Определение № 4535 от 28.09.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3784/2026 г.

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 1 ГПК. С определение № 880/18.08.2026г. по в.ч.гр.д. № 571/2026г. по описа на Окръжен съд-Русе е потвърден отказът на съдия по вписванията от Служба по вписвания към РС-Русе, постановен с определение за отказ от 17.07.2026г., с който е отказано да се впише нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №163, т. ІV, рег.№8776, дело №546/17.07.2026г. на нотариус Р. П.. Определението е обжалвано с частна касационна жалба вх.№ 10208/26.02026г., подадена от нотариус Р. П., чрез процесуалния й представител адв. С. С., с оплаквания, че е неправилно поради нарушение на закона, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост и с искане отказът на съдията по вписванията да бъде отменен и вместо това да се разпореди извършване на исканото вписване. Поддържа, че предметът на сделката е индивидуализиран в нотариалния акт в достатъчна степен за целите на вписването; че предмет на сделката е идеална част от избено помещение, а не самостоятелен обект, в който случай не може да бъде изисквана схема като за самостоятелен обект; че от приложените документи се установява, че през 2006г. е бил вписан нотариален акт за 13/14 идеални части от Ѕ идеална част от същото избено помещение, което показва проследимост на титула и идентичност на обекта, като е нелогично 13/14 идеални части от 1/2 идеална част от същото помещение да са били достатъчно индивидуализирани за вписване през 2006г., а остатъчната 1/14 идеална част от същата 1/2 идеална част през 2026г. да се приеме за невъзможна за индивидуализиране. Счита за неправилно, че отказът е обоснован с материалноправния ефект на сделката, а не с външната редовност на акта. В приложеното изложение на основанията за допускане до касационно обжалване, частният жалбоподател поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, както и на чл.280, ал. 2 ГПК, като счита, че въззивният съд се е произнесъл по следните обуславящи правни въпроси: 1.Допустимо ли е съдията по вписванията и въззивният съд по жалба срещу отказ да откажат вписване на нотариален акт, когато предметът е описан с вид, местонахождение, площ, идеални части и граници, но според тях съществува колебание дали помещението е самостоятелен обект или прилежаща част? 2.Може ли да се откаже вписване по съображения, че страните са употребили формулировка, че прехвърляната идеална част „се приобщава и става прилежащо помещение“, след като подобна преценка засяга материалноправния ефект на сделката, а не външната редовност на акта? 3.Когато предметът на сделката не е самостоятелен обект на кадастъра, допустимо ли е да се откаже вписване поради липса на схема и описание, изискуеми за самостоятелен кадастрален обект? 4.Налице ли е достатъчна индивидуализация за целите на вписването, когато от нотариалния акт и приложените документи може еднозначно да се установи връзката между обекта, адреса, площта, идеалният дял и данъчната оценка? Според частния жалбоподател тези въпроси са обусловили изхода на делото и са разрешени в противоречие със задължителната практика на ВКС, включително определение №426 от 28.07.2017г. по ч.т.д.№1035/2017г. на ІІ т.о. на ВКС; определение №219 от 14.12.2017г. по ч.гр.д.№4155/2017г. на ІІ г.о. на ВКСК; определение №141 от 14.07.2017г. по ч.гр.д.№2400/2017г. на І г.о. на ВКС; определение №582 от 15.12.2016г. по ч.гр.д.№5149/2016г. на ІV г.о. на ВКС; определение №841 от 19.12.2013г. по гр.д.№7664/2013г. на ІV г.о. на ВКС; определение №497 от 05.07.2021г. по ч.гр.д.№2188/2021г. на І г.о. на ВКС; определение №76 от 10.04.2019г. по ч.гр.д.№642/2019г. на ІІ г.о. на ВКС; определение №331 от 30.11.2016г. по ч.гр.д.№3350/2016г. на І г.о. на ВКС. Частната касационна жалба е допустима - подадена е в срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. По въведените доводи за допускане на касационно обжалване на постановения от Окръжен съд-Русе съдебен акт, съставът на I г.о. на Върховния касационен съд намира следното: На 17.07.2026г. в Служба по вписванията към РС-Русе е постъпило заявление с вх.рег.№8105, съдържащо искане за вписване на нотариален акт за покупко-продажба №163, том ІV, рег.№8776, дело №546/2026г. на нотариус Р. П., вписана под №217 в регистъра на НК, в който предметът на разпореждане е описан като 1/14 от 1/2 идеална част от избено помещение (маза)-за абонатна топлофикационна станция, с обща застроена площ от 15 кв.м., намиращо се в сутерена на масивна четириетажна жилищна сграда в жилище блок „Нов дом“, построен върху имот 1618 по плана на [населено място], ЕКАТТЕ 63427, одобрен със заповед №434/02.07.1975г. на ИК на ГНС с обща площ от 340 кв.м., при граници за 1/2 идеална част-източна страна-коридор, западна страна-коридор, северна страна-изба на Ч. Балкански, южна страна-оставаща част от избата на С. С., а граници на цялото избено помещение: В. Балкански и коридор, която 1/14 идеална част от 1/2 идеална част от избено помещение (маза)-за абонатна топлофикационна станция се приобщава и става прилежащо помещение към недвижим имот, собственост на купувача-етажен собственик на апартамент, намиращ се в същия жилищен блок, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място]. На 17.07.2026г. съдията по вписванията е постановил определение за отказ на основание чл. 32а, ал. 1 ПВп във вр. с чл. 6, ал. 3 ПВп, като е обосновал отказа си с това, че не става ясно дали избеното помещение (маза), което е предмет на сделката, има самостоятелен характер или е прилежаща част към самостоятелен обект в сграда; че в случай, че същата представлява прилежаща част, то липсва описание на недвижимия имот, към който същата е неразделна част и съответно не е приложена схема на самостоятелния обект в сграда, а в другия случай, а именно ако избеното помещение има самостоятелен характер и не е прилежаща част, следва описанието му да бъде съобразено с изискванията на чл. 6, ал. 3 ПВп и да бъде приложена схема на самостоятелния обект в сграда. Посочено е също така, че от представената данъчна оценка не става ясно, че същата е за избеното помещение, което е предмет на продажбата. Така постановеният отказ е потвърден от Окръжен съд-Русе с определение №880/18.08.2026г. по в.ч.гр.д.№571/2026г. (обжалваното по настоящето дело определение), като мотивите и изводите на съдията по вписванията са споделени изцяло. Изложени са съображения, че за да постанови вписване на заявения нотариален акт за покупко-продажба, съдията по вписванията следва да се увери, че имотът, предмет на покупко-продажба, е описан по начина, предвиден в чл. 6, ал. 1, буква „в“ и ал. 3 от Правилника за вписванията, като е прието, че в случая недвижимият имот не е индивидуализиран според тези изисквания. Съобразен е начина, по който е описан предметът на сделката в нотариалния акт и е прието, че по този начин избеното помещение не е надлежно индивидуализирано. За неоснователно е прието възражението, че този недвижим имот вече е бил предмет на прехвърлителна сделка с н.а.№49, том ІІІ, рег.№5663, дело №260/2006г., като е посочено, че и при извършването на покупко-продажбата на 1/14 от 1/2 идеална част от избеното помещение (маза)-за абонатна топлофикационна станция през 2026г., е следвало изрично да се посочи дали тази маза продължава да е прилежаща част към недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сградата и кой е този недвижим имот, който имот следва да бъде индивидуализиран според предвидените в Правилника за вписванията правила, а ако избеното помещение е престанало да бъде прилежаща част към самостоятелен обект в сградата, то е следвало да бъде описано по начин, съответстващ на самостоятелен обект, респ. към нотариалния акт да се представят доказателства в този смисъл. Прието е, че в случая подобно посочване не е налице. Посочено е, че в правомощията на съдията по вписванията попада да се извърши проверка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание, като е прието, че в случая съдията по вписванията не е излязъл извън рамките на тези правомощия, посочени и в т. 6 от ТР №7/25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС по тълк.д.№7/2012г. За правилен е приет и изводът на съдията по вписванията относно представената данъчна оценка, от чието съдържание не става ясно дали се касае за същото мазе, предмет на сделката, чието вписване се иска, или на друго такова. При така изложените от въззивния съд съображения настоящият състав приема, че предпоставки за допускане на касационно обжалване не са налице, като съображенията за това са следните: Според указанията по приложението на закона, дадени с т. 6 на ТР №7/25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС по тълк.д.№7/2012г., проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. При това в мотивите към тълкувателното решение е посочено, че проверката, която съдията по вписванията извършва, е обусловена от основната цел на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост, като проверката на съдържанието на акта се извършва в две насоки: идентификация на страните (чл.6 ал.1 б.„а” ПВ) и идентификация на имота (чл.6 ал.1 б.„в” ПВ). Ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него, в случай че не са посочени данните по чл. 60, т. 1 - 7 ЗКИР. В настоящия случай с тези указания въззивният съд изцяло се е съобразил, като е приел, че обектът, предмет на разпореждане в представения за вписване нотариален акт, не е надлежно индивидуализиран, което препятства възможността за неговата идентификация, доколкото не е посочен самостоятелният обект, към който избеното помещение се явява принадлежност и в този смисъл не са посочени данните по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР за този самостоятелен обект, доколкото по делото не се спори, че имотът се намира в район с одобрена кадастрална карта. Правилно и при пълно съобразяване с установеното в българското законодателство правило, че се вписват актове, а не права, за неоснователно е прието възражението, че този недвижим имот вече е бил предмет на прехвърлителна сделка с н.а.№49, том ІІІ, рег.№5663, дело №260/2006г. - по отношение на изискването за надлежна идентификация на имота, който е предмет на разпоредителната сделка, меродавно при извършваната от съдията по вписванията проверка е дали същият е описан по изискуемия начин в акта, чието вписване се иска, а не обстоятелството дали същият обект, но при извършена по друг начин идентификация, вече е бил предмет на разпореждане преди 20 години (тук следва да се отбележи, че в н.а.№49, том ІІІ, рег.№5663, дело №260/2006г., е посочено, че се прехвърля идеална част от избено помещение, което е прилежаща част към апартамент №14, докато в представения за вписване нотариален акт №163, том ІV, рег.№8776, дело №546/17.07.2026г. подобно уточнение липсва, което именно създава съмнение за кое именно избено помещение се отнася разпоредителната сделка и в този смисъл дали същото представлява принадлежност към друг самостоятелен обект). Сочените от жалбоподателя съдебни актове, постановени от тричленни състави на ТК и ТК на ВКС, не обосновават различен извод. С определение №426 от 28.07.2017г. по ч.т.д.№1035/2017г. на ІІ т.о. на ВКС е прието, че съдът се е отклонил от приетото в т. 6 на ТР №7/25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС по тълк.д.№7/2012г., потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор по съображения за непредставяне на доказателства, удостоверяващи, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти. В настоящия случай отказът на съдията по вписванията не е обусловен от непредставяне на доказателства, удостоверяващи правата на продавача. С определение №582 от 15.12.2016г. по ч.гр.д.№5149/2016 на ІV г.о. на ВКС за незаконосъобразно е прието обжалваното определение, както и постановеният от съдията по вписванията отказ, мотивирани с липса на доказателства за правото на собственост на дарителката по процесния акт. В настоящия случай отказът на съдията по вписванията не е обусловен от непредставяне на доказателства, удостоверяващи правата на продавача. С определение №219 от 14.12.2017г. по ч.гр.д.№4155/2017г. на ІІ г.о. на ВКС за неправилен е приет отказът да бъде вписан договор за наем е земеделска земя, като от служебната справка в интернет страницата на Агенцията по геодезия, картография и кадастър е установено, че към датата на съставяне на акта, заявен за вписване, няма одобрена кадастрална карта за районите, в които се намират посочените в договора имоти. По тази причина е прието, че вписването на договора за наем не се предпоставя от представянето на скица-копие от кадастралната карта, нито от представянето на скица от ОСЗ съгласно чл. 30, ал. 4 от Наредба № 49 от 05.11.2004 г. В настоящия случай обаче е безспорно, че към датата на съставяне на заявения за вписване акт, е налице одобрена кадастрална карта за района, в който имотът се намира - посочен е идентификаторът на самостоятелния обект, към който се предвижда избеното помещение да бъде присъединено. В определение №841 от 19.12.2013г. по ч.гр.д.№7664/2013г. на ІV г.о. на ВКС е прието, че когато предмет на прехвърлителна сделка е принадлежност към недвижим имот (таван, мазе или друго складово помещение), което се намира в район с одобрена кадастрална карта, правно невъзможно е тя (принадлежността) да бъде индивидуализирана съгласно изискванията на чл. 60, т. 1 – 7 ЗКИР, тъй като таваните и мазетата не са обекти на кадастъра (чл. 23 ЗКИР), за тях не съществуват основни кадастрални данни (чл. 27, ал. 1 ЗКИР) нито те самите са основни кадастрални данни за имота, към който принадлежат, доколкото в кадастралната карта и кадастралния регистър не съществуват данни за таваните и мазетата, принадлежащи към самостоятелните обекти в сгради. Прието е също така, че такива данни може да съществуват в схемите на самостоятелните имоти в сгради към кадастралната карта (чл. 29, ал. 2 ЗКИР), но тази възможност е факултативна, тъй като съгласно чл. 35, ал. 3 от Наредба № 3/28.04.2005 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри тези данни (за мазетата, таваните и площта им, но не и за границите им) може да бъдат включени към схемата по чл. 33 ЗКИР само по искане на собственика. В настоящия случай обаче съображенията на съдията по вписванията и на въззивния съд не са свързани с необходимостта принадлежността да бъде индивидуализирана съгласно изискванията на чл. 60, т. 1-7 ЗКИР, а с липсата на данни в представения за вписване акт за самостоятелния обект, към който избеното помещение е принадлежност. В определение №497 от 05.07.2021г. по ч.гр.д.№2188/2021г. на І г.о. на ВКС е прието, че преценката дали обекта на разпореждане представлява самостоятелен обект на право на собственост или не, не попада в пределите на извършваната от съдията по вписванията преценка, тъй като собственикът разполага е в правото си да се разпореди и с реална част от имот, който има идентификатор. Но са изложени съображения, че в този случай за индивидуализацията на реалната част ще бъде достатъчно описанието, дадено в нотариалния акт (в разглеждания по това дело случай имотът е бил описан като приземен етаж от къща-близнак, състоящ се от две стаи, холно помещение, кухня и външен клозет под стълбите, и надприземен - втори етаж, състоящ се от една стая, холна стая и хол, без преградна стена и входно антре, заедно с 2/3 ид. ч. от 1/2 ид. ч. от поземления имот с посочен идентификатор), както и отбелязването, че същата се намира в сграда с посочен идентификатор. В настоящия случай обаче при описанието на обекта на разпореждане липсва именно посочването на идентификатора на сградата, в която избеното помещение се намира, както и идентификатора на самостоятелния обект, към който това избено помещение се явява принадлежност. Поради това следва да се приеме, че с разрешението, съдържащо се в определение №497 от 05.07.2021г. по ч.гр.д.№2188/2021г. на І г.о. на ВКС въззивният съд изцяло се е съобразил. В определение №76 от 10.04.2019г. по ч.гр.д.№642/2019г. на ІІ г.о. на ВКС е прието, че при съставянето на нотариален акт, с който се констатира правото на собственост в различен обем от отразения до момента в кадастралната карта и регистри, ще е налице несъответствие между съдържанието на акта и скицата от кадастралната карта, но това несъответствие не обуславя отказ да се впише акта. Именно вписаният нотариален акт ще послужи като основание за предприемане на действия по изменение на кадастралната карта и привеждането й в съответствие с данните по документите, удостоверяващи правото на собственост (чл. 53, чл. 53а ЗКИР). Наличие на подобно несъответствие обаче в настоящия случай не се поддържа и освен това при съставянето на представения за вписване нотариален акт подобно несъответствие не е било констатирано и в този смисъл актът не е предназначен да послужи като основание за предприемане на действия по изменение на кадастралната карта и привеждането й в съответствие с данните по документите, удостоверяващи правото на собственост, т.е. представеният за вписване нотариален акт не е констативен. С определение №141 от 14.07.2017г. по ч.гр.д.№2400/2017г. на І г.о. на ВКС, както и с определение №331 от 30.11.2016г. по ч.гр.д.№3350/2016г. на І г.о. обжалваните определения не са допуснати до касационно обжалване и в този смисъл актовете не съставляват практика на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. По така изложените съображения настоящият състав приема, че не са налице предпоставки за допускане на постановеното от Окръжен съд-Русе определение до касационно обжалване. Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение