Определение № 3143 от 10.11.2025 г. на ВКС по т. д. № 1258/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Столична община срещу решение №89/12.02.2025г. по т.д.№437/2024 г. на Софийски апелативен съд, с което след отмяна на решение №276/22.02.2024г. по т.д.№351/23г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от общината срещу „България еър“АД искове с правно основание чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД – за заплащане на наемна цена за 2021 и 2022г. от по 300 000 щ.д. за всяка година във връзка с отдаден под наем имот, находящ се в Русия [населено място], ведно със законната лихва; на основание чл.92 ал.1 ЗЗД – неустойка за забава в изплащането на наемната цена в размери от по 30 000 щ.д. върху наемната цена за всяка година; на основание чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД – дължими суми за местни данъци и такси в размери: 29 881,56 лв. за първото тримесечие на 2021г., 31 218,29 лв. за второто тримесечие на 2021г., 32 450,86 лв. за третото тримесечие на 20-21г. и 31 164,37 лв. за четвъртото тримесечие на 2021г. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивния съдебен акт. Оспорват се като несъответстващи на материалния закон изводите на въззивния съд, че 10-годишният срок на договора за наем е изтекъл на 14.12.2017г. и че договорът за наем не е продължен като безсрочен с продължилото ползване на имота от наемателя – ответник по делото.За незаконосъобразен касаторът счита и извода на въззивния съд, че клаузата на договора, предвиждаща срокът да започне да тече след изтичането на уговорения период, в който наемателят следва да извърши ремонт без да плаща наем в рамките му, е нищожна. Твърди,че срокът, за който е сключен договорът, започва да тече, по аргумент от чл.288 ЗЗД, от момента,в който е станало реално възможно наемателят да ползва имота срещу уговорената цена.Доколкото в ЗОС липсва разпоредба, изключваща изричното приложение на чл.236 ал.1 ЗЗД, както и при наличието на препращащата норма на чл.15 ал.3 ЗОС към правилата за прекратяване на договора за наем по реда на ЗЗД, касаторът поддържа,че неправилно съдът е приел,че договорът за наем, сключен с общината, не може да бъде трансформиран в безсрочен. По тези съображения касаторът прави искане за отмяна на решението на САС с произнасяне на касационната инстанция по същество, като с решението си уважи предявените от него искове и му присъди направените разноски за всички инстанции. В изложението си по чл.284 ал.3 т.1 ГПК касаторът поддържа,че въззивният съд се е произнесъл по решаващите изхода на делото въпроси Действителна ли е уговорката в договор за наем, че използването по предназначение и заплащането на наем ще започне след известен период от време, от която дата именно ще започне да тече срокът на договора? и Прилага ли се за договор за наем на общински имот чл.236 ал.1 ЗЗД?. Счита,че разрешаването на тези въпроси от касационната инстанция би било от значение за развитието на правото /с оглед липсата на съдебна практика по първия въпрос/ и за точното прилагане на закона /с оглед преодоляване на създадената с решението на апелативния съд погрешна практика/. Ответникът по касационната жалба „България еър“АД, в представен чрез процесуалния му представител писмен отговор, е изразил становище за липса на обосновани от касатора предпоставки за допускане на обжалваното въззивно решение до касационен контрол, а по същество – за правилност на постановения съдебен акт.Претендира присъждане на направените от него за настоящото производство разноски, съгласно списък. Съставът на Върховен касационен съд Второ търговско отделение, констатира, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, поради което е допустима. При проверката за наличие на предпоставки за допускане на касационното обжалване настоящият състав съобрази следното: За да постанови решението си, съставът на Софийски апелативен съд е приел, че след проведена конкурсна процедура, между страните е бил сключен на 09.11.2007г. в писмена форма договор за наем на процесния недвижим имот, частна общинска собственост за срок от 10 години; че ищецът е изпълнил задължението си по договора да предостави на ответника държането на имота, като съобразно уговореното между страните, ответникът е следвало в двугодишен срок да извърши ремонтни дейности в имота, които да бъдат приети от съответните руски държавни органи по местонахождението му, при предвидена в договора възможност този срок да бъде удължаван със споразумение между двете страни в писмен вид. Приел е за безспорно и установено по делото,че с две споразумения срокът за ремонтните дейности е бил продължен до 30.06.2013г. Констатирал е,че в договора е предвидена клауза, според която договорът влиза в сила от деня на подписването му; че срокът за ремонтните дейности започва да тече от предаването с приемо-приемателен протокол, а десетгодишния срок на действие на договора започва да тече, след извършването и приемането на ремонтните дейности. Изхождайки от характера на договора за наем на вещ, съдът е посочил,че той се определя като съглашение между две страни наемодателят да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена, като задължението на наемодателя се счита изпълнено с предоставянето на вещта в състоянието в което тя се намира, след като то е било известно на наемателя, съдът е приел, че договорът за наем е започнал да действа от момента на предаването на държането на вещта на наемателя с подписания между страните приемо-предавателен протокол от 14.12.2007г. Доколкото с разпоредбата на чл.14 ал.3 ЗОС срокът на договора за наем на частен общински имот е нормативно ограничен в рамките на 10-годишен такъв, съдът е извел,че той се прекратява автоматично с изтичането на този срок. Предвид императивния характер на нормата, е намерил,че уговорката между страните, че наемателят ще извършва ремонт на недвижимия имот в рамките на срок от четири и половина години /първоначално определения до две години, а впоследствие продължен с допълнителните споразумения/ и този период от време няма да се счита за срок на действие на договора за наем, е нищожна, тъй като противоречи на чл.14 ал.3 ЗОС. За неоснователен е счел довода на ищеца,че действието на договора за наем е било сключено под отлагателно условие, като е посочил,че такъв извод би противоречал на уговореното между страните в чл. 2, че договорът влиза в сила в деня на подписването му. Съобразявайки съдебната практика на ВКС, според която ако ответникът не се е позовал на нищожността на договора, съдът не може служебно да я констатира, с изключение на случаите, когато основанието за нищожност е пряко установимо от договора и, предвид факта,че ответникът е навел възражението си за нищожност едва с писмената защита, съдът е посочил,че в конкретния случай може да се произнесе по валидността на оспорената клауза, тъй като нищожността на уговорката за броене на срока на договора след изтичане на срока за ремонта, се установява пряко от съдържанието на договора за наем, а с нея се заобикаля предвидения в специалното правило на чл.14 ал.3 ЗОС максимален 10-годишен срок на действие на договора за наем на общински имот /на практика същият е удължен на 12 години, а впоследствие с допълнителните споразумения – с още 2 години и половина/. По тези съображения съдът е отказал да признае тезата на ищеца за основателна и, като е игнорирал нищожната клауза от договора, е заключил, че срокът на договора за наем е изтекъл на 14.12.2017г. Допълнително е изложил аргументи, основани и на съществуваща съдебна практика на ВКС, че договорът не би могъл да се трансформира в безсрочен такъв на основание чл. 236 ал.2 ЗЗД, тъй като въведеният от законодателя специален режим за отдаване под наем за определен в закона срок, изключва приложението на общото правило на чл.236 ал.1 ЗЗД, а след като страните не са обвързани с валидна договорна връзка за периодите на претенциите – 2021г. и 2022г., е направил извод,че ищецът не може да претендира изпълнение на договорно задължение за заплащане на годишен наем в уговорените с договора размери. Като ирелевантно за настоящия спор съдът е намерил обстоятелството,че в друго съдебно производство, ответникът не е оспорил съществуването на негово договорно задължение за наем за 2018, 2019 и 2020г., позовавайки се на обстоятелството, че уговорената наемна цена за тези години е била доброволно платена от ответника в хода на производството, поради което то е приключило с решение за отхвърляне на исковете. По вече изложените съображения съставът на апелативния съд е намерил за неоснователни и претенциите за присъждане на договорена неустойка за забавено плащане на наемна цена за 2021г. и 2022г., както и тези за възстановяване на платените от ищеца разходи за местни данъци и такси. Настоящият състав на ВКС, Второ търговско отделение намира, че не са налице сочените от касатора предпоставки за допускане на въззивното решение до касационно обжалване. Съгласно чл.280 ал.1 ГПК и възприетото с т.1 от ТР №1/2010г. по тълк.д.№1/2009г. на ОСГТК на ВКС задължително тълкуване на разпоредбата, общо изискване за допускане до разглеждане по същество от касационната инстанция на въззивни съдебни решения е в приложеното към касационната жалба писмено изложение по чл.284 ал.3 т.1 ГПК да бъдат формулирани конкретни правни въпроси, по които тя дължи да даде отговор с решението си. Въпросите следва да са от обуславящ характер, което означава да са били въведени в предмета на спора и дадените от въззивната инстанция отговори да са я мотивирали да постанови крайния резултат по спора или извършените /неизвършени от него процесуални действия да са довели именно до този резултат. Същевременно търсеното с формулирането на въпросите разрешение от касационната инстанция следва да има освен непосредствено значение за изхода на спора, също и общозначим характер, т.е. разрешенията им да са приложими и към други сходни случаи. Същите следва да имат характер на въпроси по прилагането на закона, а не да касаят пряко фактите по конкретното дело и извършената от съда тяхна преценка, тъй като в този случай въпросът би бил по правилността на решението, която е предмет на разглеждане при осъществяването на дейността на касационната инстанция след допускането на решението до касационен контрол. Съставът на касационната инстанция нито е длъжен, нито има правото да извежда правни въпроси от твърденията на касатора или от сочените от него факти и обстоятелства,с оглед спазването на принципа за диспозитивното начало,а непосочването на правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване,без да се разглеждат сочените допълнителни основания за това. Първият формулиран от касатора в изложението му въпрос не осъществява общата предпоставка за допускане по чл.280 ал.1 ГПК. От една страна въпросът няма връзка с конкретната хипотеза, доколкото визира уговорка в договор за наем въобще, а не такъв, който е сключен по специалния предвиден в ЗОС ред и условия. От друга страна, дори да бъде конкретизиран в този смисъл, отговорът му се свързва с това доколко е правилно приетото от съда в случая /че такава уговорка е недействителна/, с което въпросът излиза извън предназначението му да бъде въпрос по правото, а не по фактите, съгласно разясненията относно изискванията за наличие на общо основание за достъп, дадени в т.1 от ТР №1/2010г. по тълк.д.№182009г. на ОСГТК на ВКС. Вторият въпрос е обуславящ, предвид решаващия извод на въззивната инстанция,че след изтичането на срока през 2017г. договорът не е могъл да се трансформира в безсрочен, по аргумент от нормата на чл.236 ал.1 ЗЗД, тъй като същата е неприложима към договорите за наем на частни общински имоти. Не може да се приеме за обоснована допълнителната, сочена с въпроса, предпоставка за достъп по чл.280 ал.1 т.3 ГПК. Налице е актуална съдебна практика на ВКС, според която отговорът на поставения въпрос е в смисъла, възприет и от въззивния съд, а именно,че договорът за наем на общински нежилищен имот – частна общинска собственост, сключен по реда и условията на чл.14 ал.2 ЗОС, след изтичане на договорения конкретен срок на действие при липса на противопоставяне на наемодателя за продължаващото ползване на вещта от страна на наемателя, не може да се трансформира в безсрочен /решение №97/07.07.2017г по т.д.№1108/2016г. на ІІ т.о. на ВКС/. Наличието на такава практика, която се споделя и от настоящия състав на Върховен касационен съд, е достатъчно основателна пречка да се приеме за обоснована с въпроса хипотезата на чл.280 ал.1 т.3 ГПК. Изложеното налага да бъде постановен отказ за допускане на въззивното решение до касационен контрол по същество. С оглед изхода на спора пред настоящата инстанция касаторът следва да бъде осъден да заплати на ответника по касационната жалба разноски в размер на 53 258,05 лв. Така мотивиран, Върховен касационен съд, Второ търговско отделение