Определение № 904 от 25.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3987/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Никан 49“ ЕООД, чрез адв.П. против решение № 160/09.07.2025 г. по в.гр.д. № 222/2025 г. на Окръжен съд Враца, с което като е потвърдено решение от 23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд Козлодуй, е отхвърлен предявения от касатора срещу Л. Х. С. иск за установяване по отношение на ищеца /арендатор по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - К. под вх.рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6/ на непротивопоставимост на сключения от ответника анекс към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012 г., вписан в Служба по вписванията - К. под вх. рег.№ 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3 за стопанската 2022/2023 г. и следващите до стопанската 2031/2032 по отношение на описаните в договора за аренда от 16.11.2016 г. земеделски земи. Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа, че то е неправилно – като постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. В изложението се поддържа, че са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по следните въпроси: 1/ Длъжен ли е въззивният съд да изложи мотиви и да обсъди всички допустими и относими към предмета на спора доводи, твърдения и възражение на страните, както и да извърши самостоятелна преценка на всички събрани по надлежния процесуален ред доказателства във връзка с въведените от страните правно релевантни факти; 2/ Подписването на анекс между страните приравнен ли е на нов договор за аренда или е продължен вече съществуващ действащ между страните договор и какво е действието на вписването; 3/ При конкуренция на права между ползватели по договори за аренда, сключени преди изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ / ДВ, бр. 13/2017 г./ следва ли да се прилагат новите правила за мнозинство повече от 50% от съсобствеността и има ли разпоредбата обратно действие; 4/ Правно допустимо ли е изменение на договор за аренда от трети лица, които не са страни по него; По първите два въпроса, се поддържа, че въззивният съд е процедирал в противоречие с практиката на ВКС, конкретно посочена в изложението. По трети и четвърти въпрос се поддържа, че е налице допълнителния критерий на т.3 на чл.280, ал.1 ГПК с обосновка, че не е налице казуална практика на ВКС, както и че отговорът на първия въпрос би способствал за точното прилагане на нормата на чл. 3, ал.4 ЗАЗ. Насрещната страна Л. Х. С., чрез адв. Л., е депозирал отговор, в който поддържа, че не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. По същество се поддържа, че изложените в жалбата доводи за неправилност на въззивното решение, са неоснователни. За да потвърди решението на първоинстанционния иск, с което е отхвърлен иска, въззивният съд е приел, че спорът е възникнал поради съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно определени земеделски имоти, вписани в Службата по вписване и е за установяване, че арендният договор по анекса от 14.02.2022 г., сключен между ответника и съсобственици на имотите, притежаващи повече от 50 % от съсобствеността, за процесните имоти и период, е непротивопоставим на ищеца-арендатор на същите имоти по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - К. под вх.рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6. Приел е, че в случая е налице конкуренция на права между двамата арендатори, което обуславя и правният интерес на ищеца от предявяване на отрицателен установителен иск, че сключеният от ответника със съсобственици на земеделските имоти, му е непротивопоставим поради по-ранното вписване на сключения от него аренден договор с един от съсобствениците на същите земеделски имоти. Позовавайки се на разясненията, дадени в мотивите на т.2 от ТР №2/20.07.2017 г. по тълк.дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС и последвалата казуална практика на ВКС, въззивният съд е приел, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13/07.02.2017 г., не е специална и не изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Посочил е, че договорът за аренда, представлява действие по управление и съответно може да бъде сключен от всеки съсобственик на вещта. Ако обаче съсобственикът, който го е сключил не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици-заедно или поотделно, освен ако са го приели. Ето защо, ако са налице сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, но за съвпадащи периоди от време, до изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50 % в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.31, ал.2 ЗС. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% в съсобствеността, е вписан, последният не е противопоставим на последващ арендатор, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. Това разрешение бе потвърдено и с нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ при изменението на закона с §6 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обв.ДВ, бр.13/07.02.2017 г., с която редакция се създаде кореспондиращо на общата уредба на чл.32, ал.1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски зами чрез отдаване под аренда. При така изложените решаващи съображения, въззивният съд е извел извод, че договорът за аренда от 16.11.2016 г., сключен от ищеца с един от съсобствениците на имотите, който притежава по-малко от 50% от съсобствеността, не е противопоставим на страните, сключили договора за аренда от 13.07.2022 г. – ответника Л. Х. С. и съсобствениците, притежаващи повече от 50% от съсобствеността, независимо от поредността на вписванията. Настоящият състав на ВКС констатира, че в производството по делото не са участвали страните по договора от 13.07.2022 г.- арендодатели на ответника Л. Х. С., а доколкото те са страна по правоотношението, породило конкуренцията между двамата арендатори, техните права и задължения също се засягат от изхода на спора. Въззивният съд не е констатирал тази нередовност на исковата молба, която обуславя недопустимост на обжалваното пред него първоинстанционно решение и вместо да обезсили същото, го е потвърдил. С оглед горното и съобразявайки разрешението, дадено в т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. по тълк.дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, според което служебното задължение на съда да следи за спазването на съществените процесуални норми, обуславящи валидността и допустимостта на съдебните решения във всяко положение на делото, намира приложение и в стадия на селектиране на касационните жалби, настоящият състав на Върховния касационен съд приема, че в случая касационното обжалване на решението следва да се допусне на основание чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното решение да е недопустимо, като постановено по нередовна искова молба. За касационното обжалване, касаторът дължат държавна такса в размер на 64,71 евро, на основание чл.18, ал.2, т.2 Т., които се събират от съдилищата по ГПК. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, състав на IV г.о.