Определение № 665 от 07.03.2026 г. на ВКС по т. д. № 75/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

„ДАЙТОНА“ ЕООД обжалва Решение № 239/06.10.2025 г. по в.т.д. № 476/2024 г. на АС-Варна, с което след отмяна на Решение № 18/19.06.2024 г. по т.д. № 22/2022 г. на ОС-Разград са отхвърлени исковете му срещу „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД за разваляне на извършената с нотариален акт от 30.06.2009 г. продажба на недвижими имоти поради евикция в резултат от реализиране на ипотечни права и за връщане на основание чл. 192, ал. 1, пр. 1 ЗЗД на продажната цена в общ размер от 157 100 лв.

Касаторът навежда касационно основание за недопустимост на въззивното решение в частта относно развалянето, като счита, че от него липсва правен интерес, тъй като възникването на вземане по чл. 192, ал. 1, пр. 1 ЗЗД не е обусловено от упражняване на потестативното право. По правилността на обжалвания акт сочи, че въззивният съд погрешно се е позовал на разпоредбата на чл. 190 ЗЗД, приложима само при евентуална евикция, и заявява, че при настъпило при условията на чл. 192, ал. 1 ЗЗД отстранение, каквото е процесното, също се дължи връщане на продажната цена, за да не се допусне неоснователно обогатяване. Според касатора правото му по чл. 192, ал. 1 ЗЗД не се изключва от възможността за суброгиране в правата на удовлетворения кредитор на основание чл. 155, ал. 1 ЗЗД, а е налице конкуренция на притезания и неистинска пасивна солидарност. За неправилен касаторът намира и извода за погасяване по давност на вземането за връщане на цената, като поддържа, че давностният срок тече не от сключване на договора, както е приел въззивният съд, а от съдебното отстранение. Допълва, че в нарушение на процесуалния закон не са обсъдени доводите на страните и доказателствата и не са изложени мотиви относно решаващата дейност на съда. Допускането на касационно обжалване се обосновава с основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 и ал. 2, пр. 2 и 3 ГПК.

Ответникът „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД заявява, че ищецът не е легитимиран да релевира възражение за недопустимост поради липса на правен интерес, но наред с това счита същото за неоснователно, а фактите, с които то е аргументирано – за относими към съществото, а не към допустимостта, на претенцията. Поддържа, че въззивното решение не е постановено в противоречие с практиката на ВКС по приложимата в случая разпоредба на чл. 190 ГПК, а цитираните от касатора актове намира за несъответни на казуса. Изразява съображения за неоснователност на жалбата по същество.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, след преценка на данните по делото приема следното:

Касационната жалба е допустима - подадена е от надлежна страна в срока по чл. 283 ГПК срещу решение на въззивен съд, което подлежи на касационно обжалване при предпоставките на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.

Касаторът „ДАЙТОНА“ ЕООД е предявил срещу „АТАНАСОВ ИНВЕСТ“ ЕООД искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договори от 30.06.2008 г. за продажба на 25 недвижими имота поради настъпила евикция и за връщане на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД на платената за придобиване на имотите продажна цена в общ размер от 157 100 лв.

Първоинстанционният съд е установил следните факти: с нотариален акт от 30.06.2008 г. ответникът е продал на ищеца правото на собственост върху 113 самостоятелни обекта в сграда срещу цена от 942 600 лв.; към момента на продажбата 25 от тези обекти (процесните) са били ипотекирани от продавача в обезпечение на дълг на трето лице по договор за банков кредит; в нотариалния акт е удостоверено знанието на купувача за ипотеките; в периода 2018 г. – 2020 г. процесните имоти са продадени на публична продан в резултат от насочено към тях принудително изпълнение от ипотекарния кредитор. При тези факти съдът е приел, че ищецът, който е съдебно отстранен от процесните имоти, има право да развали продажбата им и да иска на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД връщане на платената за тях цена, макар при подписване на нотариалния акт да е знаел за чуждите права и въпреки че за него съществува алтернативна (а не специална) възможност за суброгиране в правата на удовлетворения кредитор съгласно чл. 155, ал. 1 ЗЗД. Размерът на реституционното вземане е определен като част от общата продажна цена, съответна на съотношението между процесните и всички посочени в нотариалния акт имоти. В резултат първоинстанционният съд е уважил исковете.

Въззивният съд е установил идентична фактическа обстановка, но е формирал други правни изводи. Счел е, че съгласно чл. 190 ЗЗД, когато само част от вещта принадлежи другиму или е обременена с права на трето лице, разваляне и връщане на цената може да се иска само ако купувачът не би сключил договора, знаейки за чуждите права. Тази разпоредба е намерена за приложима и в настоящия случай, като с оглед удостовереното в нотариалния акт знание на купувача за ипотечните права е прието, че той се е съгласил да сключи договора при посочените условия, както и че цената, договорена общо за имотите, е съобразена с наличието на ипотеки върху част от тях. Съдът е приел, че договорът е на риск на купувача и че продавачът не е неизправен, тъй като е прехвърлил правото на собственост върху процесните имоти. С тези мотиви е отрекъл правото на касатора да развали продажбите и да иска връщане на цената, допълвайки, че той може да се ползва от специалното спрямо чл. 192 ЗЗД право на суброгация по чл. 155, ал. 1 ЗЗД. Отделно е посочено, че считано от сключване на договорите, към който момент е била налице евентуална евикция, е изтекла погасителната давност да се иска развалянето им. С тези съображения първоинстанционното решение е отменено и исковете са отхвърлени.

При изложените данни не се установява очевидна неправилност, характеризираща се с видимо от акта или мотивите му нарушение на императивна разпоредба или на правилата на формалната логика, което може да бъде установено без анализ на данните по делото и на събраните в хода му доказателства. В случая касаторът е аргументирал основанието по чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК с поддържания от него касационен довод за съществени процесуални нарушения, свързани с начина на мотивиране на съдебния акт и с некредитиране на относими доказателства. Такива видими нарушения обаче не са налице - съдът е изложил мотиви по наведените релевантни доводи относно фактическия състав на правото по чл. 192 ЗЗД, относно специалния характер на чл. 155, ал. 1 ЗЗД и относно началния момент на погасителната давност, като е посочил въз основа на кои доказателства е възприел фактическата обстановка, кои не кредитира и защо (в частност, отречена е допустимостта на свидетелските показания на основание чл. 164, ал. 1, т. 2 и т. 5 ГПК). Възможната неправилност на така формулираните мотиви няма очевиден характер, тъй като преценката за нея е обусловена от анализ на доказателствата.

Поддържаните от касатора основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК изискват като общ селективен критерий да е посочен правен въпрос - такъв, който е включен в предмета на спора, обуславящ е за решаването му, кореспондира с въведените от касатора касационни основания по чл. 281 ГПК и чийто отговор не произтича от събраните по делото доказателства, а може да бъде даден абстрактно независимо от конкретиката на делото.

Касаторът е поставил следните въпроси:

1. Когато в договор за продажба на недвижим имот изрично е посочено, че част от продаваните самостоятелни обекти са обремени с ипотека за обезпечаване на задълженията на трето лице към банка, и при реализация на ипотеката купувачът бъде съдебно отстранен, разполага ли той с правото да развали договора и предпоставя ли се от развалянето възможността му да иска връщане на цената по чл. 192 ЗЗД?

2. Когато в договор за продажба изрично е посочено, че се продават ипотекирани имоти, допустимо ли е страните да се договорят продавачът да бъде освободен от отговорност за връщане на платената цена съгласно чл. 192 ЗЗД, в случай че купувачът бъде съдебно отстранен вследствие реализацията на правата на ипотекарния кредитор?

3. Когато купувачът по договор за продажба е знаел, че придобива обременени с ипотека недвижими имоти, която обезпечава задължение на трето лице към банка, и вследствие реализацията на ипотечното право на банката в рамките на изпълнително производство, финализирано с влязло в сила постановление за възлагане на недвижим имот, претърпи евикция, изключва ли възможността по чл. 155, ал. 2 ЗЗД той да се суброгира в правата на удовлетворения кредитор правото му да търси връщане на платената на продавача цена съгласно чл. 192 ЗЗД?

4. В хипотезата на договор за продажба на недвижима вещ, когато купувачът е бил известен за това, че закупеният имот е обременен с ипотека в полза на трето лице и като последица от реализацията на правата на ипотекарния кредитор той е евинциран с влязло в сила постановление на съдебния изпълнител, от кой момент започва да тече погасителната давност за предявяване на иск за разваляне на договора – от неговото сключване или от настъпване на съдебната евикция с влизане в сила на постановлението за възлагане?

5. Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички събрани доказателства в тяхната взаимна връзка и съвкупност, както и всички релевантни доводи и възражения на страните и да изложи ясни мотиви, от които да е видно как е достигнал до своите фактически и правни изводи?

В т. 1 касаторът е обединил две питания – относно правото на недобросъвестния купувач да развали договора заради евикция и относно необходимостта да стори това, за да получи обратно платената цена. И двете имат правен характер, тъй като са разгледани от въззивния съд и са в основата на изводите му за неоснователност на исковете, отговорът им може да бъде формулиран без оглед конкретните доказателства по спора, а срещу начина на решаването им от въззивния съд са изложени касационни доводи.

По отношение на тях касаторът поддържа основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, позовавайки се на казуална практика на ВКС – Решение № 146/19.02.2018 г. по к.гр.д. № 60399/2016 г. на ВКС, ГК, І отд., според което при знание за чуждите (ипотечни) права към момента на сключване на договора купувачът може да го развали при настъпила евикция и да иска даденото по договора, Решение № 41/05.05.2015 г. по к.т.д. № 85/2013 г. на ВКС, ТК, І отд., с което е признато правото на знаещия чуждите права купувач да получи обратно платената цена при условията на чл. 192, ал. 1 ЗЗД, и Решение № 224/18.10.2017 г. по к.гр.д. № 4402/2016 г. на ВКС, ГК, ІV отд., според което знанието на купувача за чуждите права не е пречка да бъде развален договорът и да бъде върната платената цена съгласно чл. 192, ал. 1 ЗЗД.

Доколкото възприетото в обжалваното решение тълкуване на относимите разпоредби на чл. 87 и чл. 192 ЗЗД е различно от посоченото в цитираните актове на ВКС, следва да бъде допуснато касационно обжалване по въпроса по т. 1, за да може след преценка на събраните по делото доказателства да се провери дали при процесната фактическа обстановка въззивното решение е в противоречие с практиката на ВКС и ако да – отразява ли се това на допустимостта и правилността му. И тъй като втората част на питането по т. 1 касае правния интерес от разваляне на договора, преценката за допустимост на въззивното решение в тази част ще бъде извършена при постановяване на акта по същество след отговор на правния въпрос, обусловил допускането на касационно обжалване.

Въпросите по т. 3 и т. 4 също са обуславящи за изхода от делото, защото касаят релевирани и разгледани от въззивния съд защитни (правоизключващи и правопогасяващи) възражения. Доколкото обаче на тези питания ще бъде даден отговор с акта по същество, допускането на касационно обжалване въз основа на тях не е необходимо.

Въпросът по т. 2 не е правен, тъй като е предпоставен от наличие на уговорка продавачът да не дължи връщане на цената при настъпила евикция - факт, който нито се твърди (а напротив – се отрича) от ищеца, нито е възприеман от въззивния съд. В мотивите на въззивния акт е аргументирано, че купувайки при знание за ипотеката, купувачът се е съгласил с посоченото условие, но не е разсъждавано дали това съставлява уговорка за неотговорност и дали тя е допустима съгласно чл. 192, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.

Последният въпрос има отношение към начина на взимане и мотивиране на всяко решение, поради което е обуславящ, а доколкото може да получи абстрактен отговор и е свързан с наведен касационен довод, има характер на правен по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК. Спрямо него обаче не е изпълнен допълнителният критерий на заявеното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, защото не е решен в противоречие със съдебната практика на ВКС по чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 236, ал. 2 ГПК – както беше разяснено, съдът е изложил мотиви по счетените за относими възражения и доказателства, а несъгласието на касатора с тях и с изведените правни изводи не е основание за допускане на касационно обжалване, тъй като правилността им е проверима едва във фазата по същество.

Поради изложеното следва да бъде допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Когато в договор за продажба на недвижим имот е посочено, че прехвърленото право е обременено с ипотека за обезпечаване на задълженията на трето лице, може ли купувачът да развали договора при реализация на ипотеката по пътя на принудителното изпълнение и зависи ли от развалянето правото му да иска връщане на цената по чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД?

Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение,