построена по отношение начина на предвиденото тяхно прехвърляне – а именно двата обекта на правото на собственост да бъдат прехвърлени заедно; че клаузата на чл. 2, ал. 7 от проекта за предварителен договор (за отделното прехвърляне на собствеността върху къщата от идеалните части от поземления имот), е допълнително поставена и същата представлява ново обстоятелство, с което ищцата не е била наясно към момента на подписване на споразумението от 20.05.2022 г. В обжалваното решение е обсъдено и възражението на ответника, че изискванията на финансиращата сделката търговска банка са ирелевантни за преговорите между страните и за създаденото помежду им правоотношение и същото е намерено за неоснователно. Както вече се посочи по-горе, дали тази преценка и анализ са правилни по същество, в производството по селекция на касационната жалба ( чл. 288 ГПК ) не може да се проверява – в това производство се контролират само правните разрешения на въззивния съд, а по посочения по-горе процесуалноправен въпрос тези разрешения не противоречат на практиката на ВКС. Ето защо няма основание за достъп до касация и по тези два въпроса.

Предвид решаващите мотиви на въззивния съд по обжалваното решение, същото не може да бъде допуснато до касационен контрол и поради очевидна неправилност. Съгласно установената практика, основанието по чл. 280, ал. 2 предл. 3 ГПК е налице, когато съдът е допуснал видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален или явна необоснованост, които са съществени до такава степен, че могат да бъдат констатирани директно. „Очевидната неправилност” предпоставя обосноваване на порок на въззивния акт, установим пряко от съдържанието на последния, без анализ на доказателствата и на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните. Тя следва да е изводима от мотивите на съдебното решение или определение и при установените от инстанцията по същество факти. Особено тежък порок би бил налице например, когато въззивният съд е постановил акта си въз основа на отменен закон, приложил е закона във видимо противоречие с неговия смисъл, нарушил е основополагащи принципи на съдопроизводството, формирал е изводи по спора в явно и видимо противоречие с правилата на формалната логика. Всяка друга неправилност, произтичаща от неточно тълкуване и прилагане на закона – материален и процесуален, и от нарушаване на правилата на формалната логика при разрешаване на правния спор, представлява основание за касационно обжалване и може да бъде преценявана от Върховния касационен съд само в случай, че въззивният съдебен акт бъде допуснат до касационен контрол в някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК, каквито не се установяват да са налице.

В обобщение, не са обосновани предпоставки в приложно поле на основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, както и чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, поради което искането за достъп до касация не може да се удовлетвори.

При този изход на делото касаторът дължи на ответника по жалбата заплащане на сторените и своевременно претендирани разноски за настоящата инстанция. Те възлизат на 614 евро - за адвокатско възнаграждение и се установяват с приложения договор за правна защита и съдействие, като вписването в него за извършеното плащане в брой е достатъчно и има характера на разписка – вж. разясненията с т. 1 от ТР № 6/6.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, V г. о.