Определение № 1291 от 29.05.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4823/2022 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на К. Д. М., гражданин на Обединеното кралство на Великобритания и Северна Ирландия, чрез адв. С. С., срещу въззивно решение № 1084/21.07.2022 г., постановено по възз. гр. д. № 3927/2021 г. по описа на Апелативен съд – София, с което е потвърдено решение № 900961/06.08.2021 г. по гр. д. № 71/2017 г. на Окръжен съд – Благоевград. С последното са отхвърлени предявените от касатора евентуално съединени искове по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 26, ал. 2, вр. чл. 166, ал. 2 и чл. 170 ЗЗД против „УниКредит Булбанк” АД и „ГБ – Б. С. Д.” ЕООД за признаване на установено, че банката не е носител на ипотечно право по договор за учредяване на ипотека с нот. акт № ..../10.10.2007 г., т. IV, рег. № ...., нот.д. № ..../2007 г. на нотариус С. К. - договорът е частично нищожен за ипотеката върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ....., представляващ апартамент № ..., находящ се на подпокривен етаж в сграда на „С. Д.“, със застроена площ от 55,84 кв.м, ведно с прилежащите части от 13 кв.м ид. части от общите части на сградата, поради невъзможен предмет, тъй като вещното право на строеж не е съществувало към момента на съставянето на ипотечния акт; както и поради съществуването на неизвестност за частта от вземането, което се обезпечава с процесния имот. В касационната жалба са изложени доводи за неправилност и незаконосъобразност на въззивното решение. В изложението се сочи, че на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК касационният контрол следва да се допусне по въпросите: 1) възниква ли ипотечно право при учредяването на договорна ипотека от собственик на поземлен имот в полза на ипотекарен кредитор, въз основа на изготвен и одобрен архитектурен проект с включени за построяване в поземления имот и подробно индивидуализирани самостоятелни обекти в сграда върху всеки обособен обект, тогава когато в нотариалния акт за учредяване на ипотеката е записано, че ипотеката се учредява върху правото на строеж за отделните обекти, каквото към момента на сключването на договора за обезпечение не е учредено, т.е. не съществува; 2) допустимо ли е страните, а в определени хипотези - съдът, да тълкуват изразената от страните воля в нотариалното производство, вписана в акта на нотариуса, включително правните ефекти от нея или при всички случаи, когато е налице несъответствие между вписаното в нотариалния акт и действителното правно и фактическо състояние, трябва да се проведе производството по чл. 579, ал. 3 ГПК. Касационната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна и срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, по предпоставките за допускане на касационно обжалване намира следното: Въззивният съд е приел за установено, че „УниКредит Булбанк“ АД е предоставила на „ГБ – Б. С. Д.“ ЕООД инвестиционен кредит, който е обезпечен с учредена на 10.10.2007 г. договорна ипотека по нот.акт ...../2007 г. върху собствен на заемополучателя недвижим имот, представляващ - поземлен имот № 151063 в землището на [населено място], ведно с правото да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване „С. Д.“ със застроена площ от 1 575 кв. м, който ще се състои от 106 апартамента. Последните са индивидуализирани с площ и граници на база изготвения инвестиционен проект и издаденото от общинската администрация разрешение за строеж. Самостоятелните обекти са подробно описани, между които и апартамент №.... На 27.09.2009 г. ищецът К. Д. М. е придобил собствеността върху процесния апартамент № ...., разположен в подпокривен етаж в сграда на „С. Д.“, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот № ...., в землището на [населено място]. Съдът е посочил, че следва да се прави разлика върху ипотекирането на бъдеща вещ от промяната в ипотекирания имот, която е настъпила след учредяване на ипотеката. Ипотеката обхваща приращенията на недвижимия имот, както и извършените в същия подобрения. Поради това сградите, които са построени в ипотекирания имот, се обхващат от ипотечното право по силата на приращението. В случая, страните по договора за ипотека изрично са предвидили, че ипотечното право ще разпростре действието си и върху това, което ипотекарният длъжник ще построи въз основа на одобрения му проект, което означава, че след завършване на сградата на фаза груб строеж, когато всеки един от жилищните имоти ще придобие статут на самостоятелен обект на правото на собственост, ипотеката ще обхване и тях. Независимо, че в договора за ипотека е посочено, че ипотеката ще обхване „правото на строеж върху мястото“, в нотариалния акт е уточнено, че това включва правото да се построи жилищния комплекс, с каквото право собственикът на имота разполага. Касае за терминологична грешка, която не опорочава договора за ипотека и не води до неговата нищожност. Съгласно разпоредбата на чл. 150, ал. 2 ЗЗД ипотечното право е неделимо, която неделимост се проявява както по отношение на вземането, така и спрямо ипотекирания имот/имоти. Целият ипотекиран имот служи за обезпечение на вземането, като е без значение каква е цената на обременения имот в сравнение с размера на обезпеченото вземане. След завършване на сградата на посочения по-горе етап всеки един от самостоятелните обекти ще обезпечава вземането на кредитора в пълния му непогасен размер. В случая, в договора за ипотека е посочен размера на обезпеченото вземане и имотите, обхванати от ипотечното право и които ще служат за обезпечение, с което е спазено изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. В заключение е прието, че както главният, така и евентуално съединеният иск са неоснователни и следва да се отхвърлят. При тези решаващи изводи на въззивния съд, настоящият състав на ВКС, Трето гражданско отделение, намира, че предпоставки за допускане на касационния контрол не са налице. Първият въпрос е разрешен в съответствие с установената практика на ВКС, която приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, тя разпростира действието си и върху бъдещите приращения в имота, респ. новопостроени по време на действие на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие обезпечението да има действие и спрямо тези приращения, още повече ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояване на имота (каквато е разглежданата хипотеза). Въззивната инстанция е приела, че в случая собственикът на терена е обезпечил предоставения заем, като е учредил в полза на банката ипотека върху своя имот – терен, както и върху бъдещите приращения върху него, съобразно изготвения архитектурен проект и разрешението за строеж. Действащото право не съдържа забрана за учредяване на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен – ипотеката ще има действие върху всичко, което ще бъде построено въз основа на съответния инвестиционен проект, респ. изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие, като ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има право да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудителното изпълнение върху сградата, съответно - върху отделните самостоятелни обекти в нея (вж. - решение № 143/10.11.2014 по гр. д. № 646/2014, ІІ г.о., решение № 149/ 02.02.2015 по гр. д. № 3383/2014, II г.о. и др.). Според цитираната съдебна практика се касае за договор с модалитет (сключен под условие застрояването на вещта и запазване собствеността върху нея по силата на приращението от собственика на терена, учредил договорната ипотека), а за момент на завършване на вещта се приема завършването на грубия строеж, с подписването на акт обр.14. В разглеждания случай е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение, построеното е свързано физически с него, представлява неделима част от него и поради това може да се включи в предмета на ипотеката. Освен това, собственикът на терена е един и го е ипотекирал ведно с бъдещите приращения за обезпечаване на определена сума – кредит за извършване на строителството. Няма изискване тази сума да бъде разбита върху всеки обект в бъдещата сграда, която би възникнала. Индивидуализация на сумата за отделните обекти би била евентуално необходима само ако ипотеката не е учредена върху цялата сграда като приращение на терена. В съдебната практика (вж. – решение №50222/ 16.12.2022 г. по гр.д. № 370/2022 г., IV г.о.) е изяснен също и въпросът, че ипотеката произвежда действие чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но и всички последващи подобрения и приращения, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане, вкл. добивите от вещта както и доходите от нея (чл. 173, ал. 2 ЗЗД). Договорна ипотека може да бъде учредена валидно само ако имотът, който се обременява, принадлежи на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека задължение. Когато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части (обекти) от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди или след изграждането им в груб строеж, тези части и самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката. В случая, ищецът е придобил собствеността върху процесния апартамент близо две години след вписването на ипотеката и завършването на грубия строеж, поради което ипотечното право на кредитора обхваща и този обект. Вторият въпрос също не обуславя селектирането на жалбата. Във връзка с тълкуването и прилагането на нормата на чл. 20 ЗЗД има трайно установена съдебна практика, която изключва приложното поле на поддържаното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Безпротиворечиво в тази практика (вж. - решение № 80/08.05.2012 г. по гр. д. № 1315/2010 г., IV г. о., решение № 213/06.01.2017 г. по гр. д. № 5864/2015 г., IV г. о., решение № 133/ 21.06.2019 г. по гр. д. № 2918/2018 г., III г. о. и др.) се приема, че във всички случаи на спор относно точния смисъл и действителното съдържание на постигнатото общо съгласие и целените с договора правни последици, съдът е длъжен да отговори аргументирано каква е действителната воля на страните. Когато уговорките са неясни, непълни, неточни, или щом пораждат съмнение, тълкуването се извършва по критериите на чл. 20 ЗЗД. Отделните уговорки се ценят с оглед систематичното им място в договора и във връзка едни с други, като всяка една се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността. Думите следва да се възприемат според общоприетото им книжовно значение и вложения от страните смисъл предвид действителната им воля. На преценка подлежат също обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на страните преди и след сключването му. Въззивният съд е съобразил тези правни разрешения при тълкуването на клаузите на процесния договор за учредяване на ипотека, а несъгласието на жалбоподателя с приетото, че тълкуването на съда е в разрез с уговореното между страните, респ. изложената в тази връзка аргументация касае обосноваността (чл. 281, т. 3 ГПК) на съдебния акт, която не е предмет на проверка в производството по чл. 288 ГПК. Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение