Решение № 5740 от 9.9.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 7538/2025 г.

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. С решение № 7524 от 28.04.2025 г. по гр. д. № 66789/2024 г. на Софийски районен съд е признато за установено на основание чл. 124 от ГПК, че „Вигалекс“ ООД не дължи на „Естера 2018“ ЕАД сума в размер на 2100 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на самостоятелни обекти в сграда, изградена в гр. София, район „Триадица“, бул. ••••••••, а именно: Ателие № 1, Паркомясто № 137, Апартамент № 2, Склад В2-11 и Паркомясто № 138, заедно със съответните общи части на сградата, за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г., по фактура № 209/12.07.2024 г., по Договор за поддръжка и управление, сключен между ищеца и ответника на 05.06.2023 г., като е отхвърлен иска за горницата над сумата 2100 лв. до предявения размер от 5290,45 лв. Всяка от страните е осъдена да заплати на другата разноски съразмерно на уважената/отхвърлената част от иска. Решението в отхвърлителната му част е обжалвано от ищеца „Вигалекс“ ЕООД като неправилно, с искане същото да бъде отменено и постановено друго, с което се признае за установено, че не дължи на ответника исковата сума, представляваща 77% от таксата за управление и поддръжка за периода от м. юли 2023 г. до м. септември 2024 г., съгласно издадена фактура № 209/12.07.2024 г. Излага се възражение, че поради неправилна преценка на събраните доказателства първоинстанционният съд не е определил размера на неизпълнението на ответника по процесния договор за управление и поддръжка. Поддържа се, че изводът на съда относно изпълнението на задълженията на ответника за почистване на сградата не кореспондират със събраните доказателства. Съгласно сключения договор задължението за поддръжка на чистотата на сградата включвало освен почистването на общите части в сградата над ниво партер, също и ежемесечно почистване с водоструйка общите части на подземен паркинг. Такова почистване не се извършвало ежемесечно, а то било реализирано само веднъж за срок повече от една година, който факт бил доказан от свидетелските показания, но на бил отчетен от съда. Излага се възражение срещу извода на съда, че с наемането на подизпълнител „Естера 2018“ ЕАД е изпълнило своите задължения за предоставяне на услугата по почистване на етажната собственост. Изтъква се в тази връзка, че сключване на договор с трето лице за изпълнение на част от дейностите по управление на сградата не освобождава последния от задължението му. Посоченият от ответника свидетел потвърдил в показанията си, че е имало проблем с качеството на изпълнение на услугата, което наложило да се смени почистващото дружество, като този факт не бил обсъден в решението на съда. Навежда се довод, че когато работата е възложена на трето лице, възложителят в лицето на „Естера 2018“ ЕАД отговаря пред своите възложители – етажните собственици, за нейното качество, а за „Естера 2018“ ЕАД остава възможността да търси обезщетение от своя подизпълнител. Изтъква се също, че заключението на съда, че е изпълнено задължението по осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол, не кореспондира с обективната действителност. Безспорно било установено, че са инсталирани камери в общите части на етажната собственост, но също така се установило, че се използват услугите на „жива охрана“, защото системата за контрол не е въведена в сградата. Този проблем продължавал да съществува и към настоящия момент. „Естера 2018“ ЕАД не било изпълнило в цялост това свое задължение – живата охрана на входа, макар и да е посочена като „допълнителни дейности, извън обхвата на бюджета“, красноречиво сочела, че това дружество не е в състояние за осигури функциониране на системата за контрол в обекта. Ответникът „Естера 2018“ ЕАД е подал въззивна жалба срещу решението в частта му, с която искът е уважен за сумата 2100 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на сградата в режим на етажна собственост за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г., като неправилно, незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон. Излага се възражение, че от решението не става ясно по какъв начин съдът е достигнал до извода, че сумата от 2100 лв. е сумата, която не се дължи от ищеца, как е формирана същата, и защо приема, че не са изпълнени описаните в решението задължения по договора за управление и поддръжка на сградата по реда на чл. 2 от ЗУЕС. Съдът не бил съобразил характера на договорните отношения между страните и характера на определената вноска. Сключеният договор по реда на чл. 2 от ЗУЕС на практика се препокривал с договора по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС. Таксите за управление и поддръжка били предварително определени, като разпоредбите на ЗУЕС изключвали възможността етажен собственик да бъде освободен от заплащането на дължимите такси за управление и поддръжка на общите части, както и задължителните вноски за фонд ФРО, тъй като същите са задължителни и твърдо определени съобразно площта на обектите на всеки собственик, и те се дължат от всички етажни собственици независимо от това какви да дейностите, предвидени за управлението и поддръжката на сградата. Сочи се, че съдът не е взел предвид наведеното от ответника основно възражение, че липсва събираемост на таксите за управление и поддръжка в ЕС, поради което поради липсата на средства, управляващото дружество е покривало за своя сметка основните разходи за функционирането на сградата. Не бил взет предвид също и фактът, че именно ищецът е един от собствениците, който за целия релевантен период не е заплащал суми, и едва след изпратена покана за доброволно изпълнение същият е заплатил частично задълженията си – непосредствено преди завеждане на делото. Съдът не бил обсъдил и възраженията на ответника за това, че претендираните такси за управление и поддръжка не представляват възнаграждение за инвеститора, предвид характера на договора. Отделно от това, сключеният между страните договор за управление и поддръжка имал силата на закон по смисъла на чл. 20а от ЗЗД, който наред с другите права, обезпечавал законовото задължение на всеки етажен собственик да заплаща дължимите такси за управление и поддръжка по смисъла на чл. 6, т. 10 от ЗУЕС. Как ще бъдат разпределени тези разходи било управленско решение на инвеститора. Излага се и оплакване, че решението е немотивирано в частта, в която съдът приема, че неизпълнените задължения от страна на ответника се оценяват именно на 2100 лв. - липсвало правно или договорно основание да се приеме, че приетото от съда неизпълнение има стойностно изражение именно в размер на 2100 лв., като изводите на съда в тази насока били основани на предположения. Сочи се, че в договора за управление и поддръжка са изброени дейностите, които ще бъдат покрити от събраната такса, но те са примерни и имат за цел да разграничат разходите по т. 2.3, ал.1 от договора, според която всички допълнителни услуги ще се покриват от набраните средства във фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“. С оглед на това жалбоподателят счита, че не са налице доказателства за неизпълнение на задълженията му да поддържа и управлява етажната собственост. Излагат се и възражения срещу изводите на съда, че ответникът не е изпълнил задълженията си за: организиране и провеждане на ОС за първата календарна година след въвеждането на сградата експлоатация; за поддръжка на спринклерната система; за изготвяне на книга на етажната собственост. Изтъква се, че „Естера 2018“ ЕАД е положило усилия да изпълнява всички свои задължения. Всяка от страните оспорва жалбата на насрещната страна. За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното: „Вигалекс“ ООД е предявило срещу „Естера 2018“ ЕАД иск за признаване за установено, че не дължи на „Естера 2018“ ЕАД сумата 5290,45 лв., представляваща 77% от таксата за управление и поддръжка по сключен между страните договор за управление и поддръжка на недвижим имот от 05.06.2023 г. за периода от м. юли 2023 г. до м. септември 2024 г., съгласно издадена фактура № 209/12.07.2024 г. Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр. София, бул. ••••••••, в поземлен имот с идентификатор № 68134.1007.2181, а именно: Ателие № 1, Паркомясто № 137, Апартамент № 23, Склад В2-11, Паркомясто № 138, описани в исковата молба. Тези имоти ищецът придобил от ответника с договор за покупкопродажба, сключен с нотариален акт № 103, т. ІV, рег. № 6179, дело № 60/2023 г. и нотариален акт № 140, т. V, рег. № 7783, дело № 820/2023 г. на нотариус И.Н.. Твърди се, че на основание чл. 2 от ЗУЕС между страните бил подписан договор за управление и поддръжка на посочените имоти. Съгласно чл. 2.2 от договора, сключен с всеки собственик на самостоятелен обект в сградата, управляващото дружество се задължавало да извършва следните услуги и дейности по отношение на общите части на сградата: ежемесечно почистване на общите части на сградите; ежемесечно почистване на подземен паркинг /без затворените гаражни клетки и паркоместа/; снегопочистване на общите части, включително рампа/подход към гараж – до два дни след спиране на снеговалежа; поддръжка зелени площи /сумите, необходими за осигуряване на нов посадъчен материал, торове и препарати против паразити се заплащат допълнително от собствениците или са за сметка на фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“ на ЕС; обща техническа поддръжка на общите системи и инсталации в сградата и общите части в сградата; обща поддръжка на асансьорна уредба /извънгаранционните ремонти се заплащат допълнително от собствениците или са за сметка на фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“ на ЕС/; осигуряване на контрол на достъпа в района на сградата с помощта на технически средства и 24 часа видеонаблюдение; покриване на комунални разходи за общите части за ток и вода; изпълнение на всички правомощия на управител на ЕС по смисъла на ЗУЕС, включително свикване на ОС на ЕС и представителство в ЕС пред трети лица в съдебни процедури; администриране на сградата, обхващаща следните дейности: организация и провеждане на общи събрания на ЕС, изготвяне на дневен ред, покани за ОС, протоколиране на ОС, съобщаване за изготвени протоколи от ОС и др., водене на книга на етажните собственици, контрол по спазването на вътрешния ред в сградата съгласно приетия на ОС на ЕС Правилник за вътрешния ред и действащото законодателство. За тези дейности и услуги всеки от собствениците се задължавал да заплаща такса. Ищецът твърди, че от придобиването на описаните обекти до днешна дата ответното дружество не предоставяло услугите по управление и поддръжка на общите части на сградата в пълен обем. Многократно били отправяни писмени и устни уведомявания за недостатъци и проблеми с управлението на сградата, но не били предприети действия от страна на управляващото дружество. Същото не изпълнявало съществена част от своите задължения. До м. юли 2024 г. все още не било свикано общо събрание на ЕС. Едва на 29.08.2024 г. било проведено ОС, свикано по инициатива на част от собствениците на самостоятелни обекти, на което ответникът предоставил на вниманието на собствениците бюджет за такса поддръжка и управление – повече от година и половина след въвеждане на сградата в експлоатация. Съгласно този бюджет общата стойност на поддръжката на сградата за месец е в размер на 30064,36 лв. В тази сума се включвала „жива охрана“, остойностена на 7200 лв., но услугата по жива охрана не била договорена с подписаните договори за управление и поддръжка, включително с договора на ищеца, поради което ищецът счита, че тази сума не следва да се включва в изчисленията по поддръжка и управление на сградата. Сочи се, че включените в бюджета дейности – свикване на ОС, водене на книга на ЕС, представяне на отчети, финансови разчети и т.н., за които в бюджета е предвидена сума от 6400 лв., не са били извършени от ответника от закупуването на имотите до края на м. август. Не били извършвани и дейностите, посочени в т. 2.1 и т. 2.2. от представения бюджет. Реално до края на месец август единият асансьор не работел и не била осъществявана никаква поддръжка и профилактика, поради което сумите по тези две точки не следвало да се заплащат в този размер. Реалният разход да поддръжка на единия работещ асансьор не надхвърлял 200 лв. на месец – спрямо средните пазарни цени за подобен вид услуга, което е около 10 лв. на спирка на месец. Ищецът твърди, че са били извършвани само дейностите по осигуряване на представител за засичане на контролните измервателни уреди за общи нужди, за които цената е не повече от 100 лв. на тримесечие, базирана на пазарните цени за наемане на работник на почасова работа. По отношение на предвидения в т. 3 разход за почистване на общите части /в посочен размер от 2845,20 лв. на месец/, ищецът изтъква, че почистването на сградата от м. юли 2023 г. до м. август 2024 г. било изключително лошо, въпреки многократните отправяни забележки. Сочи също, че почистване на общите части на подземния паркинг с водоструйка е било извършено само веднъж от въвеждане на сградата в експлоатация до м. август 2024 г., а в т. 3.2 е посочено ежемесечно такова почистване. В т. 3.3. бил предвиден ежемесечен разход за снегопочистване, което в географските ни ширини на гр. София било неприложимо, с оглед на което ищецът счита, че действителните услуги, предоставени по чл. 3.3 са на стойност 2502,70 лв. за целия период от въвеждане на сградата в експлоатация до края на м. септември. С оглед на горните твърдения ищецът поддържа, че действителните услуги, предоставян от ответника за управление и поддръжка на сградата, са със 77% по-малко от договореното с подписания договор за поддръжка. Съответно – той дължи заплащане на такса управление и поддръжка в размер на 23% от договореното, а остатъкът в размер на 5290,45 лв. не се дължи. Твърди се, че независимо, че не изпълнява своите задължения, управляващото дружество издава фактури и изисква заплащане на такса в пълен размер, което обуславя правният интерес на ищеца от предявяване на иска за установяване, че не дължи на ищеца исковата сума. Изтъкава, че след като ответникът не е изпълнявал надлежно съществена част от своите задължения по договора за управление и поддръжка, няма основание той да изисква заплащане на такса за управление и поддръжка в размер, определен в подписания договор, тъй като заплащане се дължи само за действително предоставени услуги. Тъй като предоставените услуги от страна на ответника били в много по-малък обем от договорените, ищецът навежда възражение за неизпълнение на неговите задължения. Към датата на исковата молба били заплатени всички задължения към ответника – съобразно изпълнението от негова страна. С отговора на исковата молба ответникът оспорва иска. Счита за неоснователно твърдението на ищеца, че дължи частично такса за поддръжка на сградата. На първо място изтъква, че съгласно сключения с ищеца договор по чл. 2 от ЗУЕС месечната такса е твърдо определена на квадратен метър и нейният размер зависи от площта на притежаваните от ищеца обекти в сградата, с оглед на което общо дължимата от него месечна такса била в размер на 458,04 лв. с ДДС. Представеният на собствениците бюджет имал прогнозен характер по смисъла на т.3.1.1. от договора да поддръжка и бил изготвен въз основа на прогнозни данни за потребление и дължимите суми по договорите за поддръжка, сключени от „Естера 2018“ ЕАД със собствениците на обекти в сградата. В чл. 3.4 от сключения с ищец договор изрично било посочено, че отказът на собственика поради каквато и да е причина да приеме която и да е от услугите, не го освобождава от задължението да заплаща предвидените в договора такси, което се отнасяло и за случаите, когато собственикът не се е възползвал от услугите или е преустановил използването им. По тази причина, според ответника, ищецът неоснователно отказвал заплащането на дължимите такси. Изтъква се, че доколкото чл. 2 от ЗУЕС предвижда особен вид на управление на ЕС и страните са приели като дължима твърдо определена месечна такса за поддръжка и управление, изцяло ирелевантни са съображенията та ищеца за това как е формиран бюджета по пера и каква част от него за какво се разходва. В компетенциите на управителя на управляващото дружество било да разпределя събраните суми за поддръжка, така, че да покрива всички текущи разходи на ЕС, като евентуален остатък от събраните такси, остава за покриване на разходи за следващи периоди. В същия смисъл била и разпоредбата на чл. 55 от ЗУЕС, като закона нямало текст, който да предвижда таксата за поддръжка да е променлива величина и нейното заплащане да бъде правено едва след като бъдат събрани всички фактури за текущи разходи. Ответникът твърди, че ищцовото дружество системно не заплащало дължимите такси за поддръжка, като за издадената фактура № 209/12.07.2024 г. ответникът му изпратил изрична покана, след получаването на която заплатил частично дължимата сума, предмет на настоящия иск. Ответникът оспорва твърденията на ищеца, че не изпълнява задълженията си по договора. Същият твърди, че изпълнява всички свои задължения съобразно фактическите обстоятелства, като изпълнението му в редица случаи е свързано със съдействие от страна на собствениците на обекти в сградата. По отношение на твърдяното неизпълнение на задължението за изготвяне на книга на етажните собственици, ответникът изтъква, че изготвянето й е възможно едва след като всички собственици подадат декларации с данните си, но това не било сторено от нито един от живущите в сградата. По отношение на твърдените разходи за „жива охрана“ в размер на 7200 лв., ответникът сочи, че никъде в бюджета не е предвидено заплащането на такъв разход, а предвидено е единствено бюджет от 480 лв. за видеонаблюдение и съхранение на записите от видеонаблюдението за цялата ЕС, включваща 235 обекта, като този бюджет е незначителен. В действителност в момента в сградата имало осигурена жива охрана, но тя била изцяло за сметка на ответника и той никога не бил изисквал заплащането на тази услуга. Ответникът твърди също, че има сключени договори за почистване в разглеждания период и почистването е било осигурявано регулярно. Сочи, че на собствениците многократно е бил поставян въпросът, че докато траят довършителните работи в закупените обекти, поддържането на чистотата на сградата е изключително трудно, във връзка с което на ОС на 29.08.2024 г. е било пояснено, че може да бъде извършвано почистване по зачестен график, но това ще увеличи разходите за поддръжка на сградата. Във връзка с твърдението на ищеца, че не дължи разходи за асансьор поради неизползваемостта на втория асансьор, ответникът изтъква, че пускането на втория асансьор е било преустановено поради нуждата от намаляване на разходите за сградата заради липсата на събираемост на дължимите такси. По отношение на таксата за снегопочистване ответникът навежда довод, че интензитетът на тази услуга, която е в пряка зависимост от климатичните условия, не означава, че тя не се предоставя. Освен това се касаело за бюджет с прогнозни стойности, и няма определена твърда такса за снегопочистване на всеки един собственик, за да може ищецът да прецени каква част от нея ще заплати или няма да заплати. Неоснователно било и възражението на ищеца за недължимост на сумите, предвидени като възнаграждение за управлението на сградата. Изтъква е в тази връзка, че административното обслужване на организацията на дейността по поддръжка, разплащане с доставчици и услуги и контролът върху тези действия, изискващи разходването на човешки и времеви ресурс, следва да бъде овъзмездена. Ответникът навежда довод, че инвеститорските му намерения не следва да се използват от собствениците на обекти в сградата като аргумент да не заплащат дължимите суми за поддръжка. В изпълнение на дадените от съда указания с определението от 29.01.2025 г. ищецът е подал уточнителна молба, в която е посочил, че пълната сума, която би следвало да се заплаща от него при условие, че услугите по управление и поддръжка на общите части на сградата са предоставени в пълен обем, е 1145,12 лв. на месец с ДДС, като с представената по делото фактура ответникът начислявал такса за поддръжка за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2024 г. В молбата са посочени конкретните дейности по управление и поддръжка, които според ищеца не са били изпълнени изцяло или частично от ответното дружество. Въззивният съд, въз основа на събраните по делото доказателства и въведените от страните твърдения и възражения, намира от фактическа и правна страна следното: Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК – за установяване, че ищецът не дължи на ответника сумата 5290,45 лв., представляваща част от претендираната от ответника като незаплатена такса за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на ЕС, припадаща се на ищеца съобразно квадратурата на собствения му недвижим имот, съгласно сключен между страните договор за управление и поддръжка от 05.06.2023 г. Релевираната от ищеца недължимост на тази сума се основава на твърдението му, че ответникът – изпълнител по договора не е изпълнил изцяло задълженията си за управление и поддръжка на общите части на сградата, като това негово неизпълнение се равнява на 77% от дължимото, изчислена съобразно представения от ответното дружество бюджет на разходите за управление и поддръжка. Тези твърдения на ищеца и представената фактура № 000000209/12.07.2024 г., издадена от ответника за дължими му от ищеца суми за такса поддръжка за посочените периоди, ведно с отправената му от ответника покана да заплати дължимите суми за разходи за поддръжка и управление, обосновават правен интерес у ищеца за установяване недължимост на сумата, представляваща според него стойността на неизпълнената от ответника част от сключения на 05.06.2023 г. договор. По делото не е спорно, че ищецът е собственик на описаните в исковата молба самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС, находяща се на посочения адрес, както и че тази сграда представлява жилищен комплекс от затворен тип. Безспорно е също, че ищецът, в качеството му на собственик на самостоятелни обекти, и ответникът – инвеститор, са сключили на 05.06.2023 г. писмен договор с нотариална заверка на подписите за управление и поддръжка на недвижими имот в „Многофункционална сграда с офиси, ателиета, жилища и подземни гаражи“ ,находяща се на бул. ••••••••. Представеното по делото копие от договора не е в цялост, но между страните не е спорно, в договорните задълженията на ответника /управляващото дружество/ се включва извършване на всички изброени в исковата молба дейности, описани в точки от „a“ до „j“. Така описаните като дължими от ответника дейности кореспондират с представения по делото бюджет за такса поддръжка и управление, изготвен от управляващото дружество, който е бил представен на проведеното на 29.08.2024 г. Общо събрание на собствениците в ЕС. В чл. 3.1 от договора е предвидено, че собственикът дължи месечна такса общо управление и поддръжка по време на целия срок на договора в размер на 1,40 лв. /без ДДС/ на квадратен метър /заедно с общите части на обекта/, и в размер на 14 лв. /без ДДС/ за паркомясто /заедно с общите му части/, както и 4 лв. /без ДДС/ за всеки склад. Представен е бюджет за такса и поддръжка и управление в ЕС, съставен от ответното дружество, в който са описани отделните видове услуги и дейности и предвидените разходи за тях, възлизащи общо на месец на сумата 22 864,36 лв. В бюджета са посочени и допълнителни дейности, които са извън обхвата на бюджета за такса и поддръжка, а именно – за жива охрана, на стойност 7200 лв. С оглед изложените от ищеца обстоятелства и направеното от ответника насрещно твърдение, че е изпълнявал всички предвидени в договора задължения по поддържане на сградата, първоинстанционният съд правилно е разпределил в тежест на последния да установи, че е извършил договорените услуги по управление и поддръжка на етажната собственост в уговорения обем. Първоинстанционният съд е изследвал дали ответното дружество е изпълнило всяко едно от описаните в исковата молба /и уточнителната молба/ задължения на ответника по сключения договор за управление и поддръжка. След детайлен анализ на събраните писмени и гласни доказателства, съобразно разпределената доказателствена тежест за релевантните за спора факти, съдът е направил извод, че ответното дружество е изпълнило следните поети с договора задължения: за ежеседмично почистване на общите части на сградата, ежемесечно почистване на подземен паркинг и рампата към него, включително снегопочистване; за поддръжка на зелените площи на сградата; за техническа поддръжка на електрически инсталации, домофони, инсталации за вода, канализация и парково осветление; за осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол; за покриване на комунални разходи за общите части за ток и вода. Приел е, че неизпълнението на ответника да води книга на етажните собственици и за изготвяне и представяне на отчет за събрани и разходвани средства във Фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“ и за извършване на финансови разчети от името на ЕС /начисляване на парични вноски между отделните собственици за такса поддръжка и Фонд „Непредвидени разходи, ремонт и обновяване“, не се дължи на негово поведение, тъй като етажните собственици не са оказали необходимото съдействие за представяне на данни, както и самият ищец не е изпълнил задължението си за внасяне на дължимите вноски по договора. Съдът е достигнал до извод, че ответникът не е доказал да е изпълнил следните свои задължения: за обща поддръжка на асансьорната уредба; за организиране провеждането на ОС за първата календарна година /23.01.2023 г. – 23.01.2024 г./ след въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване от 23.01.2023 г.; за поддръжка на пожарна система и спринклерна система; за обслужване на помпи „WILO4; за поддръжка на автоматични врати „Dormakaba“; за поддръжка на дизел генератор. Приел е, че неизпълнението на тези задължения се остойностява на 2100 лв., от които: 1000 лв. – за неизпълнение на задължението за организиране провеждането на ОС, 700 лв. – за неизпълнение задължението за обща поддръжка на асансьорната уредба, и по 100 лв. – за другите 4 бр. неизпълнения. Въз основа на това и съобразявайки общата претендирана от ответника сума за процесния период /част от която е пратена от ищеца извънсъдебно/, съдът е намерил за основателен предявения отрицателен установителен иск за сумата 2100 лв., като е отхвърлил иска за разликата над тази сума до пълния предявен размер от 5290,45 лв. Решението е валидно и допустимо. Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК дължимата от въззивния съд проверка на правилността на решението е ограничена от посочените в жалбата оплаквания и възражения. В жалбата на ищеца „Вигалекс“ ЕООД са въведени само оплаквания срещу извода на първоинстанционния съд, че ответникът е изпълнил задължението си за почистване на сградата, както и задължението по осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол. Конкретни възражения срещу направените от съда фактически и правни изводи досежно изпълнението на останалите задължения на ответника, които ищецът е твърдял в исковата молба, че не са изпълнени, въззивникът не е изложил, но е посочил, че обжалва изцяло решението в отхвърлителната му част, и настоява искът му да бъде уважен в пълния му предявен размер. С оглед на това съдържание на въззивната жалба и предвид естеството на правоотношението между страните, на което се основава исковата претенция /произтичащо от договор/, въззивният съд следва да разгледа само въведените от въззивника конкретни оплаквания, а именно: относно доказаността на изпълнението на тези две конкретно посочени задължения на ответника по сключения договор за управление и поддръжка. Въззивният съд намира за правилен изводът на първоинстанциония съд, че ответното управляващо дружество е изпълнило поетото с договора задължение за почистване на общите части на сградата. Този извод е направен от съда въз основа на подробен и аргументиран анализ на събраните по делото доказателства – представените Рамков договор за услуги по почистване от 15.08.2023 г., сключен с „Вики Сървисис“ ЕАД, и Приложение № 1 към него, както и протоколи за извършена работа от изпълнителя и издавани фактури за заплатените от възложителя по този договор суми; Рамков договор за услуги по почистване, сключен с „ФМ Салюшънс“ ЕООД, и съставени протоколи за извършена работа по този договор, и издадена фактура за заплатените от възложителя по него суми. С тези договори, сключени с фирми за почистване, и приемо-предавателни протоколи към тях, се доказва изпълнението на задълженията на ответника за извършване на почистване в общите части чрез възлагане на посочените дейности на трети лица чрез договори срещу заплащане. Съдът обосновано е приел, че ако е констатирано от собствениците на обекти някакво замърсяване в общите части на сградата, то това не се дължи на неизпълнение на задължението за почистване на ответника, а на извършваните в процесния период ремонтни дейности, които водят до образуването на прах и замърсяване в сградата. Във връзка с това съдът е съобразил представения протокол от общо събрание на етажна собственост от 29.08.2024 г., видно от който, при обсъждане по т. 13 от дневния ред във връзка с оплаквания от хигиената в общите части на общо събрание е предложено почистване при зачестен график, но предложението е отхвърлено единодушно от присъствалите етажни собственици, и вместо това е взето решение всеки етажен собственик, в чийто обект се извършват ремонтни дейности, да почиства строителните отпадъци и замърсяването след него в резултат на извършени ремонти дейности. Посоченото в протокола обстоятелство кореспондира с показанията на свидетеля Г. Тодоров, които потвърждават, че в процесния период в сградата се извършват строително-монтажни работи, в резултат на които в сградата е налице прах. Изводът на съда, че допълнителното замърсяване на общите части на сградата в резултат на извършваните от собствениците довършителни ремонтни работи, е обстоятелство, което стои извън контрола на ответното дружество и е извън обхвата на типичните му договорни задължения по почистване на сградата, е доказателствено обоснован и аргументиран, като този извод се споделя от настоящия състав. Въззивният съд споделя и извода на първоинстанционния съд за изпълнение от страна на ответника на задължението му за осигуряване на система за видеонаблюдение и контрол. Видно е от представения договор от 31.05.2022 г., сключен между ответника и „Тодаком АСБ“ ЕООД, ответникът е възложил на посоченото дружество изграждането на системи за контрол на достъпа, домофона и видеонаблюдение на обекта. В показанията си двамата свидетели сочат, че на сградата са поставени камери, осигуряващи видеонаблюдение на входа, по цялата периферия на сградата, преддверието и асансьорите на всеки от етажите. С оглед на тези доказателства следва да се приеме, че ответникът е изпълнил задължението си за осигуряване на контрол на сградата с помощта на технически средства и видеонаблюдение. Съществуващата „жива охрана“ на сградата е осигурена от ответното дружество, като тази услуга не предвидена в уговорените в договора между страните дейности на управляващото дружество. Разходите за тази „жива охрана“, видно от съдържанието на представения бюджет за такса поддръжка и управление, не са включени в изчисленията по поддръжка и управление на сградата, а са поставени в отделна графа, която изрично е озаглавена ,,Допълнителни дейности, извън обхвата на бюджета”. С оглед на това за достоверно следва да се приеме твърдението на ответника, че разходите за жива охрана са извършени за негова сметка и т е не са отчитани при калкулацията на дължимите такси за поддръжка на общите части на ЕС. Фактът, че такава охрана допълнително е осигурена от ответника – инвеститор на обекта, след като видеонаблюдение също е осигурено от него, не води до относими към спора изводи, в частност не може да обуслови извод, че ответникът самоволно без съгласието на възложителя е изпълнил нещо различно от уговореното. Във въззивната жалба на ответника „Естера 2018“ ЕАД са изложени общи възражения срещу изводите на съда за недължимост на частта от претендираната от него такса за управление и поддръжка, равняваща са на приетата от съда като неизпълнена част от задълженията на ответника. Жалбоподателят поддържа в тази връзка, че вноските за такси за управление и поддръжка, както и за фонд ФРО, определени в твърд размер, са задължителни за етажните собственици по силата на императивните разпоредби на ЗУЕС, които изключват възможността етажен собственик да бъде освободен от отговорността за заплащането им. Излага и конкретни възражения срещу изводите на съда за неизпълнение на посочените отделни задължения на ответника по договора. Въззивният съд намира, че естеството на възникналото между страните правоотношение – договор за управление и поддръжка на общи части на сграда в режим на ЕС по чл. 2 от ЗУЕС, и съответната приложимост на предвидените в този закон разпоредби относно управлението на ЕС, не дерогира общите правила за изпълнение на договорите и последиците от това. Както е посочено в самия договор, доколкото в него не е предвидено изрично друго, при неизпълнение на задълженията по него са приложими правилата на гражданското законодателство. По общото правило на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, всяка от страните следва да изпълни задължението си точно, т.е. съответно на уговореното в договора. При виновно неизпълнение на задължението на едната страна по двустранен договор, другата разполага с различни възможности за защита, една от които е да са позове на погасяването на собственото му задължение. В този случай насрещната страна, която претендира изпълнение, следва да установи, че е изправна страна по договора. Естеството на процесния договор за поддръжка и управление на общи части в ЕС, и уговореният в него начин на заплащане на дължимите от собственика на самостоятелен обект вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата, не означава, че възложителят не може да се позове на неизправност на изпълнителя, нито, че последният не дължи доказване на точното изпълнение на поетите с договора задължения. Спецификите и съдържанието на договора за поддръжка и управление, обаче, следва да се отчетат при установяване надлежното изпълнение на задълженията по него. Едно от задълженията на изпълнителя по процесния договор за управление и поддръжка е осъществяване на обща поддръжка на асансьорните уредби в сградата. По делото е представен договор за цялостно техническо обслужване, сключен между ответника и „Шиндлер България“ ЕООД на 17.05.2021 г., с предмет извършване на редовно техническо обслужване на асансьорни уредби в сграда на посочения адрес, на който се намира процесната сграда. Не е спорно по делото, че до края на м. август 2024 г. в процесната сграда е работел само единият от двата налични асансьора, като ответникът е изложил твърдение, че ползването на единия асансьор е било преустановено поради липсата на събираемост на дължимите такси от етажните собственици. Това означава, че реално ответникът не е изпълнил задължението си да поддържа всички налични в сградата асансьорни уредби. Неплащането на дължимите от всички етажни собственици такси за поддържане на общите части не освобождава ответника от изпълнението на поетото с договора задължение да осигури функционирането и поддръжката на всички асансьори в срадата. В процесния договор за управление и поддръжка е предвидена клауза за гаранционен депозит в размер на трикратен размер на месечна такса за общо управление, като по делото не е спорно, че ищецът е заплатил гаранционния си депозит по договора. На следващо място, съдът намира, че с ограничаване на достъпа до единия от асансьорите неоснователно се ограничава правото на достъп на етажните собственици до техните самостоятелни обекти и съответно – тяхното право на собственост, като въпреки, че се установява, че през процесния период е работел другият асансьор, достъпът на ищеца до обектите му е бил ограничен. С оглед на това правилно първоинстанционният съд е приел, че задължението на ответника за поддръжка на асансьорните уребди е изпълнено частично, като неизпълнената част е половината от дължимата. Въз основа на това и предвид отразения в изготвения от ответника бюджет като разход за поддръжка на асансьори, при прилагане на разпоредбата на чл. 162 от ГПК, съдът намира, че следва дължимата по договора такса за поддържане на асансьорни уребди да се намали наполовина, предвид виновното неизпълнение на това задължение на ответника по процесния договор, както и приел и първоинстанционният съд. За изпълнението на задълженията на ответника за поддръжка на пожарна система и спринклерова система, обслужване на помпи „WILO“, поддръжка на автоматични врати „Dormakaba“ и поддръжка на дизелов генератор, с въззивната жалба са представени писмени доказателства – договор за следпродажбено и сервизно обслужване на устройства за автоматично отваряне на врати от 10.04.2023 г., сключен между ответника и „Дормакаба България“ ЕООД; договор от 31.01.2022 г., сключен между ответника и „Некст Левел Инженеринг“ ООД, с предмет поддръжка на оборудване – дизел генератор, и протоколи от 20.10.2023 г., 25.04.2024 г. и от 30.10.2024 г. за извършени аварийни профилактични дейности по устройство за аварийно токозахранване /дизел генератор/; договор от 29.02.2023 г., сключен между ответника и „Вило България“ ЕООД, с предмет абонаментно техническо обслужване на помпи „WILO“; сервизен протокол от „„Дормакаба България“ ЕООД от 04.04.2024 г.. От тях се установява, че ответното дружество е изпълнило тези свои задължения чрез възлагането на съответните дейности на подизпълнител. Договорът за управление и поддръжка е бил сключен на 05.06.2023 г. – след въвеждането на сградата в експлоатация. В него не е посочен срок, в който дружествотоуправител следва да свика общо събрание на ЕС. Предвид разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, предвиждаща, че ОС се свиква най-малко един път годишно, следва да се приеме, че задължението на ответника за свикване и провеждане на ОС е следвало да се изпълни в срок до 05.06.2024 г. Установено е, че първото ОС е било свикано и проведено на 29.08.2024 г. – повече от година от сключването на договора, но както се сочи в показанията на св. Е. К., преди това е имало опит за свикването, но той е бил неуспешен поради проблеми в организацията. При това положение като достоверни следва да се приемат твърденията на ответника, че провеждането на ОС след въвеждането на сградата в експлоатация е било невъзможно поради това, че сградата не е била населена. Отделно от това, ОС може да се свика освен от управителя, също и от собственици на самостоятелни обекти, притежаващи най-малко 20 на сто идеални части от общи части- чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС. С оглед на това следва да се приеме, че ответникът не следва да носи отговорност за несвоевременното свикване на първото ОС на ЕС, следователно, няма основание за намаляване на дължимата от ответника такса за управление и поддръжка във връзка с изпълнението на това задължение на ответника. С оглед на гореизложеното се налага извод, че ответното дружество не е изпълнило единствено задължението си да поддържа асансьорните уредби - частично – в размер на половината от сумата, посочена като разход за това задължение в представения бюджет. Следва да се съобрази обстоятелството, че процесният договор има за предмет осъществяването на комплексна дейност по управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс от затворен тип срещу уговорена абонаментна такса, определена като твърда сума, определена на квадратен метър за самостоятелните обекти, респективно в размерите, уговорени за останалите обекти. Страните не са определили самостоятелна цена за всяка отделна дейност, включена в предмета на договора, а са уговорили едно общо възнаграждение за предоставянето на цялостната услуга по управление и поддръжка, но въпреки, че договорът не съдържа отделни цени за всяка дейност, ответникът е конкретизирал относителната стойност на отделните елементи на престацията в изготвения от него бюджет за процесния период - заявил е пред етажните собственици как оценява относителната тежест на всяка дейност. В този смисъл бюджетът не определя възнаграждението, но представлява извънсъдебно признание как ответникът е разпределил стойността на услугите. Поради това при определяне размера на недължимата част от възнаграждението следва да се приеме именно този бюджет като обективен критерий за разходите за всяка от договорените дейности, а не следва да се извършва оценка на пазарната стойност на услугите. Въз основа на посоченото, съдът намира, че от представения бюджет за направени разходи от страна на ответника в общ размер на 22 893,84 лв., недължима е сумата 443,58 лв., представялваща половината от начисления разход за сервизно обслужване на асансьори – предвид приетото по-горе частично неизпълнение на задължението на ответника за поддръжка на асансьори. Така неизпълнената от ответника част се равнява на 1,94% от всички задължения. Съответно, изпълнената от ответника част от задълженията му за управление и поддръжка в процентно изражение се равнява на 98,06%. С оглед на това недължимата от ответника част от таксите за управление и поддръжка за периода от м.07.2023 г. до м.09.2024 г., равняваща се на неизпълнената от ответника част от общите поети с договора задължения, следва да се определи цифрово в размер на 1,94 % от начислената с фактура № 209/12.07.2024 г. и претендирана от ответника сума за такси поддръжка за този период в размер на 6870,72 лв. с ДДС, и същата възлиза на сумата 133,29 лв. Следва да се уточни, че сумата 6870,72 лв., върху която се изчислява неизпълнената от ответника част от договорните му задължения и съответно недължимата от ищеца част от таксите за управление и поддръжка, представлява начислената от ответника с процесната фактура сума, получена след приспадане на гаранционния депозит в размер на 1374,12 лв. /с ДДС/, който е бил заплатен от ищеца на 06.11.2024 г. /видно от преводно нареждане на л. 54 от делото/ от общата фактурирана сума от 8244,84 лв. Въз основа на гореизложеното изводът е, че ищецът не дължи на ответника сумата 133,29 лв. /68,15 евро/, представляваща част от таксите за управление и поддръжка по процесния договор, съответстваща на неизпълнената от ответника част от задълженията му по този договор, следователно предявеният отрицателен установителен иск е основателен до този размер. В останалата му част – за разликата над сумата 133,29 лв. /68,15 евро/ до предявения размер от 5290,45 лв. /2704,96 евро/ искът е неоснователен. С оглед на горното първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, с която искът е уважен за горницата над приетия за основателен от настоящата инстанция размер от 133,29 лв. /68,15 евро/ до приетия за основателен от първоинстанционния съд размер от 2100 лв. /1073,71 евро/, или за сумата 1966,71 лв. /1005,56 евро/, като вместо него се постанови друго, с което се отхвърли иска в тази му част. В останалите му части, с които искът е уважен за сумата 133,29 лв. /68,15 евро/, както и в частта, с която искът отхвърлен за горницата над сумата 2100 лв. /1073,71 евро/ до пълния предявен размер от 5290,45 лв. /2704,96 евро/, решението следва да бъде потвърдено. При този изход на делото решението следва да бъде отменено в частта за разноските, с която ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски над дължимия съобразно уважената част от иска размер на разноските от 5,29 лв. /2,70 евро/ до присъдения размер от 84 лв. /42,95 евро/. На ответника следва да се присъди допълнително сумата 202,04 евро /395,15 лв./ – съобразно отхвърлената част от иска. На въззивника „Естера 2018“ ЕАД следва да се присъдят разноски за въззивното производство за държавна такса и адвокатско възнаграждение – съразмерно на уважената част от жалбата му, възлизащи на сумата 334,18 евро /653,60 лв./. Воден от горното, Софийски градски съд