Определение № 312 от 24.01.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1617/2023 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по две касационни жалби, насочени срещу въззивно Решение № 2211 от 12.08.2022 г. по в.гр.д.№ 5991/2021 г. на Софийски градски съд, ІІ-д въззивен състав, подадени както следва: от Е. М. М. чрез адвокат С. С. от САК (с вх.№ 62380 от 03.10.2022 г.) и от В. В. А. чрез адвокат Н. М. от САК. В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК са постъпили отговори, посредством които всяка от страните оспорва жалбата на насрещната страна. С атакуваното въззивно решение, след частична отмяна на Решение № 75926 от 24.04.2020 г по гр.д.№ 72018/2018 г. на Софийски районен съд, 82 състав, е отхвърлен предявения от В. В. А. срещу Е. М. М. иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответницата да извърши ремонт, с който да отстрани течовете и причините, довели до тях, на южната тераса на притежаваното от нея ателие № 2, находящо се в [населено място], [улица], които течове причиняват щети по мазилката на стените на притежаваните от ищеца ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2, находящи се в [населено място], [улица], ет. 4, като ответницата Е. М. М. е осъдена да предостави на ищеца В. В. А. на основание чл. 109 ЗС достъп до южната тераса на притежаваното от нея ателие № 2, находящо се в [населено място], [улица], за извършване на ремонт за отстраняване на течове в притежаваните от ищеца ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2, находящи се в [населено място], [улица], ет. 4. Първоинстанционното решение е потвърдено в частта, с която ответницата Е. М. М. е осъдена да заплати на В. В. А. на основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД сумата 572 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди, нанесени на посочените ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2, причинени от течове на южната тераса на притежаваното от Е. М. ателие № 2 и отказа й да извърши ремонт на южната тераса и да осигури достъп за отстраняване на вредите. С оглед разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК касационната жалба с вх.№ 62380 от 03.10.2022 г. е недопустима в частта й, с която се атакува въззивното решение в частта му по иска по чл. 45 ЗЗД, защото решенията на въззивни съдилища, постановени по граждански дела с цена на иска до 5 000 лв., са изключени от подлежащите на касационно обжалване актове. Цената на иска по чл. 45 ЗЗД е 572 лева, която сума е под минималния праг за допустимост на касационното обжалване. Като недопустима, в тази й част касационната жалба следва да бъде оставена без разглеждане. По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното: Разгледани са обективно съединени искове с правно основание чл. 109 ЗС - за осъждане на ответницата да извърши ремонт, с който да отстрани течовете и причините, довели до тях, на южната тераса на притежаваното от нея ателие № 2 в [населено място], [улица], които течове причиняват щети по мазилката на стените на притежаваните от ищеца ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2 в същата сграда, а при условията на евентуалност (ако бъде отхвърлен искът по чл. 109 ЗС за извършване на ремонт) - за осъждане на ответницата да осигури достъп до притежаваното от нея ателие № 2. Установено е, че ищецът е придобил собствеността на двата апартамента, а ответницата е собственик на ателие № 2, разположено на две нива - на първи подпокривен етаж и на втори подпокривен етаж със ЗП от 382,90 кв.м. На 18.12.2017 г. на ответницата е връчена нотариална покана от ищеца с искане да осигури достъп до терасата на собственото й ателие № 2 за отстраняване на теч в притежаваните от ищеца в същата сграда апартаменти. От приетото в първоинстанционното производство заключение на СТЕ е установено, че причините за констатираните течове са комплексни – бързото износване на хидроизолациите, това, че терасата е открита и начина на отводняване, който води до задържане на атмосферни води около подовите сифони и в зоната на фасадната стена на ателието, което е една от причините за констатираните течове. Процесната тераса обхожда сградата. На тавана в източната стая от ап.№ 4.1 и на тавана на дневната на ап.№ 4.2 има следи от течове. В одобрения архитектурен проект терасата е отбелязана като неизползваем покрив с площ от 86 кв.м., като е предвидена функционална връзка с ателието. Под терасата се намират части от всички жилищни помещения на двата апартамента на ищеца. Вещото лице сочи, че терасата представлява открита използваема площ, разположена над посочените части от ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2, а директен достъп до терасата има от ателие № 2 и складове №№ 1 и 2 към ателието чрез предвидените и изпълнени балконски врати, като с помощни средства /стълби и въжета/ би могло да се стигне от терасата пред склад № 5 към ателие № 3, може да се достигне и с фасадно скеле и др., но директен достъп до тази тераса има единствено от ателието на ответницата. Ателието е изпълнено по проекта и в площта му е включена и процесната тераса. Във въззивното производство е приет протокол от ОС на ЕС, проведено на 30.06.2020 г., от който е установено, че е приет план за ремонти през 2020 г., включващ и ремонт на неизползваемия покрив пред ателие № 2. С решение от 09.06.2021 г. по гр.д.№ 1043/2020 г. по описа на РС – Благоевград, влязло в сила на 01.07.2021 г., е признато за установено по иска на ЕС срещу Е. М. М. в качеството й на ответник, че покривът с площ от 86 кв.м., находящ се от западната, южната и източната част на сградата, намираща се в [населено място], [улица], е обща част. От показанията на свидетеля М. Ч. е установено, че през месец 08.2021 г. е извършен ремонт на процесната тераса с помощта на вишка от външната страна на сградата, но след това по сведение на собственика са се появили други течове в апартаментите. Свидетелят сочи още, че течовете са от 2019 г., а достъп до терасата има само от апартамента на ответницата. От показанията на свидетеля А. А. е установено, че е извършен ремонт на процесната тераса през месец 08.2021 г., като до нея се стига само през ателието на ответницата, която е отказала да им даде достъп да отремонтират терасата. Свидетелят сочи още, че ремонтът е извършен с помощта на вишка, но не е довършен и скоро след това пак са се появили течове. От правна страна е прието, че терасата е покривна такава, както и че достъп до нея има единствено през ателието, собственост на ответницата. Характеризирана е като обща част на сградата по естеството си - чл. 38, ал. 1 ЗС, чието предназначение не може да бъде променяно. Тъй като не е индивидуална собственост на ответницата, задължението за поправката на тази обща част е на всички етажни съсобственици съобразно дела им по чл. 40, ал. 1 ЗС. Ето защо ответницата не е задължена да извърши ремонт на терасата, т.е. не е пасивно легитимирана да отговаря по предявения главен иск и същият подлежи на отхвърляне. По евентуалния иск от нотариалната покана и показанията на разпитаните във въззивното производство свидетели е установено, че ответницата не е осигурила достъп на ищеца за извършване на ремонт на процесната тераса, както и че към настоящия момент течовете продължават. Установено е и че единственият достъп до процесната тераса е през имота на ответника – процесното ателие № 2. При тези данни е направен извод за противоправно поведение на ответницата, което създава на ищеца пречки да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем, поради което искът по чл. 109 ЗС е уважен, но само за извършване на необходимия ремонт за отстраняване на течовете в ап.№ 4.1 и ап.№ 4.2. В изложение към касационната жалба на Е. М. М. (вх.№ 62380 от 03.10.2022 г.) са формулирани следните въпроси: 1. При иск с правно основание чл. 109 ЗС, предявен от собственик на самостоятелен обект в сграда за осигуряване на достъп до обща част през имот-частна собственост, от значение ли са за основателността на претенцията причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект – индивидуална собственост; 2. Основателен ли е отказът на собственика на индивидуалния обект, респ. длъжен ли е собственикът на индивидуалния обект да допусне преминаване през имота му с цел осигуряване на достъп до обща част, когато подобно преминаване не е следствие от изменение на разпределението в сградата, извършено от собственика на имота, а е резултат от самото проектиране на сградата; 3. Кой следва да носи отговорност за вреди, причинени от обща част на сградата, и какъв следва да е обемът на тази отговорност. Твърди се, че въпросите са разрешени в противоречие с практиката на ВКС: първи и втори въпрос – в противоречие с Решение № 11 от 23.02.2018 г. по гр.д.№ 954/2017 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 243 от 23.10.2012 г. по гр.д.№ 197/2012 г. на ВКС, ІІ г.о., трети въпрос – в противоречие с Решение № 355 от 07.10.2011 г. по гр.д.№ 478/2010 г. на ВКС, ІV г.о. В изложение към касационната жалба на В. В. А. (вх.№ 66523 от 14.10.2022 г.) са формулирани следните въпроси: 1. По какъв критерий следва да се определи правния статут на открита площ над помещения (тераса) в сграда в режим на етажна собственост, която е включена в площта на един самостоятелен обект съгласно строителните книжа, ползва се само от него и до нея има достъп само от него; Прилага ли се критерият по чл. 38, ал. 1 ЗС – дали по естеството си служи за общо ползване – по отношение на такава открита площ (тераса); 2. Какъв е правният статут на открита площ, разположена в сграда в режим на етажна собственост, която е включена в площта на един самостоятелен обект съгласно строителните книжа, ползва се само от него и до нея има достъп само от него – обща част „покрив” по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността или част от самостоятелния обект – „тераса” по смисъла на § 5, т. 59 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията; 3. Какви са предпоставките открита използваема площ (тераса), разположена върху помещения, да се третира като част от самостоятелен обект и какви – да се третира като покрив. Твърди се, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото – основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване по въпросите, поставени в изложението към касационната жалба на Е. М. М., тъй като същите не са решени в противоречие с практиката на ВКС. По евентуалния иск с правно основание чл. 109 ЗС въззивният съд е осъдил ответницата не да предостави неограничен достъп на ищеца, като етажен собственик, до процесната тераса, а да му предостави достъп само с оглед необходимостта от извършване на действия по нейната поддръжка и ремонт. Изводите на въззивния съд са съобразени с практиката на ВКС, обективирана в Решение № 134 от 10.12.2020 г. по гр.д.№ 749/2020 г. на ВКС, І г.о., и Решение № 50018 от 22.03.2023 г. по гр.д.№ 1849/2022 г. на ВКС, І г.о., в които е прието, че дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект- индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане (ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации). Поради това предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори и когато тези общи инсталации се намират в обект - индивидуална собственост на етажния собственик - ответник по иска. Без значение за основателността на такъв иск са причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект - индивидуална собственост на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик, дали поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части или поради фактическото изграждане на общите части в обект - индивидуална собственост на ответника. До надлежното преместване на общите части в друго помещение, етажният собственик, в чийто обект - индивидуална собственост се намират общи части, е длъжен да предоставя достъп на останалите етажни собственици до тези общи части. Това следва от характеристиката и предназначението на общите части да обслужват индивидуалните обекти на всеки от етажните собственици. От тази същност на общите части произтича и задължението на всеки етажен собственик да зачита правата на останалите етажни собственици и да не им пречи да ползват необезпокоявано общите части, без които етажната собственост не може да съществува, защото нормалното ползване на отделните самостоятелни обекти е невъзможно без ползване на общите части - те са тяхна принадлежност. Същевременно етажните собственици следва взаимно да зачитат правото на собственост на притежаваните от тях самостоятелни обекти. Затова, когато се окаже, че по някаква причина общите части попадат в обект - индивидуална собственост на един от етажните собственици, конкуренцията между отделните права на собственост следва да се разреши така, че да има баланс между зачитане правото на собственост като абсолютно право и ограниченията, които се налага да се търпят. Затова при предявен иск по чл. 109 ЗС за осигуряване на достъп до общи части, попадащи в имот - индивидуална собственост, той следва да се уважи частично: не за осъждане на ответника да предоставя неограничен достъп на останалите етажни собственици до общите части на сградата, а да им предоставя достъп само когато се налага извършване на действия по поддръжка, ремонт и отчитане на тези общи части. Не е налице и поддържаното основание за допускане на касационно обжалване по въпросите, поставени в изложението към касационната жалба на В. В. А.. По отношение на релевантните правни въпроси за спора е налице трайно установена практика на ВКС, обективирана в Решение № 37 от 11.02.2010 г. по гр.д.№ 528/2009 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 63 от 31.03.2011 г. по гр.д.№ 1283/2010 г. на ВКС, ІІ г.о. и Решение № 103 от 20.01.2021 г. по гр.д.№ 4703/2019 г. на ВКС, ІІ г.о., в която е прието следното: В чл. 38, ал. 1 ЗС са изброени примерно отделни елементи от сградата, които представляват общи части и е обобщено, че такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване“. Общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без които същата не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Предмет на собственост, обща на всички етажни собственици (притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти) е покривът на сградата. Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС го причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика. Изрично в разпоредбата на чл. 38 ЗС, покривът на сградата е включен като обща част на сградата в режим на етажна собственост и като такава не може да бъде предмет на сделки или на делба. Независимо от това дали покривът е терасовиден или не, неговото основно предназначение е да служи като покрив на сградата и независимо от неговото използуване той запазва тази своя основна функция и продължава да бъде обща част на сградата в режим на етажна собственост, съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗС. При постановяване на обжалваното решение въззивният съд се е съобразил с постоянната практика на ВКС, която не се налага да бъде променяна, тъй като не са налице условията на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК в смисъла на разясненията по т. 4 на ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК. По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ отделение на Гражданската колегия