Определение № 889 от 10.04.2024 г. на ВКС по т. д. № 1062/2023 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Николет-К“ЕООД срещу решение № 2/05.01.2023 г. по т.д. № 386/2022 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 26007/10.02.2022 г. по т.д. № 45/2020г. на ОС-Кюстендил за отхвърляне като неоснователни на предявените от касатора против „Витоша Скай“ ООД и „Българска петролна компания“ ЕООД /в несъстоятелност/ обективно кумулативно съединени искове по чл. 694, ал.3, т.2 от ТЗ във вр. с чл.124, ал.1 от ТЗ за признаване за установено по отношение на ответниците несъществуването на вземания на „Витоша Скай“ООД спрямо „Българска Петролна копания“ЕООД /н/, включени в списъка на приетите вземания на кредиторите на „Българска петролна копания“ЕООД /н/, с определение №142/14.04.2020 год. по чл. 692, ал.4 от ТЗ в производството по несъстоятелност на последното дружество по т.д.№ 27/2019г. по описа на ОС-Кюстендил, а именно: 1/вземане за сумата от 57342,39 лв. /левовата равностойност на 29 318,70 евро/, представляваща остатък от наемна цена за 2016 г. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015 г., сключен между „Витоша Скай“ООД и „Българска петролна компания“ЕООД, 16 467,22 лв. /левовата равностойност на 9 953,43 евро/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2016 г. до 20.05.2019 г. и лихва, считано от 21.05.2019 г. до окончателното й изплащане; 2/вземане за сумата от 57 342,39 лв. /левовата равностойност на 29 318,70 евро/, представляваща остатък от наемна цена за 2017 г. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015 г., сключен между „Витоша Скай“ООД и „Българска петролна компания“ЕООД, 13 634,76 лв. /левовата равностойност на 6 971,34 евро/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2017 г. до 20.05.2019 г. и лихва, считано от 21.05.2019 г. до окончателното й изплащане; 3/ вземане за сумата от 57 342,39 лв. /левовата равностойност на 29 318,70 евро/, представляваща остатък от наемна цена за 2018 г. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015 г., сключен между „Витоша Скай“ООД и „Българска петролна компания“ЕООД, 7 820,88 лв. /левовата равностойност на 3 998,75 евро/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2018 г. до 20.05.2019 г. и лихва, считано от 21.05.2019 г. до окончателното й изплащане; 4/ вземане за сумата от 57 342,39 лв. /левовата равностойност на 29 318,70 евро/, представляваща остатък от наемна цена за 2019 г. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015 г., сключен между „Витоша Скай“ООД и „Българска петролна компания“ЕООД, 2 006,97 лв. /левовата равностойност на 1 026,15 евро/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2019 г. до 20.05.2019 г. и лихва, считано от 21.05.2019 г. до окончателното й изплащане; 5/вземане за сумата от 8 685,37 лв., представляваща присъдени разноски по т.д.№ 877/2017 г. по описа на СГС и т.д. № 3540/2018 г. по описа на САС. В касационната жалба се съдържат оплаквания за неправилност на обжалваното въззивно решение за допуснати съществени нарушения на процесуалния закон, нарушения на материалния закон и за необоснованост. Поддържат се доводи за наличие на основания по чл.280, ал.1, т.1 и 3 и ал.2, пр.3 ГПК за допускане на касационно обжалване. В писмения си отговор ответникът по касацията „Витоша Скай“ООД оспорва основателността на касационната жалба и осъществяване на предпоставките по чл.280, ал.1 и 2 ГПК за допускане на касационно обжалване. Не са постъпили писмени отговори от „Българска петролна компания“ ЕООД /н/ и от синдика на последното М. Г. С.. Върховният касационен съд, Търговска колегия, I отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките по чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК, констатира следното: Кaсационната жалба е редовна – подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл.284 ГПК. За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че н а 01.01.2015год. между „Витоша Скай“ ООД, в качеството на наемодател и „Българска петролна компания“ ЕООД, в качеството на наемател, е бил сключен договор за наем с бизнесинвестиционни намерения, по силата на който страните са се споразумели наемодателят да предостави на наемателя под наем за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 500 лева без ДДС, валидна за първите пет години от срока на договора и индексирана, по начина посочен в чл.4 от договора, за остатъка от срока на договора. В договора е била обективирана удоворка, че имотът се предоставя за целите за осъществяване на наемателя на бъдещи дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения в наетия обект / в т.ч. изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечения/, за които обекти следва да бъде учредено право на строеж в полза на наемателя, което е съществено условие по договора. САС е посочил, че страните са се съгласили, че наемодателят поема задължението не по-късно от 01.05.2015 г. да учреди за срок от 8 години право на строеж в полза на наемателя в описания имот за изграждането на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение, като му се предостави необходимото правно и фактическо съдействие с оглед правата си на собственик, че учредяването на правото на строеж от наемодателя е съществен и задължителен елемент от основанието и целта на договора и условие без което не може, че в тежест на наемателя е при необходимото съдействие на наемодателя да се снабди с всички изискуеми документи с оглед изпълнение на целите на договора и учредяване на правото на строеж в имота и че след снабдяване на наемателя с всички необходими документи с оглед учредяване в негова полза на право на строеж за наемодателя се поражда задължение да го учреди в полза на наемателя за срок от 8 години, както и че отказът на наемодателя да изпълни това негово задължение се приравнява на пълно неизпълнение и в този случай се прилагат санкциите, предвидени в чл.5 от договора. На 04.05.2015 г. страните са сключили Анекс, с който са променили размера на наемната цена както следва: 1 / за първата година от наемния договор - до края на календарната 2015г./ 31.12.2015 г./ наемната цена се увеличава на годишна база с 19 000 евро, която е изплатена изцяло, която сума подлежи на връщане в случай на прекратяване на договора през първата година от страна на наемодателите и 9 000 евро неустойка 2/ 33 000 евро годишна наемна цена за втората година до петата година и 3 / 36 000 евро годишна наемна цена след изтичане на петата година до края на наемния срок. С нотариален акт № 180/2015 г. „Витоша скай“ООД е учредило в полза на „Българска петролна компания“ЕООД възмездни и срочни права на строеж за срок до 15.10.2023 г. върху процесния недвижим имот за построяване в него на търговски обект- автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, две изгребни ями и резервоар за вода съгласно Разрешение за строеж № 308/11.09.2015год. на Гл.архитект на СО район „Витоша“ при посочени технически характеристики и търговски обект ресторант с конкретно посочени технически параметри. По правния спор въззивната инстанция е посочила, че част от предмета на предявения отрицателно установителен иск по чл.694, ал.1, т.2 от ТЗ вр. с чл.124, ал.1 от ГПК е установяване несъществуване на вземане за сумата от 57 342,39 лв., /левовата равностойност на 29 318,70 евро/, представляващо остатък от наемна цена за 2016 г. по Договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015г., 19 467,22 лв. /левовата равностойност на 9 953,43 евро/, представляваща мораторна лихва от 16.01.2016 г. до 20.05.2019 г. и лихва върху главницата, считано от 21.05.2019 г. до заплащането й. Така индивидуализираното вземане е било предмет на осъдителен иск по чл. 232, ал.2 от ЗЗД по т.д.№ 877/2017г. по описа на СГС, по което е постановено решение № 771/13.04.2018год., влязло в сила на 11.12.2019год. САС е направил извод, че двете дела са идентични по предмет. Спорът относно съществуването на вземането на „Витоша скай“ООД спрямо „Българска петролна компания“ЕООД за наем за 2016 г. по договор за наем с бизнес инвестиционни намерения от 01.01.2015 г. и анекс от 04.05.2015 г. е бил разрешен с влязло в сила решение, което е било постановено на 13.04.2018 г. или преди откриване на производството по несъстоятелност на „Българска петролна компания“ЕООД - 19.04.2019год., поради съдът е заключил, че този спор не може да бъде пререшаван по искане на трето за спора лице - кредитор в производството по чл. 694, ал.1 от ГПК, тъй като откриването на производството по несъстоятелност не създава нова възможност за пререшаване на спорове,разрешени със сила на пресъдено нещо. Отделно е констатирал, че в производството не се твърди от наемателя и не се установява погасяване на задължението за заплащане на наемна цена за 2016 г. По отношение на останалите оспорени вземания САС е намерил за неоснователно възражението във въззивната жалба, че сключеният между „Витоша скай“ ООД и „Българска петролна компания“ ЕООД договор за наем е нищожен на основание чл. 26, ал.2, предл.1 от ЗЗД поради „невъзможен предмет“ и на основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД като сключен в противоречие с императивната забрана на чл. 229, ал.2 от ЗЗД. По отношение на приложението на чл.229, ал.2 от ЗЗД е изложил съображения, че в настоящия случай процесният договор за наем е бил сключен за срок от 8 години. Намерил е за безспорно, че за сключването му липсва предварително съгласие от овластен за това орган - ОС на дружеството-наемодател. Липсата на решение на общото събрание на дружеството-наемодател за сключване на договора за наем не е основание за конвентиране на срока на договора в тригодишен, съгласно разпоредбата на чл. 229, ал.3 от ЗЗД, тъй като решението на ОС на ООД по чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителната сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключено с представляващия дружеството орган. САС е посочил, че за да породи правно действие, волеизявлението, като съществен елемент от сделката, трябва да се отнася до възможен предмет по време на сключването й. В случая, предмет на процесния договор за наем е недвижим имот, надлежно индивидуализиран съгласно КККР. Според въззивния съд по делото липсват твърдения, а и доказателства за начална невъзможност на предмета на договора за наем - фактическа или правна, като нищожността се обосновава с настъпила на по-късен етап невъзможност на предмета, свързвана с придобитото и реализирано от наемателя вещно право на строеж върху отдадения под наем недвижим имот. Решаващият състав е счел, че в резултат на учреденото право на строеж по НА № 180/2015 г., издадените през м.09.2015 г. строителни разрешения и изготвен инвестиционен проект наемателят - „Българска петролна компания“ЕООД е изградило в отдадения под наем недвижим имот следните сгради и съоръжения, а именно: Автокозметичен център, състоящ се от шест клетки и техническо помещение, магазин и кафе, две изгребни ями, разервоар за вода, помещение за охрана и ресторант с детски парти център, които са били въведени в експлоатация с Удостоверения от м.12.2015 г. и м.03.2018 г., както и че в имота са изградени десет клетки - автомивки на самообслужване, разположени по неговите граници. При тази данни и съгласно чл. 63 от ЗС наемателят е станал собственик на изградените в имота постройки, но не и на свободната от застрояване площ, която няма право да ползва на основание договора за учредяване на правото на строеж / чл.64 от ЗС/ и за която дължи наем съобразно първоначалните уговорки. Към момента на сключване на процесния договор за наем имотът не е бил застроен и наемът не е бил уговорен на квадратен метър, поради което съдът е посочил, че същият се дължи за цялата площ на наетия имот. За неоснователно е било намерено и оплакването на касатора за неправилност на изводите на първоинстанционния съд във връзка с прекратяването/развалянето на наемния договор на основание чл. 7, ал.1, б.“ г“. След тълкуване на посочената кауза, с която е уговорена хипотез на „необоснована забава на плащане на наемната цена от наемателя продължила повече от 30 дни“ и обективирането й в раздел IV „Прекратяване“ на договора, САС е приел, че въпреки употребения в договора термин „прекратява“ действителната воля на страните в случая е била да се регламентира основание за разваляне, а не за прекратяване на договора за наем. Изходил е от посочената причина за „прекратяване“ на договора, която е свързана с неизпълнение на задълженията на едната страна по договора и това в случая е бил наемателят. Съобразил е, че по делото не се е твърдяло и не се е установило наемодателят да е предприел действията по чл.87 от ЗЗД за разваляне на договора за наем, поради което за периода до 31.12.2019 г. е налице действащ и обвързващ страните по него договор за наем. Констатирал е, че предвидената в чл.7, ал.1, б.“г“ от договора възможност ползва наемодателя, но не и наемателя, тъй като дава основание на наемодателя, чрез разваляне на договора, да защити правата си при неплащане на наема от страна на наемателя. Ето защо наемателят, респ. негов кредитор - трето на наемното правоотношение лице, не могат да се позовава на цитираната клауза и да черпят права от нея. САС е приел за неоснователно оплакването, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че наемодателят е изправна страна по договора за наем, тъй като не е изпълнил задължението си да учреди в полза на наемателя право на строеж за изграждане на бензиностанция в отдадения под наем недвижим имот, което е уговорено като съществен и задължителен елемент от основанието и целта на договора за наем. Като не е изключил посочената конкретна цел на процесния договор за наем - върху отдадения под наем недвижим имот да се реализират от наемателя негови бъдещи дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения, САС е съобразил, че за постигане на горните цели страните са договорили, че наемателят има право и следва да извършва всякакви подобрения в имота, включително и да изгради бензиностанция и / или автомивка със заведение за хранене и развлечение или друг обект от 1 –ва категория- чл. 3, ал.1 от договора, както и че наемодателят се задължава да съдейства на наемателя и да участва в реализирането на всички необходими правни и фактически действия, както и да предприема и осъществява всички изискуеми се по закон действия с оглед реализацията търговските и бизнес инвестиции на наемателя и реално функциониране на обекта и въвеждането му в експлоатация- чл.3, ал.2 от договора. Направил е извод за ясно обективирана воля на страните, че съдействието на наемодателя е насочено за осъществяване само на онези инвестиционни намерения /изграждане на обектите от посоченото в договора естество/, иницирани от наемателя. Този извод според съда е бил подкрепен от събраните по делото доказателства, установяващи и съпътстващи изготвянето на инвестиционния проект за обект: автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, помещение за охрана, изтребна яма,воден резервоар,ресторант с детски парти център. Заключил е, че конкретното избраните от наемателя инвестиционни намерения касателно наетия имот, за реализирането на които са преминати всички административни процедури, не включват бензиностанция. За тях наемодателят е оказал дължащото се по договора съдействие, като е учредил право на строеж в полза на наемателя и са били издадени разрешения за строеж / м.09.2015г./ и удостоверения за въвеждане в експлоатация/ 2015г. и 2018г./. САС се е позовал и на установените от допълнителната съдебно-техническа експертиза, изготвена в първоинстанционното производство, обстоятелства а именно, че след реализиране на правото на строеж отдаденият под наем имот е изцяло застроен, в едната си част и незаконно, и че в свободната му площ е невъзможно изграждането на бензиностанция. САС е коментирал наличието на инвестиционен проект за изграждане на бензиностанция с 1 колонка към обслужващ обект Автокозметичен център с магазин и кафе, автомивки, помещение за охрана, изгребна яма,воден резервоар и ресторант, който не е одобрен от гл.архитект на Столична [община] „Витоша“. Като същевременно е констатирал липсата на административна преписка или писмена кореспонденция, водена с общинските власти, от които да е видно че проектът е бил депозиран за одобрение в общинската администрация и такива, след като е депозиран - е отказано одобряването му и то по причина статута на отдадения под наем недвижим имот. В тази връзка е обсъдил и заключението по допълнителната съдебно-техническа експертиза относно изразеното от вещото лице становище във връзка с необходимите условия за изграждане на бензиностанция в процесния имот. По отношение на анекса САС е приел за неоснователно възражението за нищожност. Счел е, че след като не съществува изискване за сключването на договор за наем в писмена форма с нотариална заверка на подписите, то такова не би могло да съществува и относно споразуменията /анексите /, сключени между страните, с които този договор се изменя. Съобразил е, че с влязло в сила решение № 771/13.04.2018 г. по т.д.№ 877/2017 г. на СГС и Решение от 17.01.2019 г. по т.д.№ 3540/2018 г. на САС в полза на „Витоша скай“ООД са били присъдени разноски в общ размер на 8 685,37 лв., които предвид липсата на доказателства за тяхната заплащане от „Българска петролна компания“ ЕООД се явяват дължими. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поставя следните правни въпроси: 1/ Следва ли при постановяване на съдебния акт въззивният съд да обсъди всички доводи на страните, свързани с твърденията им, които са от значение по делото и в тяхната съвкупност, както и всички приети по делото доказателства?; 2/ Кога е необходимо тълкуване на договора по чл.20 ЗЗД, в какви рамки и при какви предпоставки се осъществява и допустимо ли е съдът чрез тълкуване на договора да изменя действителната воля на страните, обективирана в съответните договори клаузи?; 3/Поглъща ли се облигационното право за държане на една вещ от учредено на по-късен етап ограничено вещно право, което включва правомощието ползване? Въвежда допълнително основание за достъп до касация по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по първите два въпроса, а за трети въпрос излага съображения, че същият е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото, на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Позовава се и на хипотеза на „очевидна неправилност“ по смисъла на чл.280, ал.2, пр.3 ГПК. Настоящият състав на ВКС намира, че първият от поставените въпроси не изпълнява изискванията към допълнителното основание за селекция на касационната жалба по чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Т райно установена е съдебната практика, вкл. и цитираната от касатора: по гр.д. № 761/2010г. на ВКС, IV г.о., по гр.д.№ 470/2012 г., II г.о., че за да даде защита и санкция на спорните права съдът е длъжен в мотивите на решението си да изложи фактическите си и правни изводи след обсъждане в тяхната съвкупност на всички доводи на страните и на всички релевантни за спора доказателства, които са били събрани по делото, като това задължение произтича от чл.235 и чл.236 ГПК. Според разясненията по т.1 и 2 от ТР № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата, и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Обект на въззивната дейност не са пороците на първоинстанционното решение, а решаването на материалноправния спор, при което преценката относно правилността на акта на първата инстанция е само косвен резултат от тази дейност, като същата преценка е ограничена от посочените във въззивната жалба и отговора й доводи. Втората инстанция не дължи повтаряне на дължимите от първата инстанция процесуални действия, а надгражда върху тях. Дори и същите да са били опорочени, въззивният съд не следва да ги извършва наново, а да отстрани пороците чрез собствените си действия по установяване на фактите и прилагането на правото. Доводите на касатора, в контекста на които е зададен въпросът, се основават на необсъждане на доказателства относно причините за неизграждане в имота на бензиностанция и неоказване на съдействие от страна на наемодателя за реализиране от наемателя на това бизнесинвестиционно намерение. Съобразно мотивите на въззивното решение САС е изследвал както представената заповед № РА 50-90/15.02.2016 г., така и писмо изх. № ПО-09-2687.1/27.07.2016 г., като е кредитирал заключението на вещото лице по допълнителната СТЕ относно застрояването на имота и земеделския му характер, като не е изключил необходимостта от провеждане на предписаната в заповедта на главния архитект процедура по промяна на предназначението на земята. Изводите на съда относно отпадането на бизнесинвестиционното намерение на наемателя за изграждане на бензиностанция са направени при обсъждане на горните доказателства, поради което оспорването им от касатора по съществото си представлява оплакване за необоснованост на въззивното решение, което не може да се провери във фазата по чл.288 ГПК. Вторият правен въпрос също не е разрешен в противоречие на създадената по него практика на ВКС, обективирана в посочените от касатора решения по чл.290 ГПК: т.д. № 761/2008 г. на ВКС, I т.о., т.д. № 939/2009г. на ВКС, I т.o. и др./. В тях е прието, че при тълкуване на договора, съдът следва да съобразява предвидените в чл.20 ЗЗД критерии – да търси действителната обща воля на страните; отделните уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. В случая страните спорят относно точното съдържание на конкретна клауза от договора и наместа на съда по изясняване на тяхната действителна воля е необходима. САС е съобразил правните последици и на прекратяването, и на развалянето на един договор. Констатирал е включването на спорната клауза в раздела „Прекратяване“ и е коментирал елементите от фактическия състав на предвидената хипотеза, които еднозначно насочват към неизпълнение на основно договорно задължение на наемателя, оттук и е съобразил правата на изправната страна наемодател. Отделната уговорка е разгледал във връзка с останалите клаузи и с целта на целия договор. По отношение задълженията на наемателя за оказване на съдействие е преценявал изпълнението на същите с оглед демонстрираните фактически от наемателя бизнесинвестиционни намерения, т.е. поставеният въпрос няма обуславящо решаващите правни изводи значение. По отношение на третия правен въпрос е налице съдебна практика, цитирана и от САС и обективирана в решение № 142/09.08.2016 г. по гр.д. № 4401/2015 г. на ВКС, I г.о. В същото е посочено, че с договора за учредяване на право на строеж собственикът на недвижимия имот отстъпва на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката (чл. 63, ал. 1 ЗС). Договорът установява изключение от правилото на чл. 92 ЗС, представлява „установено друго“ по смисъла на разпоредбата и изключва приращението. Свободна от застрояване площ от земята, върху която тежи учреденото вещно право, винаги има. Благоустройствените закони не допускат имотите да бъдат застроени така, че сградата и нейните прилежащи части (тези, които обслужват ползването й по предназначение) да се нанесат върху всички граници на имота. Свободната от застрояване част носителят на ограниченото вещно право няма право да ползва на основание договора за учредяване на право на строеж (чл. 64 ЗС). Сключеният договор за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя ограничено вещно право на строеж, има основание (кауза) по отношение на тази част от земята. Той обслужва типичната цел (кауза) на договора за наем, която произтича от чл. 228 ЗЗД. Основание (кауза) за сключване на договор за наем има и за онази част от земята, която обслужва сградата според нейното предназначение (т. нар. прилежащи части). В допустимо от закона отклонение страните по договора за право на строеж могат да изключат прилежащите части към сградата от обема на ограничените вещни права, които собственикът на недвижимия имот учредява (чл. 64 in fine ЗС) и за тези прилежащи части да сключат договор за наем. Следователно каузата на договора за наем върху недвижим имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя право на строеж, е изключено, тогава когато за носителя на ограниченото вещно право се е осъществил придобивен способ, който му предоставя право да се ползва от земята. Основанията за нищожност по чл. 26 ЗЗД се преценяват към сключването на договора, включително и това по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД при каузалните. Извършените в чуждия имот действия в усвояване на правото на строеж променят площта на земята, незасегната от строителство. Тези промени могат да променят съдържанието на наемното правоотношение. Ако договорът за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил право на строеж на наемателя, е сключен към момент, в който имотът не е застроен, цялата негова площ е незасегната от строителството. Уговорената цена възмездява (облигационното) право на носителя на правото на строеж да се ползва от целия имот. Ако наемът е уговорен на квадратен метър, при усвояването на правото на строеж той се редуцира (намалява) съответно на свободната от застрояване площ, според съдържанието на учредителния акт – с или без прилежащите към сградата части. Ако наемът е уговорен в определена насрещна престация от наемателя, той се концентрира върху незасегната от строежа част от имота. Тези промени влияят върху съдържанието на наемното правоотношение, но не и на основанието (каузата) на договора, който го е породил. В съответствие с тази практика въззивният съд е преценил, че процесният договор не е нищожен поради липса на предмет и последващото учредяване на вещно право на строеж не променя съдържанието на наемното правоотношение, предвид начина на уговаряне на наемната цена в конкретния договор. Съществуването на прктика на ВКС изключва наличието на соченото допълнително основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Съставът на ВКС намира, че не е налице и хипотезата на „очевидна неправилност“ по смисъла на чл.280, ал.2, пр.3 ГПК. Тя се отнася до особено тежки пороци на обжалваното решение, които се констатират от касационната инстанция без извършване на касационна проверка по същество на обжалвания съдебен акт. Съдебната практика приема, че това са случаи на: прилагане на несъществуваща или отменена правна норма, прилагане на закона в неговия обратен, противоположен смисъл, явна необоснованост на фактическите констатации на въззивния съд поради грубо нарушение на правилата на формалната логика, нарушения на основополагащи принципи на съдопроизводството. Всичко, което предпоставя допълнителна проверка и анализ на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните и съобразяване на действителното съдържание на защитата им, събраните доказателства и тяхното съдържание, е относимо към преценката за неправилност по смисъла на чл.281, т.3 ГПК. Настоящият състав на ВКС счита, че предложеното от касатора обосноваване на „очевидната неправилност“ не кореспондира с никоя от гореизложените възможности.Следва да се има предвид, че САС не е отрекъл приложимостта на чл.17 и сл. ЗОЗЗ и земеделския характер на имота. Предвид липсата на основания по чл.280, ал.1,т.1 и т.2 и 2 ГПК не следва да се допуска касационно обжалване на решението на САС. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение