Определение № 2326 от 30.07.2026 г. на ВКС по т. д. № 1005/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Д. Т. П., чрез адв. М. Д. от АК-Варна, с надлежно учредена по делото представителна власт, срещу решение № 16/16.01.2026 г., постановено по в. т. д. № 183/2025 г. по описа на Варненския апелативен съд, ІІІ състав, с което е потвърдено решение № 520/16.12.2024 г., постановено по т. д. № 1/2023 г. по описа на Окръжен съд-Варна, в частта, в която е отхвърлен предявеният от Д. Т. П. срещу „Спасов” ЕООД конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на сключен на 19.04.2018 г. договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот, удостоверен в нотариален акт, вписан в АВ под акт № 163, т. XXII, дело № 4678, дв. вх. рег. № 9226/2018 г. - в частта му на клаузата по т. 3.4, съгласно която Д. Т. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от правото на собственост върху подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 бр. паркоместа, със застроена площ само на паркинга от 159,68 м 2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11,00 м 2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м 2, при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9,98 м 2 идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0.8026% ид. ч., равняващи се на 2,21 м 2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради неизпълнение на поетите задължения от изпълнителя (строителя). Като необжалвано въззивното решение е влязло в сила в частта, в която е уважен предявеният от Д. Т. П. срещу „Спасов” ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 15750 евро, представляваща разликата между дължимата като обезщетение между застроената площ и действително получената (35 м 2 по-малко получена застроена площ), уговорена по чл. 6 от предварителен договор от 24.08.2015г. - доплащане на превишението по определената с предварителния договор цена от 450 евро/м 2, ведно със законната мораторна лихва върху главницата от подаване на исковата молба – 13.12.2022 г. до окончателното ѝ заплащане. Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради допуснато нарушение на съдопроизводствените правило, довело до неправилно прилагане на материалния закон. Без да е обсъдил в своята съвкупност събраните по делото доказателства, апелативният съд е обосновал незаконосъобразния правния извод, че конститутивният иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на процесния договор, удостоверен в нотариална форма, в частта му на клаузата по т. 3.4, съгласно която Д. Т. П. получава право на строеж за 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 бр. паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159,68 м 2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11,00 м 2, е неоснователен само по наведените от ищцата в исковата молба фактически и правни твърдения: тъй като тя е съсобственик на процесния УПИ и не ответникът, а останалите съсобственици са ѝ учредили право на строеж, неточното в качествено отношение изпълнение на насрещната непарична престация, която е следвало да осъществи строителят, представлява ирелевантен факт, който не обуславя „прекратяването/загубването“ – с обратна сила или занапред, на придобитите от ищцата вещни права, по отношение на който и да е обект в построената в нейния имот сграда. Счита за неправилно и правното съждение на въззивния съд, че придобитото от нея вещно право не е функционално свързано с дължимата за учредената суперфиция насрещна престация на строителя „Спасов“ ЕООД, съставляваща комплекс от задължения, поети с предварителния и окончателния договор, удостоверен в нотариална форма, по начин, по който една престация да е основание за изпълнение на насрещната престация. В този смисъл, твърди, че в противоречие с действително постигнатите от страните по договора за учредяване на суперфициарно право уговорки (вкл. относно поетото насрещно задължение от строителя и носител на учреденото право на строеж да изгради сградата със собствени средства и да я въведе в експлоатация - съобразно конкретните клаузи, уговорени в предварителния договор), апелативният съд е обосновал неправилния правен извод, че извън обема на учреденото право на строеж на ответното търговско дружество не е сключена прехвърлителна сделка, подлежаща на разваляне, тъй като съсобствениците (съучредители) на земята, запазвайки си правото на строеж за собствените обекти, придобиват по правилото на приращението (чл. 92 ЗС) собствеността върху тях след построяването на сградата – съобразно притежаваните от тях идеални части от правото на собственост върху дворното място. Искането за допускане на въззивното решение до касационно обжалване, съдържащо се в изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК, касаторът обосновава както със специалните процесуални предпоставки, регламентирани в чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, така и със самостоятелното селективно основание, уредено в чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – решението е очевидно неправилно, като поставя следните процесуалноправни и материалноправни въпроси: 1. „Длъжен ли е съдът да обсъди събраните по делото доказателства, извършвайки съпоставка на доказателствения материал с фактите по спорното материално право, като се произнесе по всички искания, възражения и доводи на страните в рамките на предмета на делото и да изложи правните си доводи?