Определение № 202 от 19.01.2026 г. на ВКС по гр. д. № 825/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 1120 от 30.10.2024 г. по в. гр. д. № 1050/2024 г. на Варненския окръжен съд е отменено решение № 3976 от 06.12.2023 г., поправено с решение № 1350/18.04.2024 г., двете постановени по гр. д. № 7559/2022 г. на Варненския районен съд, в частта, в която е отхвърлен предявеният от К. Ц. К. против Ж. И. иск по чл.108 ЗС в осъдителната му част и искът е уважен в тази част, като ответникът е осъден да предаде на ищцата владението върху лозе – овощна градина с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ по документ за собственост от 571 кв. м., а съгласно скица и удостоверение за данъчна оценка с площ от 526 кв. м., находящ се в [населено място], р-н „А.“, с. о. „Б. Север“, ведно с изградената без строителни книжа сграда – жилище с идентификатор [№], без посочена площ по документ за собственост, със застроена площ по скица и удостоверение за данъчна оценка от 9 кв. м.

Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:

С решение № 262477/23.08.2021 г. по гр. д. № 18470/2019 г. на 43-ти състав на Варненския районен съд е бил уважен в установителната част предявеният от П. Г. И., З. П. И. и М. П. И. против Ж. И. А. иск по чл.108 ЗС, като ищците са признати по отношение на ответника за собственици на същия ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], който е предмет и на настоящото дело, както и на намиращата се в него жилищна сграда с площ от 240 кв. м. В осъдителната част искът за собственост е бил отхвърлен по съображение, че ответникът се намира в имота на правно основание - по силата на валиден и действащ предварителен договор за покупко-продажба от 22.01.2013 г. и анекс от 21.02.2013 г.

Прието е, че с нотариален акт № 7 от 08.03.2022 г. ищците по предходното дело П. Г. И., З. П. И. и М. П. И. са продали на К. Ц. К., ищца по настоящото дело, същия имот - ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], заедно с жилищна сграда с идентификатор [№] без посочена площ по документ за собственост, със застроена площ по скица от 9 кв. м., а съгласно данъчна оценка от 6 кв. м.

Съдът е обсъдил подробно отношенията между страните, породени от предварителния договор за покупко-продажба на имота:

Прието е, че предварителният договор е сключен на 22.01.2013 г. между П. Г. И. и Е. М. И. /починала и наследена от ищците по настоящото дело/ в качеството им на продавачи и ответника Ж. И. А. като купувач. Цената на имота по предварителния договор е 90 555 лева. Бъдещият купувач се е задължил да плати капаро в размер на 9 055 лв.; сума в размер на 72 500 лв. до 22.02.2013 г. и остатък в размер на 9 000 лв. в срок до 4 месеца след нотариалното изповядване на сделката. Бъдещият продавач се е задължил да подпише нотариално заверена декларация, че извършеното незаконно строителство в имота е сторено преди 01.01.2001 г., както и да подаде лично молби и заявления, свързани с това строителство. Прехвърлителите са декларирали, че недвижимите имоти не са обременени с вещни тежести, освен посочената договорна ипотека, като се задължили до сключването на окончателен договор да я заличат. Капарото е заплатено на 22.01.2013 г.

С анекс от 21.02.2013 г. страните по предварителния договор изменили част от уговорките в него, като определили нова дата за сключване на окончателен договор – 31.12.2013 г. Уговорили също предаване на владението, считано от 21.02.2013 г., и право на бъдещия купувач Ж. А. да извършва подобрения в имота, за които бъдещите продавачи няма да имат претенции. Страните изменили и уговорения начин на плащане на останалата сума до пълния размер от 90 555 лв. Бъдещият купувач А. се задължил да плати сума от 65750 лв. до 01.03.2013 г. по банков път, включително на ипотекарния кредитор, за заличаването на ипотеката. Остатъкът от 15 750 лв. страните уговорили да бъде платена при нотариалното изповядване на сделката.

Прието е, че на 21.06.2007 г. П. Г. И. е учредил в полза на „Сосиете женерал експресбанк“ АД ипотека върху процесния имот за обезпечаване на парично задължение към банката. Видно от платежни нареждания от 22.02.2013 г. Ж. А. платил по сметка на „Сосиете женерал експресбанк“ АД сума в размер на 49 850 лв. с основание покупка на ПИ [№] в с. о. „Б. Север“ в [населено място] и заличаване на ипотека. На същата дата платил и 1 000 лв. по сметка на П. Г. И. с основание покупка на имот ПИ [№] в м. „Б. Север“. На 28.02.2013 г. по молба на „Сосиете женерал експресбанк“ АД договорната ипотека е заличена.

За удостоверяването на плащането и получаването на сума от 15 325 лева страните съставили разписка от 05.03.2013 г., която била подписана от П. и Е. И..

Видно е от справка по партида на П. Г. И. в Служба по вписванията – В. на 24.10.2013 г. е наложена възбрана по изп. д. № 1210/2013 г. по описа на ЧСИ И. С. върху процесния ПИ с идентификатор [№] и намиращата се в него сграда от 9 кв. м. за задължение на П. Г. И. и Е. М. И. към „Райфайзенбанк България“ ЕАД.

На 09.07.2019 г. обещателката Е. М. И. е починала. Наследили я нейните низходящи З. П. И. и М. П. И., както и преживелият съпруг П. Г. И..

Прието е, че видно от приобщения по делото заверен за идентичност с електронния документ препис от екранна снимка чрез електронно приложение за интернет комуникация, на 15.08.2019 г. праводателката на ищцата – З. П. се свързала с ответника А. по повод на процесните недвижими имоти, като повдигнала въпроса за останало незаплатено парично задължение в размер на 16 000 лв.; дължими данъци, които все още се начислявали по партидата й, както и по отношение на сделката, която останала неизповядана. Ж. А. поискал телефон за контакт, който да предаде на адвоката си. С писмо с обратна разписка от 26.04.2022 г., получено лично от П. И. на 04.05.2022 г., Ж. А. поканил П. Г. И., З. П. И. и М. П. И., като вземат предвид изхода на спора по гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС, да сключат окончателен договор по отношение на процесните поземлен имот и сграда.

Обсъдени са и свидетелските показания – за правоотношенията между страните по предварителния договор; за съществуващите към момента на сключването му сгради – тоалетна и гараж, както и започната постройка с изградени външни стени; за новото строителство, осъществено от Ж. А.; за неуспешните опити на Ж. да се сключи окончателен договор; за осъществяваното от него владение и обратно – за отказа на Ж. да заплати остатъка от продажната цена от 16 000 лв., което принудило П. И. да продаде имота на К. К..

При тези данни от правна страна съдът е приел следното:

Предявеният в настоящото производство иск по чл.108 ЗС е допустим, независимо от влязлото в сила решение по чл.108 ЗС по гр. д. № 18470/2019 г. на Варненския районен съд. Това дело е било образувано по исковата молба на продавачите на настоящата ищца К. К. – П. Г. И., З. П. И. и М. П. И. срещу настоящия ответник Ж. И. А. с искане да им бъде призната собствеността и да бъде предадено владението на същия имот, предмет на настоящото дело. За да е налице отвод за присъдено нещо, следва да е налице идентитет между страните и основанието на исковете по двете дела. В настоящия случай страните са същите, предвид разпоредбата на чл.298, ал.2 ГПК, доколкото сегашната ищца К. Ц. К. е частен правоприемник на ищците по гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС- П. Г. И., З. П. И. и М. П. И., като е закупила от тях спорния имот на 08.03.2022 г. Налице е идентичност и на предмета по двете дела.

Прието е обаче, че са налице нови факти, настъпили след приключване на съдебното дирене по предходното дело относно упражняваното от ответника владение, установено още от 21.02.2013 г. Това е осъществилата се покупко-продажба на 08.03.2022 г., като факт, от значение за преценката на съда за основанието, въз основа на което Ж. А. се намира в имота и направеното за пръв път по настоящото дело позоваване от страна на ищцата, че е изтекъл 5-годишният срок на действие на предварителния договор от 22.01.2013 г. и това, че до момента договорът не е произвел действие.

Произнасяйки се по съществото на спора, въззивният съд е приел, че искът по чл.108 ЗС е основателен както в установителната, така и в осъдителната част. Отчетено е, че владението на имота е било предадено на Ж. А. от праводателите на ищцата още на 21.02.2013 г. Вярно, че предварителният договор не е прекратен и не е развален. Той обаче не може да бъде противопоставен на собственическите права на К. К., доколкото не може да се очаква да бъде сключен окончателен договор и ответникът да придобие собствеността. Това е така, понеже не се спори между страните, че правото да се предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е погасено по давност, понеже са изтекли повече от 5 години, считано от уговорения с анекса от 21.02.2013 г. краен срок за сключване на окончателния договор - 31.12.2013 г., както и това, че имотът вече е отчужден. След като не може да се очаква Ж. А. да придобие собствеността въз основа на сключения от него предварителен договор, не следва да се приема, че той е на валидно правно основание в имота.

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от Ж. И. А..

Жалбоподателят счита, че въззивното решение е неправилно поради неточно прилагане на относимите правни норми, касаещи процесните правоотношения, а също и че не е обосновано. Въззивният съд не установил действителната фактическа обстановка, не подложил на задълбочена преценка и в съвкупност събраните по делото доказателства, в резултат на което направил незаконосъобразни и необосновани правни изводи. Абсолютно превратно бил интерпретиран резултатът по гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС. Изобщо не били обсъдени съображенията в отговора на въззивната жалба и не била съобразена практиката на ВКС по сходни казуси, цитирани в този отговор. Не било доказано, че продавачите П. и Е. И. са „изпълнявали предварителния договор“. Напротив, те били неизправна страна по него и не могат да черпят права от собственото си недобросъвестно поведение. Жалбоподателят се позовава на мотивите на съда по предходното дело, с които е обосновано отхвърлянето на иска по чл.108 ЗС в осъдителната му част. Въпреки установената идентичност между страните и предмета на двете дела, въззивният съд неправилно постановил друг резултат, осъждайки жалбоподателя да предаде владението на имота. В пълно противоречие с чл.298, ал.2 ГПК бил изводът на въззивния съд, че наличието на нови факти може да обуслови друг резултат. Никъде в посочената разпоредба не било казано, че влязлото в сила решение няма да има действие за правоприемниците на страните при наличие на „нови факти“. Логиката на съда била странна, тъй като съдилищата биха били „заринати“ със съдебни искове за собственост, инициирани от страни, които са загубили предходни дела, но за да заобикалят закона и негативния за тях резултат ще прехвърлят фиктивно имотите си на трети подставени лица и ще стартират нови дела за собственост на същото правно основание, но от името на подставените лица. Такова подставено лице била ищцата по настоящото дело

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване по следните въпроси:

1. Има ли задължение въззивният съд съгласно чл.236, ал.2 ГПК да обсъди всички доводи и възражения на страната във въззивната й жалба и да изложи свои собствени мотиви по предмета на спора;

2. В контекста на влязлото в сила решение по гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС представляват ли „нови факти“, настъпили след приключване на съдебното дирене по това дело относно упражняваното от ответника владение, установено от 21.02.2013 г., осъществилата се покупко-продажба на 08.03.2022 г., по силата на която настоящата ищца К. Ц.К. е придобила имота; Тази сделка представлява ли „нов факт“, непреклудиран от силата на пресъдено нещо;

3. Доколкото в производството по гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС със сила на пресъдено нещо е установено, че искът за предаване на владението върху процесния имот е неоснователен и същият е отхвърлен, повторно предявеният понастоящем от настоящата ищца иск на същото правно основание процесуално допустим ли е, изхождайки от разпоредбата на чл.229, ал.1 ГПК за непререшаемост на спора, а именно – наличие на абсолютна отрицателна процесуална пречка за съществуване на правото на иск и има ли за последица приложението на тази разпоредба прекратяване на производството по делото

4. Отпаднало ли е правното основание за осъществяване на владение върху имота от страна на ответника Ж. А.; владее ли същият имота на валидно правно основание, с оглед сключения на 22.01.2013 г. между него и праводателите на ищцата предварителен договор за покупко-продажба на имота, респективно, с подписването на допълнителното споразумение към него от 21.02.2013 г., когато продавачите са предали владението върху имота на купувача и оттогава той е във владение на същия; обвързва ли този договор страните в облигационно правоотношение; действа ли договорът между страните, при положение, че преди предявяване на иска същият не е прекратен, не е развален, не е обявен за окончателен, и по време на действието му прехвърлителите и тяхната правоприемница К. Ц.К., макар и собственици, могат ли да искат връщане на владението върху имота;

5. Владението върху имота, което осъществява купувачът по предварителния договор Ж. А., въз основа на уговореното в този договор, годно ли е да го направи собственик на основание изтекла придобивна давност.

Отделно от това жалбоподателят счита, че е налице и основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК поради „противоречива съдебна практика, защото един и същ въпрос е разрешен по различен начин в обжалваното въззивно решение и други влезли в сила решения“.

