Определение № 4618 от 29.09.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4135/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 5390 от 22.07.2025 г., подадена от И. С. Б. чрез адвокат С. М. от АК - С., срещу въззивно Решение № 140 от 25.06.2025 г. по в.гр.д.№ 65/2025 г. на Окръжен съд - Враца, ІІ възз.гр.състав.

Ответникът по касация С. С. С. е подал писмен отговор чрез адвокат Р. С. от АК - М., с който оспорва да е налице основание за допускане на касационното обжалване. Претендира присъждането на разноски.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С обжалваното решение, след отмяна на Решение № 172 от 22.08.2024 г. по гр.д.№ 973/2022 г. на Районен съд - Мездра, е признато за установено на основание чл. 108 ЗС по отношение на И. С. Б., че С. С. С. е собственик на поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], общ. М., с адрес на поземления имот: [населено място], местност „Б. д.”, с площ 512 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих (съгласно § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ); категория на земята: 6; ведно с находящата се в имота сграда с идентификатор № по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], общ. М., с адрес: [населено място], местност „Б. д.”, с предназначение: друг вид сграда за обитаване; брой етажи: 2, със застроена площ: 33 кв.м., който е идентичен с новообразуван имот № по плана на новообразуваните имоти в м. Б. д., в землището на [населено място], общ. М., одобрен със Заповед № 71 от 06.12.2010 г. на Областния управител на Област Враца, целият с площ от 512 кв.м., вид територия – селско стопанство, извън границите на урбанизираната територия на [населено място], общ. М., начин на трайно ползване: параграф 4, категория на имота: VІ, ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна сграда с № *, със застроена площ 33 кв.м., при граници и съседи по скица: имот № – параграф 4 на наследници на Е. Г. К., имот № – параграф 4, стопанисвано от общината; имот № – път ІV клас на Община Мездра; имот № – път ІV клас на Община Мездра; имот № – параграф 4 на П. И. Д.. Ответницата И. С. Б. е осъдена да предаде на ищеца С. С. С. владението на процесния имот. Отхвърлено е като неоснователно направеното от И. С. Б. възражение за признаване правото й на задържане на описания недвижим имот до заплащане на сумата 50 000 лева, представляваща стойността на извършените в него подобрения.

Прието е, че ищецът С. С. С. се легитимира като собственик на процесния недвижим имот с Нотариален акт № 116, т. І, рег.№ 1017, дело № 101/2022 г. на нотариус Х. А., с район на действие РС-Мездра, с който е закупил от Х. Б. Т. процесния новообразуван имот № по ПНИ в м. „Б. д.”, [населено място], ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна сграда с № *, със застроена площ 33 кв.м. Съгласно Нотариален акт № 22, том ІІІ, рег.№ 1974, дело № 253/2014 г. на нотариус А. праводателят на ищеца - Х. Б. Т., от своя страна е придобил правото на собственост върху същия имот чрез покупко-продажба от третите лице помагачи В. И. И. и С. С. И..

От представените заверени копия от жалба вх.№ 2930 от 04.05.2022 г. на С. С. и Постановление от 16.05.2022 г. на прокурор в ТО-Мездра при РП-Враца е установено, че след закупуването на имота ищецът е констатирал, че същият е във фактическа власт на някаква жена и той не може да влезе във владение, поради което е поискал съдействие за въвеждане във владение, но прокуратурата е отказала да образува досъдебно производство с мотиви, че въводът във владение на едно лице и отстраняване на друго от конкретен имот не влиза в правомощията й и спорът е гражданскоправен.

В подкрепа на изложените в отговора на исковата молба твърдения ответницата е представила Договор от 27.12.1995 г. с нотариална заверка на подписите рег.№ 2089 от същата дата по описа на РС-Мездра, с който С. С. И. е продал на И. С. Б. вилна сграда на етаж и половина от 28 кв.м. застроена площ, находяща се в м. „Б. д.”, за сумата 20 000 лв. В договора е посочено, че мястото е засадено с лозе и овощни дръвчета и има следните граници: изток П. Д., запад - Е. К., север - черен път и юг - шосе Мездра-Върбешница. Отразено е също, че сделката е окончателна и страните нямат право на отказване и изменяне на клаузите. Посочено е още, че при сключване на договора и плащането на вилата са присъствали свидетелите Р. П. П. и В. И. И..

В съдебно заседание пред районния съд, проведено на 12.07.2023 г., третото лице-помагач С. И. е заявил, че не знае дали подписът за продавач на договора е негов, а третото лице-помагач В. И. е заявила, че съпругът й го е нямало при подписването на договора, поради което тя го е подписала и се е подписала и за свидетел, тъй като не е имало втори свидетел. Във връзка с тези изявления на третите лице-помагачи, процесуалният представител на ищеца е оспорил автентичността на договора и по негово искане първоинстанционният съд е открил производство за установяване истинността на договора.

Към отговора на исковата молба са приложени и квитанции за платени данък земя и сгради и такса битови отпадъци за 1998 г., 2000 г. и 2005 г. от ответницата И. Б..

Със Заповед № 625 от 13.08.2013 г. на кмета на Община Мездра, на основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА, § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, § 31, ал. 3 от ПЗР на ПМС 234 от 16.12.1999 г. за изменение и допълнение на ППЗСПЗЗ, Заповед № 556 от 24.09.1998 г. за признато право на ползване на земеделските земи и влязъл в сила план на новообразуваните имоти и регистрите към него за земеделски земи по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, находящи се в м. „Б. д.” в землището на [населено място], одобрен със Заповед № 71 от 06.12.2010 г. на Областния управител на Област Враца, е утвърдена оценката на предоставена за ползване на С. С. И. земеделска земя, представляваща поземлен имот по ПНИ № *** от 512 кв.м., VІ кат. в м. „Б. д.”, землище на [населено място], в размер на 113 лв. В заповедта е посочено, че имотът е бивша собственост на Община Мездра.

С Нотариален акт № 91 от 26.02.2014 г., т. І, рег.№ 500, дело № 59/2014 г. на нотариус А., В. И. И. и С. С. И. са признати за собственици на основание § 4а, ал. 1 от ПЗР на ЗСПЗЗ на процесния недвижим имот, придобит в условията на съпружеска имуществена общност.

Пред първоинстанционния съд са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Й. И. П., Р. П. П. и Т. А. Д.. От показанията им е установено, че през 1995 г. И. Б. и съпругът й са поискали да си купят имот във вилната зона на [населено място], м. „Б. д.”. Разбрали, че С. и В. продават вилата си и решили да я купят. Според свидетелката Р. П. П., при сключването на сделката В. е казала, че земята не се продава и са се пазарили само за вилата. От показанията на всички свидетели е установено, че след продажбата купувачите са заживели в имота, като съпругът на ответницата е живял там до смъртта си, която видно от представеното удостоверение за наследници е настъпила на 09.02.2014 г., а И. Б. продължава и до момента да живее в същия имот. Свидетелите установяват, че закупената сграда е била на един етаж – според свидетелката Й. И. П. сградата е била от две стаички, а според свид. Р. П. П. сградата е била от стаичка и вход, а терасата е била отлята. Свидетелите установяват, че след закупуването на вилата, ответницата и съпругът й са пристроили единия етаж, направили са още две стаи, баня и тоалетна, гараж, обор за животни, изкопали са кладенец и са вкарали вода и канализация в сградата, поставили са теракотни плочки. Свидетелката П., която има имот в същата местност „Б. д.”, [населено място], установява, че тези имоти са взети от общината за лично ползване с декларации, като впоследствие са били заплатени на общината. От показанията на свид. И. се установява, че през 2013 г. или 2014 г. В. И. е идвала при И. Б. и е искала да й дадат 2 000 лв. за земята, но ответницата е отказала, тъй като вече й е била дала пари. Същата свидетелка установява, че около година и половина преди разпита й, т.е. в края на 2021 г. или 2022 г., е видяла, че къщата е обявена за продаване и когато ходела при И., тя й се е оплаквала, че я е страх, че ще я изгонят. Претенциите на В. И. за заплащане на земята се потвърждават и от показанията на свид. П..

