Определение № 3600 от 01.07.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3101/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Г. Б. Х. и Т. Б. К., чрез адв. Д. Ш., срещу решение № 13 от 17. 01. 2025 г. по в. гр. д. № 237/2024 г. на ОС – Кърджали, с което след отмяна на решение № 31 от 19. 07. 2024 г. по гр. д. № 171/2021 г. на РС – Ардино са изнесени на публична продан, на основание чл. 248 ГПК, следните недвижими имоти: двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 81 кв.м., масивен склад със застроена площ от 17, 5 кв.м. и външна тоалетна, построени в УПИ * – за им. *, в кв. ***по регулационния план на [населено място], с площ от 617 кв.м., и е постановено получената при публичната продан сума да се разпредели между съсобствениците както следна: 1/3 за Г. Б. Х., 1/3 за Т. Б. К., общо 1/3 за Г. Х. Р., Г. Х. Р., Е. Х. Р. и Е. Х. Р.. Твърди се неправилност на решението, тъй като жилищната сграда е поделяема на два реални дяла без значителни преустройства и неудобства, при което делбата следва да се извърши чрез разпределение на имотите по реда на чл. 353 ГПК, като на двама от съделителите се разпределят дялове в натура и те изкупят дела на съделител, който не желае да получи дял в натура. Сочат се основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Подаден е отговор на касационната жалба от съделителя Г. Х. Р., чрез адв. Е. М. В., вх. № 3058/25. 06. 2025 г., както и отговор на касационната жалба от съделителите Г. Х. Р., Г. Х. Р., Е. Х. Р. и Е. Х. Р., също чрез адв. Е. М. В., вх. № 1413/24. 03. 2025 г. И в двата отговора са развити съображения за правилност на въззивното решение и липса на основания по чл. 280 ГПК за допускането му до касационно обжалване. Твърди се, че съгласно разпоредбата на чл. 203 ЗУТ, чл. 56, ал. 1 и 2 ЗКИР и чл. 57 от Наредба № 3 от 28. 04. 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри следва, че за да бъде извършена съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, когато обособяването ще възникне в резултат на преустройство, е необходимо да се изготви одобрен инвестиционен проект за разделянето му. В случая съделителите са отказали изрично да извършат необходимото за изготвяне на инвестиционен проект по чл. 203 ЗУТ. На следващо място, процесният масивен склад и външна тоалетна са сгради на допълващото застрояване, които имат обслужващ характер спрямо основното застрояване и не представляват самостоятелни обекти на собственост, а следват основния жилищен имоти не могат да се отделят в самостоятелен дял.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, при извършването на преценка за наличие или липса на основания по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното:

С влязло в сила решение е допусната делба на процесната жилищна сграда, складово помещение и външна тоалетна, между съделителите Г. Б. Х. – с дял 1/3 ид.ч., Т. Б. К. – 1/3 идеална част, общо 1/3 ид.ч. за Г. Х. Р., Г. Х. Р., Е. Х. Р. и Е. Х. Р.. Прието е, че съсобствеността е възникнала между Г. Б. Х., Т. Б. К. и Х. С. Р. (наследодател на Г. Х. Р., Г. Х. Р., Е. Х. Р. и Е. Х. Р.) на основание придобивна давност и наследство, като правата им са признати с н.а. № 48/4. 04. 1990 г. Обектите били построени през 1971 г. и 1980 г. (вторият етаж от жилищната сграда), на основание отстъпено право на строеж от ТКЗС с протокол № 6 от 24. 04. 1971 г. Г. Б. Х., Т. Б. К. и Х. С. Р. (наследодател на ответниците по иска) са наследници по закон на Х. Т. К. – нейни низходящи, като същите са живеели заедно с наследодателката в процесната двуетажна масивна жилищна сграда.

От заключението на съдебнотехническата експертиза е установено, че допуснатата до делба двуетажна жилищна сграда е със застроена площ от 80, 48 кв.м. Първият етаж с площ от 91, 90 кв.м., със самостоятелен вход с външно стълбище от изток, включващ: четири стаи, баня без канализация, антре, коридор и тераса. Вторият етаж е със застроена площ 91, 60 кв.м., със самостоятелен вход с външно стълбище от север, и включва: четири стаи, баня, тоалетна с външна канализационна тръба Ф 110, обшита и шпаклована от втори етаж към земята, коридор и тераса, с отделен водомерен и електромерен възел; надземният етаж е със застроена площ 80, 48 кв.м., със светла височина 2, 20 м., състоящ се от две стаи – складови помещения с площи от 16, 10 в.м. и 18, 71 кв.м. Жилищната сграда в настоящия й вид е неподеляема на три реални дяла, тъй като помещенията в надземния етаж са обслужващи, със складови функции и същият е със светла височина 2, 20 м. При извършване на преустройства за обособяване на надземния етаж като самостоятелно жилище съобразно изискванията на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ и обособяване на санитарен възел с баня на първия етаж, жилищната сграда би била поделяема на три реални дяла.

Според вещото лице необходимите проектни, ремонтни и монтажни СМР за обособяване на надземния етаж като самостоятелно жилище в сградата включват следните действия: изготвяне на инвестиционен проект; промяна на предназначение и заснемане на сградата; проектиране на отводняване (дренаж) на надземния етаж; увеличаване на височината на надземния етаж – изкоп, укрепване, допълнителна гредова скара с колони, врати, изпълнение на кухня, санитарен възел и баня – тръбни разводки и санитария, изпълнение на електроинсталация на надземен етаж, довършителни СМР – замазки, настилки, облицовки, шпакловки и боядисване, откриване на партида в ЕВН – Пловдив с електромерно табло и откриване на партида във ВиК – Ардино с водомерен възел. Стойността на строително - монтажните работи възлиза на 19854, 40 лв., което е 16, 92 % от стойността на сградата и надвишава допустимите 10 %.

Двуетажната масивна жилищна сграда е поделяема на два реални дяла, като към всеки от етажите като прилежащи помещения се придадат по едно от двете складови помещения в надземния етаж, на първия етаж се изгради вътрешен санитарен възел с тоалетна, а изградената на втория етаж външна канализационна обшита тръба Ф 110 мм. се заусти в тоалетната на първия етаж.

Масивният външен склад представлява обект по смисъла на пар. 5, т. 39 ДР ЗУТ, с оглед характеристиките му

Пазарната оценка на масивната жилищна сграда на два етажа с надзем възлиза на 117300 лв., на обслужващата сграда масивен склад - 8450 лв., а на външната тоалетна от 1, 43 кв.м. – 850 лв. Общата пазарна оценка на обектите възлиза на 126000 лв., а средната пазарна стойност на 1/3 част – 42200 лв. Всеки от двата жилищна етажа е на стойност по 40748, 94 лв., а всяко от складовите помещения в надземния етаж – по 17901, 06 лв.

При тези данни въззивният съд е приел, че допуснатите до делба масивен склад и външна тоалетна са обслужващи постройки на допълващо застрояване, имат обслужващ характер спрямо основното застрояване и не представляват самостоятелни обекти, подлежащи на делба отделно от сградата на основното застрояване. Тези обекти следват основния жилищен имот и не могат да се отделят в самостоятелен дял.

Приел е, че в настоящия си вид двуетажната жилищна сграда в нейната цялост отговаря на изискванията на самостоятелен жилищен обект, но не и всеки от етажите й поотделно, тъй като първият етаж няма баня и тоалетна.

Възприел е заключението на експерта за поделяемост на двуетажната масивна жилищна сграда на три самостоятелни жилищни обекта, но тази възможност не е доказана с инвестиционен проект, съгласно изискванията на чл. 203 ЗУТ. Въпреки изричните указания и предоставена възможност от въззивната инстанция за представяне на инвестиционен проект за разделяне на сградата на три самостоятелни обекта, съобразно чл. 203 ЗУТ, страните не са представили инвестиционен проект и изрично са заявили, че няма да предприемат необходимите действия за изготвянето на такъв. Инвестиционен проект не е необходим само тогава, когато етажите са изградени по начин за самостоятелно ползване в рамките на съществуваща етажна собственост, без необходимост от преустройство (т.е. когато на всеки от етажите, макар и без одобрен архитектурен/инвестиционен проект, са изградени самостоятелни жилища, отговарящи на изискванията на ЗУТ). Когато обособяването на самостоятелни нови жилища е свързано с изменение на утвърдения инвестиционен проект, то разделянето по съдебен ред не може да бъде извършено без представяне на одобрен инвестиционен проект.

Направен е извод, че при липса на възможност всеки от съделителите да получи реален дял в натура, е невъзможно извършване на делбата по способа на чл. 353 ГПК – чрез разпределяне на делбените имоти между съделителите, поради което и съгласно чл. 348 ГПК следва да се постанови изнасяне на делбения имот на публична продан. Приетото ТР № 2/2021 от 11. 04. 2022 г. на ОСГК на ВКС би било приложимо за сгради с основно, а не обслужващо предназначение.

В изложението към касационната жалба се поставят следните въпроси:

1. Допустимо ли е извършване на делба по реда на чл. 353 ГПК, когато в делбената маса са включени сгради с различно предназначение

2. Следва ли съдът да се съобрази с искането на съделител да получи паричната равностойност на дела си вместо дял в натура от делбения имот или в този случай би се достигнало до „принудителна продан“ на идеални части от имота.

Твърди се разрешаването им в противоречие с ТР № 2/2021 от 11. 04. 2022 г. на ОСГК на ВКС.

Първият въпрос не е обусловил решаващите изводи на въззивния съд и разглеждането му не би повлияло на изхода на делото. Това е така, защото способът за ликвидиране на съсобствеността, предвиден в чл. 348 ГПК, е приет за единствено възможен от въззивния съд не защото има възможност всеки от съделителите да получи дял в натура, но имотите са разнородни, а по други съображения. Решаващият мотив е, че е невъзможно да се спази императивното изискване на чл. 203 ЗУТ, тъй като съделителите изрично са заявили нежелание да извършат необходимите действия за изготвяне на инвестиционен проект за разделяне на сградата на три или два самостоятелни жилищни обекта, поради което единственият възможен способ за извършване на делбата е чрез изнасяне на имота на публична продан.

Вторият въпрос е решен в съответствие с разясненията по прилагането на чл. 353 и чл. 348 ГПК, дадени с ТР № 2/2021 от 11. 04. 2022 г. на ОСГК на ВКС. В мотивите към тълкувателното решение е посочено, че способът по чл. 353 ГПК не може да се приложи по начин, че някой от съделителите да получи само парично уравнение, тъй като това би било принудителна продажба, което е недопустимо. В това се изразява принципът на равнопоставеност на страните.

При този изход на делото Г. Б. Х. и Т. Б. К. следва да бъдат осъдени, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, да заплатят на Е. Х. Р. сумата 766, 94 евро (равностойността на 1500 лв.) разноски по делото, направени за плащане на адвокатско възнаграждение за подаване на отговор на касационната жалба от името на съделителите – ответници по иска за делба.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,