Определение № 4061 от 16.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4705/2023 г.

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. Ю. В., чрез пълномощника му адв. Цв. И., срещу постановеното в производство по чл. 109 ЗС решение № 758 от 26.06.2023 г. по в. гр. д. № 371/2023 г. на Бургаския окръжен съд.

С обжалваното решение, след частична отмяна на решение № 437 от 07.12.2022 г. по гр. д. № 1500/2021 г. на Несебърския районен съд, са отхвърлени исковете на В. В. против „А. Ин“ ООД [населено място] за осъждане на ответника да преустанови действията, с които пречи на ищеца да осъществи правото си на собственост върху два самостоятелни обекта, находящи се в „хотел - апартаментен тип със заведение за обществено хранене“ в [населено място], КК „Слънчев бряг“, като осигури безпрепятствен достъп до следните обекти, находящи се в посочения хотел: на партерен етаж - главен вход и приемно фоайе с рецепция и лоби бар, помещение за управител, багажно отделение, гардероб и тоалетна за персонала, тоалетна за хотелските гости, стълбище за хотелски гости, асансьори, детска занималня, място за забавни игри, заведение за обществено хранене, стълбище и асансьори, осигуряващи достъпа по етажите, външна аварийна стълба; на всички етажи без шести - стълбище, асансьорни съоръжения и камериерски офиси; в отхвърлителната част първоинстанционното решение е влязло в сила като необжалвано.

Съгласно констатациите на въззивния съд, ищецът се легитимира като собственик на два самостоятелни обекта в сградата, с идентификатори [№], и [№], представляващи апартамент и ателие за творческа дейност, придобити въз основа на постановление за възлагане на недвижими имоти от 2019 г. на публичен изпълнител при ТД на НАП.

Ответното дружество се легитимира като собственик на недвижимия имот, върху който е изградена сградата, по силата на нотариален акт за покупко-продажба № 25 от 07.07.2004 г. На 03.08.2004 г. е издадено разрешение за строеж на обект: хотел със заведение за обществено хранене, а на 25.01.2005 г. е издадено разрешение за вътрешно преустройство без промяна на конструкцията и без промяна в предназначението на хотела със заведение за обществено хранене в „хотел - апартаментен тип със заведение за обществено хранене“. Сградата е въведена в експлоатация именно с това предназначение, за което е издадено удостоверение № 123 от 19.05.2009 г.

С нотариален акт № 53 от 16.06.2006 г. ответното дружество „А. Ин“ ООД е прехвърлило на „Понс-холдинг“ АД (праводател на ищеца) право на собственост върху конкретни обекти, представляващи ателиета и апартаменти, като е запазил собствеността си върху подпокривните тераси и всички други обекти в жилищната сграда, освен изрично описаните в нотариалната сделка, а с констативен нотариален акт № 45 от 03.11.2022 г. е признато за собственик на посочените в него самостоятелни обекти.

Като основен спорен между страните въпрос съдът е посочил въпроса дали обектите, предмет на претенцията на ищеца, с изключение на стълбищата и асансьорите, представляват общи части за сградата, които по предназначение обслужват сградата. В тази връзка е посочил, че при спор дали част от сградата е обща част или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част (по естеството си или по предназначение), създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания за това по чл. 185, ал. 2 и ал. 3 ЗУТ. За изменението на предназначението на законно изграден обект се изисква решение на общото събрание на етажните собственици, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. За приобщаване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост и одобрен проект, въз основа на които се издава разрешение за строеж.

По-нататък в мотивите си, въззивният съд е изтъкнал, че при определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата. Меродавният момент, към който се преценява статутът, е този на възникване на етажната собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно значение при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти могат да бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици, като напр. портиерско жилище.

Изхождайки от дефинициите на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ и § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР, както и от разпоредбата на чл. 39 ЗС, въззивният съд е приел, че основната характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост, освен обособеността му като етаж или част от етаж, е и тази да може да се ползва самостоятелно. Затова функционалното предназначение е основна кадастрална данна в имотния регистър за самостоятелния обект в сграда съгласно чл. 27 ЗКИР. Другата характеристика е да е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост и да има самостоятелен вход. Заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните, отразени в имотния регистър, каквото е предназначението на имота и другите му характеристики, съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с доказателствена сила.

В хода на въззивното производство съдът е изслушал техническа експертиза, дала заключение относно това кои обекти от сградата, са идентични с описаните в констативния нотариален акт № 45 от 03.11.2022 г. Становището на вещото лице е както следва:

• СО с идентификатор [№], разположен на партерен етаж, включващ в площта си от 239,88 кв. м. и санитарен възел за посетители с площ 14,10 кв. м., разположен до гардероб за персонал, съгласно архитектурното разпределение на кота 0,00 м., е идентичен с претенциите на ищеца относно: „заведение за обществено хранене“ и „санитарен възел /вероятно за персонала/“;

• СО с идентификатор [№], разположен на партерен етаж, с площ 117,90 кв. м., представлява Бизнес център, състоящ се от пет стаи, санитарен възел и фоайе с лоби бар и съгласно архитектурното разпределение на кота 0,00 м. на проекта - преработка включва: детски кът компютри, детски кът малки деца, бизнес център, тоалетна с преддверие, багажно, управител, гардероб за персонала, лоби бар. Идентичен е с претенциите на ищеца относно: „лоби-бар, помещение за багаж, стая на управителя, гардеробна за персонала, санитарни възли за хотелски гости, бизнес център, детски кът с компютри, детски кът за малки деца“;

• СО с идентификатор [№], разположен на първи етаж, с площ 12 кв. м. и предназначение - за обслужваща дейност за битови услуги, е идентичен с претенциите на ищеца относно: „камериерски офис на първи етаж“;

• СО с идентификатор [№], разположен на втори етаж, с площ 12 кв. м. и предназначение - за обслужваща дейност за битови услуги, е идентичен с претенциите на ищеца относно: „камериерски офис на втори етаж“;

• СО с идентификатор [№], разположен на пети етаж, със застроена площ 205,63 кв. м. и открита покривна тераса с площ 216,45 кв. м., с предназначение: друг вид самостоятелен обект, по обяснителна записка представлява студио център, заемащ целия терасовиден етаж, плюс открита тераса, а по проект - 2 броя хотелски стаи, 2 броя студия, склад със санитарен възел, камериерски офис със санитарен възел, аварийна стълба. Претендираните от ищеца „камериерски офис“ и „помещение със санитарен възел, граничещо с големия асансьор“ са в контура на този самостоятелен обект;

• СО с идентификатор [№], разположен на шести етаж, със застроена площ 95,80 кв. м. и открити покривни тераси с площ 49,98 кв. м. и площ 49,90 кв. м., с предназначение: друг вид самостоятелен обект в сграда, по обяснителна записка представлява солариум, заемащ цялото подпокривно пространство плюс открита тераса, а по проект - солариум, склад инвентар солариум, чайна и санитарен възел. По кадастрална схема стълбищната площадка на кота 17,90 м. е включена в контура на този самостоятелен обект. Същият е идентичен с претендираните от ищеца „солариум“, „склад инвентар за солариум“, „санитарен възел“, част от „стълбище- стълбищна площадка на кота 17,90 м.“.

Вещото лице е посочило, че според предназначението и функциите си процесната сграда е „апартаментен (студиен) хотел - тип място за настаняване“, състоящ се от апартаменти и/или студия, съоръжения и обзавеждане за съхранение, подготовка и консумация на храна (чл. 3, ал. 2, т. 3а от Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване и заведения за хранене и развлечения; чл. 4, т. 3а от действащата Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване и заведения за хранене и развлечения, за реда за определяне на категория, както и за условията и реда за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости). Съгласно обяснителната записка към архитектурния проект, проектирането е по задание за „апартаментен хотел три звезди“, а изискванията към изграждането следва да са съобразени с Приложение № 1 към чл. 14, ал. 1, т. 1, „Раздел ІІІ. Хотели категория три звезди“, „ІІІ-1- Изисквания към изграждането“; „Апартаментен (студиен) хотел“, а именно: главен вход, входна козирка, стопански вход, асансьор за пътници, асансьор за стопански нужди (с капацитет над 75 стаи); стълбище за хотелски гости; апартаменти - 37 кв. м., студия - 24 кв. м., камериерски помещения; приемен блок - фоайе с места за сядане, рецепция с плот и работни места, място за багаж; тоалетна с преддверие за хотелски гости; спортно-занимателен блок - място за забавни игри; прилежащи заведения за хранене и развлечения - 1 бр.

Въззивният съд е посочил, че заведение за обществено хранене с приобщена тоалетна (за персонал по проект) е със самостоятелно функционално предназначение и идентификатор съгласно КК и отговаря на изискванията на т. 39, пар. 5 от ДР на ЗУТ. Същото се отнася до Бизнес центъра на партера с площ 117,90 кв. м. Посочил е, че от мотивите на първоинстанционния съд не става ясно защо съществуващият и обособен според архитектурния проект на партерния етаж Бизнес център трябва да е обща част и не може да съществува като самостоятелен обект, нито защо заведението за обществено хранене да е обща част и да не може да съществува като самостоятелен обект, след като отговаря на всички изисквания за такъв - то е предвидено за задоволяване на нуждите на туристите, настанени в хотелската част на сградата, но не и на живущите в нея собственици на жилища в нея.

Въззивният съд е приел, че по смисъла на т. 39 не са самостоятелни обекти само главен вход, приемно фоайе с рецепция, стълбище за хотелски гости, асансьори, външна аварийна стълба, поради това, че осигуряват достъп до самостоятелните обекти и по естеството си служат за общо ползване (чл. 38 от ЗС). Апартаментен хотел три звезди може да функционира без лоби бар, помещение за управител, гардероб и тоалетна за персонала. В този смисъл помещението стая на управител и лоби бар не са с обслужващи функции, т. е. те са самостоятелни обекти.

Въззивният съд е посочил, че освен че част от описаните в исковата молба обекти не представляват по естеството и предназначението си общи части на сградата, то не са установени и другите предпоставки за основателността на предявения иск по чл. 109 ЗС. не става ясно с какви свои действия ответното дружество е възпрепятсвало ищеца да ползва общите части по предназначение и да стигне необезпокоявано до собствените си самостоятелни обекти. От показанията на разпитания по делото свид. Г. се установява, че преди време асансьорът действително не е работил поради повреда, но впоследствие е бил ремонтиран и всеки има достъп до него. Свободен е и достъпът по стълбището, липсва ограничение и на достъпа до фоайето и рецепцията. Не се установява да са предприемани действия по създаване на препятствия и неосигуряване на достъп до общите части на сградата, както се твърди в исковата молба. Затова и, освен всичко останало, исковата претенция е била и недоказана и неправилно е била уважена от първоинстанционния съд.

Постъпилата от ищеца жалба срещу въззивното решение е процесуално допустима като редовна, подадена от надлежно легитимирано лице в законоустановения срок и срещу подлежащ на касационна проверка въззивен съдебен акт.

Оплакванията са за неправилност поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и необоснованост - основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК. Изтъква се, че притежаваните от касатора недвижими имоти са регистрирани като част от хотел - апартаментен тип, със заведение за обществено хранене, с което предназначение сградата е въведена в експлоатация, като има издадено удостоверение на регистрация за място за настаняване клас В от [община]. За всички собственици на апартаменти и студия в хотела бил необходим достъп по спорните части, за да се осигури обслужването на гостите на техните недвижими имоти, а именно туристите, да се поддържа чистота на предоставяните помещения, като се ползват общите за всеки етаж камериерски офиси/помещения и заведението за обществено хранене, в които същите да бъдат обслужени. Неправилно част от обектите били определени като самостоятелни, както неправилно, противоречащо на материалния закон и необосновано, било и условното делене на сградата на хотелска и жилищна част. Поддържа се, че по характера си процесните помещения представляват общи части по своето предназначение - за задоволяване нуждите на всички собственици на самостоятелни обекти и туристите. Според касатора въззивният съд не е обсъдил всички доказателства по делото, като е игнорирал част от събраните пред първоинстанционния съд доказателства относно действия, с които ответникът смущава неговото право на собственост, и не съобразил, че общи части на сградата не могат да бъдат приемани като частна собственост, освен със съгласието на всички етажни собственици.

В изложението към касационната жалба касаторът поддържа становище за произнасяне от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС - решение по гр. д. № 3196/2020 г. по описа на ВКС, като основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване. Излага и довод за наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК - значение на въпросите, поставени в изложението, както и в касационната жалба, за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото. Въпросите са:

1. Поставянето на прегради и заключването, т. е. ограничаването на достъпа до общи части в сграда - хотел, от единия от собствениците на апартаменти и студия в него, представлява ли фактическо действие от негова страна, надхвърлящо ограниченията на собствеността и противоречащо на установения правен режим за ползване на общите части на имота - хотел;

2. В сграда с предназначение апартаментен/студиен хотел - хотел, който се състои от апартаменти и/или студия, и има съоръжения и обзавеждане за съхраняване, подготовка и консумация на храна, има ли хотелска част на сградата и не-хотелска част на сградата.