“ (твърди се противоречие както със задължителната практика - тълкувателните разяснения по т. 7 на ППВС № 1/1953 г., така и с казуалната практика: решение № 57/2.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1416/2010 г., ІІІ; решение № 37/29.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 241/2011 г., І г. о.; решение № 536/19.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 89/2012 г; ІV г. о.; решение № 326/20.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 177/2012 г., III г. о.; решение № 422/03.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 805/2009 г., I г. о.; решение № 92/22.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1863/2010 г., IV г. о.; решение № 212/01.02.2012 г. на ВКС по т. д. № 1106/2010 г., II т. о.; решение № 24/28.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4744/2008 г. на I г. о.; решение № 331/04.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1649/2010 г., IV г. о.; решение № 126/09.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 421/2009 г., IV г. о.; решение № 223/19.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1006/2012 г., IV г. о.; решение № 118/15.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 588/2011 г., III г. о.; решение № 108/16.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1814/2009 г., IV г. о. и решение № 60/25.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 475/2012 г., II т. о.) и 2. „При учредена по единен договор в нотариална форма суперфиция за сграда, в която е предвидено изграждане на самостоятелни обекти, за част от които собствениците на земята са си запазили правото на строеж, а за строителя-предприемач са учредили за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда, който е поел задължение да я построи и въведе в експлоатация съобразно уговореното за това изпълнение в предварителен договор, на което страните са се позовали и в съдържанието на нотариалния акт (каквато е хипотезата в настоящия случай), и след упражняване на правото на строеж за сградата, налице ли е връзка на обусловеност между предварителния договор и договора, с който е учредено правото на строеж, която при пълно неизпълнение от суперфициаря на задължението му за построяване на подземен паркинг в уговорения обем и предназначение, т.е. при липсата на самостоятелен обект с описаното предназначение, от който ищцата не е придобила идеалната си част (от подземен паркинг, за който си е запазила право на строеж със същия договор), да доведе до разваляне от ищцата на процесния в нотариална форма договор в неизпълнената част, и съответно, възстановяване на нанесената ѝ вреда чрез заплащане на парично обезщетение за неполучената престация по пазарната й цена?“ (твърди се, че правният отговор на този материалноправен въпрос ще допринесе за точното прилагане на закона и за развитието на правото). Ответникът по касационната жалба не е подал в законоустановения срок писмен отговор. Върховният касационен съд, Търговска колегия, ІІ отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките на чл. 280, ал. 1 ГПК, констатира следното: Касационната жалба е редовна - подадена е от надлежна страна, чрез пълномощник - с надлежно учредена по делото представителна власт, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл. 284 ГПК. За да постанови обжалваното решение – в обжалваната пред касационната инстанция част, въззивният съд е изяснил, че, за да обоснове предявения конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, в обстоятелствената част на исковата молба и уточнителните молби ищцата е навела фактически твърдения, че на място не съществува и не може да бъде изграден обектът, предмет на договора, удостоверен в нотариалния акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот от 19.04.2018 г., в частта по т. 3.4, а именно: за 1/16 ид. част от подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинг от 159,68 м 2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ от 11 м 2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м 2, при граници: калкан и маневрена площ, заедно с 9,98 м 2 идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0,8026% ид. ч., равняващи се на 2,21 м 2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Петитумът на този иск е за разваляне на сключения на 19.04.2018 г. между Д. Т. П. и изпълнителя „Спасов” ЕООД договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот - в частта му по т. 3.4, в която е договорено правото на строеж за самостоятелни обекти от бъдещата сграда (съобразно клаузите, уговорени в предварителния договор от 24.08.2015 г.) - поради неизпълнение на поетите договорни задължения от изпълнителя. След като е очертал предмета на въззивното производство, апелативният съд е приел за безспорно между страните, че съгласно клаузите на процесния окончателен договор за учредяване на суперфициарно право ищцата Д. Т. П., заедно с другите двама съсобственици на урегулирания поземлен имот (К. И. И. и М. Г. А.) взаимно са си учредили право на строеж за бъдещи самостоятелни обектите от предвидената за изграждане жилищна сграда съгласно издаденото от главния архитект на [община] разрешение за строеж. Според разпределението на обектите в бъдещата сградата, съсобственикът Д. Т. С. е следвало да получи в изключителна собственост следните обособени обекти от сградата: 1) апартамент № 2, на втори етаж на сградата, със застроена площ 50,59 м 2; 2) апартамент № 7, на трети етаж на сградата, със застроена площ 68,03 м 2; 3) апартамент № 11, на четвърти етаж на сградата, със застроена площ 68,03 м 2 и 4) 1/16 ид. част от подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 броя паркоместа, със застроена площ само на паркинга от 159,68 м 2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11 м 2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м 2, заедно с 9,98 м 2 идеални части от маневрената площ на покрития гараж и 0,8026% ид. ч., равняващи се на 2,21 м 2 идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. В клаузата на раздел ІІ от нотариалния акт ответникът „Спасов“ ЕООД е поел задължение да изгради със собствени средства и завърши всички обекти в предвидената за изграждане жилищна сграда, включително за обектите, описани в Раздел I, точки 1, 2, 3 - за съсобствениците Д. Т. П., К. И. И. и М. Г. А., както и всички общи части на сградата и да я въведе в експлоатация. Всички съществени уговорки, касаещи срока на изпълнение, степента на завършеност на сградата и др., са установени в сключените между страните договори: предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот; възлагането на проектирането и строителството на жилищна сграда и прехвърляне на собственост върху идеални части от поземлен имот от 24.08.2015 г.; Допълнително споразумение № 1 към Договор от 24.08.2015 г., подписано на 21.06.2017 г., и Анекс към допълнително споразумение № 1 от предварителен договор от 24.08.2015 г., подписан на 27.01.2018 г. Не било спорно, че 14.02.2022 г. процесната сграда е въведена в експлоатация. Апелативният съд е изяснил, че с оглед на обстоятелството, че се иска разваляне на такава част от договора, по която според релевираните фактически твърдения страни по тази част на договорното правоотношение са само страните по настоящото исково производство, а предмет е вещно право на ищцата, правото на иск е надлежно упражнено, като не е възникнала съвместна активна процесуална легитимация (при задължително необходимо другарство за останалите съсобственици на поземления имот, страни по релевантния договор за учредяване на право на строеж). Ищцата е основавала предявеното потестативно право за частично разваляне на договора - по отношение на собственото ѝ право на строеж за 1/16 от подземен гараж, при наведени фактически твърдения за неизпълнение на задължението на ответното дружество „Спасов“ ЕООД да осигури уговорения в клаузата по т. 3. 4 обект. Въззивният съд е приел конститутивния иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за изначално неоснователен - само на изложените от ищцата обстоятелства, с които той е обоснован. Изяснил е, че при двустранните договори насрещните задължения са както генетично - с общия правопораждащ факт (договора), но и функционално свързани - по начин, по който поемането на насрещното задължение е причина за поемане на собственото задължение. Само при тази корелативна връзка може да се породи потестативно право за разваляне на договора, вследствие на което да се преустанови договорната обвързаност - когато страната не получава това, срещу което се е задължила (в този смисъл, за нея е отпаднал интерес от договора). При т. н. „суперфиция срещу обезщетение” отношенията разкривали комплексен характер, с елементи на продажба на вещното право и изработка в строителството. В конкретния казус отношенията между съсобствениците на земята и ответното дружество-строител се основавали на сключен между тях предварителен договор, който също притежавал комплексен характер - в него били уговорени изискванията за учредяване на право на строеж и задълженията на суперфициаря, свързани с изготвяне на необходимата строителна документация, изграждане на сградата и предаване на готовите обекти, предвидени като обезщетение - в уговореното състояние след получаване на разрешение за ползване. Поетата от предприемача насрещна престация – в процесното правоотношение на т. н. „учредяване на право на строеж срещу обезщетение”, се изразявала не в даване на пари, а в извършване на строителството (влагане на труд и материали), вкл. набавяне на необходимите строителни книжа и осигуряване на инвеститорски и строителен контрол. Предмет на учредяване по нотариален ред е правото на строеж на предприемача от собствениците на терена - върху отделни обекти, индивидуализирани въз основа на одобрения инвестиционен проект и издаденото разрешение за строеж. Учредителите-съсобственици на земята са си запазили правото на строеж за останалите самостоятелни обекти от бъдещата сграда, като те биха придобили по правилото за приращението собствеността върху тях след построяване на сградата. Апелативният съд е приел, че правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж - от този момент то е преобразувано в право на собственост; след завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка, може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея (чл. 181 ЗУТ). Въззивният съд е изяснил, че правото на строеж на обекта по т. 3.4 от процесния договор за 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 бр. паркоместа, със застроена площ само на паркинга от 159,68 м 2, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11 м 2, находящо се на сутеренен етаж на сградата в покрит гараж за 16 автомобила с обща площ от 159,68 м 2, не е предмет на сделка между Д. Т. П. и „Спасов“ ЕООД. В този смисъл, не дружеството, а ищцата е съсобственик на земята, върху която е следвало да бъде построена сградата, а правото на строеж е вещно правомощие, включено в правото на собственост. Задълженията, поети от „Спасов“ ЕООД, представлявали насрещна престация за учредената му суперфиция за други обекти от сградата, различни от тези, за които съсобствениците са си запазили правото на строеж като елемент от правото им на собственост върху земята. Неточното в качествено отношение изпълнение на задълженията на строителя-предприемач логично не могло да съставлява факт с правно значение, от който да произтече „прекратяване/загубване“, с обратна сила или занапред, на придобитите от ищцата вещни права, по отношение на който и да е обект в построената в нейния имот сграда. Апелативният съд е счел, че притежанието на 1/16 ид. част от обекта по т. 3.4 от договора ищцата е получила след построяване на сградата - по правилото на приращението (чл. 92 ЗС), и съобразно постигнатото споразумение с останалите съсобственици на процесния УПИ - относно това за кои обекти те ще си запазят и взаимоучредят право на строеж, и за кои от тях ще учредят суперфиция на строителя-предприемач. Придобитото от нея вещно право не било функционално свързано с дължимата за учредената суперфиция насрещна престация от „Спасов“ ЕООД, съставляваща комплекс от задължения, поети с предварителния договор и нотариалния акт - по начин, по който едната престация да е основание за изпълнение на другата престация. Следователно, обжалваното първоинстанционно решение, в частта, с която е отхвърлен искът с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, като краен резултат се явявало правилно - независимо от изложените в него различни правни доводи, поради което въззивният съд го е потвърдил. В обжалваната част въззивното решение трябва да бъде допуснато до касационно обжалване въз основа на самостоятелното селективно основание, уредено в чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК – поради неговата вероятна недопустимост. За този порок касационният съд следи служебно, поради което следва да извърши проверка дали въззивният съд се е произнесъл по недопустим иск – поради липса на правен интерес, с оглед на обстоятелството, че се иска разваляне на договор за конститутивна сукцесия (учредително правоприемство) – в частта, в която в полза на един от съсобствениците (ищцата) останалите съсобственици на процесното УПИ, а не ответникът, са учредили право на строеж за изграждане на подземен паркинг в процесната сграда и придобиване от ищцата на 1/16 идеална част от подземен паркинг с площ от 335,68 м 2 с 16 бр. паркоместа, с право на ползване за: паркомясто № 6 със застроена площ 11 м 2 (арг. чл. 183, ал. 1 ЗУТ). Тъй като въззивното решение е допуснато до касационно обжалване при самостоятелния селективен критерий, уреден в чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК, не следва да се разглеждат допълнителните процесуални предпоставки, уредени в чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК, както и самостоятелното селективно основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. На основание чл. 18, ал. 2, т. 2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК и съобразно обстоятелството, че исковете са неоценяеми, касаторът трябва да внесе по сметката на ВКС държавна такса в размер на 21,07 евро. Касационният съд изяснява на страните, че след произнасяне по касационната жалба ще върне делото на първоинстанционния съд за допълване на постановеното от него решение по предявения осъдителен иск за заплащане на сумата от 10150 евро, представляваща компенсаторно обезщетение за причинените имуществени вреди при частично разваляне на договора. Принципно, предявеният конститутивен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД (за частично разваляне на договор, с който се учредяват вещни права върху недвижими имоти) и осъдителният иск по чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД (за заплащане на обезщетение за причинените имуществени вреди от развален договор) не се съотнасят като главен към евентуален, а като обуславящ към обусловен, поради което те са кумулативно съединени, а не под евентуалност и съдът е следвало да се произнесе и по обусловения иск, независимо от изхода по обуславящия иск. Ищцата основава осъдителния иск за заплащане на обезщетение в размер на сумата от 10150 евро на твърдяното пълно неизпълнение на поетото от строителя задължение по процесния договор (в частта, в която са породени правните последици на договора за изработка) за изграждане и предаване за ползване на годно място за паркиране на стандартен лек автомобил в подземния паркинг, от който тя притежава 1/16 ид. част от правото на собственост върху него, като е уговорено да ползва от подземния паркинг паркомясто № 6 (съобразно таблицата за паркоместата). Във въззивната жалба, предявена от ищцата, се съдържа искане въззивният съд да се произнесе и по иска за заплащане на обезщетение за причинените вреди от развалянето на договора (в частта му, в която е поето задължение за изграждане и предаване за ползване на годно място за паркиране), поради което по своето правно естество в тази част въззивната жалба представлява молба по чл. 250 ГПК за допълване на първоинстанционното решение (това искане е релевирано в уредения в чл. 250, ал. 1, изр. 2 ГПК преклузивен срок). Воден от горното и на основание чл. 288 ГПК, Върховният касационен съд