Определение № 50500 от 29.11.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2279/2022 г.

Производството е по чл.288 ГПК. С решение № 260026 от 21.02.2022 г. по в. гр. д. № 23/2021 г. на Бургаския окръжен съд е потвърдено решение № 260209 от 14.09.2020 г. по гр. д. № 2181/2018 г. на Бургаския районен съд в обжалваната му част, с която са били уважени предявените от Е. И. Д. срещу „Орко“ ЕООД искове за нищожност поради нарушаване на добрите нрави на осем договора от 01.07.2016 г. за стопанисване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип – вилно селище P. GARDENS-B.&SPORT R. в местността „М.“, [населено място], относно апартамент D. и в жилищен комплекс от затворен тип - вилно селище P. DUNI RESORT B.&SPORT S. F. LINE относно апартаменти А.; В.; Е.; F.; F.; F. и F. и иск за унищожаемост като сключен под въздействие на заплаха на договор от 01.07.2016 г. за стопанисване и управление, отнасящ се за апартамент ... в първия жилищен комплекс, както и за връщане на сумата 6750 евро с левова равностойност 13201,85 лв. на получената сума по тези договори. Въззивният съд е приел, че ищецът Е. И. Д. е собственик на девет апартамента, два от които се намират в сграда „П. Г.“ в ПИ с идентификатор ............ и седем - в сграда „Ф. Л.“ в ПИ с идентификатор ............, които са част от курортен комплекс „Г. Б. Р.“ в землището на [населено място], местността „М.“. Един от тези апартаменти ищецът придобил по дарение от своите родители, а другите осем били собственост на неговата майка З. Д., като след смъртта на родителите си ищецът станал собственик и на тези имоти. Прието е, че сградите, в които се намират имотите, не представляват жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, още повече, че както тези комплекси, така и обобщаващият ги, имат ваканционен, а не жилищен характер. Ето защо управлението на общите части на сградите следва да се извършва чрез общо събрание на всяка отделна етажна собственост. Общото събрание е компетентно да взема решения само за управлението и поддръжката на съответната сграда, а за обекти, които са извън сградата, например басейни и други - само ако идеалните части от правото на собственост върху тях са прехвърлени като прилежащи към правото на собственост на съответния самостоятелен обект. Прието е, че във всяка от сградите „П. Г.“ и „Ф. Л.“ е формирана отделна етажна собственост. На проведени ОС на ЕС от 2011 г. и 2012 г. са приети решения за избор на управител на етажната собственост; за възлагане на поддръжката на етажната собственост на трето лице – ответното дружество „Орко“ ЕООД, но не е взето решение за размера на таксите, дължими на това дружество. Съдържанието на представения от ответника протокол от ОС на ЕС от 2012 г. се различава от приложения към исковата молба протокол в частта по решението по т.3, касаеща размера на таксите Съдът е приела, че следва да се кредитира протоколът, приложен към исковата молба, който е бил предоставен на ищеца от ответника и който е идентичен по съдържание досежно решението по т.3 от дневния ред с протокола от проведеното през предходната година общо събрание в другия поземлен имот. Прието е, че решенията на ОС на ЕС не се оспорени по реда на чл.40 ЗУЕС и са влезли в сила, като въз основа на тях, както и на договорите за заместване на страна, ответникът формално се явява легитимиран да извършва поддръжката на общите части в отделните сгради и на общите части /т. нар. в договорите „инфрактруктура“/ в отделните поземлени имоти, част от ваканционен комплекс „Г. б. р.“. Ответникът е извършвал поддръжката на общите части в изпълнение на задълженията си по деветте процесни договора, а от своя страна собствениците – ищецът и неговата майка, са заплащали дължимите такси за тези услуги. В хода на делото ищецът е отправил изявление до ответника за прекратяване на процесните договори. Както изпълнението на договорите от страна на възложителите, така и изявлението за прекратяването им, не съставляват действия по признание действителността на договорите, нито могат да ги санират, в случай, че същите са нищожни, респективно - унищожаеми поради сключването им под заплаха. Въззивният съд е споделил изцяло правните изводи на първата инстанция за нищожност на осем от договорите за поддръжка, отнасящи се за апартаментите на З. Д., като е препратил към тях на основание чл.272 ГПК. Приел е, че договорите противоречат на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите. Договорите имат за предмет стопанисването и поддръжката не само на общите части на сградите, в които З. Д. има собствени обекти, но и на комплексите, в които тези сгради са изградени. Същевременно З. Д. е имала и правото на безвъзмездно ползване на цялата инфраструктура, в качеството ѝ на собственик на идеални части от дворното място, докато ищецът не е имал такива права. Както договорът за стопанисването и поддръжката на общите части, сключен по повод апартамента на ищеца, така и останалите договори, сключени по повод апартаментите на З. Д., предвиждали заплащане на възнаграждение в размер на 250 евро годишно за всеки самостоятелен обект. При това положение имало нееквивалентност на насрещните престации по двата типа договори. Освен това със сключването на договорите З. Д. претърпяла загуба, тъй като годишната такса за поддръжка на обектите ѝ за 2016 г. била 3911,66 лв., значително над доходите от тези обекти – 2700 лв., която загуба не била очаквана към момента, когато тя учредявала право на строеж на дружеството – строител, съответно когато си запазвала право на строеж за собствените апартаменти. Затова договорите за поддръжка на собствените ѝ имоти били проява на недобросъвестност и накърнявали добрите нрави. Освен тези съображения, произтичащи от решението на първата инстанция, въззивният съд е добавил, че нищожността на договорите следва да се преценява към момента на сключването им и затова настъпилата впоследствие смърт на З. Д. не може да доведе до друг правен извод. Като съсобственик на имота Д. е имала правото да ползва построеното в него на основание чл.92 ЗС, с изключение на обектите, за които е учредена суперфиция на други лица. Липсват доказателства таксата, която е посочена в процесните договори, да е индивидуално договорена с ищеца и неговата майка, както и че тя е занижена съобразно пазарните за такъв тип имоти в района на [населено място]. Прието е, че договорът за поддръжка, отнасящ се за апартамента, подарен на ищеца от неговите родители, не е нищожен, но е унищожаем на основание чл.30 ЗЗД. В продължение на четири години ищецът отказвал да сключи договор за поддръжка, но е сторил това през 2016 г. поради заплахата, че ще бъдат преустановени услугите по електроснабдяване, водоснабдяване, интернет и телевизия, включително и достъпът до собствения му обект. Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ответника „Орко“ ЕООД. В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 и чл.280, ал.2, предл.3 ГПК. Поставят се следните въпроси: 1.1. Кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за поддръжка на недвижими имоти поради противоречие с добрите нрави; 1.2. Каква разлика в престациите обуславя нееквивалентност и представлява накърняване на добрите нрави; Може ли нееквивалентност да се преценява като съотношение на цена по договори за поддръжка и реално получен приход от имотите, при условие, че реално полученият приход, както и неговото деклариране, зависи от действието/бездействието на страната, която се позовава на нееквивалентността; 1.3. Ако страната притежава идеални части само от някои поземлени имоти, а не от всички поземлени имоти в границите на комплекса, разпростира ли се правото ѝ да ползва и върху останалите поземлени имоти в рамките на инфраструктурата, изградена в тях, и ако заплаща за това ползване 20 евро месечно на апартамент, в което се включват и режийните за общите части на сградите, в които са апартаментите-обезщетение: ток, вода, почистване, това представлява ли нееквивалентна престация за ползването на общи части на сградите, басейни и инфраструктура в комплекс, находящ се на първа линия в [населено място], м. К. По тези въпроси се поддържа, че въззивното решение противоречи на решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, III-то г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на ВКС, I-во г.о. 2.1. Следва ли собственикът на недвижим имот, учредил заедно с другите съсобственици суперфиция в полза на трето лице да построи сграда срещу обезщетение - построяване и завършване до определена степен на апартаменти в сградата, да бъде освободен безсрочно за в бъдеще от заплащането на такса поддръжка за ползване на общите части на сградата, в която се намират апартаментите /в която такса то се включват и режийните на сградите: ток, вода, почистване/ и за ползване на целия комплекс, включително и върху останалите поземлени имоти, / собственост на други лица/ в рамките на комплекса и инфраструктурата, изградена в тях. И ако съсобственик на недвижим имот е подписал възмезден договор за поддръжка на общите части и комплекса с обслужващо дружество, този договор противоречи ли на добрите нрави; 2.2. Налице ли е заплаха по смисъла на чл.30 ЗЗД, когато дружеството, което надлежно е избрано от общото събрание на етажната собственост в комплекс от затворен тип, е отправило изявление до член от етажната собственост, че ако не сключи договор за поддръжка на общите части, с който да урегулират отношенията по управлението и поддръжка на общите части, следва да бъде прекратено предоставянето на комунални услуги от страна на управителя. По тази група въпроси се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Основанието очевидна неправилност се свързва с твърдението, че съдът не обсъдил всички доказателства в тяхната съвкупност, не обсъдил доводите на страните и не мотивирал решението си. Изводът за явна нееквивалентност на престациите бил очевидно неправилен, тъй като по делото липсвали доказателства, които да го обосноват. По въпроса за унищожаемостта на един от договорите съдът изцяло се доверил на твърденията на ищеца. Изявленията на „Орко“ ЕООД били за прекратяване на предоставяните комунални услуги, които подлежат на заплащане. Съдът не съобразил, че за настъпване на заплахата като юридически факт трябвало да има и субективен елемент – настъпването на основателен страх. Такъв елемент в случая липсвал. Ответникът в производството Е. И. Д. не взема становище по жалбата. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното: Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд, което попада в обхвата на касационния контрол с оглед цената на иска. Налице е поддържаното основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроси № 1.2 в изложението към касационната жалба, уточнени от настоящия състав така: Каква разлика в престациите по един договор обуславя извод за нееквивалентност между тях и представлява накърняване на добрите нрави; Може ли при договор за възлагане на поддръжка на общи части на сградата еквивалентността на престациите да се преценява като съотношение на цената по договора и реално получения приход от имота. Въпросите са обуславящи по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, а приетото по тях противоречи на посочената практика на ВКС. Налице е и основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпрос № 2.1, уточнен по следния начин: Когато консумативните разходи за една сграда се заплащат на доставчиците чрез дружеството, което осъществява поддръжката на общите части на сградата, може ли да се приеме, че изявлението на това дружество до собственик на самостоятелен обект, че ще прекрати предоставянето на комунални услуги при несключване на договор за поддръжка на общите части, представлява заплаха по смисъла на чл.30 ЗЗД. Въпросът отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК, тъй като е свързан с фактите по настоящото дело и с мотивите на въззивния съд по евентуалния иск по чл.30 ЗЗД. Отговорът на този въпрос е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,