Определение № 103 от 09.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 766/2016 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационни жалби на И. Ц. У. чрез пълномощниците му адвокат Х. Г. и адвокат Д. М. против решение № 1726 от 30.07.2015 г., постановено по гр.д. № 2657 по описа за 2013 г. на Софийски апелативен съд, гражданско отделение, 10-ти състав, с което е потвърдено решение № 266 от 27.12.2012 г. по гр.д. № 454 от 2010 г. на Окръжен съд-Благоевград за отхвърляне на предявените от И. Ц. У. против [фирма], [населено място] ревандикационен иск по отношение на самостоятелни обекти с идентификатор № 02676.501.3105.1.28 на кота -3.45 на сграда № 1, секция С, № 02676.501.3105.1.22 на кота +8.55 на сграда № 1, секция С и № 02676.501.3105.1.23 на кота +8.55 на сграда № 1, секция С и евентуалните искове с правно основание чл.27, предл.четвърто вр.чл.29, ал.1 ЗЗД за унищожаване на договор за покупко-продажба на правото на строеж, обективиран в нотариален акт № 125/8.11.2007 г. на Нотариус С. В.. Ответникът по касационната жалба [фирма], [населено място] е подал чрез пълномощниците си адвокат К. Д. писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК, в който оспорва наличието на основание за допускане на касационно обжалване, като претендира възстановяване на направените разноски. За да се произнесе по наличието на основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, съдът съобрази следното: За да постанови атакуваното решение по ревандикационния иск, Софийски апелативен съд е приел за установено, че на 01.06.2007 г. ищецът заедно с майка си М. И. У. с нотариален акт № 67, т. III, рег. № 3525, дело № 451/2007 г на нотариус № 489 са учредили в полза на ответното дружество право на строеж в собствения им УПИ Х-3105, кв. 1 по плана на [населено място], с площ от 1010.50 кв.м. за построяването от ответника и изцяло с негови средства на масивна жилищна сграда "Г. Ц. - У.", СЕКЦИЯ "С", с магазини, три етажа, таван с офиси и подземен гараж, с обща Р. 1958.56 кв.м. и застроена площ от 364.85 кв.м., като учредителите са си запазили правото на строеж на девет обекта, а правото на строеж на останалите 16 броя обекти по идейния проект, съобразно който е сключен учредителния договор принадлежи на суперфициара. С договора учредителите са упълномощили носителя на ограниченото вещно право да извърши всички действия по проектирането и утвърждаването на проектите и измененията в тях пред съответните органи и осъществяването на строителството на комплекса. М. У. е починала на 10.07.2007 г. и ищецът И. У. е неин единствен наследник по закон. На 17.09.2007 г. е издадено Разрешение на строеж № 260/17.09.2007 г. от гл. архитект на [община] на името на учредителите на суперфицията, съгласно одобрен /съгласуван/ на 14.09.2007 г. проект - части архитектура, конструкции, В и К, Ел., ОВ, геодезия, П. на обект жилищна сграда, с магазини, кафене и подземни гаражи "У. къща", секция С, предвиждащ Р. на 1270 кв.м. и ЗП на 378.60 кв. м. На 08.11.2007 г. И. У. и [фирма] с нотариален акт № 123, том VI, рег. № 7403, дело № 1077/2007 г. на нотариус № 489 са изменили нотариалния акт № 67/2007 г., с който е извършен учредителния договор, но само в пункт първи, като текстът "за изграждане на масивна жилищна сграда " Г. Ц. - У. " с магазини, три етажа и таван с офиси и подземен гараж е променен с текста- "за изграждане на жилищна сграда с магазини, кафе, КОО "У. къща". На същият ден - 08.11.2007 г., ищецът и ответникът са сключили договор за покупко - продажба на право на строеж, извършен с нотариален акт № 125, том VI, рег. № 7405, дело № 1079/2007 г. на нотариус № 489, с който И. У. е прехвърлил на ответното дружество правото на строеж върху тези девет обекта, предмет на учредителния договор, които са били запазени като обезщетение, за сумата от 64553.20 лв., която изрично е заявил, че е заплатена в брой и получена преди подписването му. Правото на стоеж е реализирано по одобрен архитектурен проект, различен от идейния, послужил за учредяване на правото на строеж и визиращ съществените елементи – застроена площ, Р., брой нива и брой обекти. Според заключението на мнозинството вещи лице на разширената техническа експертиза, подписано с особено мнение от едно от вещите лица, сградата е изградена с едно ниво повече от предвижданията на идейния проект - по идейния проект сумарната Р. възлиза на 1958.55 кв.м. общо за всичките пет нива, като по дефиниция на ЗУТ едно е подземно, а останалите четири са надземни, или 364.85 кв.м. са подземни, а останалите 1593 кв.м. са надземни, а по одобрения и реализиран проект сумарната Р. общо за всичките шест вертикални нива е 2329 кв.м. или 509 кв.м. са подземни, а останалите 1820 кв.м. са надземни, като общо за цялата сграда реално построеното в повече възлиза сумарно на 370.45 кв.м., от които по дефиниция на ЗУТ подземни са 144.15 кв.м., а останалите 226.30 кв.м. са надземни. Тройната експертиза е единодушна /заключението съвпада с изразеното в двете единични експертизи/, че увеличената разгърната застроена площ представлява разликите по всички вертикални нива и поради това не могат да бъдат установени отделни самостоятелни обекти, които да са построени извън обема на учреденото право на строеж. При така възприетите факти апелативният съд е направил извод, че в разглеждания случай ответникът след продажбата на правото на строеж върху деветте обекта се легитимира като единствен носител на ограниченото вещно право на строеж върху имота. И. проект, въз основа на който е учредено правото на стоеж не е получил развитие с последващото му представяне и одобряване от главния архитект на общината, поради което отговорът на въпроса, дали титуляра на ограниченото вещно право е изградил в повече от учреденото следва да намери разрешение след съпоставяне на изграденото по нива и обекти, но съобразно одобрения архитектурен проект. В разглеждания случай всички обекти са построени в съгласие с одобрения архитектурен проект, т.е. отсъстват други самостоятелни обекти, които да са изградени в повече от учреденото право и собственикът на земята /ищецът/ да е придобил собствеността върху тях по приращение. Същевременно дори и след съпоставяне на обема на суперфицията, установен с учредителния договор с обема на реализираното строителство, включващ всички нива, не може да се приеме наличие на отделен обект, изграден в повече от учреденото, който следва да е собственост на учредителя по приращение. Сумарното отклонение на изграденото в повече от учреденото право възлиза на 370.45 кв.м., която сума представлява разликите по всички вертикални нива. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът се позовава на основанието за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, тъй като изводът на апелативния съд, че след като идейния проект, въз основа на който е учредено правото на строеж, не е получил развитие, то отговор на въпроса дали има изградено в повече, следва да се даде след съпоставка с изграденото по нива и обекти, но съобразно одобрения архитектурен проект, противоречи на практиката на ВКС по решение № 316 от 20.05.2013 г. по гр.д. № 217/2012 г., II г.о. и по решение № 173 от 20.06.2013 г. по гр.д. № 1273/2013 г., I г.о. С първото решение е дадено тълкуване, че обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора или административният акт, с който е учредено и построеното извън тези рамки, макар и на основание утвърден архитектурен проект и издадено строително разрешение и което има юридическо основание да бъд9е самостоятелен обект, се придобива по приращение от собственика на земята, а с второто решение – че когато изграденото вповече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл.92 ЗС, а когато не е самостоятелен обект – то става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл.97 и чл.98 ЗС. Игнорирането на волята на страните в договора за учредяване на суперфиция от 1.06.2007 г. и формиране на изводите на съда само въз основа на одобрения архитектурен проект, по който е изпълнено строителството, противоречи на посочената практика на ВКС по поставения от касатора и уточнен от настоящия съдебен състав въпрос: въз основа на волеизявленията в договора за учредяване на суперфиция или въз основа на одобрените строителни проекти и книжа, по които е реализирано строителството, следва да се извърши преценката дали построеното е в рамките на правото на строеж, поради което е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение