Определение № 3392 от 13.12.2024 г. на ВКС по т. д. № 1596/2024 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на „МИГ МАРКЕТ“ООД, ЕИК[ЕИК] срещу решение № 240/12.03.2024 на Варненски окръжен съд по в.гр.д. №91/2024., с което въззивният съд е потвърдил решение № 2072/09.06.2023г., постановено по гр.д. № 1553/2023 г. на ВРС, с което е прогласен за нищожен поради противоречие със закона индивидуален договор от 06.12.2012г., за поддръжка и управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост - на Апартаментен /студиен/ хотел, наречен в договора Силвър бийч - Корпус „А" и още като „комплекса", в който се намира собствения на ищеца ап.67, с идентификатор 07598.305.407.1.67, находящ се в сграда с идентификатор 07598.305.407.1 в [населено място], обл.В., на [улица], в поземлен имот с идентификатор 07598.305.407, със застроена площ на апартамента от 81.80кв.м., находящ се на втория етаж на сградата, ведно с принадлежащите му 0,6746%ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 25.01кв.м., според записаното в нотариален акт №119 том XXIII дело 4915/16.05.2009г. по описа на Служба по вписванията – В., по предявения иск от А. Г. Ч., гражданин на РФ, [дата на раждане], М. Ч. р.28.08.1948г. гражданка на Украйна и Г. А. Ч. р.13.11.1946 г. гражданин на Украйна, срещу „МИГ МАРКЕТ“ООД, ЕИК[ЕИК], иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД. Решението се обжалва и в частта за присъдените в тежест на касатора съдебноделоводни разноски. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване жалбоподателят сочи, че формулираният правен въпрос е от значение за точното приложение на закона и за развитие на правото- чл.280 ал.1, т. 3 ГПК. От страна на пълномощника на ответниците по касационната жалба е изпратен писмен отговор със становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване. Претендират се разноски за адв.възнаграждение в общ размер на 2000 лева. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като констатира, че решението е въззивно и не са налице пречките по чл.280 ал.3 ГПК, намира, че касационната жалба е допустима, редовна и подадена в срок. За да счете за основателен иска за прогласяване на нищожност на сключен на 06.12.2012г.договор за поддръжка и управление на Апартаментен /студиен/ хотел, наречен в договора Силвър бийч - Корпус „А“ и още „комплекса“, в който се намира собственият на ищците ап.67, с идентификатор 07598.305.407.1.67, находящ се в сграда с идентификатор 07598.305.407.1 в [населено място], област В., на [улица], който договор е вписан в Служба по вписванията, според който изпълнителят се е съгласил да извършва подробно индивидуализирани услуги срещу годишната такса в размер на10 евро на кв.м. обща площ, включваща застроената такава на апартамент №67 и площта, съответна на идеалните части от общите части, или сумата от 1068.10 евро годишно, поради противоречие със закона, тъй като не е налице жилищен комплекс от затворен тип и въпросите относно управлението и поддръжката на общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от компетентността на Общото събрание на етажната собственост, въззивният съд се е позовал на следното: От представения договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 68, том IV, рег. № 5278, н. д. № 506 по описа на нотариуса, вписан в НК под рег. № 237, с район на действие РС-В., се установява, че на 27.07.2004 г. ответникът „МИГ МАРКЕТ“ООД е закупил УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на [населено място], с площ от 4677 кв.м. С Разрешение за строеж № 115 от 21.12.2004 г., на ответника е разрешено да извърши строеж в посоченият имот на “Хотелски комплекс “Миг-Маркет“ ООД“ с подобект „Хотелски комплекс – Корпус А“. С Разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009 г., ДНСК е разрешила ползването на Апартаментен /студиен/ хотел-корпус А, като последния включва апартаментна /хотелска/ част, кафе сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и огради, сградни ВиК отклонения и сградно ел.захранване от КТП до ГРТ. В разрешението за ползване е посочено, че Акт 16 за процесната сграда е издаден на 21.04.2009 г. От представения договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 81, том 2, рег. № 4332, н. д. № 251 от 16.05.2009 г. по описа на нотариус Ж. Тикова, вписан в НК под рег. № 214, с район на действие РС-В., се установява, че ищците А. Г. Ч., гражданин на РФ, [дата на раждане], М. Ч. р.28.08.1948г. гражданка на Украйна и Г. А. Ч. р.13.11.1946 г. гражданин на Украйна са закупили от ответника процесния ап. № 67 със застроена площ 81.80 кв. м., представляващ самостоятелен обект в Апартаментен /студиен/ хотел-корпус А с идентификатор 07598.305.407.1.49, находящ се в [населено място], [община],7 област В., на административен адрес [улица], ведно с прилежащите 25.01 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Не е налице спор относно обстоятелството, че ответникът в качеството на инвеститор е изградил обектите в процесния комплекс, като част от тях /апартаменти, открит басейн, фитнес на открито и закрито, зала за игри, детски кът, площадки за отдих, трафопост и др./, са останали негова индивидуална собственост. Не е спорно и че ответникът развива хотелиерска дейност като отдава под наем, част от собствените си обекти. Видно от представения договор за поддръжка и управление на апартаментен /студиен/ хотел от 06.12.2012 г., по възлагане на ищците, ответникът се е задължил да извършва следните действия, а именно: осигуряване на денонощен пропускателен режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба; застраховка на имота на възложителя за застрахователна сума до 24000.00 евро; прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по нотариален ред; почистване на общите части на комплекса; озеленяване; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода – началото на месец юни до края на месец септември; подготвяне, организиране и администриране на документацията свързана с придобиването на имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя – подаване на заявление за регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на недвижимия имот в съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на съдействие и представяне на собственика пред трети лица /В и К ООД, ел. разпределителното дружество/ след изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на цялостната документация свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации /пожар, наводнение и др./; представляване на собственика на имота пред общото събрание, след изрично 8 упълномощаване на изпълнителя и други. Освен изброените задължения са уговорени и специални такива, като присъединяване на собствениците на апартаменти към ел.разпределителната мрежа /поради отказ на “Е.ОН България Мрежи” АД/, като „Миг-Маркет” ООД е монтирало електромери, отчитащи ползването на ел.енергия за всички апартаменти поотделно. В т. 1.2 от договора са посочени разходите, които изпълнителят ще има право да извършва, в изпълнение на задълженията си, а именно: за заплати и други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но неизчерпателно-градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, в т.ч. всички външни договори, необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните общи части; разноски за ел.енергия на общите части и други необходими разноски, разумно нужни за функционирането, ремонтирането, управлението и поддръжката на общите части на комплекса по образцов начин. Уговорената насрещна престация, дължима от ищците, е заплащане на изпълнителя на годишна такса в размер на 10.00 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ /включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части/, или сумата от 1068.10 евро годишно. Липсва спор, а и от представените операционни бележки се установява, че таксите за 2015г., 2016г. и 2017г. в размер на по 1068.10 евро на годишно или общо 3204,30 евро с левова равностойност 6267.60лв., са заплатени еднолично от ищеца А. Г. Ч.. От заключението на СТЕ се установява, че към момента на извършения от вещото лице оглед – 11.01.2019г., в апартаментен-студиен хотел „Силвър Бийч“ – [населено място] има изградена сигнално-охранителна система, монтирани видеокамери за видеонаблюдение, рецепция, денонощна жива охрана и пропускателен режим. Влизането в хотела се осъществява през определени места, които се контролират с видеонаблюдение, а пропускът е с електронни карти. От събраните гласни доказателства, според съда, се установявало, че в процесната сграда ответникът развива хотелиерска дейност. Впечатленията и на двете разпитани свидетелки за контролиран достъп в сградата датират от периода след 2016г., когато първата е придобила обект в сградата, а втората е започнала работа в хотела. Така установеното от фактическа страна, според въззивния съд, налага следните правни изводи: По предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже факта на сключване на атакуваната сделка в нарушение на императивна правна норма. В тежест на ответника е да докаже, че договорът е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС по отношение на имот в жилищна сграда от затворен тип. От фактическа страна между страните не е налице спор. Безспорно е обстоятелството, че процесната по делото сграда е в режим на етажна собственост (ЕС) и че ищците, в качеството си на собственици на самостоятелен обект в нея, са сключили с ответника договор за поддръжка и управление на общите части. Спорът се свежда до наличието на предпоставките за сключване на договор за управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип. Според въззивния съд, сградата, в която се намира имотът на ищците, не представлява „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на 10 § 1, т.3 от ЗУЕС по следните съображения: На първо място от представените по делото строителни книжа се установявало, че сградата е построена преди влизане в сила на ЗУЕС (Акт 16 е издаден на 21.04.2009 г., а ЗУЕС е влязъл в сила на 01.05.2009 г.). Следователно, според съда, инвеститорът „Миг Маркет“ ООД е бил в обективна невъзможност да узнае за съдържанието на понятието „жилищен комплекс от затворен тип“, за да приведе технически и архитектурно сградата в съответствие със законоустановените изисквания. По-същественото за съда било, че още от момента на възникването си сградата е със статут на апартаментен (студиен) хотел, видно от цитираното разрешение за ползване. Установявало се и от ангажираните гласни доказателства, че ответникът развива стопанска дейност чрез отдаване под наем на хотелиерски начала на собствените си обекти. Упражняване на такъв тип търговска дейност на територията на сградата, според съда, изключвало възможността същата да се третира като комплекс от затворен тип. По дефиниция хотелските помещениябили класифицирани от нормите на ЗУТ и Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, като нежилищни обекти, което влиза в противоречие с дефиницията за жилищен комплекс от затворен тип. Освен това по делото не били събрани доказателства за създаден контролиран достъп за външни лица към релевантния момент, а именно датата на сключването на процесния договор - 06.12.2012г. В случая са събрани доказателства (свидетелските показания и СТЕ) за изграден контролиран достъп, сигнално-охранителна система, жива охрана и пропускателен режим, но единствено за периода след 2016г., поради което същите се явяват неотносими към спора в тази си част. Отделно от това, според съда, упражняваната от ответника хотелската дейност предполагала допускане до сградата на неограничен брой туристи, което противоречи на изискването за защитеност от външни за етажната собственост лица. Ето защо, след като процесната сграда не отговаря на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип, следва да се приеме, че спрямо нея се прилагат общите правила на ЗУЕС, уреждащи по императивен начин обществените отношения по повод управлението и поддръжката на общите части. Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, следва да се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. ЗУЕС урежда специална процедура за вземане на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителност на решенията. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание, освен в хипотезата на чл.2 от ЗУЕС. Възможността за сключване на договор по чл. 2 от ЗУЕС представлява отклонение от общия режим за стопанисване и управление на общи части на сграда в етажа собственост, поради което посочената разпоредба се явява специална и дерогира приложението на общите разпоредби, но само ако са налице предвидените в нея предпоставки. Уредбата, според съда, има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. За тях въпросите за управление на общите части, включително тези по чл.51 от ЗУЕС относно разпределянето разходите за управление и поддържане на общите части, са от изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. С оглед изложеното въззивният съд е приел, че уговорките в процесния договор относно разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части в процесната сграда са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД поради противоречие с материалния закон и по-конкретно чл.51 от ЗУЕС. С оглед основателност на предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, за основателен е счетен и осъдителният иск с правно основание чл.34 от ЗЗД за връщане на даденото по нищожния договор. По настъпилото имуществено разместване в изпълнение на нищожния договор липсвал спор между страните. Безспорен бил и размерът на платените от ищеца А. Ч. абонаментни такси за 2015г., 2016г. и 2017г., а именно общо 6 267.60 лева. По изложените съображения предявеният иск с правно основание чл.34 от ЗЗД е счетен за основателен жен. Поради съвпадение в крайните изводи на двете инстанции, обжалваното първоинстанционно решение е потвърдено. Във връзка с наведеното основание за допускане до касация по чл. 280 ал.1, т.1 и т.3 ГПК като обуславящ изхода по спора е формулиран следният въпрос: Дали уреждането в индивидуален договор, сключен между отделни собственици на обекти в сграда, която не се явява жилищен комплекс от затворен тип по т.3 от ДР на ЗУЕС, на въпроси, които по силата на чл.51 ЗУЕС са от компетентността на ОС на етажните собственици води до нищожността на самия договор. Твърди се, че така формулираният правен въпрос е от значение за точното приложение на закона и за развитие на правото- чл.280 ал.1, т. 3 ГПК. Съгласно т.4 от ТР№ 1/2009 на ВКС ОСГТК от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1 /2009 г., Правният въпрос от значение за изхода по конкретно дело, разрешен в обжалваното въззивно решение е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, а за развитие на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. Точното прилагане на закона и развитието на правото по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК формират общо правно основание за допускане на касационно обжалване, което е налице във всички случаи, при които приносът в тълкуването осигурява разглеждане и решаване на делата според точния смисъл на законите. В случая не е налице изпълнена разгледаната в цитираната задължителна практика на ВКС обща хипотеза на чл.280 ал.1,т.3 ГПК: налице е практика на ВКС по чл.290 ГПК- Р №80 /04.11.2021 г. по гр.д. № 1213/2020 г., в която по аналогичен казус и правен въпрос състав на ГК на ВКС, Четвърто отделение е отговорил, че са нищожни уговорки в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон. Отговорът в обжалваното въззивно решение е напълно съобразен с цитираната практика на ВКС и според настоящият състав на ВКС, ТК,Първо т.о. липсва каквото и да е основание за нейното променяне, поради съответствието й с нормата в разпоредбата на чл.51 ЗУЕС. Следователно не е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл.280 ал.1,т. т.3ГПК. Разноски в полза на ответниците по КЖ се дължат, с оглед на установени такива в приложения договор за правна защита и съдействие и отбелязаното в него плащане на уговореното възнаграждение от 2 000 лева-общо от тримата. С оглед изложеното, съдът