Определение № 5763 от 10.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3111/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба с вх. № 5548 от 15.05.2025г., подадена от „Ставен“ АД, [населено място], чрез процесуалния представител адвокат Р. Т. от АК София, срещу решение № 137 от 03.04.2025г. по в. гр. д. № 913/2024г. на Плевенския окръжен съд, с което като е потвърдено първоинстанционното решение № 281 от 15.09.2024г., по гр.д. № 522/2023г. на Районен съд Червен бряг, са отхвърлени предявените от касатора срещу П. Л. П. при условията на евентуалност положителни установителни искове за собственост с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК - за приемане за установено между страните, че ищецът е собственик на основание добросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2016г. пет годишен давностен срок, на ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със Заповед № РД-18 48/15.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място] бряг, местност „Б. бара“, площ 3500 кв.м., трета категория, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план 012013, при съседи: [№], [№], [№], [№], [№] и евентуален иск за признаване за установено, че ищецът е собственик на основание недобросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2021г. десет годишен давностен срок, на процесния ПИ с идентификатор [№] и са присъдени сторените по делото разноски. В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на въззивното решение поради нарушаване на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, като се моли за неговата отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което предявените главен или евентуален иск за собственост бъдат уважени изцяло със законните последици. В изложението към касационната жалба се поддържа, че са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т.3 ГПК, по въпросите: 1.Длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си всички допустими и относими към предмета на спора доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани по делото доказателства; По въпроса се поддържа, че въззивното решение противоречи на практиката на ВКС, обективирана в решение № 222 от 27.03.2018г. по т. д. № 505/2017г. на ВКС, 2 т. о. 2.Достатъчно ли е да се приеме, че наемателят е осъществявал фактическа власт върху земеделския имот на основание сключен договор за наем, при който е налице плащане на наемната сума по него от наемателя на наемодателя и на основание сключения договор за наем наемателят е заявил за ползване имота до съответната Общинска служба по земеделие, без обаче такова ползване да е предоставено поради наличие на по-ранен договор за наем, вписан в Служба по вписванията; 3.Следва ли да бъде прието, че след като собственик на земеделска земя научава, че има първи по време вписан в Служба по вписванията договор за наем на недвижимия му имот (сключен от друг вписан собственик) и въпреки това не се противопоставя чрез искова защита срещу действието на първия по време вписан договор за наем или срещу собствеността на наемодателя по него, е приел този договор за наем с конклудентни действия, независимо, че е сключил следващ по ред договор за наем, който е непротивопоставим на първия по ред договор за наем, в която посока се е произнесла и компетентната Общинска служба по земеделие при разпределението за ползване на земеделските земи? В такъв случай следва ли да се приеме, че придобивната давност за наемодателя по този първи вписан по ред договор за наем продължава да тече, след като наемателят по договора ползва имота и го държи за наемодателя (собственика, сключил първият по време договор). По тези въпроси се поддържа наличието на допълнителното основание за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касация П. Л. П., чрез процесуалния си представител адвокат Д. Т. от АК-П., изразява становище, че не са налице основания за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, респ. за неоснователност на касационната жалба. Претендира присъждане на направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение. Касационната жалба е редовна и процесуално допустима, тъй като е подадена в срока по чл. 283 ГПК, има необходимото съдържание по чл. 284 ГПК, подадена е от легитимирано лице, чрез упълномощен адвокат, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, който не попада в изключенията на чл. 280, ал. 3 ГПК. Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване съображенията на съда са следните: Производството пред първата инстанция е образувано по предявени от „Ставен“ АД искове за признаване за установено по отношение на П. Л. П., че дружеството е собственик поради изтекла в негова полза 5-годишна давност, евентуално при условията на изтекла в негова полза 10-годишна придобивна давност, на процесния недвижим имот с твърдението, че на 31.08.2010г. дружеството е придобило правото на собственост върху нива, която понастоящем представлява ПИ с идентификатор [№], чрез договор за покупко-продажба, сключен със С. М. В. и С. С. М.. В края на 2022г. установило, че праводателите му С. В. и С. М. на 09.07.2010г., т.е. близо 2 месеца преди „Ставен“ АД да закупи имота от тях, прехвърлили същия имот на „Ню вижън мениджмънт“ АД, което от своя страна продало имота на П. Л. П. на 21.07.2015г. Поддържа, че считано от 01.10.2011г. е започнало да владее имота чрез трети лица-наематели, с които е сключвало последователно през годините договори за наем и въз основа на така установената и упражнявана фактическа власт придобило правото на собственост върху имота по давност. В писмен отговор в срока по чл. 131 ГПК ответникът П. Л. П. е оспорил така предявения иск с твърдението, че след като придобил собствеността върху имота през 2015г., започнал да го използва по предназначение като за целта сключил договор за аренда на земеделска земя на 24.08.2015г., вписан в Службата по вписванията на 24.09.2015г. и именно арендаторът по този договор е обработвал земята. За да постанови обжалваното решение от фактическа страна въззивният съд е приел за безспорно установено, че процесният недвижим имот е продаден два пъти от С. М. и С. М., като с първия договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№170, том ІІ, рег.№1952, дело №208/2010г. от 09.07.2010г. имотът е бил продаден на „Ню вижън мениджмънт“ АД и този нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката, след което с втори договор за покупко-продажба от 31.08.2010г. имотът е бил продаден при същия нотариус на „Ставен“ АД, който договор също е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката. Изложени са съображения, че с оглед разпоредбата на чл. 113 ЗС втората сделка няма вещнопрехвърлителен ефект и не може да бъде противопоставена на първия приобретател. За безспорно е прието също така, че с договор за покупко-продажба от 21.07.2015г., обективиран в н.а.№77, том ІV, рег.№2276, дело №490/2015г. приобретателят по първата сделка „Ню вижън мениджмънт“ АД е продало на П. Л. П. процесния недвижим имот, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сделката. Прието е за установено, че за период от 01.10.2011г. до 30.09.2021г. „Ставен“ АД е отдавал имота под наем на различни лица. Прието е за установено също така, че на 24.08.2015г. П. Л. П. е сключил аренден договор с ЕТ“Агро-Н. Н.“ за 20 стопански години, като този договор е с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията. Изложени са съображения, че „Ставен“ АД е придобил процесната нива от несобственик, без да знае, че праводателите му вече не са собственици на този имот, като сделката е сключена в предвидената от закона форма за действителност, поради което на дружеството следва да бъдат признати права на добросъвестен владелец. Прието е, че владението може да бъде упражнявано както лично, така и чрез другиго, вкл. чрез наемател/арендатор, който държи имота за владелеца. При това са изложени съображения, че за да бъде уважен иск за собственост, предявен при позоваване на предвиденото в чл. 79 ЗС придобивно основание, ищецът следва да докаже по несъмнен и категоричен начин, че е осъществявал непрекъснато владение, упражнявайки фактическа власт лично или чрез другиго, в случая чрез своите наематели. При съобразяване на данните, съдържащи се в представените от ответника доказателства за обстоятелството на кои от наемателите/арендаторите е било признато право на ползване върху процесната нива от ОбСЗ, въззивният съд е приел, че за периода от 01.10.2011г. до 01.10.2014г. право на ползване въз основа на сключените от „Ставен“ АД договори за наем е било признато само на неговите наематели, но за периода 01.10.2014г. - 01.10.2015г. право на ползване върху имота е било признато както на лицето, което е сключило договор за наем със „Ставен“ АД, така и на лицето, което е сключило договор за наем с „Ню вижън мениджмънт“ АД, а за периода след 01.10.2015г. чрез сключването на договор за аренда приобретателят П. П. като собственик е изразил несъмненото си намерение да ползва имота, отдавайки го под аренда. При тези данни въззивният съд е приел за доказано, че „Ставен“ АД е владял имота като добросъвестен владелец само за период от 3 години (от 01.10.2011г. до 01.10.2014г.), докато за следващите периоди упражняването на фактическата власт върху имота не е доказано, тъй като за същия имот е имало регистриран и друг наемател. Изложени са съображения, че за периодите, през които за имота е имало регистриран повече от един наемател, не може да се определи кой именно от наемателите и арендаторите реално е ползвал процесната нива и в този смисъл няма категорични доказателства в подкрепа на изложените от ищеца доводи, че именно той чрез своите наематели е осъществявал владение върху имота през изискуемия от закона период от време. И тъй като периодът от 3 години не е достатъчен за придобиване по давност на правото на собственост, както по реда на чл. 79, ал. 1 ЗС, така и по реда на чл. 79, ал. 2 ЗС, е прието, че предявените искове са неоснователни. Предвид особеностите на настоящия случай и като съобрази установените по делото факти, относими към начина на ползване на процесния имот през исковия период (чрез участие в споразумение за ползване на земеделски земи по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред с подаване на декларации по чл. 70 ППЗСПЗЗ), настоящият състав приема, че обжалваното решение следва да бъде допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса (уточнен от настоящия състав в рамките на неговите правомощия) осъществява ли наемател фактическа власт върху земеделски имот на основание сключен договор за наем/аренда, ако е заплащал наемната цена/арендно плащане по този договор на наемодателя/арендатора и на основание сключения договор за наем/аренда е заявил имота за ползване до съответната Общинска служба „Земеделие“, ако ползването не е било предоставено от ОСЗ поради наличие на по-ранен договор за наем, по който за съответната стопанска година е било заявено ползване, което е било и потвърдено по предвидения в ППЗСПЗЗ ред. Допускането на касационно обжалване по така поставения правен въпрос е необходимо предвид обстоятелството, че подобен въпрос не е бил поставян пред ВКС и преценка за значението на процедурата по чл. 38в ЗСПЗЗ и чл. 70 ППЗСПЗЗ в контекста на спор, сходен с настоящия, не е била извършвана. Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение