Определение № 3910 от 04.08.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4865/2024 г.

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК и е образувано по повод на касационна жалба с вх. № 98 473/13.09.2024 година, подадена от „Архолл“ ЕООД [населено място], против решение № 3924/01.07.2024 година на Софийски градски съд, въззивен ІІ-Г състав, постановено по гр. д. № 4149/2023 година. С обжалваното решение съставът на Софийския градски съд е потвърдил първоинстанционното решение № 114/04.01.2023 на Софийския районен съд, гражданско отделение,, 43-ти състав, постановено по гр. д. № 26 632/2022 година, с което е уважен предявения от И. В. Х. против „Архолл“ ЕООД [населено място] иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като е обявен за окончателен предварителния договор за покупко–продажба на недвижим имот, сключен на 10.06.2021 година между страните в производството, по силата на който дружеството, в качеството му на продавач, се е задължило да продаде на Х., в качеството му на продавач, следния недвижим имот: ПАРКОМЯСТО №, находящо се на сутерен, етаж- от девететажна жилищна сграда с административен адрес: [населено място], район „.“,[жк], [улица], [жилищен адрес] вх. „“, състоящо се от м 2, представляващо част от самостоятелен обект с идентификатор № с предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: няма данни, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над обекта:, заедно с % идеални части от общите части на сградата, заедно с % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № (предишен идентификатор №, ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, Х. изпълни задължението си по чл. 5.1.2 от предварителния договор за покупко–продажба на недвижим имот от 10.06.2021 година-да заплати на „Архолл“ ЕООД [населено място] остатъка от продажната цена, а именно сумата от 9000.00 € или левовата й равностойност в размер на 17 602.47 лева с включен ДДС в размер на 20 %. В подадената от „Архолл“ ЕООД [населено място] касационната жалба се излагат доводи за това, че въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. Поискано е същото да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което предявеният от И. В. Х. против дружеството иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде отхвърлен. В изложението към касационната жалба по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК се твърди, че са налице основанията за допускане на касационно обжалване на решението на Софийски градски съд по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. Ответникът по касационната жалба И. В. Х. е подал отговор на същата с вх. № 125 986/15.11.2024 година, с който е изразил становище, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение № 3924/04.07.2024 година на Софийски градски съд, въззивен ІІ-Г състав, постановено по гр. д. № 4149/2023 година и такова не трябва да се допуска, а ако бъде допуснато жалбата се оспорва като неоснователна, с искане за оставянето й без уважение и потвърждаване на атакуваното с нея въззивно решение. „Архолл“ ЕООД [населено място] е било уведомено за обжалваното решение на 13.08.2024 година, а подадената от него срещу същото касационна жалба е с вх. № 98 473/13.09.2024 година. Поради това е спазен предвидения от чл. 283, изр. 1 от ГПК преклузивен срок за обжалване като жалбата отговаря на формалните изисквания на чл. 284 от ГПК. Същата е подадена от надлежна страна, поради което е частично допустима. Върховният касационен съд, гражданска колегия, ІV-то отделение, преценявайки въпросите посочени от жалбоподателя в подаденото от него изложение на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК, намира следното: При постановяване на обжалваното решение съставът на Софийски градски съд е приел, че по делото не се оспорвали, а и се установявали от събраните в хода на производството писмени доказателства, обстоятелствата, че между страните бил сключен валиден предварителен договор по изискуемия ред и в установената от закона форма за действителност, както и че „Архолл“ ЕООД [населено място] било собственик на недвижимия имот, предмет на така сключения между страните договор. Резултат от това било обвързаността на страните от постигнатите между тях уговорки, във връзка с които всяка следвало да изпълни задълженията, които са се били породили за нея в отношенията им. Основният спорен по делото въпрос бил коя е изправната страна по договора. Съгласно уговореното между страните, И. В. Х. трябвало да заплати продажната цена на два пъти, като първата част била обвързана с определен срок, а втората част била предвидена да се плати при подписване на окончателния договор. Съгласно представеното по делото платежно нареждане от 11.06.2021 година, Х. бил изпълнил задължението си, като бил платил уговорената част от продажната цена–сумата от 1955.83 лева в уговорения срок, а именно до 14.06.2021 година. Датата, която страните били предвидили като краен момент за подписване на окончателния договор била 31.03.2022 година, като И. В. Х., продължавайки да действа в съответствие с уговореното между страните, се бил явил пред нотариуса, предварително определен между страните, на посочената дата за сключване на окончателния договор. Видно било от съдържанието на констативен протокол, акт №, том, рег. № от 31.03.2022 година на С. Н. Ф.-нотариус с район на действие района на Софийски градски съд, вписан под № в регистъра на Нотариалната камара, че на въпросната дата в часови диапазон от 09: 00 до 15: 30 часа в нотариалната кантора представител на продавача не се бил явил. Правилен бил изводът на първата инстанция, че страната, която била неизправна, била дружеството-продавач, тъй като не било изпълнило задължението си да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Предвид установената фактическа обстановка, за купувача възниквали правата по чл. 16, ал. 2 от сключения между страните предварителен договор, а именно да развали договора и да получи двойния размер на заплатеното капаро (задатък). Страните били свободни да уговарят различни последици от поведението си при сключване на всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, като уговорка в смисъл, че при посочения развой на отношенията между страните, продавачът ще може едностранно да развали предварителния договор, не съществувала. Както се установявало по делото, макар и дружеството–продавач да било направило опит да върне двойния размер на заплатеното капаро (задатък), това му действие не пораждало последиците, които се твърдели в отговора на исковата молба, съответно поддържали в подадената въззивна жалба против първоинстанционното решение. От една страна, в този случай било предвидено, че развалянето зависело от волята на купувача, като изправна страна по договора, а не по волята на продавача, чието неизпълнение било довело до възможността купувачът да иска разваляне на договора. Капарото (задатъка) било акцесорно съглашение, което предоставяло на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развали един валиден договор. По своята правна същност тези възможности представлявали един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореното капаро (задатък) предоставяло това право на изправната страна, в случая купувача-чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. Договорите можели да се развалят и по взаимно съгласие на страните, включително и когато това съгласие било дадено с конклудентни действия. Когато преди изпълнението на един договор, страната върнела полученото капаро (задатък) в двоен размер и това връщане се приемело от насрещната страна, то било налице разваляне на договора по взаимно съгласие на страните. Действително, функцията на задатъка била да обезпечи изпълнението на договора, а при неизпълнение, изправната страна, дала задатъка, можела да иска изпълнение, заедно с обезщетение за действително претърпени вреди или при отказ от договора да иска връщане на задатъка в двоен размер. Когато страната получила задатъка, върнела същия в двойния му размер и далият задатъка приемел това връщане, то тези действия сочели за отказ от договора-за развалянето му при взаимно съгласие, след което приелия обратно задатъка в двоен размер не можел да се претендира изпълнението му. В настоящия случай, по делото не били представени доказателства, от които да се направел извод, че била налице някоя от двете хипотези–разваляне едностранно от страна на купувача, като изправна страна или разваляне по взаимно съгласие. От друга страна, заключението на вещото лице по изслушаната по делото съдебно-икономическата експертиза установявало, че сумата е върната след подаване на исковата молба. Затова, дори да се приемело, че било налице твърдяното разваляне на договора и то на датата, която се твърдяла от „Архолл“ ЕООД [населено място]–18.03.2022 година, съгласно чл. 16, ал. 3 от предварителния договор, сумата следвало да бъде заплатена в двудневен срок, който течал от развалянето, т .е. от 18.03.2022 година. Дори да се приемело, че едностранно разваляне било налице, то заплащането на сумата било след така уговорения срок, като било ирелевантно обстоятелството кога продавачът се бил снабдил с банкова сметка на купувача. Изпълнението на задължението за връщане на капарото в двоен размер не било обвързано от други обстоятелства, освен от изтичането на два дни от развалянето. Отделно, вещото лице еднозначно сочело, че сумата не била постъпила по банкова сметка на длъжника, което потвърждавало и в съдебно заседание, а и това се подкрепяло от представените от И. В. Х. документи във връзка със закриване и деактивиране на неговата банкова сметка. Затова, дори да било налице разваляне, то „Архолл“ ЕООД [населено място] било в пълно неизпълнение относно връщане на капарото в двоен размер. Независимо от това, основен аргумент оставал този, че за продавача не било предвидено право при настоящата хипотеза едностранно да развали предварителния договор. За пълнота трябвало да се посочи, че съгласно уговорките между страните, едностранно разваляне в полза на продавача имало в две хипотези. Първата била, когато купувачът не заплатял остатъка от цената, което плащане било предвидено да се случи в деня на сключване на окончателния договор, т. е. било обвързано от изпълнение на задължението на продавача да се яви пред нотариуса за подписване на този договор. Както се установявало, дружеството-продавач не било изпълнил задължението си, не се било явило, поради което не било възникнало и задължението на И. В. Х. да заплати остатъка от цената. Втората възможност била, когато купувачът не се бил явил за сключване на окончателния договор, която също не била налице, съгласно от представения констативен протокол. Затова, ирелевантни били всички възражения на „Архолл“ ЕООД [населено място] относно съществуващо в негова полза право на едностранно разваляне на договора, съответно за надлежно уведомяване на И. В. Х. и процесуалния му представител и изпълнение на задължението за връщане на капарото в двоен размер, тъй като право, което да упражни не било възникнало в негова полза. С изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК Р. Т. Т. е поискал въззивното решение на Софийския апелативен съд да бъде допуснато до касационно обжалване по процесуалноправния въпрос за това длъжен ли е съдът при постановяване на решението да извърши преценка на всички относими доказателства и доводите на страните и да изложи мотиви по тях?, както и по материалноправните въпроси за това в хипотезата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, право за страната да се откаже от договора, т. е. да го прекрати преди да е започнало изпълнението му, като загуби обещаното или даденото и тази страна е упражнила това свое право на прекратяване на договора, то другата страна има ли право да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред по чл. 19, ал.3 от ЗЗД или е носител само на правото да иска присъждане на уговорената в случай на отказ от договора престация? и за това в хипотезата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, уведомлението за прекратяване на договора и връщане на двойния размер на полученото капаро от продавача на купувача, обуславя ли извод за разваляне на предварителния договор по взаимно съгласие между страните?, като е изложил, че по отношение на тези въпроси е налице допълнителната предпоставка за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. По отношение на процесуалния въпрос „Архолл“ ЕООД [населено място] навежда твърдения за противоречие между обжалваното въззивно решение на Софийски градски съд и практиката на ВКС, намерила израз в т. 19 от ТР № 1/04.01.2001 година, постановено по тълк. д. № 1/2000 година на ОСГК на ВКС, решение № 249/23.07.2010 година, постановено по гр. д. № 92/2009 година, решение № 217/09.06.2011 година, постановено по гр. д. № 761/2010 година, решение № 331/04.07.2011 година, постановено по гр. д. № 1649/2010 година, решение № 223/19.06.2013 година, постановено по гр. д. № 1006/2012 година, решение № 50 239/18.01.2023 година, постановено по гр. д. № 4528/2021 година, петте по описа на ВКС, ГК, ІV г. о. и решение № 36/24.03.2014 година, постановено то т. д. № 2366/2013 година по описа на ВКС, ТК, ІІ т. о. В конкретния случай обаче такова противоречие не се установява доколкото при постановяване на решението си въззивният съд е обсъдил всички събрани по делото доказателства, както поотделно, така и в тяхната съвкупност, като при това е преценявал всички твърдения, доводи и възражения на страните и изложил собствени мотиви към решението си, в които е посочил какво точно е приел за установено в отношенията между страните и какви са правните последици от установените факти и обстоятелства. Предвид на това по отношение на този въпрос не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК. По отношение на материалноправните въпроси „Архолл“ ЕООД [населено място] навежда твърдения за противоречие на въззивното решение на Софийски градски съд с практиката на ВКС, намерила израз в решение № 1419/23.07.1959 година, постановено по гр. д. № 3635/1959 година по описа на ВС, ГК, ІІІ г. о., решение №2301/23.11.1955 година, постановено по гр. д. № 5814/1955 година по описа на ВС, ГК, ІV г. о., решение № 944/11.01.2010 година, постановено по гр. д. № 2923/2008 година по описа на ВКС, ГК, ІІІ г. о., решение № 474/13.07.2010 година, постановено по гр. д. № 457/2009 година по описа на ВКС, ГК, ІV г. о. и решение № 98/08.06.2011 година, постановено по т. д. № 931/2010 година по описа на ВКС, ТК, ІІ т. о. В първите две от тези решения е прието, че между частни лица, страни по един договор, е допустимо уговаряне правото на отмятане на всяка една страна от договора при задължение да се заплати известна престация (пишманлък), както и че щом като предварителният договор съдържа, клауза на „отмятане (пишманлък)“ в полза на продавача на имота и щом последният в дадения му по нотариален ред срок не е снабдил купувача с нотариален акт за продажбата на недвижимия имот, трябва да се приеме, че се е отметнал, и в такъв случай противната страна не може да иска съгласно чл. 19 от ЗЗД сключване на окончателен договор, а може да търси само „пишманлъка“ чл. 19 от ЗЗД. Към настоящия момент правото на отказ от договора е изрично регламентирано в чл. 308, ал. 1 от ТЗ, съгласно който ако при сключване на договор една от страните е дала или обещала нещо, в случай че се отметне, тя може да се откаже от договора, ако не е започнало изпълнението му. Отметналата се страна е длъжна да заплати отметнината, а ако я е дала при сключване на договора, тя я губи. Видно от цитираната разпоредба и посочената практика на ВС правото на отказ от договора (отметнина) не съществува по силата на закона и безусловно, както и не може да бъде упражнена от страна по договора по нейна собствена преценка, а трябва да бъде изрично уговорена между страните. Това е посочено и в решение № 944/11.01.2010 година, постановено по гр. д. № 2923/2008 година по описа на ВКС, ГК, ІІІ г. о., съгласно, което отметнината е особена форма на договорна отговорност, която поражда преобразуващото право за прекратяване на договора с едностранно волеизявление до започване на изпълнението. Няма установена форма за едностранното волеизявление. Когато страни по един предварителен договор уговорят право на отмятане от договора за всяка една от тях срещу заплащане на известна престация (пишманлък) и едната от тях се отметне (откаже) от същия, другата не може да иска сключване на окончателен договор по съдебен ред. Това е така, защото с подписване на договора страните са предвидили за всяка една от тях и са се съгласили на две алтернативни възможности-или изпълнение на договора, или отказ от него. Тъй като изразената от тях воля позволява на всяка една страна избор, при наличие на направен такъв другата е длъжна да се съобрази. В тази хипотеза не може да се поставя въпрос за виновно поведение. Поведението на страната, упражнила правото си на отмятане, е правомерно, тъй като то почива на уговореното в договора. За другата страна остава възможността да претендира уговореното съгласно договора. Както в теорията, така и в практиката обаче не съществува съмнение, че задатъкът по чл. 93 от ЗЗД и отметнината по чл. 308 от ТЗ са различни правни институти и не се припокриват. Последното е посочено в решение № 474/13.07.2010 година, постановено по гр. д. № 457/2009 година по описа на ВКС, ГК, ІV г. о., съгласно което задатъкът и отметнината (пишманлък) са акцесорни съглашения, които предоставят на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развалят един валиден договор. По своята правна същност те представляват един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговорения задатък предоставя това право на изправната страна-чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. Отметнината може да се ползва от всяка от страните, която смята да не изпълни задълженията си, произтичащи от договора, преди да е започнало изпълнението му. Институтът на отметнината, изрично уреден в чл. 308 от ТЗ, се прилага и в отношенията между нетърговци. Договорите могат да се развалят и по взаимно съгласие на страните, включително и когато това съгласие е дадено с конклудентни действия. Когато преди изпълнението на един договор, страната върне полученото капаро (задатък) в двоен размер и това връщане се приеме от насрещната страна, то налице е разваляне на договора по взаимно съгласие на страните. Действително, функцията на задатъка е да обезпечи изпълнението на договора, а при неизпълнение, изправната страна, дала задатъка, може да иска изпълнение, ведно с обезщетение за действително претърпени вреди или при отказ от договора да иска връщане на задатъка в двоен размер. Когато страната, получила задатъка, върне същия в двойния му размер и далият задатъка приеме това връщане, то тези действия сочат за отказ от договора-за развалянето му при взаимно съгласие, след което приелият обратно задатъка в двоен размер не може да претендира изпълнението му. В конкретния случай по делото е установено, че уговорките на страните по чл. 5.1.1 и чл. 16, ал. 1 и ал. 2 от предварителния договор покриват хипотезата на чл. 93 от ЗЗД, поради което е уговорен задатък, а не отметнина по чл. 308 от ТЗ, като уговорка за последната липсва. Поради това „Архолл“ ЕООД [населено място] не може да се откаже от договора като върне на И. В. Х. двойния размер на задатъка. В този случай както е посочено в решение № 474/13.07.2010 година, постановено по гр. д. № 457/2009 година по описа на ВКС, ГК, ІV г. о. договорът ще се счита за прекратен само ако насрещната страна приеме връщането на двойния размер на задатъка, данни, за което по делото липсват. Дори и да беше уговорена отметнина то съгласно решение № 98/08.06.2011 година, постановено по т. д. № 931/2010 година по описа на ВКС, ТК, ІІ т. о. в хипотеза, в която по волята на страните в предварителния договор са включени и допълнителни уговорки като предварително предаване на вещта от продавача на купувача и авансово плащане на част от цената следва да се приеме, че изпълнението по договора е започнало, доколкото тези допълнителни клаузи са неразделна част от предварителния договор и регулират същите правоотношения между страните, поради което и разделянето на договорения бъдещ транслативен ефект от тези допълнителни уговорки би било в разрез с правилата за тълкуването на договорите, съгласно чл. 20 от ЗЗД. Когато изпълнението на предварителния договор, предмет на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е започнало, не следва да се прилагат правилата за отметнината в полза на ответника, като страна по същия договор. В конкретния случай И. В. Х. е заплатил авансово част от цената на имота и съгласно цитираното решение изпълнението на предварителния договор трябва да се счита за започнало. С оглед на всичко това въззивното решение на Софийски градски съд не е постановено в противоречие с цитираната по-горе практика на ВС и ВКС по двата материалноправни въпроса. Предвид на изложеното не са налице предвидените в чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК предпоставки за допускане на касационно обжалване на решение № 3924/04.07.2024 година на Софийски градски съд, въззивен ІІ-Г състав, постановено по гр. д. № 4149/2023 година, по подадената против него от „Архолл“ ЕООД [населено място], касационна жалба с вх. № 98 473/13.09.2024 година и такова не трябва да се допуска. С оглед изхода на делото „Архолл“ ЕООД [населено място] ще трябва да заплати на И. В. Х. сумата от 2400.00 лева, представляваща направени по делото разноски за адвокатско възнаграждение пред касационната инстанция. По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто отделение