Определение № 3318 от 17.06.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1207/2026 г.

Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от “Академика Инвестбилд“ ЕООД, [населено място], представлявано от управителя И. Р., чрез адвокат К. Г., срещу въззивно решение № 7063 от 20.11.2025 г., постановено от Софийския градски съд по в.гр.д. № 4384/2024 г. Касаторът твърди бланкетно, че въззивното решение е нищожно и недопустимо, като по същество излага съображения, които биха могли да се квалифицират единствено като оплаквания за неправилност. Насрещната страна С. М. С., чрез адвокат Н. Х., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, евентуално, че касационната жалба е неоснователна. Претендира разноски за инстанцията. Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима. Подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК. Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК. По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното: Въззивният Софийски градски съд, като потвърдил решението на първостепенния Софийски районен съд, осъдил “Академика Инвестбилд“ ЕООД да заплати на С. М. С. сумата от 13 398 лв., представляваща част от авансово платена сума по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.07.2018 г., на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 17.09.2021 г. до окончателното издължаване. За да постанови този резултат въззивният съд установил, че на 04.07.2018 г. между ответното дружество (като продавач/обещател) и ищеца С. (като купувач) е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и извършване на СМР до снабдяването на сграда с образец акт 16 и въвеждането ѝ в експлоатация. Съгласно чл. 1 от договора обещателят се задължава да продаде и прехвърли по нотариален ред на купувача собствеността на недвижим имот, изграден в груб строеж, представляващ самостоятелен обект в строяща се сграда, а именно - апартамент №, заедно с % идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата срещу обща продажна цена на имота от 68500 евро. В изпълнение на чл. 2.1 от договора на 06.07.2018 г. С. С. е заплатила левовата равностойност на уговореното между страните капаро /задатък/, наречен още първа авансова вноска, с предназначение да изрази сериозните намерения на С. да закупи имота. Между страните е уговорено (в чл. 2.2.2 от договора), че останалата част от дължимия размер на продажната цена ще бъде заплатена на продавача след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба, вписване на ипотека в полза на банка кредитор и представяне на удостоверение за вещни тежести на продавания имот, от което да е видно, че купувачът е собственик на имота и че няма други вещни тежести, освен вписана първа по ред ипотека в полза на банката. Страните са приели, че в зависимост от условията на банката кредитор, до 20 % от размера на отпуснатия кредит ще бъде платен на продавача до 7 работни дни след снабдяването на сградата с акт 16. Съгласно чл. 3.2 от договора продавачът се задължил да въведе сградата в експлоатация до 10.01.2019 г. и да я присъедини към мрежите на техническата инфраструктура. Продавачът се е задължил за своя сметка в срок до 20.07.2018 г. да снабди купувача с всички изискуеми от нотариуса и банката кредитор документи, доказващи правото му на собственост, необходими за изпълнение на особените изисквания на закона за сключване на окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма. Крайният срок за сключването на окончателния договор е определен на 20.08.2018 г. Съдът пиел, че продавачът не е изпълнил в срок задължението си да снабди купувача с всички необходими документи, изискуеми от нотариуса и от банката-кредитор, удостоверяващи правото му на собственост и липсата на вещни тежести върху имота – част от тези документи, включително удостоверението за вещни тежести са издадени на 04.10.2018 г. и изпратени на ищцата на 08.10.2018 г. – т.е. след изтичане на уговорения срок и след определения краен срок за сключване на окончателния договор (20.08.2018 г.). Съдът е обсъдил и възражението на продавача, че непредставянето на посочените документи - удостоверението за тежести и удостоверението по чл. 87 от ДОПК за наличие или липса на задължения, изискани от банката за предоставяне на кредита, не представляват неизпълнение на договора от негова страна, като е приел, че в случая действията, насочени към изповядването на сделката, трябва да се извършват в определена последователност, като някои от тях не биха могли да се предприемат без съдействието на другата страна; в договора изрично е посочено, че продавачът следва да представи на купувача не само документите, необходими за окончателното изповядване на сделката, но и необходимите такива за кандидатстване за ипотечен кредит. Поради това и представянето на последните в уговорения срок е от съществено значение за купувача с оглед задължението му да плати изцяло продажната цена. Съдът намерил, че след изтичане на първоначалния срок за подписване на окончателен договор, страните са продължили да осъществяват активни действия по предварителния, като са водили електронна кореспонденция относно изпълнението; изпращали са документи, необходими за сключването на сделката и одобрението на ипотечния кредит, включително са уговорили и провели срещи във връзка с окончателния договор. Тези последователни конклудентни действия, при липса на възражения или поведение, сочещо на прекратяване, недвусмислено изразяват взаимна воля договорът да продължи да действа и след първоначално уговорения срок. Това означава, че договорната връзка не е била прекратена с изтичане на първоначално определения в договора срок за окончателна продажба. На следващо място, строителят не е изпълнил в срок и задължението си да въведе сградата в експлоатация до 10.01.2019 г. Едва след изтичането на срока, през февруари 2019 г., на купувача е предложено да подпише анекс към предварителния договор, с който се съгласява въвеждането в експлоатация на сградата да стане до 30.10.2019 г. Това изменение също е направено след изтичане на първоначално уговорения краен срок и потвърждава, че забавата е вече настъпила по вина на продавача. Съдът установил още, че с нотариален акт за покупко-продажба от 18.10.2019 г. имотът е продаден от дружеството на трето лице. Съдът изяснил, че това прехвърляне е юридически факт, който води до обективна невъзможност за изпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността на купувача. В случая купувачът е упражнил правото си да развали предварителния договор с исковата молба като е претендирал и последиците от това – връщане на дадената сума. Изявлението за разваляне е достигнало до ответника и е породило своите последици, измежду които е и пораждането на задължението на продавача да върне получената на отпаднало основание сума. Касаторът обосновава допускане на касационно обжалване с изброяване на въпроси, без никаква обосновка. Въпросите са следните: следва ли удостоверението за вещни тежести и удостоверението по чл. 87 ДОПК да се считат за документи, които установяват правото на собственост върху недвижим имот; предвижда ли разпоредбата на чл. 264. ал. 1 ДОПК, че липсата на изискуеми публични задължения се установява чрез подписване на декларация от прехвърлителя; представлява ли декларацията по чл. 264 ал. 1 ДОПК документът, с който се удостоверява изпълнението на специалните изисквания на закона при разпореждане с недвижим имот; представлява ли непредставянето на удостоверение за вещни тежести неизпълнение на договорно задължение на продавача, когато такова удостоверение може да бъде снабдено и от купувача; представлява ли непредставянето на всички документи, установяващи правото на собственост, съществено неизпълнение по смисъла на чл. 87 ЗЗД и самостоятелно основание за разваляне на договора; съставлява ли неизпълнението на задължението на купувача да заплати остатъка от продажната цена в уговорения срок основание за несключване на окончателния договор; налице ли е неизпълнение на продавача, което да обоснове разваляне на договора, когато имотът не е въведен в експлоатация в срок, при изрична договорна уговорка, че това не е условие за сключване на окончателния договор. Както е разяснено в ТР № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, липсата на обосновка за значението на повдигнатите въпроси към конкретния спор, както и за наличието на допълнителни основания по чл. 280, ал. 1, т.1, 2 и 3 ГПК, има като резултат недопускане на касационното обжалване. Несъгласието с постановеното от съда, не е такава обосновка. Обвързаността на касационния съд от предмета на жалбата се отнася и до фазата на нейното селектиране. Същевременно, не следва да се допуска касационно обжалване и поради това, че разглеждането по същество на горните въпроси от касационната инстанция не би довело да промяна на резултата по делото. С въззивното решение ответникът е осъден да върне полученото по предварителен договор, сключен с ищеца, тъй като договорното правоотношение е развалено с подаване на исковата молба по настоящото дело, поради неизпълнение на договорните задължения от ответника – обещател, по негова вина. Наред с установената във въззивното решение поредица от неизпълнени задължения на търговеца – обещател, даващи основание за разваляне на договора от страна на купувача С. С., съдът е установил, също така, че имотът, предмет на предварителния договор, е прехвърлен на трето лице, чрез продажба, оформена с нотариален акт, още преди подаване на исковата молба, предмет на настоящия съдебен спор. Продажбата прави обективно невъзможно сключването на окончателен договор, по причина поведението на обещателя, след като предварителният договор към 18.10.2019 г. е бил действащ, както е приел въззивният съд, и е обвързвал страните. Към датата на нотариалната продажба предварителният договор не е бил и развален по взаимно съгласие или с едностранно волеизявление по чл. 87, ал. 1 или 2 ЗЗД. Без значение е дали е имало основания, или не, обещателят да развали договора, защото не го е сторил. Без значение е и дали обещателят е действително допуснал всички приети от въззивния съд забавяния и неизпълнения на договорните задължения, до продажбата на 18.10.2019 г., след като с последната е направил окончателно невъзможно изпълнението на предварителния договор. След като договорната връзка понастоящем е прекратена и обективно не може да бъде изпълнено задължението на обещателя да прехвърли собствеността върху имота на купувача, получената сума като част от договорената цена, подлежи на връщане; за търговското дружество не съществува основание да я задържи. В заключение, не следва да се допуска касационното обжалване. Касаторът следва да заплати на насрещната страна сторените в инстанцията съдебни разноски – 1000 евро заплатен адвокатски хонорар по банков път. Мотивиран от горното, съдът