Определение № 729 от 15.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2652/2016 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на [фирма] със седалище [населено място] срещу решение №234 от 08.02.2016г по т.дело № 3374/2015г. на Софийски апелативен съд, с което при новото разглеждане на делото от въззивна инстанция, съгласно решение № 180 от 10.08.2015г по гр.д №3837/2014г І. г.о на ВКС, са отхвърлени изцяло исковете на касатора срещу Столична Община за реално изпълнение на задължение като продавач, за предаване веща – недвижим имот, на купувача, за обезщетение на претърпяна загуба в размер на 40 000 лева, както и на пропусната полза в размер на 105 000 лева поради това неизпълнение в уговорения срок, на основание чл. 79 ал.1 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД.

При постановяване на решението в частта по иска за реално изпълнение, въззивният съд е съобразил указанията по отменителното решение, че правилото на чл. 187 ЗЗД е диспозитивно по отношение на задължението на продавача, а предаването на владение върху недвижим имот се осъществява от продавача в зависимост от вида му ,възможността за достъп до него и индивидуализацията на същия ,като една от възможностите при недвижим имот без ограждения е посочване границите ,стига имотът да бъде освободен от вещи на продавача или на трети лица, допуснати от него, както и от физическото им присъствие.В частта по исковете за обезщетение въззивният съд е имало да съобразява и други указания, относно дължимата грижа на търговеца. При постановяване на обжалваното понастоящем решение Софийски апелативен съд се е позовал на установеното по делото че, Столична община продала с договор от 17.12.2010 г. на ищеца и касатор по делото ( с предишно наименование [фирма]) недвижим имот -ПИ №689 с площ от 360 кв.м.индивидуализиран по кадастрален план на [населено място], като купувачът е заплатил при сключването на договора цената ,съответно продавачът поел задължение да предаде владението върху имота в 15-дневен срок от вписване на договора, за което да се състави протокол .Спорният въпрос е изпълнил ли е продавачът задължението си, доколкото посоченият протокол не е бил оформен в 15 дни срок след е осъщественото на 22.12.2010 вписване на договора и едва след година, по нотариална покана от 28.11.2011 на купувача, общината е предприела действия по изготвяне на протокол. Протоколът за въвод във владение от 16.03.2012г оформя отказ представители на купувача на приемат същото, поради констатирани признаци на навлизане на трети лица в имота, описани в протокола .По този решаващ за изхода на спора въпрос въззивният съд, след като е изтъкнал установеното по делото с помощта на вещо лице състояние на недвижимия имот и неговата давност, както и това ,че местонахождението и индивидуализацията му са били известни на купувача към момента на сключване на договора: достъпът до имота не е бил ограничен, имотът е бил освободен от присъствието на продавача ,или негови държатели ,респ. такива не е имало ,то дори в договора да се съдържат други уговорки относно предаването, те са лишени от основание, тъй като продавачът няма какво повече да прави по изпълнение на задължението съгласно чл. 187 ЗЗД. Не е условие за изпълнение на задължението съставянето на упоменатия в договора протокол, той е имал вътрешноведомствено, административно значение с оглед отчетността при управлението и разпореждането с общински имоти, а при конкретните обстоятелства ищецът е добил фактическата власт още със сключване на договора ,като е добил пълната фактическа възможност да упражнява правата си, съответно ответникът не е изпаднал във виновно неизпълнение. Допълнително Софийски апелативен съд е изтъкнал ,че дължимите изрични действия са предприети ,макар и по късно, но ищецът е отказал да приеме владение Това обаче е без значение - ответникът не може да предаде втори път имота, след като вече го е направил.

В приложеното към жалбата изложение на първо място се анализират и обобщават решаващите мотиви на въззивния съд, според касатора изразявщи две оспорвани в изложението като неправилни ,противоречащи на установената практика и закона тези, а именно че: предаване на фактическа власт при продажба на неоградени имоти не е необходимо и владение се учредява с упражняване на достъп; не се дължи предаване на владение върху неоградени имоти, то възниква с придобиване правото на собственост от купувача по чл. 24 ЗЗД .Възприемайки решаващите съображения на съда като изразени в тази насока, касаторът формулира въпросите:

1. Дължат ли се в конкретния случай фактически действия по предаване на процесния имот ,в случай че страните са договорили изрично определен срок и условие Касаторът има предвид уговорката в договора ,че се съставя протокол за предаване в 15 дни срок от вписването.Противоречието е с формираната практика на ВКС по тълкуване на договорите съгласно чл. 20 ЗЗД, основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК

2.Фактическата възможност да се ползва един имот поради факта ,че не е ограден и има свободен достъп, съставлява ли основание за възникване на фактическа власт от страна на купувача с оглед вещния ефект на облигацията ( чл. 24 ЗЗД ).

3.По конкретното дело, изпълнението на чл.187 ЗЗД изисква ли извършването на конкретни правни и фактически действия, или е достатъчно наличието на фактическа възможност за купувача да ползва, за да е налице изпълнение

По двата въпрос противоречието е с реш. № 136/2014г гр.д № 436/2014г І г.о .Задължението по чл. 187 ЗЗД е за действие и те са нужди, а не латентна възможност за достъп. Задължението е самостоятелно, което разбиране е застъпено и в ТР №4/2009г ОСГК. Предаването на владението, макар различно от сделка, изисква съгласие. Изтъква се и основание по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК ,за да се предолее неправиното указание в отговор на тези въпроси по решение № 180 от 10.08.2015г по гр.д №3837/2014г І. г.о на ВКС, практика на ВКС по чл. 290 ГПК

Следващата група въпроси ( т.4 до т.7 от изложението) също предпоставят да се възприемат доводите касатора за това какво е правното изражение на мотивите на въззивния съд, в поддържаната от защитата насока, а именно че противно на установената практика въззивният приема предаването на имота в изискуемото състояние да е извън предмета на иска по чл.187 ЗЗД; отказът на кредитора да приеме владението е без правно значение спрямо вече извършено предаване; неизпълнение на задължението за предаване е налице само когато имотът въобще не е бил предаден, не и когато не е предаден в ненадлежно състояние.

Самите въпроси са формулирани като оспорване на тази постулирани изводи: по конкретното дело, субективното право на купувача да получи продадения недвижим имот ,предмет ли е на иска по чл.187 ЗЗД(т.4); изпълнението на задължението на продавача по чл.187 ЗЗД изисква ли съгласие от купувача да приеме фактическата власт(т.5) ;предаването на недвижимия имот в ненадлежно състояние съставлява ли неизпълнение от продавача(т.6); фактическата възможност за ищеца да упражнява фактическа власт съставлява ли наличие на владение за него. С довод за основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК се цитират реш.№249/2010 по д.№92/2009г ІV г.о ,реш. № 29/2011г по т.д№396/2010г ТК и ТР №4/2012г ОСГК.

В отговор ответникът Столична Община оспорва да е налице основание за допускане на жалбата до касационно разглеждане. Задълженията на продавача са изпълнени, а въпросите са извън предмета на иска за реално предаване.По всеки от въпросите са изтъкнати възражения за неотносимост по общия и специални критерии за допускане до обжалване в чл. 280 ал.1 ГПК Претендират се разноски

След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване.

Касаторът обосновава връзката на първите три въпроса, като отъждествява договореното протоколиране при предаването на имота в определен срок и условия, с изпълнение задължението за предаване съгласно чл. 187 ЗЗД затова намира ,че договорът не е тълкуван съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД. Обвързва вещният ефект на облигацията с въпрос съставлява ли тя основание за възникване на фактическа власт. По този начин превратно възприема мотивите на съда в обжаваното решение. Решаващият съд не е дал основание на касатора възприеме като мотив на решението, че при закупуване на недвижим имот предаване на фактическа власт от продавача на купувача не е необходимо, а е отхвърлил тезата му, че щом е договорено да се състави протокол за предаване, а такъв не е съставен ( или е съставен по късно ,като купувачът тогава възражения за навлизане в имота от трети лица, или спорни граници и не е „приел” владението) изпълнение на задължението за предаване по чл. 187 ЗЗД не се установява и не може да се приеме за установено. Съставянето на протокол е било предвидено в договора, но като свидетелстващ документ протоколът има само доказателствено значение за изпълнение на задължението и несъставянето му не е разнозначно на неизпълнение на самото задължение, нито е пречка то да се установи. Неотносимо се изтъква основанието на чл. 280 ал.1 т.1 по първия въпрос ,като се сочи противоречие с установена практика на ВКС, свързана с тълкуването на договора и чл. 20 ЗЗД. От поведението на страните при сключване на договора и от естеството на продадената вещ - недвижим имот, които не е бил ограден, фактическа власт върху него общината не е упражнявала, и преди закупуването купувачът е декларирал, че е огледал имота ,съдът е направил и изводи в какво следва да се изрази изпълнението на задължението за предаване в този случай, съобразявайки установеното в практиката на ВКС разбиране,че предаването на вещта от продавач на купувач при сделка с недвижим имот като едно самостоятелно насрещно задължение по чл.187 ЗЗД не обема априори опразване на имота от държатели, които продавачът не е допускал, или от владеещи трети лица. Ако това състояние на имота към момента на продажбата е известно на купувача, а продавачът не се задължавал изрично за друго, то от последния не може да се иска нито пряко изпълнение за предаване(facere),което да преодолее това състояние, нито обезщетение за неизпълнение.Същото разбиране е изразено и в цитираното от защитата решение №136/2014 по гр.д №436/2014г І г.о, в което е изтъкнато ,че нормата на чл.187 ЗЗД задължава продавача да предаде вещта в състоянието, което се е намирала по време на продажбата, заедно с плодовете от нея, ако е продължил да я държи. Противоречие на обжалваното въззивнто решение с цитираната практика не е налице ,нито може да се възприеме съображението ,че постановеното от ВКС (при първото разглеждане на настоящето дело пред касационна инстанция) решение №180/2015г на ВКС ІV г.о следва да бъде изоставено като практика по отношение на разбирането ,че действията по предаване на владението при имоти без ограждения намират материално изражение предвид обстоятелствата.

В случая действието по предаване,като задължение по двустранния договор за покупко- продажба е прието от съда за изпълнено ,а не за недължимо.Също така, решаващите изводи на съда по фактите не означават ,че транслативния ефект на сделката е отъждествен с предаване на вещта, или че отменя необходимостта от предаване изобщо Ето защо поставените въпроси са неотносими и не отговарят на общото условие на чл. 280 ал.1 ГПК за връзка с делото.

На всички поставени въпроси по т.4-7 от изложението не е даван отговор в насоката, която касаторът извежда от съдържанието на решението, а отговорът им няма да обуслови друг изход на делото. Въпросът за субективното право като предмет на иска не е разрешен в противоречие с цитираното реш.№249/2010г по гр.д №92/2009г ІV г.о, а в съответствие с общото указание по него. Заявеното с иска право касаторът основава на доводите си за „изискуемо състояние” и „надлежно състояние”, влагайки като съдържание на задължението по чл. 187 ЗЗД продавачът да реализира друго фактическо състояние на недвижимия имот, предвид навлезли в него трети лица, което разбиране противоречи на установеното в практиката на ВКС,че от значение е единствено състоянието, в което вещта се е намирала към момента на продажбата, респ. към момента, в който е уговорено предаване на вещта при състояние, вече констатирано от купувача. Въпрос за евентуално изпълнение на поето задължение от продавача за друго състояние на вещта, при което ще важат общите правила на облигацията - включително при неизпълнение, не стои като въпрос за разрешаване по настоящето дело, тъй като подобно задължение не е поемано от Столична община като продавач, не може да се изведе и по тълкуванелен път съгласно установените правила за тълкуване на договорите ,както е съобразено и от въззивния съд. Поради това въпросът по т.6 от изложението е неотносим .Отговорът на въпрос изисква ли се съгласие на купувача да приеме фактическата власт върху предавания имот, като израз на тезата,че ненадлежно изпълнение не може да бъде наложено на кредитора, също не е определящ за изхода на спора по настоящето дело. Отговорът на правен въпрос, даден с реш. №117/2013г по гр.д №215/2012г ІVг.о е по тълкуване на договорите - какви са и как се съчетават отделните правомощия,какво поведение на страните какви правомощия поражда и как може да се упражняват те, според практиката на ВКС са в предмета на тълкуването по чл. 20 ЗЗД .По този въпрос въззивното решение е в съответствие с дадените принципни указания.. Доводът за противоречие с принципните разяснения в ТР № 4 / 2012г ОСГК за признаците на владението като фактическо състояние не обосновава основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК по последния формулиран въпрос (т.7 от изложението ), а и както вече се изтъкна ,въпросът се услови на доразвиване на мотивите на въззивния съд в насока, противна на съдържанието им.

Ответникът по жалбата претендира разноски в производството,но липсват доказателства за тях и твърдение за размера им ( списък)

Воден от горното Върховният касационен съд, ІІІ г.о.