Определение № 50138 от 05.07.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3118/2022 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Подадена е касационна жалба от ответника „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, чрез адв. И. А., срещу решение № 397 от 30. 03. 2022 г. по в. гр. д. № 2618/2021 г. на ОС – Варна в частта, с която след частична отмяна на решение № 262338 от 21. 07. 2021 г. по гр. д. № 7543/2020 г. на РС – Варна, са отхвърлени предявените от А. В. М. и Ю. Н. Ц. срещу „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД искове по чл. 109 ЗС, за осъждане на ответното дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които пречи на упражняването правото на собственост на ищците върху притежаваните от тях самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост в комплекс „Есенция“, изграден в к.к. „Св. Св. Константин и Елена“, община Варна, върху поземлен имот с идентификатор .............................. по одобрената кадастрална карта на курортния комплекс, като:

• осигури достъп до помещението в имота, предназначено за портиерна (павилион за охрана);

• осигури свободен достъп до изградения в имота басейн;

• възстанови премахнатия водомер към басейна и извърши необходимите действия за възстановяване водоподаването към него

Твърди се неправилност на решението в обжалваната част, поради постановяването му при съществени процесуални нарушения и в нарушение на материалния закон – чл. 38, чл. 92, чл. 97, чл. 98 и чл. 109 ЗС. Твърди се, че въззивният съд не е съобразил обстоятелството, че басейнът е бил построен след закупуване от ищците на самостоятелните обекти на собственост и възникване на етажната собственост, че инвеститорът е запазил право на собственост върху земята и не е учредявал на собствениците на самостоятелни обекти право на строеж върху бъдещи обекти в поземления имот, че басейнът има самостоятелно функционално предназначение, няма конструктивна връзка с нито една от трите сгради в имота, не е необходим елемент от апартаментите и последните могат да се използват по предназначение без басейна, че е неприложима презумпцията за присъединяването по чл. 97 ЗС, че земята и басейнът не са обща част за сградите по смисъла на чл. 38 ЗС, нито принадлежност към сградите, построени в имота. Относно павилиона за охрана се твърди, че същият не е обща част, а е придобит по приращение от собственика на поземления имот. Сочат се основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 и ал. 2, пр. 3 ГПК за допускане касационно обжалване на въззивното решение в посочените части.

Подадена е касационна жалба от ищците А. В. М. и Ю. Н. Ц., чрез адв. И. А., срещу решение № 397 от 30. 03. 2022 г. по в. гр. д. № 2618/2021 г. на ОС – Варна в частта потвърждаваща решение № 262338 от 21. 07. 2021 г. по гр. д. № 7543/2020 г. на РС – Варна, в частта му, с която са отхвърлени предявените от А. В. М. и Ю. Н. Ц. срещу „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД искове по чл. 109 ЗС, за осъждане на ответното дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които пречи на упражняването правото на собственост на ищците върху притежаваните от тях самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост в комплекс „Есенция“, изграден в к.к. „Св. Св. Константин и Елена“, община Варна, върху поземлен имот с идентификатор ............................ по одобрената кадастрална карта на курортния комплекс, като:

• осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици: тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система;

• възстанови премахнатия водомер за поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към нея;

• не препятства извършването на необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние;

• не препятства извършването на дейности по поддръжка на растителността в двора;

• възстанови премахнатите елементи и компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса;

• възстанови премахнатите помпи за басейна.

Твърди се неправилност на решението, поради постановяването му в нарушение на чл. 38 ЗС, чл. 64 ЗУТ, чл. 92 ЗС, чл. 97, чл. 98 ЗС и пар. 5, т. 68, б.“а“ ЗУТ. Съдът не е съобразил, че трите жилищни сгради в комплекса са свободно застроени в имота, в централната му част е разположен външният басейн, а в северната част сградата за охрана, като трите сгради имат обща връзка помежду си през подземния гараж, подходът към който от улицата е общ и се осъществява чрез рампа, и трите сгради ползват изградената в имота инфраструктура, както и че стойността на зелените площи, алеите, алейното осветление, системата за видеонаблюдение, поливните системи, басейн, детска площадка и спомагателната постройка е включена в стойността на апартаментите на ищците и другите собственици още при изграждането на комплекса. Не е отчетено обстоятелството, че комплексът е със статут на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. пар. 1, т. 3 и чл. 2 ЗУЕС и че собствениците на самостоятелни обекти с договор по чл. 2 ЗУЕС са възложили на инвеститора „Св.Св. Константин и Елена Холдинг“ АД да осъществява срещу заплащане дейности по техническа поддръжка и административно управление на общите части на жилищната сграда, както и дейности по поддръжка на общата инфраструктура на курортния комплекс, че приобретателят на имота „Занекс Пропърти Мениджмънт“ ЕООД няма качеството на инвеститор и няма право да сключва договори за поддръжка и управление по чл. 2 ЗУС, а сключените такива са нищожни, че в случая е приложима разпоредбата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС, която определя като прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост частта от територията на поземления имот с комплексно застрояване, включваща зелени площи, площадки за игра, места за паркиране и други, че съгласно практиката на ВКС изброяването не е изчерпателно, но включва зелените площи, алеи и зона за отдих, че отказът на собственици на обекти да сключат договор по чл. 2 ЗУС с приобретателя на имота, който не е инвеститор, не е основание последният да преустанови електрозахранването, водоподаването към съоръженията в поземления имот и във входовете на трите сгради и подземния етаж и да спре асансьорите, да демонтира части и елементи от обектите на инфраструктурата в двора на комплекса. Поддържа се наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане до касационно обжалване на въззивното решение в атакуваните части.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, при извършването на преценка за наличие на основания по чл. 280 ГПК, съобрази следното:

По касационната жалба, подадена от „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД.

За да достигне до извод за основателност на иска по чл. 109 ЗС досежно басейна въззивният съд е възприел становището, изразено в решение № 175 от 18. 12. 2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, 1 г.о., според което басейнът, като елемент на застрояването, може да е съоръжение от допълващото застрояване, съгласно чл. 46, ал. 2 ЗУТ, но може да е и самостоятелен обект на правото на собственост, като "открит обект" по смисъла на пар. 5, т. 68 ЗУТ. Когато басейните са елемент на допълващото застрояване с обем до 100 куб. м. в оградени поземлени имоти и за изграждането им не се изискват строителни книжа – инвестиционни проекти, строителни разрешения ( чл. 147, ал. 1, т. 7 ЗУТ ) и/или са с по-голям обем и са изградени със строителни книжа, но към тях няма необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране - санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, те не са самостоятелен обект на правото на собственост. Обратно, ако басейнът отговаря на изискванията за "открит обект" по пар. 5, т. 68 б. "а" ЗУТ - да е изграден със строителни книжа, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с тяхното функциониране - санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, които са изградени и съществуват на място, той е самостоятелен обект на правото на собственост.

Приел е, че в случая басейнът представлява допълващо застрояване по смисъла на чл. 41 и сл. ЗУТ, а не представлява открит обект за спортни дейности по смисъла на пар. 5, т. 68, б.“а“ ДР ЗУТ, тъй като е с обслужващо жилищните сгради предназначение, във всички документи е описан като „външен басейн към комплекс жилищни сгради“, към басейна няма изградени, нито предвидени по проект спомагателни постройки и съоръжения, свързани с неговото функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и др. След като представлява допълващо застрояване по смисъла на чл. 41 и сл. ЗУТ, а не представлява открит обект за спортни дейности по смисъла на пар. 5, т. 68, б.“а“ ДР ЗУТ, то басейнът не представлява самостоятелен обект на собственост, а е част от прилежащия към сградите в режим на етажна собственост терен, обща част по предназначение и етажните собственици имат право да ползват същия.

Приел е, че обща част по предназначението си представлява и павилионът за охраната (портиерна) и също има характер на допълващо застрояване по смисъла на чл. 41 и сл. ЗУТ. Съобразено е, че в разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС жилището на портиера е изброено изрично сред обектите, съставляващи общи части.

Прието е, че общите части не могат да бъдат обект на транслативни сделки отделно от самостоятелните обекти на собственост, поради което договорът за покупко-продажба, сключен с н.а. № 68/20. 12. 2018 г., с който собственикът на земята „Св.Св. Константин и Елена Холдинг“ АД е прехвърлил на ищеца „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД басейна и портиерната, е нищожен в тази му част.

Прието е, че водомерът на басейна не е включен в договора за покупко-продажба на движими вещи от 20. 12. 2018 г., сключен между посочените две дружества, поради което ответното дружество няма право да го демонтира.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК към касационната жалба на ответника са поставени следните въпроси:

1. Суперфициарният собственик на обект в сграда придобива ли собственост и/или други права върху изградените в имота постройки и съоръжения на допълващо застрояване, непредставляващи самостоятелни обекти на правото на собственост, ако не му е учредено право на строеж или други вещни права върху незастроената част от поземления имот.

2. Възможно ли е външен басейн, изграден в поземления имот въз основа на самостоятелно строително разрешение, след построяване на жилищните сгради в имота от носителя на правото на строеж и възникване на етажната собственост, както и при липса на функционална връзка между съоръжението и сградите, да е със статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС.

3. Възможно ли е изграждането от собственика на поземлен имот на постройки и съоръжения в имота, представляващи допълващо застрояване и несамостоятелни обекти на собственост, да има за последица ограничаване правото му на собственост върху построеното и правото му на разпореждане с незастроената част от терена.

4. Дали суперфициарният собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост придобива собствеността и върху всяка постройка в имота, изградена от собственика на същия и непредставляваща самостоятелен обект на правото на собственост.

5. Допустимо ли е съдът да определя предназначението на обект, без да са събрани данни за това по делото.

6. Допустимо ли е съдът да приложи спрямо идентични по своите характеристики несамостоятелни обекти на собственост едновременно два взаимоизключващи се законови принципа – на приращението чл. 92 ЗС и придобивния способ по чл. 97 ЗС.

Твърди се, че въпроси № № 1, 2, 3 са решени в противоречие с решение № 171 от 16. 08. 2010 г. по гр.д. № 606/2009 г. на РС – Несебър, решение № 260596 от 5. 11. 2020 г. по гр. д. № 3421/2019 г. на РС – Несебър, решение от 16. 04. 2021 г. по в. гр. д. № 281/2021 г. на ОС – Бургас, решение № 1243 от 30. 10. 2019 г. по в. гр. д. № 1286/2019 г. на ВОС, определение № 429 от 19. 11. 2020 г. по гр. д. № 2043/2020 г. на ВКС, 1 г.о., определение № 245 от 14. 05. 2019 г. по гр. д. № 3050/2018 г. на ВКС, 1 г.о., въпрос № 4 – в противоречие с определение № 245 от 14. 05. 2019 г. по гр. д. № 3050/2018 г. на ВКС, 1 г.о., въпрос № 5 – в противоречие с решение № 27 от 22. 04. 2019 г. по гр. д. № 1321/2018 г. на ВКС, 4 г.о., и ТР № 1/2013 г. от 9. 12. 2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, а въпрос № 6 – в противоречие с решение № 201 от 15. 08. 2014 г. по гр. д. № 6605/2013 г. на ВКС, 4 г.о.

Не е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане касационно обжалване на въззивното решение по въпроси № № 1, 2, 3 и 4.

Разрешаването на поставени от касатора правни въпроси (материални или процесуални) в противоречие с влезли в сила решения на районен и/или окръжен съд не формира основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане касационно обжалване на въззивното решение, тъй като допълнителното основание изисква въпросът да е разрешен в противоречие със задължителната и незадължителната практика на Върховния касационен съд или Върховния съд, но не и с влезли в сила решения на районни или окръжни съдилища.

С определенията по чл. 288 ГПК не се дава отговор на поставени материалноправни или процесуалноправни въпроси, тъй като не се разглежда по същество правният спор, нито се преценява правилността на въззивното решение. Поради това и тези определения не попадат в категорията актове по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Независимо от горното, за пълнота на изложението следва да се посочи, че изводите на въззивния съд не противоречат на цитираните по-горе две определения на ВКС, постановени по реда на чл. 288 ГПК. В същите е посочено, че придобиването на право на собственост върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост няма за последица придобиване и на право на собственост върху незастроената част от терена или придобиване право на строеж върху целия терен, както и че суперфициарният собственик на сграда или на самостоятелен обект в сграда има право да ползва само частта от терена по чл. 64 ЗС, необходима за ползване на жилищната сграда – за достъп до същата и до външните й стени. Прието е, че обектът на правото на строеж – това което ще бъде построено и ще стане собственост на суперфициаря се определя с акта на учредяване на ограниченото вещно право. Правото на строеж изключва приращението само по отношение на това, което е реализирано в рамките на учреденото.

Обжалваното решение не съдържа изводи в посочения смисъл.

Обсъждан е въпросът дали процесният басейн отговаря на изискванията на открит обект по смисъла на пар. 5, т. 68, б.“а“ ЗУТ, представляващ самостоятелен обект на правото на собственост – изграден ли е със строителни книжа, включващи и необходимите спомагателни постройки и съоръжения, свързани с функционирането му, като санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития и други, или е съоръжение от допълващото застрояване по смисъла на чл. 46, ал. 2 ЗУТ, непредставляващо самостоятелен обект на правото на собственост. Обсъждан е и въпрос, касаещ тълкуването на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС – дали представлява прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост и подлежи ли на ползване от етажните собственици частта от поземлен имот с комплексно застрояване, в която е изградена вертикална планировка към сграда в режим на етажна собственост – озеленяване, алеи, басейн представляващ съоръжение от допълващото застрояване по смисъла на чл. 46, ал. 2 ЗУТ и др.. Обсъждан е и въпросът дали в коментираните хипотези правото на суперфициарните собственици включва и правото да ползват елементите и съоръженията принадлежност към сградите етажна собственост – алеите, зелените площи, басейните неотговарящи на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост и др. Във връзка с тези решаващи изводи на въззивния съд не е поставен правен въпрос.

Въпрос № 5 не е разрешен в противоречие с решение № 27 от 22. 04. 2019 г. по гр. д. № 1321/2018 г. на ВКС, 4 г.о., и ТР № 1/2013 г. от 9. 12. 2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Изводите на съда относно характеристиките на процесния басейн, относно въпроса дали върху имота е проведено комплексно застрояване, относно елементите на изградената вертикална планировка са базирани на събраните по делото писмени доказателства (удостоверение № 85/20. 12. 2007 г. за регистриране и въвеждане в експлоатация на строеж „Комплекс жилищни сгради – подобект: сграда 1 – първи етап“; удостоверение № 67/02. 07. 2009 г. за регистриране и въвеждане в експлоатация на строеж „Комплекс жилищни сгради – втори етап – жилищна част от блок 2 /надземни нива/ и трети етап – подземен гараж /подземни нива на блок 1 и 2 и рампата за автомобили“; удостоверение № 64/31. 05. 2013 г. за регистриране и въвеждане в експлоатация на строеж „Комплекс жилищни сгради – блок 3 и сградно ел.захранване от ТП до ГРТ тип ТЕМ3 на блок 3“; разрешение за строеж № 3/16. 01. 2008 г. и удостоверение № 48/12. 04. 2013 г. за регистриране въвеждане в експлоатация на строеж, касаещи четвъртия етап от изграждане на комплекса - „външен басейн към комплекс жилищни сгради“; технически паспорт рег. № 1260/25. 03. 2013 г. на строеж „Външен басейн към комплекс жилищни сгради“, Технически проект за обект „Комплекс жилищни сгради“), така и на заключенията на съдебнотехническите експертизи – част озеленяване, електротехническа част, техническа част.

Въпрос № 6 е формулиран неясно, без връзка с решаващите изводи на въззивния съд. Същият въобще не е обсъждан в решение № 210 от 15. 08. 2014 г. по гр. д. № 6605/2013 г. на ВКС, 4 г.о. и ППВС № 1/1953 г., поради което не би могло да се приеме разрешаването му в противоречие с тази практика на ВКС и на ВС на РБ.

Поради недопускане касационно обжалване на въззивното решение в обжалваните от ответника „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД части, последното следва да бъде осъдено, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Ю. Н. Ц. и на А. В. М. по 600 лв. на всеки от тях – част от разноските за касационната инстанция, представляващи разходи за адвокатски възнаграждения за изготвяне на отговор на касационната жалба на дружеството-ответник по иска.

По касационната жалба, подадена от А. В. М. и Ю. Н. Ц..

За да достигне до извод за неоснователност на предявения иск по чл. 109 ЗС за осъждане на ответника да осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици: тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система, въззивният съд е приел, че парковата част (дворът) не е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като собственикът на двора не притежава самостоятелен обект на собственост в някоя от трите жилищни сгради, построени в процесния имот. От друга страна ищците, като суперфициарни собственици на самостоятелни обекти в две от трите жилищни сгради, не притежават идеални части от дворното място и имат правата по чл. 64 ЗС – да ползват дворното място само доколкото това е необходимо за ползване на постройките според тяхното предназначение.

Прието е, че собственикът на имота е собственик и на насажденията, съгласно чл. 92 ЗС, и той решава въпросите за поддръжката на растителността в поземления имот, включително и за възстановяване на оградата от жив плет, поради което неоснователна е претенцията да бъде осъдено ответното дружество да не пречи на ищците извършването на необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние.

За неоснователен е преценен и иска за осъждане на ответното дружество да възстанови премахнатия водомер за поливната система в двора и извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към нея, да възстанови премахнатите елементи и компоненти към системата за видеонаблюдение на комплекса и да възстанови премахнатите помпи за басейна. Прието е, че описаните движими вещи са собственост на ответника, на основание договора за покупко-продажба на движими вещи от 20. 12. 2018 г., поради което действията по премахването им от поливната система, от системата за видеонаблюдение и от басейна не са неоснователни.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са поставени следните въпроси:

1. При тълкуване нормата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС следва ли теренът, в който е изградена вертикална планировка към сградата в режим на етажна собственост, включваща озеленяване, ограда, алеи, зона за отдих с басейн, детска площадка, алейно осветление, поливна система и система за видеонаблюдение, да се счита прилежаща част към сградата.

2. Собствениците на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищни комплекси от затворен тип, имат ли право да ползват, според тяхното предназначение, и постройките и съоръженията, представляващи елементи на вертикалната планировка – басейн, портиерна, поливна система, алейно осветление и система за видеонаблюдение, както и движими вещи, които са функционално свързани с тези постройки и съоръжения.

Твърди се разрешаването им в противоречие с решение № 175 от 18. 12. 2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, 1 г.о.

Налице е основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане касационно обжалване на въззивното решение по така поставените въпроси в частта му, с която искът по чл. 109 ЗС е отхвърлен в следните му части: а/. за осъждане на ответника да осигури на ищците свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици: тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система; б/. за осъждане на ответника да не пречи да ищците да извършват дейности по поддръжката на растителността в двора и по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние; в/. за осъждане на ответника да възстанови водоподаването към поливната система.

Не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която е отхвърлен искът по чл. 109 ЗС за осъждане на ответника да възстанови премахнатия водомер за поливната система в двора, както и да възстанови премахнатите елементи и компоненти от системата за видеонаблюдение на комплекса, тъй като няма поставен въпрос във връзка с решаващите изводи на въззивния съд за неоснователност на иска за движимите вещи, тъй като от събраните доказателства е доказано същите да са собственост на ответното дружество, а не на ищците.

А. В. М. и Ю. Н. Ц. ще следва да бъдат осъдени, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплатят на „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД сумата 300 лв. – част от разноските (възлизащи общо на 1000 лв.), направени от дружеството за защита срещу касационната жалба на ищците срещу въззивното решение в частта му по исковете по чл. 109 ЗС, касаещи движимите вещи, изразяваща се в подаване отговор на въззивната жалба. В договора за правна защита и съдействие адвокатското възнаграждение от 1000 лв. не е диференцирано за отделните претенции, поради което настоящият състав намира, че от така договореното и платено адвокатско възнаграждение 300 лв. касае защита срещу въззивното решение по исковете по чл. 109 ЗС относно движимите вещи, а останалите 700 лв. представляват възнаграждение за защита срещу въззивното решение по исковете по чл. 109 ЗС в останалите им части.

Воден от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,