Определение № 208 от 20.01.2025 г. на ВКС по гр. д. № 5264/2023 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№ 19284 от 23.08.2023 г., подадена от „Дева Комерс” ЕООД чрез адвокат Б. В. от САК срещу въззивно Решение № 939 от 07.07.2023 г. по в.гр.д.№ 3310/2022 г. на Софийски апелативен съд, ІІ гр. състав.

Ответникът по жалбата „Геострукт” ЕООД е депозирал отговор чрез адвокат И. Д. от ВАК и адвокат Х. Х. от САК, преупълномощени от довереника на ответника – Адвокатско дружество „С., Т., Х. и С.“. Поддържа, че липсват основания за допускане на касационното обжалване, както и че касационната жалба е неоснователна. Претендира присъждането на разноски.

Отговор е постъпил и от третото лице – помагач на ответника по жалбата – „Обединена българска банка“ АД, което възразява срещу допускане на обжалването и срещу основателността на жалбата.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 262947 от 14.09.2022 г. по гр.д.№ 253/2019 г. на Софийски градски съд, с което е отхвърлен предявеният от „Дева Комерс” ЕООД срещу „Геострукт” ЕООД иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване по отношение на ответника, че ищецът е собственик на недвижими имоти, находящи се в многофункционален комплекс „България-юг” - търговски и офис център – апартаменти и подземни гаражи, находящ се в гр. София, ул. „Казбек” № 65 и ул. „Ралевица”, кв. 9, по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади-запад”, а именно: Офис 18Б, находящ се на етаж 3, със застроена площ 114,77 кв.м., състоящ се от офисна част, санитарен възел, кухненски бокс и тераса, при граници: преддверие към офисите, асансьор 4, офис 18А, бул. „България” и ул. „Казбек”, заедно с 2,7156% от припадащите се към офисната част общи части на сградата, равняващи се на 25,97 кв.м., заедно с 1,2206% идеални части, представляващи 15,21 кв.м. от земята в УПИ V-755, находящ се в гр. София, ул. „Казбек” № 65, кв. 9, по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади-запад” и Паркомясто № Р27, находящо се на втори сутерен, кота -6,50, със застроена площ 12,30 кв.м. и 0,3374% идеални части, представляващи 4,20 кв.м. от земята.

Въззивният съд е приел за доказано направеното от ответника възражение, че офис 18Б не е годен обект на правото на собственост. Съгласно съдебно-техническата експертиза индивидуализираният като офис 18Б е част от офис 18, заемащ по проект целия етаж на кота +10,75 от сградата, в която се помещават имотите, предмет на установителния иск. Инвестиционният проект в част „архитектура” е одобрен на 19.12.2007 г. При оглед на място не се установява отклонение от архитектурния проект и офис 18 съответства на имота, който е реално построен. Огледът не установява нито изграждане на втори офис на същото ниво, нито подялба на предвидения офис 18 на два отделни по-малки обекта на правото на собственост. Предвид начина на индивидуализиране на офис 18Б, той би следвало да заема североизточната част от офис 18 (като граници са описани едновременно ул. „Казбек” и бул. „България”). Разрешението за строеж на сградата е № 114 от 10.03.2008 г. и е издадено въз основа на одобрения на 19.12.2007 г. инвестиционен проект. Липсва вписване в разрешението за строеж на последващи заповеди за изменение на одобрения инвестиционен проект. Проектирането на сградата е било еднофазово. Вещото лице не може да изготви скица на имота, тъй като вербалното възпроизвеждане на границите му предполага различни конфигурации.

По делото е установено, че на 10.02.2010 г. „Дедалос” ООД като „строител/обещател“ e сключило предварителен договор за покупка на офис 18Б и паркомясто Р27 с ищеца – „Дева Комерс” ЕООД (обозначен като „поемател“). На 21.07.2010 г. „Дедалос” ООД е учредило договорна ипотека в полза на „ОББ” АД върху недвижими имоти, собственост на дружеството, включително върху офис 18 и паркомясто Р27. С искова молба, основана на разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вписана на 04.02.2014 г., „Дева Комерс” ЕООД е потърсило предвидената в чл. 362 и сл. ГПК защита, като с решение на СГС по търг.д.№ 4029/2013 г., влязло в сила на 21.01.2015 г., искът е уважен. В рамките на изпълнително дело № 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б. офис 18 с площ 401,31 кв.м. (а не 18Б със застроена площ 114,77 кв. м.) и паркомясто Р27 са изнесени на публична продан. По силата на постановления за възлагане от 15.12.2014 г. двата имота са придобити от „ОББ” АД. С нотариален акт № 116/2018 г. имотите са прехвърлени от „ОББ”АД на „Геострукт” ЕООД.

От правна страна е прието, че няма годен обект на правото на собственост с квадратурата, означението и границите, придадени на офис 18Б. Паркомясто Р27 е придобито от ищеца след вписване на ипотека, обезпечаваща вземане на трето лице („ОББ“ АД) към обещателя по предварителния договор. На това основание правата на ипотекарния кредитор са противопоставими на правата на поемателя по предварителния договор. Решението по обявяване на предварителен договор за окончателен има конститутивно действие – с него се заменя несключения договор за продажба, относно чиито съществени елементи страните са постигнали съгласие. Процедурата предвижда съдът да осъществи дейността на нотариус, да уважи иска при доказана принадлежност на правото на собственост на обещателя и да събере изискуемите се местни и държавни такси. Същевременно съдебното решение не преодолява установеното правило, че не се поражда вещноправен ефект от сделката, ако прехвърлителят не е действителен собственик. Поради това, с оглед установителното естество на търсената защита решението за обявяване на предварителен договор за окончателен следва да се разглежда като официален документ, равностоен на нотариалния акт, без да се ползва от придадената от чл. 297 ГПК задължителна сила на съдебните актове, доколкото с него не се припокрива предмета на спора, изследван в настоящото производство. При тези съображения е потвърдено решението на първата инстанция за отхвърляне на положителния установителен иск за собственост.

В изложение към касационната жалба се поддържа наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК с довод за противоречие с практиката на ВКС (обективирана в посочени от касатора актове: т. 4 от Тълкувателно решение № 6 от 14.03.2014 г. по тълк.д.№ 6/2013 г. на ВКС, ОСГТК, Решение № 383 от 20.05.2009 г. по гр.д.№ 258/2008 г. на ВКС, ІV г.о., Определение № 98 от 28.02.2013 г. по ч.гр.д.№ 1229/2013 г. на ВКС, І г.о., Решение № 488 от 19.12.2011 г. по гр.д.№ 1403/2010 г. на ВКС, І г.о., Решение № 767 от 16.11.2010 г. по гр.д.№ 1760/2009 г. на ВКС, І г.о., Решение № 136 от 21.11.2016 г. по гр.д.№ 1228/2016 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 10 от 29.03.2021 г. по гр.д.№ 1992/2020 г. на ВКС, ІІ г.о.) по следните въпроси, уточнени и конкретизирани от касационната инстанция:

1. Може ли несобственик да обремени чужд недвижим имот с тежест, която да има за последица отчуждаването на същия имот без съгласие на собственика;

2. След като изричното съдържание на нормата на чл. 175 ЗЗД се отнася само за ипотеките, но не се отнася за наложените възбрани, има ли действие и спрямо вписаната искова молба, доколкото тя е сходна по характер на възбраната.

Поддържа се и наличието на основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение.

Не са налице поддържаните основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Първият въпрос от изложението е поставен при предпоставка, каквато не се установява от данните по делото – учредяване на ипотеката от лице, което не е титуляр на правото на собственост върху ипотекирания имот. По тази причина въпросът няма обуславящо значение и не обективира общо основание за допускане на обжалването.

Вторият въпрос от изложението също не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал.1 ГПК за достъп до касационен контрол, тъй като не е обусловил решаващите изводи на въззивния съд и не е от значение за изхода на спора. Въззивният съд е приел, че годен обект на правото на собственост с квадратурата, означението и границите, придадени на офис 18 Б, не е установен по делото, а ипотеката върху паркомясто Р27 е вписана преди вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради което правата на ипотекарния кредитор „ОББ”АД са противопоставими на ищеца по този иск „Дева Комерс” ЕООД. Изложените от въззивния съд съображения са в съответствие с трайно установената практика на ВКС, според която вписването на ипотеката е елемент от фактическия състав, за да породи действие; то пази правото на ипотекарния кредитор от последващи правни и фактически промени с вещта. Ипотеката следва вещта и може да бъде противопоставена на всяко лице, което е придобило права върху имота след вписването й. Съгласно чл. 173, ал. 1 ЗЗД на ипотекарния кредитор са непротивопоставими всички следващи прехвърляния и учредяване на тежести върху имота след вписване на ипотеката. Тя дава възможност на кредитора да насочи изпълнение върху ипотекирания имот, независимо в чия собственост се намира (на длъжника или на последващи приобретатели от длъжника, придобили собствеността след вписване на ипотеката). Собственикът на ипотекирания имот, а също така и последващият приобретател, е длъжен да търпи насочването на принудително изпълнение по отношение на имота, а купувачът по реализирана публична продан придобива собствеността върху ипотекирания имот.

Съгласно чл. 280, ал. 2 ГПК, независимо от предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК, въззивният акт се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност. В случая доводи за вероятна нищожност или недопустимост не са заявени и в резултат от служебната проверка не се констатира вероятност за наличие на такива пороци. Не е налице и основанието, установено с третата хипотеза на чл. 280, ал. 2 ГПК. Очевидната неправилност е квалифицирана форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален или явна необоснованост, при това установими при самия прочит на решението – без да се налага навлизане в преценка на изложените от страните доводи и обсъждане на събраните по делото доказателства. В случая прочитът на обжалваното решение не разкрива пороци, още по-малко проявени с такава тежест. Не е налице прилагане на закона в неговия обратен смисъл, нито е налице прилагане на отменена, неотносима или позоваване на несъществуваща правна норма. Не са нарушени основни принципи на гражданския процес. Не е налице и очевидна необоснованост на акта, изразяваща се в явно несъответствие на фактическите изводи с правилата на логиката и науката.

С оглед настоящото произнасяне касаторът дължи разноски във връзка със защитата на ответника по касация в производството пред ВКС. Същите възлизат на сумата 4 468,50 лв. съобразно представените списък по чл. 80 ГПК (л. 37) и доказателства за договорено и заплатено възнаграждение (л.л. 38 -42).

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ отделение на Гражданската колегия