В касационната жалба сочи, че въззивното решение е очевидно неправилно - основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК.

Ответникът по касация „А. Ин“ ООД, чрез адв. Г. К., оспорва жалбата в писмен отговор по съображения за необоснованост на поддържаните основания за допускането ѝ до касационен контрол, съответно за нейната неоснователност.

При произнасяне по допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., намира следното:

За да се допусне касационно обжалване на въззивното решение, касаторът следва на първо място да посочи материалноправен или процесуалноправен въпрос, включен в предмета на делото и обусловил решаващите изводи на съда като общо основание по чл. 280, ал. 1 ГПК, и на второ място - с оглед релевираните допълнителни основания по чл. 280, ал. 1, т.т. 1 и 3 ГПК да обоснове твърдяното противоречие с практиката на ВКС, съответно - значението им за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

Касаторът не е поставил правен въпрос, разрешен от въззивния съд в противоречие с решение № 63/25.05.2021 г. по гр. д. № 3196/2020 г. на ВКС, I-во г. о., на което се е позовал в изложението, а и такова противоречие не се установява. В посоченото решение е прието, че при спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част (по естеството си или по предназначение), създадена при изграждане на сградата, и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата, при спазване на нормативните изисквания за това, предвидени в чл. 185, ал. 2 и 3 ЗУТ. Същото съображение е изтъкнато и в обжалваното решение. Съобразено е и становището, че предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори когато тези общи инсталации се намират в обект-индивидуална собственост на етажния собственик-ответник по иска. Такива обстоятелства обаче, от които касационната инстанция е изхождала при постановяване на решението по гр. д. № 3196/2020 г. на I-во г. о., по настоящото дело не са установени. Ето защо касационното обжалване не може да бъде допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Формулираните при основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК въпроси са поставени неточно, в несъответствие с мотивите към обжалваното решение, поради което не могат да се приемат за правни въпроси по смисъла на т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, които да са обусловили направения от въззивния съд извод за неоснователност на иска по чл. 109 ЗС. Така, в първия поставен въпрос касаторът изхожда от тезата, че е налице ограничаване на достъп до общи части. Видно от мотивите, по изложените в решението съображения, въззивният съд е определил само част от обектите, предмет на претенцията, за общи части, но с наличен до тях достъп, като такава фактическа констатация като заложената във въпроса: поставянето на прегради и заключването, в мотивите не съществува. А правен въпрос за съответствието на становището на въззивния съд със закона и със съдебната практика по приложението му във връзка с определяне на останалите претендирани от ищеца обекти като общи части на сградата не е поставен. Тезата на касатора във връзка с втория въпрос е свързана с неговото възприемане на сградата като такава с изцяло жилищно предназначение, което не е прието за установено по делото. Достатъчно в случая е приетото, че общите части в сграда със смесено предназначение са различни от общите части в сграда с жилищно предназначение, във връзка с което решаващо съображение касаторът не е поставил правен въпрос. Следва да се посочи и това, че макар и формулирани като въпроси, същите изразяват несъгласието на касатора с извършения анализ, обем и оценка на доказателствата, респ. с крайния решаващ извод на съда, и като такива съставляват оплаквания за неправилност на съдебния акт, които не са предмет на проверка в производството по чл. 288 ГПК.

Не е налице и основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК. При прочита на обжалваното решение не се установяват нарушение на императивни правни норми или нарушения на основни принципи в гражданския процес, които са възприети и утвърдени в съдебната практика на Върховния съд и Върховния касационен съд при разрешаването на спорове по чл. 109 ЗС. Не е налице явна необоснованост поради нарушаване правилата на формалната логика при тълкуването и прилагането на закона, а обжалваното решение е постановено в рамките на твърденията и уточненията на исковата молба относно пречките за упражняване правото на собственост на ищеца, които са приети за неустановени, и е съобразено с обема на търсената защита. Ето защо обжалваното решение не е очевидно неправилно.

При този изход на спора и предвид заявеното искане, на ответника по касация следва да се присъдят разноските по водене на делото във Върховния касационен съд в размер на 8 700 лева - адвокатско възнаграждение.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на І-во г. о.