Определение № 5684 от 05.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 984/2025 г.

Производството е по реда на чл.288 във връзка с чл.280 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Салерно“ ЕООД, представлявано от Л. Н. Д. срещу решение № 308 от 02.12.2024 г. по в.гр.д.№ 522 от 2024 г. на Окръжен съд- Добрич, с което е потвърдено решение № 53 от 30.04.2024 г. по гр.д.№ 550 от 2022 г. на Районен съд- Каварна за отхвърляне на предявения от „Салерно“ ЕООД срещу С. Г. Ч. иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване правото на собственост и предаване на владението на следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-32 от 27.02.2008 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо недвижимия имот от 13.10.2021 г., находящ се в [населено място], обл.Д., [улица], с площ от 3 147 кв.м., както и за присъждане на разноски в размер на 1000 лв.

В жалбата се твърди, че решението на Добричкия окръжен съд е незаконосъобразно и неправилно, поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост- основание за касационно обжалване по чл.281, т.3 ГПК.

Като основания за допускане на касационното обжалване се сочат чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК. Поставят се следните въпроси:

1. Какво е приложението на чл.26, ал.1 ЗЗД, тоест признаване на нищожност на договора за продажба, сключен при неравностойни престации като случай от неспазване на „добрите нрави“ ?

2. Отклонение на „продажната цена“ от „пазарната цена“ за недвижим имот повече от осем пъти, води ли до отклонение, обосноваващо нееквивалентност на престациите в хипотеза на нищожност, поради противоречие с добрите нрави ?

3. Кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договора за продажба поради противоречие с добрите нрави ?

4. Каква разлика в престациите обуславя нееквивалентност и представлява накърняване на добрите нрави ?

5. При преценка действителността на сделка по иск за прогласяване на нищожността й поради накърняване на добрите нрави само уговорените насрещни престации, отразени в нотариалния акт, ли следва да се преценяват или следва волята на страните да се тълкува за изясняване на действителните им отношения, целящи постигане на допустим от закона правен интерес ?

6. Могат ли да се приемат за противоречащи на добрите нрави действията на лица, представляващи дружеството, с които се предпочитат собствените интереси пред тези на кредиторите на същото дружество ?

7. Представлява ли противоречие с добрите нрави изпразването на дадено дружество от имуществото му, когато същото дружество има задължения към трети лица ?

По първите четири въпроса се сочи противоречие със следната практика на ВКС: решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419 от 2015 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 119 от 22.03.2012 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 1444 от 04.11.1999 г. по гр.д.№ 753 от 1999 г. на ВКС, ГК, V г.о., решение № 128 от 17.01.2019 г. по гр.д.№ 3170 от 2017 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 153 от 24.07.2015 г. по гр.д.№ 3014 от 2014 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 124 от 11.07.2016 г. по гр.д.№ 6220 от 2015 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр.д.№ 2451 от 2019 г. на ВКС, ГК, III г.о. и решение № 383 от 26.11.2021 г. по в.гр.д.№ 708 от 2021 г. на Плевенския окръжен съд. По петия, шестия и седмия въпрос се сочи основанието на чл.280, ал.1, т.3 ГПК.

Ответникът С. Г. Ч. не взема становище по касационната жалба.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение счита, че касационната жалба е допустима: подадена е от легитимирано лице /ищец по делото/, в срока по чл.283 ГПК и срещу въззивно решение по иск за собственост върху недвижим имот, което съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК подлежи на касационно обжалване при условията на чл.280, ал.1 или ал.2 ГПК, независимо от цената на иска.

За да прецени налице ли са основания по чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК за допускане на касационното обжалване на решението, ВКС взе предвид следното: В обжалваното въззивно решение, съдът е приел за безспорно установено от събраните по делото писмени и гласни доказателства, че процесният имот е бил собственост на ищцовото дружество „Салерно“ ЕООД от 01.09.2009 г. до 04.04.2013 г., когато с нотариален акт № 73 от същата дата дружеството го е продало на Д. Г. Г.. С нотариален акт № 45 от 22.06.2022 г. Д. Г. е продал имота на ответника С. Г. Ч.. Следователно от 22.06.2022 г. имотът е собственост на ответника.

За неоснователно е прието възражението на ищеца, че ответникът не е станал собственик на този имот, тъй като го е придобил от несобственик /Д. Г./, доколкото договорът от 04.04.2013 г., на който Д. Г. основавал правата си, бил нищожен поради нарушение на добрите нрави- нееквивалентност на престациите по договора при уговорена продажна цена, която е по- ниска от данъчната оценка на имота и от пазарната му цена. Съдът е посочил, че продажбата на недвижим имот по цена, по-ниска от данъчната оценка, не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи. Законът /ЗМДТ и ЗННД/ изрично допускал възможността за сключване на сделки на цени, по-ниски и от данъчната оценка, която законодателят е определил като база за задълженията на собствениците към държавата и общините при заплащане на данъци и такси по сделки, в които договорената продажна цена е по-ниска от данъчната оценка.

На второ място съдът е посочил, че чистото математическо съпоставяне на договорената продажна цена и действителната пазарна цена на имота, предмет на договора от 04.04.2013 г., не е единственият критерий при преценка действителността на договора или евентуалната негова нищожност поради нарушение на добрите нрави. С оглед предвидената в чл.9 ЗЗД свобода на договаряне, по волята на страните, продажната цена на един имот можела да е по-ниска от пазарната. Нееквивалентността на двете насрещни престации по договора за продажба можела да е основание да се приеме, че този договор е недействителен поради нарушение на добрите нрави само ако тази нееквивалентност практически се свежда до липсата на насрещна престация. Освен това, при преценката на това дали при сключване на договора за продажба е налице нарушение на добрите нрави следвало да се тълкува действителната воля на страните, формирана от всичките им уговорки, както и да се вземе предвид целта на договора.

В конкретния случай ниският размер на продажната цена намирал своето обяснение, според показанията на свидетелите, в съществувалите публични задължения на търговското дружество /установени по делото като 20 000 лв. по наказателно постановление/ и намерението на тогавашния едноличен собственик на капитала на дружеството С. Д. С. да разпродаде активите на фирмата и да прехвърли дяловете си от нея на трето лице. Дългът от 120 000 лв. за обезщетение за неимуществени вреди бил личен на физическото лице И. П. В. /вече бивш управител на ищцовото дружество/ и затова бил ирелевантен по спора за валидността на сделката, извършена при това не от И. В., а от последващия едноличен собственик на капитала на дружеството С. С.. Самите изложени от ищеца обосноваващи иска обстоятелства /а именно че управителят на дружеството е искал да продаде имотите му с цел да препятства удовлетворяване на публичните задължения на дружеството от тези имоти/ не удовлетворят фактическия състав на чл.26, ал.1 предл.3 ЗЗД. В тези случаи кредиторовият интерес бил гарантирано защитен с исковете по чл.216, ал.1 ДОПК и чл.135 ЗЗД. Съдържащите се във въззивната жалба оплаквания и доводи /че сделката била „фиктивна“, тъй като пари по нея не били платени или че записаната в нотариалния акт цена не била реалната/ също били ирелевантни към спора, тъй като били свързани с твърдения за симулативност на сделката, а иск за нищожност на договора от 04.04.2013 г. на това основание не е бил предявен. Отделно, в нотариалния акт било удостоверено изявлението на управителя на дружеството, че е получил напълно и в брой сумата, като верността на това негово изявление не била опровергана по делото. Освен това, дали цената по сделката е била платена или не, не било обстоятелство, относимо към действителността на сключения договор. Неплащането но цената съставлява неизпълнение на договора, което е основание за изправния продавач да претендира за реално изпълнение по чл.79, ал.1 ЗЗД, но не разкрива невалидност на сделката. От друга страна, неотчитането на получените при продажбата средства в приход на дружеството-продавач от неговия управител очертава възможност за защита на дружеството по чл.145 ТЗ, от която възможност няма данни ищцовото дружество да се е възползвало.

Управителят на еднолично търговско дружество изпълнява правомощията на орган на дружеството, съгласно чл.147 ТЗ той представлява дружеството и решава въпросите от компетентността на общото събрание. Едноличният собственик на капитала на ищцовото дружество към момента на сключване на сделката /04.04.2013 г./ С. С. е бил властен сам да вземе решение за отчуждаване имота на дружеството и да определя продажната цена в договарянето си с купувача, като в процеса на това договаряне е пряко приложим принципът, установен в разпоредбата на чл.9 ЗЗД.

Доколкото продажбата е каузална сделка, то при преценка на нейната действителност следва да се вземе предвид целта, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. В конкретния случай, след съвкупната преценка на събраните по делото доказателства се налагало убеждението, че преследваната от продавача цел не е била да се обогати дружеството от продажбата като се реализира най-високата продажна цена, а по-скоро- да се получи бързо определена парична сума под формата на продажна цена на имота. Изнесените пред съда факти от свидетеля Д. Г. относно предшестващото сделката многократно искане от тогавашния управител на ищцовото дружество за даване на пари в заем разкриват данни, които са в насока за възможно и друго отношение, което обаче покривало различен фактически състав, за който спор не бил въведен в предмета на конкретното дело.

В обобщение съдът е приел, че преценката дали нееквивалентността на престациите по атакувания договор за продажба е значителна следва да се извърши именно при съобразяване на преследваната от страните цел и удовлетворяване на значим допустим от закона техен интерес. Макар уговорената продажна цена да е 8,35 пъти по-ниска от пазарната и 3,85 пъти по ниска от данъчната оценка, тя не е равнозначна на липса на престация. Нямало доказателства /а и не се твърдяло от ищцовата страна/ при сключването на тази сделка едната страна да се възползвала от лекомислието, неопитността, икономическата или физическа зависимост на другата страна от нея или от трети лица, в който случай продажбата би била несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност и като такава би била нищожна поради нарушение на добрите нрави. Напротив от показанията на свидетеля Ж. Ж. се изяснявало, че тогавашният управител на ищцовото дружество С. С. е искал да разпродава имотите на дружество, а от показанията на свидетеля Д. Г.- че именно на С. С. е била иницитивата за сключване на договора, като той бил определил и продажната цена. Нямало данни С. С. да не е знаел действителната стойност на имота, да е бил въведен в заблуждение и да не е желаел продажбата на посочената в договора цена. Напротив, до несъответствие между уговорената продажна цена и пазарната цена на имота се е стигнало именно по волята на ищцовото дружество, изразена от неговия управител и едноличен собственик С. С..

С оглед тези мотиви на съда в обжалваното решение не са налице основания за допускане на касационното обжалване:

1. Не е налице соченото основание на чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационното обжалване по първите четири поставени въпроси, които обобщено се свеждат до това: дали всяка нееквивалентност на престациите по договор за продажба обосновава признаване на този договор за нищожен поради нарушение на добрите нрави. По тази група въпроси няма противоречие между приетото в обжалваното решение и посочената практика на ВКС:

1.1. В посочените от касатора решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419 от 2015 г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 1444 от 04.11.1999 г. по гр.д.№ 753 от 1999 г. на ВКС, ГК, V г.о., решение № 128 от 17.01.2019 г. по гр.д.№ 3170 от 2017 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 124 от 11.07.2016 г. по гр.д.№ 6220 от 2015 г. на ВКС, ГК, I г.о. и решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр.д.№ 2451 от 2019 г. на ВКС, ГК, III г.о. е прието, че в съответствие с принципа за свобода на договарянето, визиран в чл.9 ЗЗД, уговорената в договор за покупко-продажба продажна цена може да е по-ниска от данъчната оценка на продавания имот. В същото време обаче следва да е налице известна еквивалентност на насрещните престации. Нарушение, водещо до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави, е такава неравностойност на престациите, която практически се свежда до липса на насрещна престация. Конкретно в едно от решенията /решение № 128 от 17.01.2019 г./ е прието, че несъответствие от 5 пъти не представлява основание за прогласяване на договора за нищожен поради накърняване на добрите нрави. Приетото в обжалваното решение /че установеното в конкретния случай несъответствие от 3,85 пъти между уговорената цена и данъчната оценка на продавания имот и 8,35 пъти между уговорената цена и пазарната цена на имота практически не се свежда до липса на престация/ не противоречи, а напълно съответства на горепосочената практика на ВКС.

1.2. В решение № 119 от 22.03.2012 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ГК, III г.о. и решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр.д.№ 2451 от 2019 г. на ВКС, ГК, III г.о. е прието, че при преценката на действителността на двустранни възмездни договори относно това дали са накърнени добрите нрави, съдът следва да преценява както действителната воля на страните, формирана от всичките им уговорки, така и целта на договора, който най-често е свързан с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Напълно в съответствие с тези решения на ВКС, в обжалваното решение съдът е обсъдил и взел предвид както конкретното съдържание на договора за продажба от 04.04.2013 г., така и свидетелските показания, от които е обосновал извод за действителната воля и цел на сключения договор, която е приел, че не накърнява добрите нрави /прието е, че целта на договора не е била да се обогати дружеството от продажбата като се реализира най-високата продажна цена, а да се получи бързо определена парична сума под формата на продажна цена на имота/.

1.3. В решение № 153 от 24.07.2015 г. по гр.д.№ 3014 от 2014 г. на ВКС, ГК, III г.о. е прието, че нееквивалентността на престациите обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, когато има за резултат нарушаването на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които е морално недопустимо сключеният договор да породи съответни правни последици. Обжалваното решение не противоречи и на това решение на ВКС, доколкото съдът е обосновал, че няма основания да се приеме, че е недопустимо от морална гледна точка сключеният договор от 04.04.2013 г. да породи правни последици.

1.4. Решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, III г.о. не може да обуслови допускане на касационното обжалване на решението, доколкото касае случай, различен от настоящия- на договор за покупко-продажба с уговорени в него нееквивалентни престации, сключен от пълномощник, за когото съдът е приел, че е действал в нарушение на основния принцип на отношения между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания.

1.5. Решение № 383 от 26.11.2021 г. по в.гр.д.№ 708 от 2021 г. на Плевенския окръжен съд не може да обуслови допускане на касационното обжалване на въззивното решение, тъй като не представлява съдебна практика по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 или т.2 ГПК.

2. Не е налице соченото основание на чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационното обжалване на решението по петия, шестия и седмия поставени въпроси, поради следното:

2.1. По петия поставен въпрос /При преценка действителността на сделка по иск за прогласяване на нищожността й поради накърняване на добрите нрави само уговорените насрещни престации, отразени в нотариалния акт, ли следва да се преценяват или следва волята на страните да се тълкува за изясняване на действителните им отношения, целящи постигане на допустим от закона правен интерес ?/ не е налице соченото основание на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, съгласно разясненията в т.4 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1 от 2009 г. на ОСГТК на ВКС: Произнасянето на ВКС по този въпрос няма да е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като по въпроса има практика на ВКС /включително посочените от самия касатор решение № 119 от 22.03.2012 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ГК, III г.о. и решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр.д.№ 2451 от 2019 г. на ВКС, ГК, III г.о./, от постановяването на която не са настъпили промени в законодателството или обществените условия, които да налагат промяната на тази практика. Същевременно приетото в обжалваното решение не противоречи на тази практика на ВКС.

2.2. Шестият и седмият поставени въпроси /6. Могат ли да се приемат за противоречащи на добрите нрави действията на лица, представляващи дружеството, с които се предпочитат собствените интереси пред тези на кредиторите на същото дружество ? и 7. Представлява ли противоречие с добрите нрави изпразването на дадено дружество от имуществото му, когато същото дружество има задължения към трети лица ?/ не могат да послужат като основание за допускане на касационното обжалване на решението, тъй като не са правни въпроси съгласно разяснението в т.1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1 от 2009 г. на ОСГТК на ВКС: Въпросите са неотносими към конкретното дело, по което в исковата молба няма въведено твърдение, че договорът за продажба на процесния имот от 04.04.2013 г. е нищожен /поради накърняване на добрите нрави/, тъй като е бил сключен в собствен интерес и във вреда на кредиторите на ищцовото дружество и на трети лица. Въпросите са неотносими към конкретното дело и на още едно основание: тъй като те предпоставят, че тогавашният управител на ищцовото дружество С. С. е сключил договора от 04.04.2013 г. с единствената цел да навреди на трети лица- кредиторите на дружеството, като препятства удовлетворяването на тези кредитори от процесния имот- обстоятелство, което не е доказано по делото. Напротив, както изрично е посочил въззивният съд, в договора от 04.04.2013 г. е уговорена по-ниска продажна цена, тъй като целта на управителя и едноличен собственик на капитала на ищцовото дружество-продавач по договора е да била да получи бързо договорената парична сума, с която да погаси част от установеното публично задълженията на ищцовото дружество от 20 000 лв.

Независимо от изложеното, следва да се посочи, че напълно обосновано въззивният съд е приел, че сключването на договор за продажба във вреда на кредиторите на продавача по този договор не е основание за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави, а касае фактическия състав на исковете по чл.216, ал.1 ДОПК или чл.135 ЗЗД за прогласяване на относителна недействителност на договора, каквито искове по настоящото дело не са предявени.

3. Не са налице и предвидените в чл.280, ал.2 ГПК основания за служебно допускане на касационното обжалване на решението на Добричкия окръжен съд: Няма вероятност решението да е нищожно или недопустимо, тъй като същото е постановено от съд в надлежен състав; в пределите на правораздавателната власт на съда; изготвено е в писмен вид и е подписано; изразява волята на съда по начин, от който може да се изведе нейното съдържание; постановено е по редовна искова молба и по предявения иск с правно основание чл.108 ЗС, без да са били налице процесуални пречки за разглеждането на този иск.

Решението не е и очевидно неправилно. За да се приеме, че е налице очевидна неправилност на решението по смисъла на чл.280, ал.2, предл.3 ГПК, е необходимо неправилността да е дотолкова съществена, че да може да бъде констатирана от съда само при прочита на решението, без да е необходимо запознаване с и анализ на доказателствата по делото. Очевидната неправилност е квалифицирана форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона- материален или процесуален, или явна необоснованост. В случая обжалваното решение не е очевидно неправилно: То не е постановено нито в явно нарушение на материалния или процесуалния закони /такова нарушение, което да е довело до приложение на законите в техния противоположен смисъл/, нито извън тези закони /въз основа на несъществуваща или несъмнено отменена правна норма/, нито е явно необосновано с оглед правилата на формалната логика. За да постанови решението си, съдът е приложил относимите към спора норми на ЗС, ЗЗД и ГПК, в действащите им редакции и съобразно с техния точен смисъл. Изводите, до които е достигнал съдът, не са в противоречие с правилата на формалната логика и в този смисъл не са явно необосновани.

Поради всичко гореизложено касационното обжалване на решението на Добричкия окръжен съд не следва да се допуска.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение