Определение № 1089 от 06.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4933/2024 г.

Производството е по чл. 288 във вр. с чл. 280 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от „ПТЗК Единство“ ЕООД против решение № 232 от 22.05.2024 г. по в. гр. д. № 222/2024 г. по описа на Окръжен съд – Плевен, с което след частична отмяна на решение № 261 от 22.12.2023 г. по гр. д. № 279/2023 г. на Районен съд – Левски е уважен предявеният от Ц. М. М. срещу дружеството иск по чл. 108 ЗС и в осъдителната му част. Касаторът твърди, че обжалваното въззивно решение е недопустимо и неправилно поради противоречие с материалния закон, допуснати нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Иска неговата отмяна. Не претендира разноски. В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационната жалба Ц. М. М. е подал отговор, в който е изложил съображения за липса на основания за допускане до касационно обжалване на решението и за неоснователност на касационната жалба. Претендира се разноски. Върховният касационен съд, състав на Второ г. о., при извършването на преценка за наличие на основания по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, намира следното: Касационната жалба е редовна и допустима. Подадена е от надлежна страна, чрез процесуален представител, въз основа на надлежно учредена представителна власт, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл. 284 ГПК. Исковото производство е образувано по предявен на 22.05.2023 г. от Ц. М. против „ПТЗК Единство“ ЕООД иск по чл. 108 ЗС за установяване на собствеността и предаване на владението върху поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], общ. Л., обл. Плевен, представляващ нива, находяща се в м. „Д. С.“, с площ от 22857 кв.м, и поземлен имот с идентификатор *** - нива, находяща се м. „С.“, с площ от 13334 кв.м. Исковете са обосновани с фактически твърдения за придобиване на собствеността върху имотите въз основа договор за покупко-продажба по НА № 74 от 07.02.2023 г, след като с договор за доброволна делба от 01.02.2023 г. същите са получени в дял от неговия праводател А. Д.-К., която до този момент е притежавала имотите в съсобственост с Р. Д. при равни права (или при дялове от по 50 % от собствеността). Излага, че преди прекратяване на съсобствеността с посочения договор съсобственикът Р. Д. е отдал процесните земеделски земи под наем за срок от 10 години на ответника „ПТЗК Единство“ ЕООД с договор за наем от 27.02.2020 г., който е и вписан на същата дата, както и на друго дружество с друг договор за наем от 09.02.2022 г., като поради липсата на формирано мнозинство по чл. 32, ал. 1 ЗС за неговото сключване, договорът за наем с ответника „ПТЗК Единство“ ЕООД е непротивопоставим на несключилия го съсобственик А. Д.-К., респ. на него като приобретател на имотите, включително и поради недействителността на клаузата за срока на договора за наем, за която приложима е разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД при сключване на договор за наем от съсобственик. Твърди, че имотите се ползвали от ответното дружество и иска осъждането му да предаде тяхното владение. По така предявения иск ответникът „ПТЗК Единство“ ЕООД в срока по чл. 131 ГПК не е подал отговор. Същият е изразил становище за неоснователността му в хода на устните състезания, проведени във второто открито съдебно заседание за разглеждане на делото. Първоинстанционното решение е влязло в сила, като необжалвано, в частта, с която предявеният иск по чл. 108 ЗС е уважен в установителната част относно принадлежността на правото на собственост върху процесните недвижими имоти на заявеното придобивно основание. Исковото производство е висящо пред касационната инстанция в частта, с която въззивният съд е уважил ревандикационния иск в осъдителната му част. За да постанови решението в обжалваната му осъдителна част за предаване на владението на имотите, въззивния съд е приел, че ответникът упражнява фактическа власт върху процесните имоти без основание поради преустановяване на облигационната връзка въз основа на договора за наем от 27.02.2020 г. на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД с изтичане на срока от три години, респ. от три стопански години за сключването му (2020/2021 г., 2021/2022 г., 2022/2023 г.), настъпило след предявяване на иска. Изложил е за установено, че договорът за наем е сключен с ответника „ПТЗК Единство“ ЕООД в писмена форма с нотариална заверка на подписите за десет стопански години, която според дефинитивната разпоредба на пар. 2, т. 3 ДР на ЗАЗ е за времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година, само от един от съсобствениците – Р. Д., придобил процесните имоти заедно с А. Д.-К. по наследяване при равни права от по 1/2 идеална част или по 50 на сто идеални части от имуществената общност, и същият е вписан на датата на сключването му – 27.02.2020 г. С договор за доброволна делба от 01.02.2023 г. съсобствеността на процесните имоти е прекратена, като другият съсобственик А. Д.-К., която не е страна по договора за наем и е получила същите в изключителната собственост, на 07.02.2023 г. е продала на ищеца Ц. М. процесните имоти, представляващи земеделски земи (ниви) в землището на [населено място], общ. Л., обл. П.. Прието е при така посочените за установени фактически данни, че приложение за процесния договор за наем следва да намери специалната спрямо чл. 32, ал. 1 ЗС разпоредба на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, съгласно която договор за наем на земеделска земя за срок над 1 година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Изложени са съображения, че посочената разпоредба не урежда максималния срок, до който може да бъде сключван такъв договор, и не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД, в които е предвидено, че лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, каквито са и съсобствениците, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Така е извел, че договорът за наем на земеделска земя, сключен от съсобственика Р. Д., който е притежавал повече от 25 на сто идеални части (в случая 50 на сто идеални части) от собствеността на земите, не може да надвишава повече от три години и обвързва неучаствалия при сключването му съсобственик А. Д.-К., респ. приобретателя й само за срок от три години. Придобиването на имотите от другия съсобственик въз основа на частно правоприемство, който не е участвал при сключването на договора за наем и не е потвърждавал неговите клаузи, дори и при вписването му по арг. от чл. 237, ал. 1 ЗЗД, обвързва и е противопоставим на приобретателя Ц. М. (ищец и сега ответник по касационната жалба) за срок от три години, за който е обвързвал и неговия праводател (съсобственика А. Д.-К.). Посочено е, че този установен в чл. 229, ал. 3 ЗЗД срок е изтекъл в течение на производството, поради което облигационната връзка е прекратена и ответникът дължи връщане на осъществяването без основание владение на процесните имоти на техния собственик Ц. М. – ищец по ревандикационния иск, поради което същият е приет за основателен и в осъдителната му част относно процесните имоти. При тези мотиви в обжалваното въззивно решение не е налице основание за неговото допускане до касационно обжалване. Допускането на касационно обжалване на въззивното решение е предпоставено от разрешаване на правен въпрос (материалноправен или процесуалноправен), който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени специалните предпоставки от кръга на визираните в чл. 280, ал. 1 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение – арг. от чл. 280, ал. 2 ГПК. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК, приложено към касационната жалба и приподписано от адвокат (подадено след проверка на редовността на касационната жалба и дадените от администриращия съд указания за отстраняване на допуснати нередовности), не е формулиран материалноправен или процесуалноправен въпрос по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК и не е обосновано наличието на някоя от специалните предпоставки на чл. 280, ал. 1, т. 1 - 3 ГПК. Наведените доводи по правилността на обжалваното въззивното решение са относими към касационните основания по чл. 281, т. 3 ГПК, но не и към основанията в производството по селекция на касационната жалба. Според тълкувателните разрешения, дадени в ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното решение, като израз на диспозитивното начало в гражданския процес. Касационната инстанция не е длъжна и няма право да извежда релевантен правен въпрос от твърденията на касатора, както и от изложените от него факти и обстоятелства. Непосочването на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване на въззивното решение при липсата на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК, без да се разглеждат посочените специалните предпоставки за това, каквито в случая дори и не са наведени от касатора. Не се констатира също наличието на порок, обуславящ извод за вероятна нищожност на въззивното решение по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 1 ГПК. Не съществува вероятност и въззивното решение да е недопустимо, въпреки изрично наведените от касатора твърдения за наличието на това основание по чл. 280, ал. 2, пр. 2 ГПК за допускането му до касационно обжалване, за което и касационната инстанция следи служебно. Съгласно т. 9 на ППВС № 1 от 10.11.1985 г. и ТР № 1 от 9.07.2019 г. по тълк. дело № 1/2017 г. на ОСГТК на ВКС, недопустимо е решението, което не отговаря на изискванията, при които материалноправният спор може да се разгледа и реши по същество. Недопустимо е съдебното решение, когато е постановено при липсата на положителна или наличието на отрицателна предпоставка за съществуването и надлежното упражняване на правото на иск или с което съдът е излязъл извън рамките на спора като се е произнесъл по непредявен иск - на непредявено основание или извън рамките на търсената защита. В случая въззивният съд се е произнесъл в рамките на своите правомощия и в пределите, в които е сезиран с допустим и предявен с редовна искова молба иск по чл. 108 ЗС, респ. с допустима и редовна въззивна жалба, като се е произнесъл на предявеното придобивно основание и в рамките на търсената защита от ищеца като собственик (приобретател) по договор за продажба на процесните имоти и при осъществявана от ответното дружество без основание фактическа власт върху същите. Липсата на противопоставимост на процесния договор за наем не предпоставя основанието на иска за собственост по чл. 108 ЗС, поради което и доводите за нейното обосноваване не навеждат за наличие или липса на процесуална предпоставка по допустимостта на исковото производство, респ. на постановеното по него решение, за която са наведени твърдения в касационната жалба. Тази непротивопоставимост на договора е и изведена от ищеца Ц. М. (сега ответник по касационната жалба), като приобретател на неучаствалия при сключването на договора за наем съсобственик, не само от сключването му от съсобственик, който не е притежавал повече от половината от съсобствените имоти (а само 50 на сто идеални части от тях) – чл. 32, ал. 1 ЗС, но и от сключването му от такъв съсобственик с уговорка (клауза) за срок от десет години, за която приложима е разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД. В нея е предвидено, че сключеният от лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, каквито са и съсобствениците на общата вещ, договор за наем за повече от три години (т.е. в нарушение на чл. 229, ал. 2 ЗЗД) има сила само за срок от три години. Именно съобразявайки се с тези фактически твърдения на ищеца, който чрез тях индивидуализира спорното право и посочва търсената защита (чл. 6, ал. 2 ГПК), въззивният съд при преценката за противопоставимостта на договора за наем на неучаствалия при сключването му съсобственик, респ. на неговия приобретател (собственик на имотите и ищец по исковото производство), е извел приложимите норми, включително и относно недействителността на уговорката за срока на договора. Недействителност, следваща се както от наведените фактически твърдения, така и от съдържанието на уговорката за срока на договора, съпоставено с правилото на закона, което е и в съответствие с ТР № 1 от 27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС. В съответствие с трайно установената практика на ВКС е и приетото от въззивния съд относно сключването на договор за наем на земеделски земи от лице, което може да върши само действия по обикновено управление, каквото е и съсобственикът на същите, за срок по-дълъг срок от три години и за обвързващото действие на такъв договор за другия съсобственик, който не е участвал при сключването на договора за наем, респ. на неговия приобретател, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД, само за срок от три години. В тази практика (решение № 253 от 24.04.2024 г. по гр. д. № 2173/2023 г. на ВКС II г.о., решение № 545 от 17.09.2024 г. по гр. дело № 1062/2023 г. на ВКС, I г.о., решение № 698 от 20.11.2025 г. по гр. дело № 329/2025 г. на ВКС, IV г.о, решение № 75 от 24.07.2012 г. по т. д. № 194/2011 г. на ВКС, II т.о.) е дадено тълкуване, че разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД, т.е. макар съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от земите, да могат да сключват договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля три години, тъй като в този случай те извършват действие на обикновено управление. Ако договорът е сключен за по-дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД, същият има действие за останалите съсобственици, респ. е противопоставим на тя само за срок от три години. В този контекст, уговорка в договор за наем на земеделска земя, сключен от лица, които имат право да извършват само действия на обикновено управление, е в нарушение на императивната норма на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съответно уговорката за срока, се явява частично нищожна на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие с чл. 229, ал. 2 ЗЗД и която по силата на чл. 26, ал. 4, пр. 1 ЗЗД се замества по право от императивната норма на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, като срокът на договора се редуцира за срок от три години. Затова и въззивният съд като е редуцирал уговорения десетгодишен наемен срок на три години на основание чл. 26, ал. 4, пр. 1 и чл. 229, ал. 3 ЗЗД, при наведените твърдения за обосноваване на искането по производството, е и обезпечил прилагането на императивна материалноправна норма, за нарушаването на която съдът следи включително и служебно съобразно правомощията му, разяснени в т. 1 на ТР № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС и ТР № 1 от 27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС. За обжалваното решение не е налице вероятност и да е очевидно неправилно. За да е налице очевидна неправилност по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК на обжалваното решение, като предпоставка за допускане на касационно обжалване, необходимо е неправилността да е съществена до такава степен, че да може да бъде констатирана от съда при самия прочит на съдебния акт, без да е необходимо запознаване и анализ на доказателства по делото. Очевидната неправилност е квалифицирана форма на неправилност, обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона - материален или процесуален, или явна необоснованост. Обжалваното решение не страда от пороци с такава тежест, нито наличието на такива се твърдят от касатора. Въззивният съд е приложил относимата към правния спор правна уредба, съдържаща се ЗСПЗЗ и ЗЗД, като е съобразил действащите към релевантния момент редакции на разпоредбите и е гарантирал действието на установените в закон повелителни правила, въз основа на които е изложил и съображения за непротивопоставимост на договора за наем за неучаствалия при сключването му съсобственик, респ. негов приобретател за срок повече от три години, дори и на основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД при вписването му, и за липса на потвърждаване на договора за наем, респ. на потвърждаване на продължаващото му действие на договора след този срок (възможно в хипотеза на чл. 236 ЗЗД). Изведените от въззивния съд правни изводи в мотивите на решението са ясни, логични и последователни спрямо установените по делото фактически данни, за които пред въззивната инстанция страните не са и спорили. В заключение решението не следва да се допуска до касационно обжалване. При този изход и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника по касационната жалба Ц. М. следва да бъдат присъдени своевременно поисканите разноски - адвокатско възнаграждение за касационното производство в размер на 1500 лева по представения договор за правна защита и списък по чл. 80 ГПК. На основание чл. 3 и 4 от Закона за въвеждане на еврото в Република България присъждането им следва да се извърши в официалната валута на страната – евро, съобразно правилата за превалутиране и закръгляване, уредени в чл. 12 и чл. 13 от същия закон, а именно – 766.94 евро. По изложените съображения Върховен касационен съд, състав на Второ г. о.