Решение № 47 от 27.3.2026 г. на Окръжен съд - Ямбол по дело № 355/2025 г.

дело № 20252300500355 по описа за 2025 година Производството по делото е образувано по въззивна жалба подадена от Т. Г. К. и „АВС АГРО 2012“ ЕООД против решение № 307/09.06.2025г. постановено по гр.д. № 3383 по описа за 2023г. на Районен съд – Ямбол, в частта в която е уважен предявения , в условията на евентуалност срещу жалбоподателите иск по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД и е прогласена нищожността на клаузата по чл.2 от договор за наем от 17.05.2023г., поради противоречието й с разпоредбата на чл.229,ал.2 ЗЗД, като моли решението да бъде отменено като се постанови друго, с което бъдат отхвърлени предявения срещу ответниците иск като неоснователен. Направено е искане за присъждане на направените по делото разноски. С въззивната жалба първоинстанционното решение в атакуваната част се оспорва, като неправилно – постановено при неправилно тълкуване и прилагане на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необосновано. В жалбата се излагат доводи , че решението е постановено в нарушение на чл.12 ГПК, като при постановяването му първоинстанционния съд не е обсъдил и преценил в тяхната съвкупност, всички събрани по делото доказателства, не е взел предвид наведените от процесуалния представител на ответниците правни аргументи и е формирал неправилни фактически изводи въз основа на невярна интерпретация на доказателствената сила на събраните по делото доказателства, което довело до постановяването на неправилно, в обжалваната му част, решение. Жалбоподателите оспорват извода на ЯРС в частта, в която съда е приел за недоказано възражението на ответниците за обвързващото действие и противопоставимост на процесния договор за наем от 17.05.2023г. по отношение на неучаствалите при сключването му съсобственици и съответно правоприемниците им, сред които и ищцовото дружество, на основание чл.237, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.21 от ЗЗД, поради недоказаност на твърденията им за приемането му с конклудентни действия. Сочат, че факта на мълчаливо приемане от страна на неучаствалите при подписването на договора за наем съсобственици на процесните имоти се установява еднозначно от представения с исковата молба и приет, като писмено доказателство по делото официален удостоверителен документ – нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 198 от 16.12.2021г. на нотариус Е.Щ., в който било договорено изрично между продавачите / А.Г.А., В.А./ и купувача /С.В.Д./, все съсобственици на имотите към горепосочената дата на процесните недвижими имоти, че „купувачката С.В.Д. ще получава за закупените от нея идеални части от недвижимите имоти…. предмет на настоящия договор, съответната част от наемната цена по договор за наем на земеделска земя №2636, рег.№1323 от 07.04.2015г. на нотариус Т.П.“. Считат, че несъобразяването от страна на съда в обжалвания акт с обвързващата материална доказателствена сила на нотариалния акт , удостоверяващ факти за направени изрични волеизявления за приемане и непротивопоставяне на договора за наем от 2015г. от страна на неучаствалите при сключването му съсобственици, е довело до съществено нарушение на съдопроизводствените правила, което е основание за отмЯ. на съдебното решение в обжалваната му част. На следващо място се оспорва извода на съда за наличие на основание за некредитиране на събраните гласни доказателствени средства чрез разпита на св.К., заявил пред съда, че неучаствалите при сключването на договора съсобственици/наследници са получавали плащания на наемната цена след м.април 2015г. Оспорва се извода на съда, че по делото не е установено праводателите на ищцовото дружество да са обвързани от срока на договора на вписания договор за наем на основание чл.237,ал.1 от ЗЗД, вр. чл.21 от ЗЗД. Считат, че решението в обжалваната му част е постановено в нарушение на чл.236,ал.2 от ГПК, тъй като не съдържа мотиви за обсъждане на съдържанието и съответно какво е съдържанието и основанието за правното становище на състава по направените с отговора на исковата молба от страна на ответниците възражение за : обвързващото действие и противопоставимост на договор за наем от 17.05.2023г. по отношение на неучаствалите при сключването му съсобственици и съответно правоприемниците им за предвидения в чл.229, ал.2 от ЗЗД и приложимост в случая на установеното в нея правило за редуциране на срока на договора на 3 години и обвързващото действие и противопоставимост по отношение на ищцовото дружество на договора за наем от 17.05.2023г. на основание характера му на договор за пренаемане на процесните имоти, сключен на основание предоставеното от ответницата право на преотдаването им по чл.7 от договора за наем от 07.02.2015г. В законоустановения срок е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от „БУЛ РЕАЛТОР“ ЕООД, представлявано от прокуриста Я.А.М., чрез пълномощника си адв.В. К. от АК-Ямбол, в който е заявено становище за неоснователност на жалбата и са изложени съображения за правилност, законосъобразност и обоснованост на решението. Според същия договорът за наем от 17.05.2023г. , вписан в СП с вх.№2741/23.05.2023г.,Акт №79, т.2 е сключен от Т. Г. К. в качеството на наемодател, притежаващ ¼ ид.ч. от процесните земеделски земи, поради което може да сключва със земята, задължавайки и останалите съсобственици, само сделки за управление, т.е. договори за наем за срок от три години. Същата не притежава и повече от 25% от съсобствеността, каквото е изискването на чл.4а от ЗСПЗЗ. Поради това считат, че Т. К. не е имала право да сключва договори за наем за повече от три години. Въпреки това, тя е сключила процесния договор за наем от 17.05.2023г. за срок от 10 стопански години, посочени в чл.2 от него, което означава, че тази клауза е нищожна, като постановена в нарушение на закона – чл.229,ал.2 ЗЗД. С оглед на това считат постановеното решение в обжалваната част за правилно. На следващо място стичат, че ответниците неправилно се позовават на предходен договор за наем от 07.04.2015г., сключен между Г.Г.П. и Т. Г. К., за същите земеделски земи, със срок на действие – 10 години, т.е. до 30.09.2025г., с твърдения, че праводателката на „БУЛ РЕАЛТОР“ ЕООД С.В.Д. го била потвърдила с конклудентни действия. От една страна считат, че този договор няма отношения към иска им по чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, защото последният има за предмет прогласяване нищожността на клауза в договора от 17.05.2023г., сключен между Т. К. и „АВС-АГРО 2012“ЕООД /а не този от 07.04.2015г./, а от друга страна считат, че този предходен договор за наем от 07.04.2015г. е прекратен, поради сливане между качеството на наемодател и наемател, още на 08.04.2015г., като са изложи подробно съображенията си за това. Дори да се приеме, че договорът за наем от 07.04.2015г. не е бил прекратен чрез сливане сочат, че същият не е потвърден и от останалите съсобственици, които не са страни по него, както се твърди във въззивната жалба. Според въззиваемия освен, че поради сливането, настъпило един ден след неговото сключване, същият не може да бъде потвърден и чрез получаване на наема от останалите съсобственици, защото по делото не са и налице годни доказателства за този факт. В тази връзка оспорват събирането на гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля А.К., позовавайки се на чл.164,ал.1,т.4 ГПК, като считат че те са недопустими, и с оглед изричното им несъгласие, изразено в молба с вх.№ 8534/21.05.2024г. Отделно излагат становище, че сключеното на 17.05.2023г. споразумение между Т. К. и „АВС-АГРО 2012“ЕООД, по силата но което страните са отложили влизането в сила на договор за наем ат 17.05.2023г. до датата на прекратяване на действието на договора за наем от 07.04.2015г., сключен между Г.П.-наемодател и Т. К.- наемател, за нищожно на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД, поради липса на предмет, т.к. договорът от 07.04.2015г. е прекратен поради сливане на 08.04.2025г. Отделно сочат, че това споразумение няма достоверна дата и за да е валидно би следвало да бъде сключено във формата, в която е сключен самия договор – с нотариална заверка на подписите и вписване в АВ,имотен регистър. В тази връзка считат, че то е нищожно и поради липса на форма-чл.26, ал.2 от ЗЗД. Оспорват доводът на въззивниците, че процесният договор за наем от 17.05.2023г. е сключен от Т. К. не само като титуляр на правото на собственост, но и в качеството и на наемател по предходен договор за наем от 07.04.2015г., поради което за периода на действието на договора за наем от 07.04.2015г. / до 30.09.2025г./, същият има характер на договор за пренаемане, като неоснователен. Молят решението на ЯРС да бъде потвърдено като законосъобразно и правилно, като им бъдат присъдени направените по делото разноски. В проведеното открито съдебно заседание въззивниците, редовно и своевременно призовани не се явяват , като се представляват от адв.Я. Д. от САК. Същата е заявила, че поддържа въззивната жалба и моли да бъде уважена, като се отмени обжалвания съдебен акт по изложените в жалбата съображения, като претендира за присъждане на направените по делото разноски. В проведеното открито съдебно заседание въззиваемият „БУЛ РЕАЛТОР“ЕООД редовно призован не изпраща законен представител, като е бил представляван от пълномощника си адв.В.К. от АК-Ямбол, редовно упълномощена. Същата по същество пледира за отхвърляне на жалбата, като счита, че първоинстанционното решение не страда от пороците, визирани в жалбата и същото е законосъобразно и правилно. Съдът като разгледа въззивната жалба в рамките на наведените основания, съобрази доводите на страните и взе предвид събраните по делото доказателства намира за установено следното от фактическа страна: Въззивната жалба е допустима, подадена в предвидения в чл.259 ал.1 от ГПК преклузивен срок и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. Въззивникът е легитимиран и има правен интерес от обжалването. Фактическата обстановка по делото не е спорна между страните и правилно е установена от първостепенния съд. Съгласно процесуалната възможност установена с разпоредбата на чл.272 ГПК във вр. с чл.235 от ГПК, въззивния съд изцяло препраща към мотивите на първоинстанционния съд, като по този начин ги прави свои мотиви, без да е нужно да ги преповтаря. В отговор на доводите на въззивниците, наведени във въззивната жалба, въззивният съд излага следното: Предмет на исковото производство пред първата инстанция е предявен основен иск по чл.108 от ЗС и евентуално съединен иск с правно основание чл.26,ал.1, предл.1 ЗЗД. Предмет на обжалване е предявеният евентуален иск, с който „Бул Реалтор“ЕООД претендира прогласяване на нищожност, поради противоречие със закона, на чл.2 от Договор за наем на земеделска земя от 17.05.2023г., сключен между ответника „АВС-Агро 2012“ЕООД и Т. Г. К. за срока до три години до договорения срок от 10 години. Основава се на фактите, че Т. Купанова не притежава повече от 50% от съсобствеността и същата съгл.чл.229,ал.2 и ал.3 ЗЗД може да извършва действия само на обикновено управление. Същата не притежава и повече от 25% от съсобствеността , каквото е изискването на чл.4а от ЗСПЗЗ, поради което не може да сключва договори за наем за повече от три години. В подадения писмен отговор ответниците за взели становище за неоснователност на иска, с твърдения, че искът е преждевременно предявен, т.к. страните са отложили влизането му в сила до изтичане на срока действие на предходен договор за наем на земеделски земи, сключен между праводателката на ответницата К. – Г.П. – наемодател и ответницата К. – наемател, чийто срок изтича на 30.09.2025г., и от който договор ищцовото дружество е обвързано, като правоприемник на съсобственици, потвърдили го с конклудентни действия, посредство получаване на дължимия наем. Направили са възражения, че договорът е сключен от ответницата – съсобственик при спазване изискванията на ЗСПЗЗ и ЗЗД и обвързва неучаствалия/те при действието му съсобственици за целия договорен между страните срок на действието му, в случай на сбъдване на отлагателното условие, поради мълчаливото му приемане и липса на противопоставяне от тяхна страна, съответно същия е противопоставим и на ответното дружество за същия период на основание чл.237, ал.1 от ЗЗД вр. с чл.21 от ЗЗД. В условията на евентуалност са направили възражение за обвързващото действие и противопоставимост на процесния договор за наем от май 2023г. по отношение на неучаствалия/ите при сключването му съсобственик/ци и съответно правоприемниците им за предвидения в чл.229, ал.2 от ЗЗД тригодишен срок, както и за приложимост в случая на установеното в чл.229, ал.1 ЗЗД правило за редуциране на срока на договора на 3 години. В условията на евентуалност са направили възражение и за противопоставимост и обвързващо действие по отношение на ищцовото дружество на договора за наем от 17.05.2023г. на основание характера му на договор за пренаемане на процесните имоти, сключен на основание предоставеното на ответниците право на преотдаването им по чл.7 от договора за наем от 07.04.2015г. Първоинстанционният съд е уважил иска, като е признал за установено на основание чл.26, ал.1, предл.първо от ЗЗД, вр.чл.229,ал.2 от ЗЗД по отношение на „Бел Реалтор“ЕООД, че клаузата на чл.2 от сключения между „АВС - АГРО 2012“ЕООД и Т. Г. К. договор за наем на земеделски земи от 17.05.2023г., вписан в СП с вх.рег.№ 2741/23.05.2023г., предвиждаща, че „договорът се сключва за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2023гад., за срока над три години до десет години, е нищожна поради противоречието й със закона. Съдът като е изследвал приложимите правни норми уреждащи необходимите предпоставки за сключването на договор за наем на земеделска земя към датата на сключване на процесния договор е приел, че договорът е сключен от съсобственик притежаващ 25% от съсобствеността за срок от 10 години, като липсват доказателства той да е потвърден с надлежни декларации от неучаствалите при сключването му съсобственици, както и че той не е бил приет с конклудентни действия посредством получаване на дължимите се наемни вноски нито от праводателите на ищцовото дружество преди 27.10.2023г., нито от последното в качеството му на приобретател на ид.част от имотите. В тази връзка не е приел като годно доказателство събраните гласни доказателства в лицето на свидетеля Калидопулос. Поради това, че по делото не се е установило праводателите на ищцовото дружество да са потвърдили договора за наем на земеделски земи от 07.04.2015г., съдът е приел, че ищецът в качеството си на приобретател не е обвързан със срока на действие на този договор. По отношение на оспорения договор за наем от 17.05.2023г. ЯРС е приел, че наемодателят по договора Т. К. не притежава повече от половината от правото на собственост върху съсобствените ниви, като този договор не обвързва останалите съсобственици, поради което отношенията им с наемателя се уреждат от неоснователното обогатяване, а отношенията с наемодателя се уреждат в зависимост от отправеното или не писмено поискване. Т.к. договорът е сключен от съсобственик с дял от 25%, който има права на обикновено управление, на осн.чл.229 ал.3 от ЗЗД е приел, че има сила за неучаствалите съсобственици за три години и е приел, че клаузата на чл.2 от договора, сочеща срока на сключване на договора от 10 години, противоречи на императивната забрана на чл.229 ЗЗД, което я прави нищожна на осн.чл.29,ал.1, предл.1 от ЗЗД за срока над три години до десет години. Според приетия договор за наем сключен на 17.05.2023г. Т. Г. К. , като наемодател е предоставила на „АВС-АГРО 2012“ЕООД, като наемател земеделска земя, находяща се в с.Войника, Община Стралджа, обл.Ямбол, представляващи три ниви, подробно описани в договора, за срок от десет стопански години, съгл.чл.2 от договора, считано от 01.10.2023г. Към него е сключено споразумение от 17.05.2023г., като страните са се съгласили на осн.чл.25 от ЗЗД да отложат влизането в сила на договора от 17.05.2023г. до датата на прекратяване на действието на договора за отдаването под наем на същите недвижими имоти, сключен на 07.04.2015г. Видно от договор за наем от 07.04.2015г. Т. К. е била наемател на тези земи, предоставени й от Г.Г.П. за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2015г. На 08.04.2015г.с договор за продажба на наследство, с нотариална заверка на подписите и надлежно вписан в СП-Ямбол, Г.Г.П. е продала на Т. Г. К. изцяло наследствените си права и задължения, останали в наследство от наследодателя Ганя Илиева Райкова, което включва и процесните три ниви, предмет на договорите за наем. Съгл.нот.акт № 198, том 7, рег.№ 9020 от 16.12.2021г. на нотариус Е.Щ. вписан в НК под № 487 С.В.Д./праводателката на ищеца„БУЛ РЕАЛТОР“ЕООД/ е закупила ½ идеална част от процесните имоти в с.Войника, общ.Стралджа, в който е записано, че от момента на подписване на настоящия нотариален акт купувачката С.В.Д. ще получава за закупените от нея идеални части от недвижимите имоти, предмет на настоящия договор, съответната част от наемната цена по Договор за наем на земеделска земя №2636, рег.№1323 от 07.04.2015г., издаден от нотариус Т.П. с рег.№ 587 на НК. При тази факти съдът намира, че с извършената продажба на наследство по договор от 08.04.2015г. на Т. К. от Г.П., която е нейн наемодател, е настъпило сливане на качеството на наемодател и наемател в лицето на Т. К. по отношение на продадените идеални части от процесните земеделски земи, находящи се в землището на с.Войника, община Стралджа, обл.Ямбол. С извършената продажба наемният договор се е прекратил автоматично, тъй като съществуването му изисква две отделни страни, той е загубил правното си действие , а задълженията по него са се погасили. Наемателят е станал собственик / приобретател/, с което правото му на ползване вече се основава на правото на собственост, а не на договор. След сливането, наемателят/вече собственик/ не дължи наем сам на себе си, поради което и не може да договаря получаването на наема от други лица. Поради това и посоченото в нот.акт № 198, том 7, рег.№ 9020 от 16.12.2021г. на нотариус Е.Щ., че С.В.Д., че ще получава дължащия се наем по него, са права дадени по несъществуващ договор, още по-малко от това могат да се извеждат изводи за приемане на договора от продавачите с конклудентни действия. Посочена клауза в нотариалния акт е и нищожна, т.к.този договор е и нищожен, поради липса на предмет, което означава, че страните не могат да черпят права, произтичащи пряко от клаузите на този договор. Предвид изложеното настоящата въззивна инстанция намира, че сключеното споразумение от 17.05.2023г., към договор за наем от 17.05.2023г., по което страните/ Т. Г. К. , като наемодател и „АВС-АГРО 2012“ЕООД, като наемател/ са се съгласили на осн.чл.25 от ЗЗД да отложат влизането в сила на договора от 17.05.2023г. до датата на прекратяване на действието на договора за отдаването под наем на същите недвижими имоти, сключен на 07.04.2015г. също е нищожно, поради липса на предмет на основание чл.26,ал.2 от ЗЗД, каквито възражения са релевирани от въззиваемият „Бул Реалтор“ ЕООД, които съдът приема изцяло за основателни. С оглед на това няма как да се приеме, че неучаствали при сключването на договорите за наем съсобственици на имотите, са го приели с конклудентни действия, получавайки наем по тези договори. Ако такива са получавани, то това е станало без правно основание, въз основа на несъществуващ договор. С оглед изложеното не може да се приеме възражението на въззиниците, че процесният договор за наем от 17.05.2023г. е сключен от Т. К. не само като титуляр на правото на собственост, но и в качеството й на наемател по предходния договор за наем от 07.04.2015г., поради което за периода от действието на договора за наем от 07.04.2015г. до 30.09.2025г., същият има характер на за договор за пренаемане, т.к. договорът от 07.04.2015г. е прекратен. Изхождайки от гореизложеното съдът приема, че действително, както е приел и първоинстанционния съд, но по други съображения, праводателите на ищцовото дружество „Бул Релтор“ЕООД не са обвързани от срока на договора за наем от 2015г. Решението в частта, в която е уважен иска на ищците по чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр. с чл.229,ал.2 от ЗЗД е правилно, като на основание чл.272 ГПК въззивният състав препраща към мотивите изложени от ЯРС. При правилно разпределена доказателствена тежест съобразно нормата на чл.154 от ГПК и изпълнение на задълженията си, посочени в нормата на чл.146 от ГПК, първоинстанционният съд е обсъдил събраните по делото доказателства, като е основал решението си върху приетите от него за установени обстоятелства по делото и съобразно приложимия материален закон. Същият правилно е преценил, че този договор е сключен от съсобственик, който притежава 1/4ид.част или 25% от съсобствеността за срок по-дълъг от 1 година, и който съсобственик има права само на обикновено управление, поради което на основание чл.229,ал.3 от ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години, като е уважил иска. Предвид всичко гореизложено, ЯОС счита, че жалбата е неоснователна, а атакуваното решение в обжалваната част, следва да се потвърди като правилно и законосъобразно. При този изход на делото, въззиваемият има право на разноски пред въззивната инстанция. Същият е доказал разноски за реално платено адвокатско възнаграждение от 2000лв./1022,58 евро/ за въззивната инстанция, която сума следва да му бъде присъдена. Воден от изложеното , ЯОС