Определение № 3654 от 02.07.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4070/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Т. С. З. от [населено място] срещу въззивно решение № 3455 от 04.06.2025 г. по в. гр. д. № 2505/2024 г. на Софийския градски съд, с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. С обжалваното решение въззивният съд е потвърдил решение № 20108085 от 10.11.2023 г. по гр. д. № 45567/2020 г. на Софийския районен съд в частта относно определеното парично уравнение във връзка с извършеното разпределение на съсобствените имоти по реда на чл. 353 ГПК. С влязло в сила решение е допуснато извършване на делба между М. С. З. и Т. С. З. на поземлен имот с идентификатор *** по КККР, находящ се в [населено място], район „П.“, [улица], с площ 525 кв. м, заедно с построените в имота двуетажна жилищна сграда с идентификатор ***, със застроена площ от 52 кв. м, и едноетажна постройка /навес/ с идентификатор ***, със застроена площ от 18 кв. м, както и на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР, представляващ апартамент с площ от 78 кв. м, находящ се в [населено място], район „Н.”, [улица], ет. 1, заедно с 1/2 ид. част от общите части на сградата и от избените и таванските помещения, заедно с гараж с идентификатор *** със застроена площ от 17 кв. м, заедно с 1/2 ид. част от дворното място върху което е построена сградата с идентификатор на имота ***, с площ от 215 кв. м, при квоти от по 1/2 ид. част за всеки от съделителите. С постановеното решение във втората фаза на делбеното производство първоинстанционният съд е извършил делбата чрез разпределение на съсобствените имоти по реда на чл. 353 ГПК, като в дял на М. З. е поставен имотът в [населено място], а в дял на Т. З. – този в [населено място],[жк], като решението в частта относно способа за ликвидиране на съсобствеността е влязло в сила като необжалвано. Спорен по делото е въпросът относно определеното парично уравнение на дяловете. В първоинстанционното производство е прието заключение на основна оценителна експертиза, изготвено през м. февруари 2023 г., съобразно което пазарната стойност на имота в [населено място] е определена на общо 221 400 лв., а по отношение на имота в [населено място] - 149 752 лв. След оспорване на заключението в частта относно определената оценка за имота в [населено място] от ответника Т. З., по негово искане е допусната допълнителна експертиза, изготвена през м. септември 2023 г., в която е посочено, че пазарната стойност на имота в [населено място], определена по метода на пазарните аналози въз основа на извършена проверка на реални оферти в публични сайтове за продажба на имоти, възлиза на 251 297 лв. Разликата между оценките, определени в основната и в допълнителната експертиза, се дължи на обстоятелството, че вещото лице по допълнителната експертиза е определило отделно стойността на земята, като към разгърнатата площ на къщата е добавена 10% от квадратурата на имота и 5% от тази на навеса. Във въззивното производство е прието заключение на повторна тричленна експертиза, като вещите лица са определили действителната пазарна стойност на имотите към настоящия момент, след извършен оглед на място и въз основа на данни за офертни цени за сходни имоти. По отношение на оценката на имотите към м. октомври 2023 г. и към м. декември 2023 г. е посочено, че не са открити пазарни свидетелства за продажба на имоти през м. октомври и м. декември 2023 г., поради което експертите са ползвали графиката на www.imot.bg за средни цени за 1 кв. м към съответния момент и за съответния район. Направен е извод, че пазарната стойност на имота в [населено място] към настоящия момент е 330 272 лв., а към м. октомври и м. декември 2023 г. - 274 622 лв. Пазарната оценка на имота в [населено място] към настоящия момент е определена на 174 185 лв., а към м. октомври и м. декември 2023 г. - 162 882 лв. Въззивният съд не е кредитирал заключението на приетата във въззивното производство съдебно-техническа и оценителна експертиза, тъй като пазарната стойност на имотите към релевантния момент – м. декември 2023 г. не е определена при съобразяване на данни за продажби на имоти с подобна характеристика на оценявания. Представената в заключението графика на www.imot.bg касае имоти в [населено място], без сравняваните имоти да са описани със съответните характеристики на сградите – конструкция, площ, етажност, конкретното местоположение на поземлените имоти, тяхната площ и др. Определената пазарна цена не отговаря на изискванията при прилагане на метода на сравнителните продажби /метод на пазарните аналози/, приложим при определяне на действителната пазарна цена на имота, а именно – стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на сградата /време на изграждане, материали, овехтяване и др./, но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Методът на пазарните аналози се базира на информация за продажба на имоти с подобна характеристика на оценявания и при този метод се прави оценка чрез пряко сравнение на продажни и предлагани офертни цени на подобни имоти, като се вземат предвид предназначението на сравняваните обекти, време на осъществяване на сделката, местоположение спрямо сравняваните, година на изграждане на сградата, специфични сходни фактори и други. Тези критерии са използвани от вещото лице по допуснатата в първоинстанционното производство допълнителна оценителна експертиза. Пазарната оценка на имота в [населено място] е определена въз основа на публикувани в сайт за продажба на имоти оферти за обекти със сходни характеристики с процесния имот, поради което въззивният съд е кредитирал него като пълно и обосновано. Вещото лице е съобразило и обстоятелството, че делбеният имот в [населено място] включва както сградата, така и мястото, в което същата е построена, поради което правилно при определяне на пазарната стойност на същите е отчетена и стойността на земята, отделно от тази на сградата, построена в нея. В основното заключение на оценителната експертиза не е определена отделно стойността на поземления имот и по тази причина въззивният съд не е кредитирал експертизата, изготвена от вещото лице Л. Й., в частта й относно определената пазарна стойност на имота в [населено място]. С оглед на това, съобразявайки заключението на допълнителната оценителна експертиза, съдът е приел, че действителната пазарна стойност на имота в [населено място] е в размер на 251 297 лв. Доколкото във въззивните жалби не са изложени конкретни оплаквания срещу правилността на изводите на първоинстанционния съд относно действителната стойност на имота в [населено място] в размер на 149 752 лв., същата е приета и от въззивния съд. Изложени са съображения, че стойностното уравнение на дяловете при разпределение на делбените имоти с различна стойност се извършва на базата на съпоставка на стойността на получения в собственост имот и стойностното изражение на дела от общата делбена маса, изчислена също в парична стойност. В случая стойността на цялата делбена маса е 401 049 лв., или в стойностно изражение дела на всеки от съделителите е от 200 524, 50 лв. Доколкото съделителят Т. З. получава в дял имот на стойност от 149 752 лв., а съделителката М. З. – на стойност от 251 297 лв., последната следва да му заплати за уравнение на дяловете сумата от 50 772, 50 лв. Като основание за допускане на касационно обжалване в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът сочи, че въззивният съд се е произнесъл по материалноправни и процесуалноправни въпроси в противоречие с ППВС № 7/1965 г., т. 4, ТР № 1/17.07.2001 г. по тълк. д. № 1/2001 г. на ОСГК на ВКС,, т. 12, както и с казуалната практика на ВКС, а именно решение № 50153 от 16.11.2022 г. по гр. д. № 4418/2021 г., III г. о., решение № 50201 от 11.01.2023 г. по гр. д. № 4891/2021 г., IV г. о., решение № 61 от 02.06.2022 г. по гр. д. № 1898/2021 г., III г. о., решение № 118 от 15.05.2012 г. по гр. д. № 588/2011 г., III г. о., решение № 241 от 23.10.2013 г. по гр. д. № 3194/2013 г., I г. о., и др., но конкретен въпрос не е формулиран. Поддържа, че въззивният съд се е произнесъл при условията на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси: 1. Само методът на сравнителните продажби /метод на пазарните аналози/ ли е приложим от съда при определянето на действителната пазарна цена на оценяван в делбено производство имот; Следва ли изготвена от съдебно-оценителна експертиза пазарна оценка на недвижим имот в делбено производство да бъде определена по няколко различни методи на оценяване, а не само по метода на сравнителните продажби /или по друг избран или предпочитан от съда метод на оценяване/, и 2. За формирането на собствена обективна преценка за състоянието на оценяван от съдебно-техническа експертиза жилищен имот, длъжно ли е назначеното от съда вещо лице да извърши оглед на жилищния имот преди да изготви заключението си по поставената му задача; При допусната съдебно-техническа експертиза за определяне на пазарната цена на делбен жилищен имот, неизвършването от вещото лице на оглед на състоянието на този имот в момента на оценяването му, дава ли отражение на обективността и обосноваността на заключението на експертизата. Ответната страна по жалбата М. С. З. е подала писмен отговор, в който е изразила становище, че касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска, респ. за неоснователност на жалбата. Претендира разноски. Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о., намира, че не следва да бъде допуснато касационно обжалване на посоченото въззивно решение, тъй като не са налице предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК. Допустимостта на касационно обжалване на въззивното решение е предпоставена от разрешаването на материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в ал. 1 на чл. 280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение /чл. 280, ал. 2 ГПК/. Съгласно диспозитивното начало в гражданския процес посоченият от касатора правен въпрос определя обективните рамки, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането на въззивното решение до касационен контрол, като същият следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства /ТР № 1/2009 г., ОСГТК на ВКС, т. 1/. В случая предвидените в процесуалния закон изисквания за допускане на касационната жалба до разглеждане при условията на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК не са налице, тъй като касаторът не е формулирал правен въпрос, който според него е решен в противоречие с цитираната задължителна и незадължителна практика на ВКС, а вместо това в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са направени общи оплаквания за неправилност на постановеното решение, които не могат да бъдат предмет на обсъждане в настоящото производство по селектиране на касационната жалба. По отношение на релевираното основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК следва да се отбележи, че поставените въпроси са формулирани по начин, непозволяващ даването на принципен отговор, тъй като са свързани с преценка на доказателствата по делото и по своята същност представляват общи касационни оплаквания за неправилност на изводите на въззивния съд. Ето защо тези въпроси не могат да предпоставят допустимостта на касационното обжалване. Отделно от това не са изложени и никакви доводи за наличието на визираните в т. 4 на цитираното тълкувателно решение предпоставки, а именно за обосноваване на значението на поставения въпрос за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, предпоставено от необходимост за разглеждането му от касационната инстанция с оглед промяна на създадена поради неточно тълкуване на закона съдебна практика или осъвременяване на тълкуването на дадена правна норма или при непълна, неясна или противоречива такава, за да се създаде съдебна практика по прилагането й или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени, които в случая не са налице. Във връзка с тези въпроси в допълнение следва да се отбележи, че съгласно т. 7 на ТР № 1/2004 г. на ОСГК на ВКС действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само неговото конкретно техническо състояние (време на изглаждане, материали, овехтяване и др.), но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на недвижимите имоти. Не са налице и основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2 ГПК, които не се релевират от касатора. С оглед изложеното касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска. Разноски в полза на ответната страна по жалбата не следва да се присъждат, тъй като по делото липсват данни такива да са били направени от нея. По изложените съображения Върховният касационен съд, ІІ г. о.,