Определение № 695 от 13.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1665/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№3590/07.03.2025г. на З. Е., чрез адв. Р., срещу решение №79/13.02.2025г., постановено по в.гр.д.№1313/2024г. на Благоевградския окръжен съд, потвърждаващо първоинстанционното решение, с което е уважен предявеният от Т. М. К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС, като е допуснато изкупуване от ищцата на 1/2 ид.ч. от УПИ [№], пл. №1068 в кв. 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 идеална част от общите части на къщата, тавана и мазето, продадени с договор за покупко-продажба, сключен между Р. Д. К., бивш жител на [населено място], починал на 04.04.2022г. /с единствен наследник А. М. Ч./ и З. С. Е. с нотариален акт №110/2022г., том I, рег.№1001, н.д. №101/2022г. при условие, че в едномесечен срок от влизане в сила на решението ищцата К. заплати на А. Ч. сумата от 6599,55 лв. Касаторката твърди неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, изразяващо се в уважаване на иска при несъобразяване, че двуетажната жилищна сграда, намираща се в имота, не е в режим на обикновена съсобственост, а в режим на етажна собственост, като се състои от два самостоятелни жилищни етажа, собственост на различни лица. Твърди, че в имота има три сгради - двуетажна жилищна сграда, едноетажна жилищна сграда и масивна сграда - търговски обект, последните две собственост на ищцата и на нейната дъщеря А. Ч., като двуетажната жилищна сграда е в режим на етажна собственост, поради което счита, че дворното място има характер на обща част на сградите, обслужващо ползването на сградите, което обуславя неприложимостта на разпоредбата на чл. 33 ЗС. Според касаторката не е спазен и двумесечния срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС. Твърди се и допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила, изразяващо се в необсъждане на наведените във въззивната жалба доводи, както и за необоснованост на акта.

В изложението към касационната жалба се излагат съображения, че въззивният съд се е произнесъл по материалноправни и процесуалноправни въпроси, имащи значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. При изложени твърдения за наличието на предпоставките по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК са формулирани два въпрос:

1. Приложима ли е разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС относно изкупуването на половината дворно място и по отношение на самостоятелния етаж от масивната жилищна сграда?

2. Допуснато ли е нарушение като е постановено изкупуване без да е установени по безспорен начин дали вторият жилищен етаж е трябвало да се предлага на съсобственик да го купи на основание чл.33 СК.

Ответницата по касационната жалба - Т. М. К., чрез адв. М. З., в отговора си излага становище, че не следва да се допуска касационното обжалване, както и съображения за неоснователност на жалбата. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

Във връзка с предпоставките за допускане на касационно обжалване, съдът съобрази следното:

Производството е образувано по предявен от Т. М. К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС за признаване и упражняване правото на изкупуване на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето - предмет на договор за покупко-продажба между Р. Д. К. като продавач и З. С. Е. като купувач, обективиран в нотариален акт №110/2022г., том I, рег. №1001, н.д. №101/2022г. Ищцата твърди, че е собственик по наследствено правоприемство на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в кв.70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв. м., ведно с втори жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда със РЗП от 240 кв. м., построена на това място, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. Излага, че е единствен наследник по закон на сина си Д. М. К., починал на 16.10.2015г., който се легитимирал като собственик на описания имот с нотариален акт №174, том I, рег. №997, н. д. №123/2013г., с който бил признат за собственик на основание давностно владение и наследство. Правото на собственост на другата 1/2 ид. част от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв. м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, принадлежало на Р. Д. К., който се легитимирал като собственик на имота с нотариален акт №175, том I, рег. №999, н. д. №124/2013г., с който бил признат за собственик на основание давностно владение и наследство. Р. Д. К. починал на 04.04.2022г. и негов единствен наследник по закон била А. М. Ч. /негова племенница и дъщеря на ищцата/. С договор за покупко-продажба от 02.03.2022г., сключен с нотариален акт №110/2022 г., том I, рег. № 1001, н.д. №101/2022г., Р. К. продал на З. С. Е. собствената си 1/2 идеална част от поземления имот, заедно с първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, построена в него, без преди това да е предложил на ищцата да изкупи тази идеална част от имота, заедно с първия етаж от сградата. Ищцата заявява, че е узнала за сключения договор на 23.05.2022г., когато извадила скица на имота, в която ответницата З. С. Е. била отбелязана като собственик.

За да уважи иска, първоинстанционният съд е приел за безспорно установено, че преди сключването на договора за продажба от 02.03.2022г. ищцата Т. К. и Р. К. са притежавали при равни квоти право на собственост върху дворно място, представляващо УПИ [№], пл. №1068 в кв. 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., в което била построена двуетажна жилищна сграда в режим на етажна собственост, от която Р. К. притежавал първия жилищен етаж, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, а Т. К. - втория етаж от сградата и 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. В дворното място били изградени още две сгради: масивна сграда - търговски обект, собственост на А. Ч. и едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на парцела, собственост ищцата Т. К. и нейната дъщеря А. Ч., като последната не притежавала част от правото на собственост върху дворното място. Районният съд е приел, че в процесното дворно място преди сключване на договора за продажба, е съществувала индивидуална собственост на сгради на лица, които не са били собственици на парцела /А. Ч./, така и етажна собственост и собственост на индивидуални сгради на лица, съсобственици на парцела. Изложил е съображения, че дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му. Дворното място няма да има статут на обща част и когато в него е построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата. Ето защо първоинстанционният съд е приел, че в тези случаи за дворното място следва да се прилагат общите правила на ЗС, в т.ч. и разпоредбите на чл. 33 ЗС.

Въззивният съд е споделил изцяло фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд и е препратил към тях на основание чл. 272 ГПК.

Въззивният съд е посочил, че оплакванията във въззивната жалба на ответницата /сега касаторка/ се изразяват в това, че след като в парцела има четири самостоятелни обекта, които се обслужват от него, то той губил своя самостоятелен характер, тъй като вече бил с обслужващ характер на съществуващите сгради, поради което дворното място представлявало обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, в която хипотеза разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС е неприложима. Въззивният съд се е позовал на ТР №45 от 01.04.1960 г. на ОСГК, според което разпоредбата на чл. 33 ЗС не се прилага в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото. Аргументи в същия смисъл се извеждали и от Постановление №2 от 04.05.1982г. по гр. д. №9/1981г. на Пленум на ВС, според което е недопустима делба на съсобствен парцел, в който има сграда, в която етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения на тавана или зимника принадлежат на различни собственици /когато е образувана етажна собственост/ - б. "е", т.е. хипотеза, при която всички съсобственици на дворното място притежават отделни обекти на собственост в сградата. В тези случаи дворът е обща част, съгласно чл.38, ал.1 ЗС и не подлежи на делба.

Въззивната инстанция е приела, че настоящият случай не попада в посочените хипотези, тъй като в процесния парцел има няколко сгради, които са изключителна собственост на няколко лица - А. Ч. е едноличен собственик на масивна сграда - търговски обект, налице е и съсобственост между Т. К. и А. Ч. на едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на имота, А. Ч. не притежава част от парцела към момента на процесната сделка, като жилищната сграда, за която се установява, че е на два етажа и всеки етаж е собственост на отделно лице и всеки етаж притежава самостоятелност и възможност за достъп до него, има характеристиките на етажна собственост. Въззивният съд е посочил, че дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда - индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. С оглед цитираната тълкувателна практика, съдът е приел, че дворното място е обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му. Предвид което въззивният съд заключил, че в случая разпоредбата на чл.33 ЗС е приложима доколкото върху съсобствения терен са изградени няколко сгради с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица, като не всички от тези лица притежават собственост върху дворното място, и дворното място не се е превърнало в обща част според предназначението си.

Въззивният съд е обсъдил и втория спорен по делото въпрос относно началния момент на двумесечния срок по чл.33, ал.2 ЗС и дали започва да тече от датата на продажбата или от момента, в който ищцата е разбрала за извършената прехвърлителна сделка. Изложил е съображения, че от значение за началото на срока по чл.33, ал.2 ЗС е наличието или липсата на отправено предложение за изкупуване до съсобственика, т.е. знанието на съсобственика за предстоящата сделка, и само когато съсобственикът изобщо не е бил уведомен за извършеното разпореждане, то той ще може да упражни правото си на изкупуване в двумесечен срок от узнаване на продажбата. Въззивният съд е посочил, че законът свързва началото на срока с датата на продажбата, а съдебната практика е установила разграничението, че началото на този срок се прилага при наличие на отправено предложение за изкупуване, а при липса на такова, срокът тече от узнаването с оглед затруднението съсобственикът да научи за извършеното разпореждане в толкова кратък срок /в този смисъл и решение №383 от 26.10.2010г. по гр. д. №532/2010г. на ВКС/. Приел е, че от представения по делото нотариален акт от 02.03.2022г., обективиращ процесната сделка, се установява, че при съставянето му не е била представена декларация по чл.33 ЗС, поради което е счел, че в настоящата хипотеза, при която липсва уведомяване на съсобственика за извършената сделка, срокът по чл.33, ал.2 ЗС тече от момента на узнаване, който в случая е 23.05.2022г., когато ищцата е получила скицата за имота. При липсата на доказателства, че ищцата е узнала за сделката в по-ранен момент, въззивният съд е споделил извода на първата инстанция за спазване на двумесечния срок за предявяване на иска по чл.33, ал.2 ЗС. Поради съвпадане изводите на въззивния съд с тези на първостепенния, обжалваното решение е потвърдено, като правилно и законосъобразно.

При така изложените мотиви на въззивната инстанция, за да прецени наличието на основания за касационно обжалване, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

Допускането на касационно обжалване на въззивното решение е обусловено от посочването от касатора на правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. С определението по чл. 288 ГПК касационният съд трябва да се произнесе дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали те са законосъобразни. Основанията за допускане до касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение по чл. 281, т. 3 ГПК. Проверката за законосъобразност на обжалвания съдебен акт ще се извършва едва след като той бъде допуснат до касационно обжалване при разглеждане на касационната жалба.

Двата поставени от касаторката въпроса в обобщен вид касаят възможността за изкупуване по реда на чл.33, ал.2 ЗС от съсобственик на дворно място, когато предмет на продажбата освен ид. част от дворното място е и самостоятелно обособен етаж от изградената в същото жилищна сграда.

Предвид което, на осн. чл. 280, ал.1, т.1 ГПК касационно обжалване следва да бъде допуснато по следния въпрос, преформулиран от настоящия състав във връзка с правомощията му съобразно указанията, дадени в т. 1 на ТР №1/2009г. от 19.02.2010г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК: „Приложима ли е разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС в хипотеза като настоящата, в която съсобственикът на дворното място с договора за продажба се е разпоредил освен с притежаваната от него ид. част от мястото, така и със самостоятелния етаж от жилищната сграда, на която е бил едноличен собственик?“ с цел преценка дали разрешението на въззивния съд не в противоречие с Тълкувателно решение №45 от 01.04.1960 на ОСГК на ВС и решение №858/23.12.2009г. на ВКС по гр. дело № 3069/2008г.

При допускане на касационното обжалване, касаторът дължи внасяне на държавна такса в размер на 67.50 евро.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,