От заключението на изслушаната пред въззивната инстанция повторна СТЕ е установено, че процесният новообразуван имот № 501.70 по плана на новообразуваните имоти в м. „Б. д.”, в землището на [населено място], общ. М., ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна сграда с № *, е идентичен с поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], общ. М., ведно с находящата се в имота сграда с идентификатор № **** по КККР на [населено място], общ. М.. При извършения оглед вещото лице е констатирало, че достъпът до сградата се осъществява през метална порта, през двора, по масивно външно стълбище и има два самостоятелни входа. Единият вход е от южната страна на сградата до първия етаж на основната жилищна сграда, която е с функционално разпределение входно антре, дневна част и кухненска част. Входът на западната фасада на сградата осигурява достъп до пристройка на два етажа, като разпределението е: няколко складови помещения и санитарно помещение (баня и тоалетна). Връзката между двата етажа е с вътрешно стоманобетоново стълбище. В двора има и масивен гараж, достъпът до който се осъществява свободно направо от улицата пред имота. Вещото лице е констатирало наличие на допълнителни стопански постройки, които са в крайно лошо физическо и конструктивно състояние и извън експлоатационна годност.

След извършена проверка от вещото лице в архивите на Община Мездра не са открити одобрени строителни книжа и издадено разрешение за строеж за сградата, но същата представлява търпим строеж с издадено Удостоверение за търпимост № 37 от 24.02.2014 г. на гл.архитект на Община Мездра. Няма одобрени строителни книжа, издадено разрешение за строеж или удостоверение за търпимост на гаража.

Заключението на повторната СТЕ е, че пазарната цена на имота към настоящия момент без претендираните от ищцата подобрения възлиза на 13 820 лв., в т.ч. пазарна стойност на поземления имот – 2 570 лв. и пазарна стойност на жилищната сграда – 11 250 лв. Пазарната стойност на имота към настоящия момент с включване на описаните подобрения е в общ размер от 27 730 лв., в т.ч.: пазарна стойност на поземления имот – 2 570 лв., пазарна стойност на жилищна сграда – 22 585 лв. и пазарна стойност на гаража – 2 575 лв. Изслушаната пред районния съд първоначална СТЕ е дала заключение относно стойността на претендираните от ответницата финансови разходи за закупувани материали към момента на извършването им, без да отчете деноминацията през 1999 г. Повторната СТЕ е извършила преизчисление на тези разходи и е определила същите в размер на 3 810 лв. Първоначалната СТЕ е определила стойността на извършените подобрения с отчетена амортизация към момента на изготвяне на заключението в размер на 5 122,96 лв., както и стойността по видове работа с отчетена амортизация в размер на 5 187,41 лв.

От правна страна е прието, че ищецът е придобил правото на собственост върху процесния имот по силата на разпоредителна сделка – договор за покупко-продажба от 21.03.2022 г. От своя страна ответницата твърди, че е собственик на този имот на основание договор за покупко-продажба от 1995 г., а в условията на евентуалност – по силата на давностно владение, продължило в периода от 1995 г. до настоящия момент.

Между страните не се спори, а и от събраните по делото писмени и гласни доказателства (нотариални актове, скици, Заповед № 625 от 13.08.2013 г. на кмета на Община Мездра и показанията на свид. П.) е установено, че процесният недвижим имот е земеделски имот, който попада в терен по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ на земеделски земи, предоставяни на граждани за ползване по силата на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет.

Имотът е бил предоставен за ползване на третото лице-помагач С. С. И.. Със Заповед № 71 от 06.12.2010 г. на областния управител на Област Враца е бил одобрен ПНИ и регистрите към него за земеделски земи по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, находящи се в м. „Б. д.” в землището на [населено място]. Липсват данни ответницата И. С. Б. и/или нейният съпруг И. Х. Б. да са били отразени в този ПНИ и регистрите към същия като собственици на процесния имот на самостоятелно придобивно основание. Ето защо съдът е приел, че моментът на одобряването на плана - 06.12.2010 г., е и моментът, в който имотът се индивидуализира като конкретно обособена вещ. В одобрения ПНИ имотът е отразен като собственост на Община Мездра. По делото не е представена заповед на кмета на общината по § 4к, ал. 7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, но е приложена Заповед № 625 от 13.08.2013 г. на кмета на общината по § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, с която е определена оценката, която ползвателят С. С. И. следва да заплати на Община Мездра. Видно от извършеното върху нея отбелязване, тази заповед е влязла в сила на 30.08.2013 г. При това положение е направен извод, че е налице завършена административна процедура, по силата на която ползвателят на имот, попадащ в терен по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, е придобил право на собственост върху процесния недвижим имот. Въз основа на тази заповед С. С. И. и съпругата му В. И. И. са се снабдили с констативен нотариален акт № 91 от 26.02.2014 г., с който са признати за собственици при условията на съпружеска имуществена общност на същия имот, заедно с построената върху него масивна жилищна сграда. Легитимирайки се като собственици, на 21.07.2014 г. В. И. И. и С. С. И. са продали имота на Х. Б. Т., който от своя страна на 21.03.2022 г. е прехвърлил правото на собственост на ищеца С. С. С..

Въззивният съд е приел, че ищецът е провел пълно и главно доказване не само на фактическия състав, на който основава своето право на собственост върху процесния недвижим имот, а именно – сключването на валиден договор за покупко-продажба на имота, но е провел доказване и на правото на собственост на своя праводател, респ. на неговите праводатели.

Защитната теза на ответницата се основава на твърдения за придобиване право на собственост по силата на договор за покупко-продажба от 27.12.1995 г., а в условията на евентуалност - по силата на давностно владение, започнало да тече от момента на сключването на договора и продължаващо и до настоящия момент.

Въззивният съд е приел, че посоченият договор не представлява годно основание за придобиване право на собственост, тъй като на първо място не е сключен в изискуемата от закона (чл. 18 ЗЗД) форма за действителност на сделките за прехвърляне собственост върху недвижими имоти, а именно – нотариален акт, т.е. налице е основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Освен това данните по делото сочат, че е налице неавтентичност на подпис на страна по сделката, което обстоятелство обосновава извод и за неистинност на договора.

При тези съображения въззивния съд е приел, че ответницата не е могла да придобие право на собственост върху процесния имот по силата на сключения на 27.12.1995 г. договор. Предмет на този договор не е поземленият имот, а само вилната сграда. Към момента на сключване на договора отразеното като прехвърлител лице С. С. И. не е бил собственик, а само ползвател на поземления имот. При липсата на учредено по надлежния ред право на строеж, същият не е бил собственик и на изградената в имота сграда, поради което не би могъл да прехвърли права, които не притежава. Ето защо договорът не би могъл да породи вещно-транслативен ефект, дори и да беше действителен.

Второто поддържано от ответницата основание за придобиване право на собственост върху спорния имот е давностно владение, продължило от момента на сключване на договора - 27.12.1995 г. до настоящия момент. В конкретния случай процесният имот е предоставен на ползвател. Ответницата би могла да придобие имота въз основа на изтекла придобивна давност, но тази давност е възможно да започне да тече най-рано от момента на влизане в сила на ПНИ, който обособява обекта на правото на собственост. По-съществено е установеното по делото, че третите лица-помагачи са ползвали земя, която първоначално е била общонародна собственост и съответно не е била годен обект на давностно владение – чл. 86 ЗС (в редакцията, действала до изменението на нормата с ДВ, бр. 31 от 17.04.1990 г.). С влизане в сила на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 17 от 01.03.1991 г.) давност не тече за подлежащите на възстановяване земеделски земи до приключване на реституционната процедура (чл. 5, ал. 2 ЗВСОНИ и правният принцип, че давност не тече срещу този, който не може да се защити).

В случая процесният имот попада в територия по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, поради което давност не би могла да тече до влизането в сила на ПНИ, който е одобрен със Заповед № 71 от 06.12.2010 г. на Областния управител на Област Враца. Според одобрения ПНИ, процесният имот е общинска собственост и съответно неговото владение и придобиване по давност е засегнато от действащия по това време мораториум по § 1 от ЗД на ЗС.

Ето защо в случая придобивна давност в полза на ответницата е могла да започне да тече едва от момента, в който имотът е придобит в собственост на ползвателя С. С. И.. По делото е установена датата на влизане в сила на заповедта по § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, а именно - 30.08.2013 г. От този момент до момента на сезиране на съда с искова молба против ответницата И. С. Б. – 24.03.2023 г., не е изтекъл период от 10 години.

Изложено е още, че освен това не може да се приеме, че след влизането в сила на ПНИ и приключване на реституционната процедура ответницата е владяла имота необезпокоявано, тъй като от свидетелските показания е установено, че след като е придобила правото на собственост върху поземления имот през 2013 г. В. И. й е отправила предложение да закупи земята, т.е. демонстрирала е собственическите си права, а впоследствие – през 2014 г. имотът е бил продаден от нея и съпруга й на трето за настоящия спор лице, което впоследствие от своя страна през 2022 г. го е продало на ищеца. Последният е предприел постъпки за влизане във владение на имота през 2022 г., включително чрез подаване на жалба до прокуратурата. Всички тези действия са смутили владението на ответницата, поради което не може да се приеме, че същата е владяла имота спокойно от 2013 г. до момента на предявяване на иска.

Не са споделени наведените доводи, че ответницата е добросъвестен владелец и е придобила имота с изтичане на кратката 5-годишна придобивна давност по чл. 79, ал. 2 ЗС. Съгласно разпоредбата на чл. 70, ал. 1 ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. По отношение на поземления имот ответницата не може да се позовава на добросъвестно владение с оглед обстоятелството, че същият изобщо не е предмет на договора от 27.12.1995 г. Според съдържащата се в него уговорка, предмет на продажбата е само вилна сграда на етаж и половина, с площ 28 кв.м. Описанието на намиращите се в имота трайни насаждения не го прави предмет на сделката, а и в договора изрично се посочва, че се плаща „виличката”. Следователно владението на поземления имот не е установено от ответницата на правно основание, годно да я направи собственик. Що се касае до вилната сграда, която е предмет на договора за продажба, не е налице добросъвестно владение, с оглед констатираната нищожност на сделката. Според задължителните указания, дадени в т. 10 на ППВС № 6 от 27.12.1974 г., владението, основано на нищожно придобивно основание, е недобросъвестно, освен когато е нищожно поради опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока. В мотивите са дадени разяснения, че нищожните сделки поначало не могат да бъдат основание за упражняване на добросъвестно владение. Изключение от това правило законодателят допуска само за случаите, когато правното основание е с опорочена форма за валидност, като е имал предвид, че в този случай сделката е все пак с предписаната от закона форма, макар и с недостатъци, които не са били известни на приобретателя при извършването на акта. В конкретния случай сделката за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот изобщо не е сключена в предписаната от закона форма – нотариален акт, което обуславя нейната нищожност от материалноправна гледна точка, поради което не може да породи правни последици и затова купувачът по този договор не може да има качеството на добросъвестен владелец. Когато праводателят по нищожен договор предаде владението на приобретателя, последният може да придобие собствеността на оригинерно основание (придобивна давност), ако владее най-малко десет години – чл. 79, ал. 1 ЗС.

При тези съображения въззивният съд е намерил за неоснователно възражението на ответницата за придобиване на имота по давност.

С оглед основателността на иска за собственост с правно основание чл. 108 ЗС, въззивният съд се е произнесъл и по направеното от ответницата възражение за признаване право на задържане до заплащане на извършени подобрения в имота, индивидуализирани както следва: надстрояване на вилната сграда; поставяне на керемиден покрив; обшивка с дървен материал на получената стая и ниша; пристройка на вилата, монтиране на масивна желязна врата, изливане на бетонов под, стълбище към втория етаж и стоманобетонна плоча; изграждане на баня и тоалетна, поставяне на ел. бойлер, мивка и тоалетна; оформяне на подхода към втория етаж; изграждане на стоманобетонна площадка пред входната врата към стаята и нишата, поставяне на желязна ограда, построяване на комин от 17 бр. коминни тела; отливане на площадка към първия етаж от мрамор и цимент и направа на ограда от тухли и масивен навес, покрит с оребрена поцинкована ламарина, поставяне на масивна желязна врата на площадката; прокарване на ВиК инсталация за чиста вода, захранвана с помпа от кладенец, изграждане на канализация за обратни води; подмяна на ел. захранващ кабел; построяване на масивен гараж; изграждане на стопански постройки и сайвант. В отговора на исковата молба е посочено, че тези подобрения са извършени в периода 1995-1997 г., както и квадратурата, като са описани и закупените материали за поддържане на постройката и парцела по вид, количество и стойност.

Въззивният съд е посочил, че режимът на подобренията, извършени в подлежащи на възстановяване имоти по реда на ЗСПЗЗ и по-специално на такива, попадащи в територия по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, има своята специална уредба в § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ, според който лицата, извършили подобрения върху имотите, подлежащи на връщане, имат правата по чл. 72 ЗС. Съдебната практика обаче приема, че тази разпоредба е приложима само по отношение на лица, които са ползватели на основание актове на Президиума на МС, на ДС, или на МС. Други лица нито имат право да получат увеличената стойност на подобренията, които са направили, нито може да им се признае право на задържане.

В случая ответницата Б. не е ползвател на имота по смисъла на § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, поради което не разполага с правото по § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ. С оглед констатираната нищожност на основанието, на което са установили владението си, ответницата и нейният съпруг са били недобросъвестни владелци. Те биха могли да бъдат приравнени на добросъвестни такива само при условията на чл. 74, ал. 2 ЗС, т.е. ако са получили владението от собственика и са извършили подобренията с негово знание и непротивопоставяне. Когато обаче е договаряно и е получено владението от несобственик, както е в конкретния случай, за подобренията те имат само правата, които дава чл. 74, ал. 1 ЗС.

Посочено е, че според Тълкувателно решение № 111 от 1.11.1962 г. по гр.д.№ 104/1962 г. на ВС, ОСГК, възражението за право на задържане обхваща и искането за плащане на увеличената стойност на имота, дължаща се на направените подобрения. Съдебната практика обаче приема, че когато вземането за подобрения се претендира не с насрещен иск, а чрез възражение, не е допустимо съдът, който не е сезиран със заявена искова претенция, да постанови осъдителен диспозитив, ако установи, че такива действително са извършени. В този случай следва само да признае правото на задържане до заплащане на посочена в диспотизива на съдебния акт стойност, на която възлизат извършените подобрения. Когато подобрителят не разполага с право на задържане, изследването на вида и стойността на извършеното е безпредметно, защото предаването на владението не е свързано с едновременност на изпълнението на парично задължение от насрещната страна. След като в случая не е предявен насрещен иск за подобренията, а е направено единствено възражение за право на задържане до заплащане стойността на направените подобрения в имота, въззивният съд е приел, че следва да бъде оставено без уважение възражението на ответницата за признаване на правото й на задържане до заплащане стойността на направените подобрения в имота, без да се дължи произнасяне с осъдителен диспозитив за присъждане стойността на подобренията. По тази причина не е извършван анализ коя от сумите между увеличената цена на имота и действително направените разноски от ответницата – подобрител за осъществените дейности в имота е по-голяма и подлежи на присъждане, както и дали следва да бъде присъждана като подобрение стойността на незаконно изградените постройки в имота.

В изложение към касационната жалба са формулирани следните въпроси:

1. Допустимо ли е съдът да основе решението си на невъведени в процеса факти, обстоятелства или възражения, при което, излизайки извън рамките на законовите си правомощия, да отмени първоинстанционното решение и да се произнесе по заявените за първи път с въззивната жалба твърдения, доводи и възражения като основание за неправилност на решението?;

2. В кой момент се счита приключила процедурата по възстановяване на собствеността на земеделски земи в стари реални граници в терен по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ и кога окончателно се придобива собствеността върху имоти, предоставени за ползване по реда на § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ?;

3. Подаването на жалба до прокуратурата от собствeника на имота срещу владелеца на същия имот смущава ли владението на последния, правейки го неспокойно и прекъсва ли придобивната давност?;

4. Следва ли недобросъвестният владелец да бъде приравнен на добросъвестен в условията на чл. 74, ал. 2 ЗС, ако е извършил подобренията със знанието и непротивопоставянето на собственика?;

5. Приложима ли е разпоредбата на §4в от ПЗР на ЗСПЗЗ и може ли съдът да основава на нея изводите си при разглеждане на спор по отношение на правата, свързани с подобрение в недвижим имот, находящ се с начин на трайно ползване - §4 от ЗСПЗЗ, когато спорът не е между лица, претендиращи реституция и лицата, на които е било предоставено право на ползване върху земеделски имот по силата на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет, т.е когато спорът не е между реституирания собственик и ползвателя на имота?;

6. Може ли владелецът (добросъвестен или недобросъвестен) да предяви вземането си за подобрение с възражение или това е допустимо само с предявяване на насрещен иск?

Твърди се, че въпросите са разрешени в противоречие с практиката на ВС и ВКС, както следва: първи въпрос – в противоречие с Решение № 145 от 28.01.2021 г. по търг.д.№ 2739/2019 г. на ВКС, І т.о., Решение № 230 от 11.02.2013 г. по търг.д.№ 1090/2011 г. на ВКС, ІІ т.о., втори въпрос – в противоречие с Решение № 130 от 06.03.2025 г. по гр.д.№ 3718/2023 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 68 от 13.06.2011 г. по гр.д.№ 791/2010 г. на ВКС, ІІ г.о., трети въпрос – в противоречие с Решение № 115 от 07.11.2018 г. по гр.д.№ 3954/2017 г. на ВКС, І г.о., Решение № 376 от 12.03.2013 г. по гр.д.№ 260/2012 г. на ВКС, І г.о., четвърти въпрос – в противоречие с Тълкувателно решение № 86 от 02.12.1968 г. на ВС, ОСГК, пети въпрос – в противоречие с Решение № 50068 от 26.10.2023 г. по гр.д.№ 3238/2022 г. на ВКС, ІІ г.о., шести въпрос – в противоречие с Тълкувателно решение № 111 от 11.11.1962 г. на ВС, ОСГК.

Поддържа се и наличието на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по първия въпрос от изложението. В т. 1 и т. 3 на ТР № 1 от 09.12.2013 г. по тълк.д.№ 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че при проверка на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд може да приложи императивна материалноправна норма, дори ако нейното нарушение не е въведено като основание за обжалване, и е длъжен да събере доказателствата, които се събират служебно от съда (експертиза, оглед, освидетелстване), ако е въведено оплакване за допуснато от първата инстанция процесуално нарушение или ако тези доказателства са необходими за служебно прилагане на императивна материалноправна норма. В случая, въззивният съд не се е отклонил от тази практика, като е изяснил статута на имота, предмет на иска, с оглед разрешаване на правния спор между страните.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и по втория въпрос от изложението. Посочените решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, на които се позовава касаторката, съставляват неотносима съдебна практика. С Решение № 130 от 06.03.2025 г. по гр.д.№ 3718/2023 г. на ВКС, ІІ г.о. е даден отговор на въпроса „в кой момент се счита приключила процедурата по възстановяване на собствеността на земеделски земи в стари реални граници в терен по §4 ПЗР ЗСПЗЗ при постановено решение на Поземлената комисия за възстановяване на собствеността преди изменението на чл. 14 ЗСПЗЗ в ДВ бр.68/1999 г.; от кой момент може да тече придобивна давност за такъв имот срещу възстановените собственици“, а с Решение № 68 от 13.06.2011 г. по гр.д.№ 791/2010 г. на ВКС, ІІ г.о. е направено тълкуване във връзка с разрешаването на възникналата колизия между правото на собственост на бившите собственици, респ. на наследниците им, които са притежавали земя в терени, раздадени за ползване по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ – от една страна, а от друга – правата на правоимащите по § 4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ, относно това дали са били налице предпоставките за трансформиране на прекратеното право на ползване в право на собственост, респ. дали са били налице основанията за възстановяване на правото на собственост в съществуващи реални граници в очертанията на конкретния имот. Правните проблеми, разрешени с посочените две решения на ВКС, не се явяват обуславящи за изхода на настоящия спор, поради което двете решения са неотносими, респ. - по въпрос № 2 не е доказано наличието на допълнителния селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Третият въпрос от изложението е необуславящ за изхода на спора и не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал. 1 ГПК. Решаващите мотиви на въззивния съд са, че придобивна давност в полза на ответницата е могла да започне да тече от момента, в който имотът е преминал в собственост на ползвателя С. С. И. (от датата на влизане в сила на заповедта по § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ – 30.08.2013 г.), като от този момент до сезиране на съда с искова молба срещу ответницата И. Б. – 24.03.2023 г., не е изтекъл законоустановеният срок на давностно владение от 10 години. С оглед това, разсъжденията на въззивния съд относно правните последици от подаването на жалба до прокуратурата от собствeника на имота срещу владелеца при преценката дали течението на срока на придобивната давност е или не е прекъснато, отразяват само мнението на състава по този проблем, без да имат съществено значение за изхода на спора по настоящото дело. Ето защо по този въпрос не може да се допусне касационно обжалване на въззивното решение.

Четвъртият въпрос от изложението също не обосновава допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Същият не е обусловил решаващите изводи на въззивния съд и не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал. 1 ГПК. Въззивният съд не е приел за приложима разпоредбата на чл. 74, ал. 2 ЗС, тъй като по делото не се установява подобренията да са извършени със знанието и без противопоставянето на собственика Община Мездра, която при това не е ответник по делото.

Допускането на обжалването по въпрос № 5 се търси поради противоречие на произнасянето на въззивния съд с Решение № 50068 от 26.10.2023 г. по гр.д.№ 3238/2022 г. на ВКС, ІІ г.о., с което е направено тълкуване по въпросите явно ли е владението на недвижим имот, ако собственикът не може да узнае кой точно упражнява фактическата власт и срещу кое конкретно лице да се защити и от кой момент в подобна хипотеза започва да тече придобивна давност. Изложените тълкувателни мотиви нямат никаква връзка с поставения от касаторката въпрос дали разпоредбата на §4в от ПЗР на ЗСПЗЗ е приложима при разглеждане на спор по отношение на правата, свързани с подобрение в недвижим имот в територия по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, когато спорът не е между реституирания собственик и ползвателя на имота, което налага извод, че по въпрос № 5 не е доказано наличието на допълнителния селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по шестия въпрос от изложението. Правото на задържане е предвидено в закона като правна гаранция на добросъвестния владелец да удовлетвори вземането си за извършените по време на владението подобрения, защото той ги е извършил със съзнанието, че е собственик, без да знае, че подобрява чужда вещ. Недобросъвестният владелец съгласно чл. 74 ЗС може да иска за подобренията по-малката сума между направените разходи и увеличената стойност на имота, освен ако собственикът е знаел, че се извършват подобрения, но не се е противопоставял. Правото на задържане е обусловено само от вземане на добросъвестния владелец или приравнения на добросъвестен по смисъла на чл. 70, ал. 3 ЗС. Когато владелецът няма качеството на добросъвестен по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС, той няма право на задържане, следователно не може да реализира вземането си във връзка с извършени подобрения в имота в рамките на правата, които има по чл. 73 ЗС с възражение, а следва да предяви насрещен иск. Въззивният съд не се е отклонил от практиката на ВКС, формирана в този смисъл. От решаващо значение в случая е, че ответницата няма качество на добросъвестен владелец, нито е приравнен такъв и не разполага с право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС. А при липса на право на задържане претенция за заплащане на подобрения, предявена с възражение в рамките на производство по чл. 108 ЗС, не може да бъде разглеждана. Възражението е защитно средство срещу предявения иск, а с възражение за подобрения, без право на задържане, ответникът по ревандикационен иск не може да отблъсне претенцията на собственика за предаване на владението. В същия смисъл се е произнесъл съдът в обжалваното решение, като е приел, че когато подобрителят не разполага с право на задържане, изследването на вида и стойността на извършеното е безпредметно, защото предаването на владението не е свързано с едновременност на изпълнението на парично задължение от насрещната страна.

Не е налице и очевидна неправилност на решението по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК. Очевидната неправилност е квалифицирана форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален или явна необоснованост. Порокът следва да е особено тежък и да бъде констатиран от касационната инстанция от текста на решението, без извършване на характерната за същинския касационен контрол проверка за наличие на отменителни основания за неправилност по чл. 281, т. 3 ГПК, каквато се извършва само в случай на допускане до касационно обжалване на въззивния акт. В случая обжалваното решение не страда от пороци с такава тежест. Не е налице прилагане на закона в неговия обратен смисъл, нито е налице прилагане на отменена, неотносима или позоваване на несъществуваща правна норма. Не са нарушени основни принципи на гражданския процес. Не е налице и очевидна необоснованост на акта, изразяваща се в явно несъответствие на изводите на съда със събраните доказателства и с правилата на логиката и науката.

Извършената от състава на ВКС служебна проверка не дава основание да се постави под съмнение валидността или допустимостта на въззивния акт.

С оглед настоящото произнасяне касаторката дължи да заплати разноските за защита на ответника по касация в касационното производство. Съгласно ДПЗС от 10.10.2025 г. (л. 45) в случая те възлизат на сумата 1 000 лева, чиято равностойност е сумата 511,29 евро, подлежаща на присъждане на ответника.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ отделение на Гражданската колегия