Поддържа се и основанието по чл.280, ал.2, предл.3 ГПК – очевидна неправилност.

Ответницата в производството К. Ц. К. оспорва касационната жалба. Счита, че тя е неоснователна. Излага подробни доводи защо счита, че въззивното решение е правилно.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск за собственост, което е в обхвата на касационния контрол независимо от цената на иска – чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Не са налице обаче поддържаните основания по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК и чл.280, ал.2, предл.3 за допускане на касационно обжалване.

На първо място следва да се подчертае, че предмет на настоящия ревандикационен иск е само поземлен имот 10135.5401.1449 по КККР на [населено място] и построената в него сграда [№] със застроена площ по скица и удостоверение за данъчна оценка от 9 кв. м. Само тези два обекта са били предмет на прехвърлителната сделка по нотариалния акт № 7/08.03.3033 г., от който черпи права ищцата К. К.. Масивната жилищна сграда с площ 240 кв. м. в същия имот, която е била предмет на предходния иск по чл.108 ЗС, приключил с влязлото в сила отхвърлително решение № 262477 от 28.08.2021 г. по гр. д. № 18470/2019 г. на Варненския районен съд в частта по искането за предаване владението на тази сграда, не е предмет на настоящото дело и за нея остава резултатът по предходното дело.

На следващо място – не съществува вероятност въззивното решение да е процесуално недопустимо и затова касационно обжалване не може да се допусне нито служебно от съда на основание чл.280, ал.2, предл.2 ГПК, нито на основание чл. 280, ал.1, т.1 по поставените от жалбоподателя въпроси № 2 и № 3.

Постоянна е практиката на ВКС по чл.298 и чл.299 ГПК, че отводът за присъдено нещо е основателен само ако е налице идентитет между страните, основанието на исковете по двете дела /юридическите факти на които се основава търсената защита/, както и искането към съда. Приема се, че забраната на чл.299 ГПК не е налице, когато в исковата молба по по-късно заведеното дело има позоваване на нови факти, настъпили след приключване на устните състезания пред първоинстанционния, съответно пред въззивния съд, тъй като това е моментът, до който съгласно чл.235, ал.3 ГПК най-късно страните могат да изнасят нови факти, от значение за спорното право, настъпили след предявяване на иска, които да бъдат взети предвид от съда. За настъпилите факти с правно значение след това е допустим нов иск между същите страни, за същото искане и на същото правно основание. Преклудиращото действие на силата на присъдено нещо се изразява в невъзможността съществуването на правото да се оспорва въз основа на факти, които са възникнали преди посочения по-горе момент. В този смисъл са например решение № 299 от 13.12.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1924/2013 г., I г. о., решение № 871 от 22.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1285/2010 г., I г. о., решение № 464 от 15.01.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2488/2013 г., IV г. о., решение № 54 от 24.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2334/2017 г., II г. о., решение № 60062 от 3.08.2021 г. на ВКС по т. д. № 282/2020 г., II т. о. и др.

В настоящия случай въззивният съд изцяло се е съобразил с тази практика на ВКС, като е отчел както влязлото в сила решение № 262477 от 28.08.2021 г. по гр. д. № 18470/2019 г. на Варненския районен съд, така и настъпилият нов факт, непреклудиран от силата на пресъдено нещо на това решение – прехвърлянето на собствеността върху ПИ № [№] по КККР на [населено място] и построената в него сграда [№] с площ от 9 кв. м. от ищците по това дело П. И., З. И. и М. И. на ищцата по настоящото дело К. Ц. К.. Вярно е, че приобретателката К. К. е обвързана от силата на пресъдено нещо на влязлото в сила решение, съгласно чл.298, ал.2 ГПК. Тази обвързаност обаче е само по отношение на установителната част от диспозитива по чл.108 ЗС. По отношение на осъдителната част на този диспозитив е налице нов факт, настъпил след приключване на съдебното дирене по първото дело – гр. д. № 18470/2019 г. на ВРС, който е съобразен от въззивния съд в съгласие с посочената практика на ВКС. И докато страните по предварителния договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот са обвързани от него, съответно предварителният договор създава правно основание по смисъла на чл.108 ЗС за купувача да осъществява владение върху предадения от продавачите имот, то приобретателката К. К. не е обвързана от този договор /няма правоприемство в материалното правоотношение/ и спрямо нея владението на купувача Ж. А. е без правно основание по смисъла на чл.108 ЗС. Именно това обстоятелство е съобразено от въззивния съд и това е предопределило различния резултат по втория иск по чл.108 ЗС. Този втори иск обаче е процесуално допустим, тъй като се основава на нов факт /продажбата по нот. акт № 7/08.03.2022 г./, който не е преклудиран от силата на пресъдено нещо на влязлото в сила решение.

Не е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК и по първия въпрос, който жалбоподателят свързва с тезата си за недопустимост на втория иск по чл.108 ЗС. Въззивният съд не е нарушил практиката на ВКС, свързана с този въпрос, включително и посочената от жалбоподателя т.19 на ТР № Тълкувателно решение № 1 от 4.01.2001 г. на ВКС по т. гр. д. № 1/2000 г., ОСГК. В съответствие с това решение въззивният съд е извършил самостоятелна преценка на събрания пред него и пред първата инстанция доказателствен материал и в съответствие с него е направил своите фактически и правни изводи по съществото на спора. Обстоятелството, че въззивният съд не е споделил доводите на жалбоподателя, не прави решението му порочно.

Въпроси № 4 и № 5 също не могат да обусловят допускане на касационно обжалване на въззивното решение. От една страна това са фактически, а не правни въпроси, т. е. те не отговарят на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК. От друга страна по тях не възникват специалните предпоставки на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК. Същността на въпрос № 4 се свежда до това преминава ли задължението за прехвърляне на собствеността по предварителен договор за продажба на недвижим имот върху лицето, закупило имота с нотариален акт, когато това лице е различно от купувача по предварителния договор. Така зададен, въпросът засяга по-общата тема за правоприемството в задълженията по един договор, но в настоящия случай по делото няма данни за подобно правоприемство. Прехвърлянето на собствеността върху имота по нотариален ред не води автоматично и до прехвърляне на задължението старите собственици по сключения от тях предварителен договор върху новия собственик. Няма правно основание за такова правоприемство в задълженията по предварителния договор. Предварителният договор е правно основание за купувача да осъществява предаденото въз основа на него владение, но само по отношение на обещателите по този договор. Спрямо новия собственик, който не е обвързан от предварителния договор, подобно основание за владение на имота от неосъществения купувач няма. По този въпрос не съществува колебание в практиката на ВКС, поради което не се налага той да бъде поставян за разглеждане на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Също така няма колебание, че действието на предварителния договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се прекратява с прехвърлянето на собствеността на друго лице, различно от купувача по предварителния договор. Само действителният собственик на имота може да прехвърли собствеността му на друго лице, но не и предишният собственик, който вече се е разпоредил с имота. Затова няма правно основание такъв предварителен договор да бъде обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, след като съдебното решение няма да може да породи вещен прехвърлителен ефект. Съгласно чл.363 ГПК, когато задължението по предварителния договор е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. При липса на тези предпоставки искът не може да бъде уважен.

Въпрос № 5 принципно се свежда до придобивната давност, когато владението се основава на предварителен договор за закупуване на имот. Този въпрос е относим към установителната част на диспозитива по чл.108 ЗС, но тъй като първоинстанционното решение в тази част е влязло в сила като необжалвано и тъй като въззивният съд не се е занимавал със собствеността на спорния имот, то и въпросът за придобивната давност не е обуславящ по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС и по него не може да се допусне касационно обжалване.

Не е налице и основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК.

След изменението на ГПК с ДВ, бр.86 от 27.10.2017 г., текстът на чл.280, ал.1, т.2 е с ново съдържание и гласи, че на касационно обжалване пред ВКС подлежат въззивните решения, в които съдът се е произнесъл по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Република България или на Съда на Европейския съюз. Жалбоподателят не е посочил такива актове на Конституционния съд или на СЕС. Позовал се е на старата редакция на чл.280, ал.1, т.1 ГПК – противоречива практика на съдилищата, която обаче не се прилага след посоченото изменение на ГПК.

Не е налице и основанието по чл.280, ал.2, предл.3 ГПК – очевидна неправилност. Жалбоподателят свързва това основание с тезата си, че съдът е приложил разпоредбата на чл.298, ал.2 ГПК в нейния противоположен смисъл. По изложените по-горе съображения това негово виждане е неоснователно, съответно – не възниква съмнение за правилността на въззивното решение. При прочита на това решение не личат груби нарушения на закона или на правилата на формалната логика. Обратно, въззивният съд е приложил закона в неговия точен смисъл, като логично е обосновал становището си.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,