Определение № 368 от 25.07.2022 г. на ВКС по гр. д. № 907/2022 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 543 от 12.11.2021 г. по в. гр. д. № 589/2021 г. на Пловдивския окръжен съд е потвърдено решение № 260086 от 23.04.2021 г. по гр. д. № 757/2020 г. на Карловския районен съд, с което по иск на Етажна собственост на [жилищен адрес] [населено място], [улица] признато за установено, че ответникът община Карлово не е едноличен собственик на имот - портиерно помещение с идентификатор ............., с площ 19,51 кв. м., с предназначение на самостоятелния обект: друг вид самостоятелен обект в сградата, брой нива: 1, с прилежащи части: 0, 430% ид. ч. от общите части на сградата, находящ се в партера на сграда, намираща се в [населено място], [улица], [жилищен адрес] като портиерното помещение е обща част (неподеляема), съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС на Етажната собственост, в която обща част община Карлово има дял в размер на 4, 342%.

Въззивният съд е приел, че спорното портиерско помещение се намира в сграда със статут на етажна собственост, в която има 52 бр. апартамента, пет от които са общинска собственост. Според извлечение от строителния план на сградата процесното помещение е обозначено като „портиер“. Помещението фигурира под № 1-а в таблица за цените на апартаментите в жил. блок 10/12 [населено място] от 26.09.1977 г. Според таблицата за него са определени ид. ч. от общите части (0, 430%) и продажна цена от 2, 209 лв.

Прието е, че с договор от 31.07.2006 г. Общото събрание на живущите в жилищния блок на [улица] предоставило на „Е. инженеринг – К. и с-ие“ СД под наем партерното помещение със санитарен възел за ползване като офис. Представени са и разписки за получаван ежемесечен наем за периода 01.01.2019 г. – 06.06.2020 г.

Прието е, че процесното помещение е заснето в КККР на [населено място] като самостоятелен обект с идентификатор .............. За него е съставен акт за частна общинска собственост № 6990 от 12.11.2019 г., издаден на основание чл. 2, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ЗОС, чл. 59, ал. 1 ЗС. То е обявено за отдаване под наем от община Карлово чрез търг с тайно наддаване. С определение № 321 от 03.06.2020 г., постановено по ч. гр. д. № 581/2020 г. по описа на РС – Карлово, е допуснато обезпечение на бъдещ иск, предявим от ищеца, като провеждането на публичен търг за отдаване на помещението под наем е спряно като обезпечителна мярка.

В справка за собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес [населено място], кв. •••, [улица], подписана от З. Р. – председател на УС на СС, процесното помещение е обозначено под № 53 като собственост на община Карлово с предназначение: портиерна, със застроена площ 19, 51 кв. м. и прилежащи ид. ч. от общите части 0, 430%.

Според свидетеля Т. Г., живущ в процесната сграда и собственик на отчужден имот, върху който била построена сградата, тя е била пусната в експлоатация през 1978 г. Тогава били събрани всички собственици на отчуждени имоти за разпределяне на апартаментите. По проект в блока се предвиждало изграждането на портиерно помещение, като такова било изградено вляво от входа и имало прозорец, гледащ към него. Същото било предоставено на домоуправителния съвет. В него се съхранявали препарати за миене на стълбище, провеждани били и общи събрания при лошо време. Още от 1978 г. помещението било отдавано под наем с решение на общото събрание на блока на различни наематели, като наемната цена се използвала за погасяване на разходите за осветление и други общи разходи. Тъй като блокът бил с вътрешно тъмно стълбище, помещението било предоставено на УС от общината. Към настоящия момент имотът бил зает от наемател, който ползвал имота повече от 10 години. Заплащаният от него наем влизал по сметка на етажната собственост. Свидетелят отрича някой през годините да е оспорвал правото на собственост на етажната собственост за това помещение или да е вземано решение за промяна на предназначението му.

Според свидетеля З. Р., живущ в процесната сграда и управител на етажната собственост в периода от 2013-2017 г., помещението на партерния етаж било проектирано за портиерна, но не се ползвало като такова. Към момента се ползвало като офис на фирма. Когато бил домоуправител, помещението било дадено под наем на същата фирма, а сумата от наема се давала на блока. Блокът участвал в проект за саниране, като лично той изготвил документите за това. Негов бил подписът, положен върху приложената по делото справка за собствениците на самостоятелни обекти. Същият подписал справката в качеството си на председател на сдружението на етажната собственост. Чрез него блокът кандидатствал в програма за саниране, като документите били подадени чрез общината. Свидетелят посочва, че в справката подал процесното помещение под № 53 като общинско, но не знае на кого е. Знае, че преди години имало някаква договореност между общината и блока това помещение да се отдава под наем с оглед покриване на част от сметките за ток, които тогава били доста високи.

Прието е, че според заключението по приетата по делото съдебнотехническа експертиза процесното помещение представлява самостоятелен обект с идентификатор .................., застроена площ от 19,51 кв. м. по документи, състоящ се от стая, преддверие и тоалетна, ведно с 0, 430 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж. Сградата, в която се намира, е построена по системата „едроплощен кофраж“ и е завършена през 1978 г. По проект обектът е предвиден за портиерна, но през целия период до сега не е ползван по предназначение. Същият не е преустройван, освен че е зазидан прозорецът към стълбищната клетка. Вратата, посредством която се осъществява топла връзка между портиерната и стълбището, съществува и понастоящем, но не се ползва. Според експерта процесното помещение не е включено в общите части на сградата, като за него е определен процент и. ч. от общите части на сградата (0, 430%). В допълнителни разяснения, дадени пред първата инстанция в открито съдебно заседание, вещото лице е посочило, че държавата е била инвеститор на сградата и че същата е строена с държавни средства. При огледа на място от присъстващите на него е установено, че процесният обект е ползван като асансьорен сервиз, а впоследствие и като магазин. През годините предназначението на обекта не е променяно официално, като са извършвани само някои малки ремонти. Според вещото лице процесното помещение отговаря на характеристиките за самостоятелен обект на правото на собственост.

От правна страна съдът е приел, че спорът се концентрира върху това дали спорното помещение е обща част по предназначение или представлява самостоятелен обект на правото на собственост, което да предпостави актуването му от ответника като частна общинска собственост с акт № 6990 от 12.11.2019 г.

Прието е, че съгласно трайната съдебна практика – решение от 25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС, II г. о., изброяването в първата част на чл.38, ал.1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата. При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът, е моментът на възникване на етажната собственост. В случая от събраните доказателства се установява, че сградата, в която се намира процесното помещение, е построена през 1978 г. с държавни средства. По делото има данни, че с жилища в сградата са обезщетени лица, собственици на отчуждени имоти, и това е станало през 1978 г. През тази година според въззивния съд е учредена етажната собственост. В архитектурния проект за партерния етаж на сградата е предвидено портиерско жилище и такова е било фактически изградено. То е било с местоположение до входа на сградата, с отделна врата и вътрешен прозорец към входа, даващ възможност да се наблюдават влизащите в блока, както и със санитарен възел, като от изграждането му същото не е преустройвано (освен зазидване на прозорец). Въпросът за статута на портиерското жилище е разрешен в ТР № 39/1986 г. на ОСГК на ВС, в което е прието, че жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. Следователно към момента на реализирането на строителството процесното помещение е било предвидено като обща по предназначението си част, като релевантно за изхода на спора е дали това предназначение е било променено от едноличния собственик на сградата преди възникване на етажната собственост. От събраните доказателства не може да се направи извод, че през този период държавата като собственик на сградата е извършила действия, чрез които да придаде на процесното помещение друга функция. Данните за съществуваща договореност това помещение да се отдава под наем с цел покриване на част от разходите за електроенергия с получената наемна цена не опровергават този извод. Макар и действително спорният обект да не е ползван като портиерна, от възникването на етажната собственост същият е ползван от етажните собственици за общи нужди – в него са провеждани общи събрания, съхранявани са препарати за миене на стълбището в блока. Същият неколкократно е отдаван под наем, като получената наемна цена е влизала в касата на етажната собственост и с нея са покривани общи разходи за електроенергия. Отдаването под наем на портиерското жилище от общото събрание на етажната собственост само по себе си не променя характера му на обща част по предназначение.

Във връзка с изложените във въззивната жалба възражения съдът е отбелязал, че заснемането на портиерското жилище в кадастралната карта е без правно значение при преценка за статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти могат да бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици. Ценообразуването на отделните обекти в сградата само по себе си не е решаващ критерий при преценката коя вещ има характеристиката на обща част на сградата. Определящо значение има предназначението на обекта към момента на възникване на етажната собственост.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от община Карлово.

В изложението към жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следните въпроси:

1. По какви критерии следва да се прецени дали обект, заснет като самостоятелен в кадастралната карта, съставлява обща част на сграда в режим на етажна собственост.

2. Когато едно помещение е предвидено като обща част по предназначение с какъв акт собственикът на сградата следва да промени това предназначение и в кой момент това може да бъде сторено – преди или след възникване на етажната собственост.

3. Когато етажна собственост е възникнала чрез продажба на жилище от държавния жилищен фонд по реда на Наредба за държавните имоти /отм./ и възникне спор дали отделни помещения, обособени в подпокривното пространство на сградата са обща част по смисъла на чл.38 ЗС, за решаването на спора има ли значение механизмът, по който е била определена цената на жилището.

По първия въпрос въззивното решение влизало в противоречие с определение № 447 от 4.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4994/2015 г., II г. о. и решение № 40 от 25.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4994/2015 г., II г. о., по втория – с определение № 475 от 4.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 773/2009 г., I-во г.о. и решение № 259 от 1.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 773/2009 г., I г. о., а по третия – с определение № 237 от 20.04.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1425/2015 г., I г. о. и решение № 154 от 26.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1425/2015 г., I г. о.

Ответникът в производството Етажна собственост на [жилищен адрес] [населено място], [улица] оспорва жалбата. Счита, че не е налице поддържаното основание за допускането ѝ до разглеждане по същество.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск за собственост, което е в обхвата на касационния контрол независимо от цената на иска – чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Не са налице обаче поддържаните основания по чл.280, ал.1, т.1 и чл.280, ал.2, предл.3 ГПК за допускане на касационно обжалване.

На първо място следва да се посочи, че определенията на ВКС по чл.288 ГПК не представляват практика по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, която може да обуслови допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Затова посочените от жалбоподателя определение № 447 от 4.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4994/2015 г., II г. о., определение № 475 от 4.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 773/2009 г., I-во г.о. и определение № 237 от 20.04.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1425/2015 г., I г. о. няма да бъдат обсъждани.

Не е налице противоречие по чл.280, ал.1, т.1 ГПК между въззивното решение и посочените от жалбоподателя решения на ВКС, поради което касационното обжалване не може да се допусне на това основание.

По първия въпрос въззивният съд изцяло е изхождал от критериите, посочени в решение № 40 от 25.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4994/2015 г., II г. о., което е цитирал и възпроизвел част от решаващите му мотиви. Окръжният съд е отнесъл дадените разяснения към настоящия случай, като е отчел предвижданията на архитектурния проект, преценил е предназначението на портиерското жилище да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици, както и липсата на промяна на предназначението на жилището преди възникване на етажната собственост. Както е прието в решение № 1733 от 10.10.2003 г. по гр. д. № 1502/2002 г. на ВКС, IV-то г.о., портиерското жилище в сграда – етажна собственост, е обща по предназначение част и се притежава в съсобственост от всички етажни собственици, като то не може да се придобива по давност, чрез делба, или да бъде обект на разпоредителни сделки без съгласието на всички етажни собственици. Обжалваното въззивно решение е в пълно съответствие с тази практика на ВКС. Изложеният от въззивния съд мотив че за статута на портиерското жилище няма никакво значение заснемането му като самостоятелен обект в кадастралната карта, е в пълно съответствие с аналогичен мотив в решение № 40 от 25.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4994/2015 г., II г. о.

По въпрос № 2 е налице практика на ВС и ВКС, която е в смисъл, че общата част по предназначение може да бъде превърната в самостоятелен обект на правото на собственост по решение на общото събрание на етажната собственост или на едноличния собственик на сградата преди да възникне етажната собственост, като за това решение не е необходима специална форма, но е необходимо волята да е изразена недвусмислено – в този смисъл ТР № 39 от 23.VI.1986 г. по гр. д. № 8/86 г., ОСГК, решение № 136 от 26.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 5115/2008 г., IV г. о., решение № 743 от 14.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1720/2009 г., I г. о. и др. Същият принцип е потвърден и в решение № 259 от 1.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 773/2009 г., I г. о., на което се позовава жалбоподателят. Не е налице противоречие по чл.280, ал.1, т.1 ГПК между обжалваното въззивно решение и последното решение на ВКС, въпреки различния резултат по тях, тъй като фактите по двете дела са различни. По гр. д. № 773/2009 г. решението на държавата да придаде на портиерското жилище характер на самостоятелен обект на правото на собственост и да запази за себе си собствеността върху него е изразено със съставянето на акт за държавна собственост през 1982 г., преди да започне продажбата на отделните жилища през периода 1981 – 1983 г., докато по настоящото дело такива данни няма.

Въпрос № 3 не е обуславящ по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по гр. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, тъй като поставя проблем, какъвто по настоящото дело не стои - дали помещения в подпокривното пространство на сградата са обща част по смисъла на чл.38 ЗС. Дори да се приеме, че въпросът е по-общ и важи по същия начин за портиерско жилище, не е налице противоречие по този въпрос между въззивното решение и посоченото от жалбоподателя решение № 154 от 26.10.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1425/2015 г., I г. о. В него е прието, че фактът как е оценено едно жилище – като обща част на сградата или не, има само косвено значение за определяне на статута на това жилище; че релевантният факт следва пряко от чл.38 ЗС - предназначението, което държавата като единствен собственик на сградата е придала на обособеното помещение към момента на възникване на етажната собственост; че помещението, обособено в подпокривното пространство чрез преустройство, е обща част по своето предназначение само ако обслужва различни обекти в сградата; че релевантният факт подлежи на пълно доказване от страната, която твърди, че помещението е съсобствено на етажните собственици; че пълното доказване може да се проведе успешно и чрез установяването на косвени факти, които обаче следва да са свързани в такава система, която да изключи всяка вероятност, но да създаде сигурността, че релевантният факт се е осъществил. Тези общи разяснения са по доказателствената тежест и значението, което може да има фактът на ценообразуването наред с други доказателства при преценката дали едно помещение е обща част на сградата или самостоятелен обект. По никакъв начин не може да се приеме, че обжалваното въззивно решение противоречи на тези общи указания, които следва да се прилагат по всяко конкретно дело с оглед установените конкретни обстоятелства. Ето защо и това решение на ВКС не може да обуслови основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.

Не е налице и другото основание – чл.280, ал.2, предл.3 ГПК – очевидна неправилност, тъй като при прочит на обжалваното решение не се констатират груби нарушения на закона или на правилата на формалната логика.

При този изход на делото на ответниците следва да се присъдят сторените разноски за касационното производство в размер на 450 лв. по договор за правна защита и съдействие от 16.02.2022 г.

Воден от изложеното и на основание чл.22, ал.1, т.6 ГПК, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,