Определение № 173 от 29.03.2022 г. на ВКС по т. д. № 1095/2021 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Софстрой“ АД, ЕИК[ЕИК], чрез процесуален пълномощник, срещу решение № 12513 от 21.12.2020 г. по в.гр.д. № 2044/2019 г. на Апелативен съд – София, Гражданска колегия, четиринадесети състав, в частта, с която след отмяна на решение от 18.01.2019 г. по т.д. № 3007/2017 г. на Софийския градски съд,Търговско отделение, втори състав, за отхвърляне на предявения от „Инерт 94“ ЕООД иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, е обявен за окончателен сключен между страните предварителен договор от 01.11.2012 г. за покупко-продажба на недвижими имоти – апартамент № 302в и 303в, находящи се на третия етаж в осеметажна жилищна сграда в [населено място], [улица] /подробно индивидуализирани/, при условие за заплащане на остатъка от дължимата продажна цена, на основание чл.362, ал.1 ГПК, от 2 922 евро, в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. В касационната жалба се твърди, че въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон и при съществено нарушение на съдопроизводствените правила. Касаторът изразява несъгласие със становището на апелативния съд, че процесните апартаменти са самостоятелни обекти, които могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка. Сочи, че решаващият състав некоректно е интерпретирал заключението на приетата във въззивното производство техническа експертиза, в резултат на което е формирал необосновани фактически изводи. Съгласно това заключение, строително-монтажните работи по преустройството на двата обекта са завършени в груб вид, но според касатора, това не означава автоматично, че са довършени общите части на сградата и апартаментите са годни за ползване. В жалбата се изтъква, че при подписване на предварителния договор ищцовото дружество – купувач е било наясно, че двата имота не съществуват като апартаменти, а са част от един обект – общежитие, като едва след преустройството на сградата и смяна предназначението й, тези имоти ще придобият статут на самостоятелни обекти. По съображения в жалбата, се иска касиране на въззивното решение в обжалваната част. Искането за допускане на касационно обжалване е основано на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК, по следните въпроси: 1. Когато става въпрос за преустройство и смяна на предназначението на съществуваща вече и използвана от години сграда /в която не е имало самостоятелни обекти/ и това преустройство изисква издаване на разрешение за строеж, съответно приключва с удостоверение за въвеждане в експлоатация, от кой момент се счита, че са налице съществуващи самостоятелни обекти в преустроената сграда, годни да бъдат предмет на покупко-продажба /когато преустройството е свързано с обособяване на самостоятелни обекти/ и 2. След като при преустройство и смяна на предназначението на съществуваща и използвана сграда не се засягат външните стени на сградата, то може ли да се приеме, че наличието на груб строеж при първоначалното строителство на сградата автоматично води и до наличието на състояние на „груб строеж“ на самостоятелния обект в сградата, придобил статут на такъв в резултат на преустройството на сградата /в случаите, когато в сградата не е имало самостоятелни обекти, а преустройството и смяната на предназначението е с цел, вкл. обособяване на самостоятелни обекти в същата тази сграда/. Касационният жалбоподател счита, че изясняването на посочените въпроси е от значение за точното прилагане на закона. В срока по чл.287, ал.1 ГПК ответникът по касационната жалба – „Инерт 94“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], чрез процесуален пълномощник, е депозирал писмен отговор на касационната жалба, съдържащ подробни доводи за неоснователност на искането за достъп до касация, както и на оплакванията в жалбата. Претендира присъждане на разноски. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото, приема следното: Касационната жалба е подадена от легитимирана страна, при спазване на преклузивния срок по чл.283 ГПК и е насочена против подлежащ на касационно обжалване съдебен акт на въззивен съд, поради което е процесуално допустима. За да постанови атакуваното решение, съставът на Апелативен съд – София е приел за безспорно, че: на 01.11.2012г. е сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти, въз основа на който „Софстрой“ АД, в качеството на продавач-обещател, е поел задължение да прехвърли в полза на „Инерт 94“ ЕООД, в качеството на купувач, или на посочено от същия трето лице, правото на собственост върху два недвижими имота - апартамент № 302 „в“, и апартамент № 303 „в“, в [населено място], подробно индивидуалидирани в договора, а купувачът е поел задължение да заплати на вноски сумата 56 268 евро, по банкови сметки на продавача, като в деня на подписване на предварителния договор са дължими 53 346 евро, а разликата – 2 922 евро – в срок до 31.12.2012 г.; в договора е посочен 10-дневен срок за сключване на окончателния договор, считано от плащането на последната вноска от договорената продажна цена, като промяна в този срок е допустима при изрично писмено съгласие на страните; на 07.12.2012 г. страните са подписали анекс, съдържащ констатация, че прехвърлянето на собствеността върху продаваемите недвижими имоти с окончателен договор се отлага във времето, заради възникналата необходимост от преработка и одобрение на строителните книжа за сградата, където са разположени договорените имоти; съгласно този анекс продавачът е предал на купувача владението върху имотите, предмет на предварителния договор. Апелативният съд е възприел становището на СГС за валидност на предварителния договор, сключен в изискуемата писмена форма, съдържащ всички съществени условия на окончателния договор. По спорния въпрос - дали купувачът е изправна страна по предварителния договор, въззивният съдебен състав подробно е преценил съдържанието на представените по делото: споразумение за уреждане на съществуващи насрещни вземания от 01.11.2012 г. и протокол за прихващане от 03.10.2012 г., както и приетата в първоинстанционното производство счетоводна експертиза. Въз основа на тези доказателства е изведен подробно мотивиран извод за погасяване, чрез прихващане, на първата уговорена вноска от продажната цена. Решаващият състав е приел, че дължима по чл.3.2 от предварителния договор остава сумата от 2 922 евро, като крайният срок за плащане е променен по съгласие на страните с анекса, с който крайният срок за сключване на окончателен договор е поставен в зависимост от преработването и одобрението на проекта за сградата. Доколкото няма предвиден срок, в който продавачът-обещател да реализира тази процедура, то купувачът може да иска веднага изпълнение, което е сторил с връчване на нотариална покана за изпълнение в определен срок, изтекъл на 24.04.2017г. Апелативният съд е възприел изводът на първата инстанция за изправност на купувача по предварителния договор. Евентуално, съдът е счел, че втората вноска от 2 922 евро дори и да не е била платена в предвидените срокове, това не съставлява основание за отхвърляне на конститутивния иск, тъй като решението си по чл.362 ал.1 ГПК ще замести окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си в определен срок. По отношение на втория спорен въпрос - относно обособяването на процесните обекти в самостоятелни, решаващият състав, след преценка на приетите по реда на чл.266, ал.3 ГПК писмени доказателства и заключението на допуснатата съдебно-техническа експертиза, е изтъкнал, че преустройството на сградата и на двата процесни обекта е фактически извършено, в съответствие одобрения архитектурен проект от 19.04.2011 г. Липсата на акт обр.16 за цялостното преустройство на сградата, както и липсата на идентификатори за процесните обекти, а само проектни номера, съдът е възприел като ирелевантни за степента на завършеност на процесните апартаменти и за възможността те да бъдат предмет на разпоредителни сделки, вкл. и за обявяване на предварителния договор за окончателен. В последния смисъл се е позовал и на практика на ВКС, обективирана в решение по гр.д. № 2341/2013 г., IV г.о. Софийският апелативен съд е формирал краен правен извод за наличие на законовите и договорните предпоставки за прехвърляне на имотите по нотариален ред. Настоящият съдебен състав счита, че не е налице основание за допускане на касационно разглеждане на делото. Предвид решаващите правни изводи на въззивния съд, въз основа на които е уважен предявеният главен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на процесните апартаменти, поставените от касационния жалбоподател въпроси не удовлетворяват основната селективна предпоставка по чл.280, ал.1 ГПК. Съгласно разясненията, дадени в т.1 от Тълкувателно решение № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, касаторът е длъжен да формулира и да обоснове правен въпрос, включен в предмета на делото, който е от значение за изхода на спора и за формиране на решаващата правна воля на съда. В мотивите към тълкувателното решение е изтъкнато, че липсва идентитет между основанията за допускане на касационно обжалване и визираните в чл.281, т.3 ГПК основания за неправилност на обжалвания съдебен акт, като проверката за неговата законосъобразност и обоснованост не е предмет на селективното производство. Изрично е посочено, че формулираният от касационния жалбоподател материалноправен и/или процесуалноправен въпрос не трябва да е от значение за правилността на обжалваното решение, нито за изведените от решаващия съд фактически изводи въз основа на доказателствения материал по делото. Поставените от дружеството – касатор въпроси не съответстват на посочените по-горе изисквания. Въпросите са фактологично обосновани и не касаят тълкуването на конкретни правни норми, а отговорът им е обусловен от преценката на конкретни обстоятелства по делото. Те са изведени въз основа на съдържащи се в жалбата касационни оплаквания за материална и процесуална незаконосъобразност на въззивното решение и обективират несъгласието на ответника /обещател по предварителния договор/ с изводите на апелативния съд за годността на обектите за сключване на разпоредителна сделка. Тези изводи са изведени въз основа на категоричното експертно заключение на вещото лице инж. М., подробно преценено от апелативния съд заедно с останалите доказателства по делото, вкл. и с тези, приети във въззивното производство. Направеното от касатора оспорване на изводите на решаващия съдебен състав и поставените в тази насока въпроси, са извън предмета на първата фаза на касационното производство. Видно и от мотивите към решението е, че апелативният съд не е формирал решаващи за изхода на делото изводи доколко първоначално в сградата е имало самостоятелни обекти. Затова, извеждането на въпросите и мотивирането им въз основа на твърдения на касатора за липсата на самостоятелни обекти преди преустройството на сградата, не сочи на тяхна обусловеност за изхода на спора по предявения от купувача конститутивен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поради неустановяване на основната селективна предпоставка, настоящият състав не дължи произнасяне по бланкетно и частично посоченото допълнително основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК /в този смисъл – т.1 и т.4 от ТР № 1/2009 г/. При този изход на делото, в полза на ответника по касационната жалба следва да се присъдят своевременно претендираните и доказани разноски в размер на 2170.03 лв., Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение