Решение № 754 от 26.8.2024 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1051/2023 г.

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК. С Решение № 152 от 11.04.2023г. по гр.д.№ 772/2022 г. по описа на Районен съд – Несебър, А.В.К., роден на •••••г., гражданин на ••••••, с постоянен адрес в ••••••••••, ••••••••, е осъден да заплати на „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД, ЕИК 203221739, със седалище и адрес на управление: град Варна, район Приморски, улица Никола Вапцаров № 5, представлявано от управителя Атанас Маринов Тодоров, следните суми: 1/ 566 евро с включен ДДС, представляваща годишна такса за 2021г., дължима по силата на чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, ведно със законната лихва, считано от 15.07.2022г. до окончателното изплащане на главницата, 2/ 166, 80 евро с включен ДДС представляваща договорна неустойка, определена като 30% върху годишната такса за 2021г., дължима на основание чл.14 от Договора; 3/ 566 евро с включен ДДС, представляваща годишна такса за 2022г., дължима по силата на чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, ведно със законната лихва, считано от 15.07.2022г. до окончателното изплащане на главницата, 4/ 166, 80 евро с включен ДДС представляваща договорна неустойка, определена като 30% върху годишната такса за 2022г., дължима на основание чл.14 от Договора, както и 966, 99 лв.- съдебни - деловодни разноски. Против постановеното решение е постъпила въззивна жалба от адв. Пламен Ченголов – особен представител на А.В.К., съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Цар Иван Шишман“ № 20, ет.2. С въззивната жалба се изразява недоволство от постановеното решение, като жалбоподателят счита същото за неправилно и незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния закон и при допуснати съществени процесуални нарушения, както и необосновано. Изразява несъгласие с извода на съда, че с договора сключен между „Зора феникс“ ЕООД и „Астория мениджмънт“ ООД е прехвърлено цялото правоотношение, като същият има характер на заместване в съществуващо правоотношение, при което е допустимо да се съчетават правилата на цесията и заместването в дълг по смисъла на чл.102 от ЗЗД. Намира за неправилни изводите на съда, че щом „Зора феникс“ ЕООД е уведомило етажните собственици, че от 2018г. „Астория мениджмънт“ ООД ще извършва дейностите по поддръжката в комплекса и плащанията на годишните такси следва да се извършват на това дружество, както и че щом ответникът е заплащал годишните такси за поддръжка до 2020г. включително, и сумите за потребени в неговия самостоятелен обект ток и вода, не се е противопоставял ищецът да извършва тези дейности, респ. не е претендирал изпълнение от „Зора феникс“ ЕООД, то е налице съгласие ищцовото дружество да осигурява поддръжката в комплекса през 2021г. и 2022г. вместо „Зора феникс“ ЕООД. Твърди, че по делото липсват доказателства, от които да се обоснове извод, че К. е използвал имота си в процесния или предходен период, тъй като не са представени нито платежни нареждания, нито извлечения, доказващи банкови преводи от страна на ответника. Също така ищцовото дружество не е успяло да докаже наличието на облигационна връзка, а позоваването на несъществуващи обстоятелства от страна на съда води до незаконосъобразно съдебно решение. Според договора за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 18.06.2015г. страни по него са А.В.К., като възложител и „Зора феникс“ ЕООД като изпълнител. Ищцовото дружество е страна по договор за възлагане извършване на дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс „Астория“ сключен с „Зора феникс“ ЕООД, като липсва изрично съгласие по см. на чл. 102 от ЗЗД, от страна на ответника за заместване на изпълнителя - „длъжник“, което води до липсата на валиден договор между страните в настоящото производство. Счита за недопустимо заместването на страна по договор intuito personae, без изричното съгласие на другата страна, тъй като обстоятелството, че уведомлението, приложено към исковата молба е достигнало до ответника е оспорено. Дори и да се приеме, че уведомлението е получено от ответника, то получаването не може да бъде приравнено на съгласието по см. на чл. 102 от ЗЗД. Излага оплаквания, че първоинстанционният съд не е изложил мотиви за всички въведени с отговора на исковата молба възражения за нищожност на процесните договори. Отправено е искане към съда да бъде прогласена нищожността на разпоредбата на чл. 1, чл.11 и приложение към Договора за възлагане извършване на дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „АСТОРИЯ - 2“, сключен на 18.06.2018г., между „Зора феникс“ ЕООД и „Астория мениджмънт“ ООД поради липса на съгласие от ответника, поради противоречие и заобикаляне на чл. 1 във вр. с чл.9, чл.10, чл.31 от ЗУЕС, и при противоречие с чл. 2 във вр. с §1, т.3 от ЗУЕС и чл.161 от ЗУТ, противоречие с чл.34 от ЗУЕС, както и в противоречие с Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г„ II Г.О., ГК. постановено по чл. 290 от ГПК. Иска се от съда да бъде прогласена нищожността на Договор за управление от 18.06.2015г., със страни А.В.К. и „Зора феникс“ ЕООД на основание чл. 26 от ЗЗД, поради противоречие и заобикаляне на чл. 1 във вр. с чл. 9, чл. 10, чл. 31 от ЗУЕС, и при противоречие с чл. 2 във вр. с § 1, т. 3 от ЗУЕС и чл. 161 от ЗУТ, противоречие с чл. 34 от ЗУЕС, както и в противоречие с Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г. II Г.О., ГК, постановено по чл. 290 от ГПК, в т.ч. противоречие с практиката по сходен казус: Решение № 640 от 30.06.2022г. постановено по въззивно гражданско дело № 2022 2100500 260 по описа за 2022г. на Окръжен съд Бургас, и Решение № 260249 от 31.12.2021г.. постановено по гр.д.№1200 от 2020г. на PC Несебър. В заключение, моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени. Претендира разноски пред двете инстанции. В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от адв. Диляна Койчева – процесуален представител на „Астория мениджмънт“ ООД. С него жалбата се оспорва като неоснователна. Изразява се съгласие с извода на съда относно правната същност на сключения между ищцовото дружество и „Зора феникс“ ЕООД договор, а именно, че същият представлява договор за заместване в права и задължения и с него „Зора феникс“ ЕООД е прехвърлило на ищеца всички свои права и задължения по действащите договори за управление и поддръжка, т.е. ищцовото дружество е заместило „Зора феникс“ ЕООД като страна по тези договори. Страните са се споразумели ищцовото дружество да събира всички дължими от етажните собственици такси, както и да извършва всички дейности по управление и поддръжката на комплекс „Астория 2“ /така чл.1-4/. Изразява се и становище, че съгласието на кредитора – ответник относно обстоятелството, че досегашният длъжник се освобождава от дълга и се замества с нов длъжник е дадено от ответника с включването в договора на клаузата по чл.16, според която „изпълнителят осъществява управлението, поддръжката и обслужването, съгласно договора, т.е. е налице съгласие дейностите по договора да бъдат възложени на трето лице. Също така заявява, че тъй като сключеният договор за поддръжка от 10.07.2018г. включва в себе си елементи на договор за поръчка и договор за изработка, сключен с търговец - юридическо лице, същият не е с оглед личността на изпълнителя, поради което не съществува пречка задълженията по договора да бъдат прехвърлени на трето лице, особено след като такава клауза е предвидена в него. Посочва, че за направеното прехвърляне е изготвено уведомление, което е приложено към исковата молба, връчено е на особения представител на ответника, ищцовото дружество е надлежно упълномощено да уведоми всички собственици на самостоятелни обекти в комплекс „Астория 2“ че „Зора феникс“ ЕООД е възложило на „Астория мениджмънт“ ООД извършването на всички дейности по поддръжка и управление на посочените жилищни комплекси, както и събирането на дължимите суми за поддръжка и управление от собствениците. Счита, че не е налице пречка въпросното уведомление да бъде връчено в хода на процеса, на надлежен представител на ответника, цитира съдебна практика в тази насока. Намира за несъстоятелни възраженията за нищожност на сключения между ответника и „Зора феникс“ ЕООД договор. Излага становище, че според съдебната практика няма забрана етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищния комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена етажна собственост. Процесният договор има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка и на договор за изработка, като договореното общо възнаграждение включва както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. Счита, че не е налице противоречие със закона, тъй като страните по договора не са целели забранен от закона резултат. ЗУЕС не поставя изискване относно съдържанието на индивидуалните договори между етажен собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите части. Страните не са обвързани от чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, за да се определят размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите индивидуални договори, тоест няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като изискване за действителност, съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде определяема въз основа на притежаваната жилищна площ. Счита, че при извършването на преценката от съда за нищожността на правната сделка или на отделни клаузи от нея, каквито възражения са направени от ответника, следва да се извърши преценка дали чл. 51 от ЗУЕС отговаря на основни принципи от правото на Европейския съюз. Посочва, че съобразно практика на Съда на Европейския съюз – Решение от 20.05. 2010 г. по дело С- 434/08, Решение от 09.11.2017г. по дело С-227/16, за договорите поначало е присъщ принципът на автономия на волята, съгласно който по-специално страните са свободни да поемат задължения една към друга. Възприето е, че принципът „свобода на договаряне“ включва най-малкото следните свободи: на сключване на договор, на избор на съдоговорител, на определяне на съдържанието на договора, а оттам и на облигационното правоотношение, а също и на избор на форма на договора. Правото на страните свободно да определят съдържанието на правоотношението помежду си включва и правото им да определят размера на взаимните престации, в това число най-вече цената или възнаграждението за престацията на другата страна. Тази представа за свободата на договаряне намира отражение в практиката на Съда. В процесния случай страна по договора е потребител, а защитата на потребителите е заложена както в чл. 169 от Договора за функционирането на Европейския съюз, така и в чл. 38 от Хартата на свободните права на ЕС. В редица решения на Съда на европейския съюз е възприето, че Директива 2011/83 следва да отчита правото на свободна стопанска инициатива, признато в член 16 от Хартата. Налице е и трайна практика на Съда на Европейския съюз, че разпоредбите на Хартата са приложими към отношенията, свързани с потребители. Договорът не е нищожен и поради противоречие с чл. 2 от ЗУЕС, тъй като недействителността на клаузата, че договорът е сключен на основание чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС не води до нищожност на целия договор. С оглед на всичко изложено по-горе, въззиваемата страна счита, че при постановяването на крайния съдебен акт съдът е основал решението си на цялостен и обективен анализ на събраните по делото доказателства, като ги е преценил не само поотделно, но и в тяхната взаимна връзка. Иска от съда въззивната жалба да бъде оставена без уважение, а решението да бъде потвърдено. Претендира разноски. По допустимостта на производството Бургаският окръжен съд приема следното: Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от особен представител на страна, която има правен интерес да обжалва съдебното решение в частта, с която исковете срещу нея са уважени. Жалбата отговаря на изискванията на чл.260 и 261 ГПК, редовна е и е допустима, поради което следва да бъде разгледана по същество. След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните, Бургаският окръжен съд намира за установено следното. Ищцовото дружество „Астория Мениджмънт“ ООД твърди, че ответникът К. е собственик на следния недвижим имот- самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••••••••••••••. В това си качество, на 18.06.2015г. ответникът като възложител сключил договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване със „Зора Феникс“ ЕООД в качеството му на изпълнител с нотариално удостоверени подписи, вписан в Службата по вписванията при НРС. Съгласно посочения договор ответникът е възложил, а изпълнителят е приел и се задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в апартаментен хотел „Вила Астория-2“. В чл.2 от договора детайлно били описани дейностите по поддръжка на комплекса, извършвани от страна на изпълнителя. Съгласно чл.4 от договора ответникът се задължил да заплаща на изпълнителя годишна такса за покриване на разходите, свързани с поддръжката и управлението на общите части на комплекса в размер на 556 евро с ДДС, дължима съгласно чл.5 ежегодно. В чл.14, изр.2 от договора била уговорена неустойка в размер на 0, 5% на ден, в случай на забава на плащането на годишната такса след първи юни на годината, за която се дължи, но не повече от 30 % от размера на съответната дължима такса. Съгласно договор за възлагане извършването на всички необходими действия по поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория 2“, сключен на 18.06.2018г. между „Зора Феникс“ ЕООД от една страна като възложител и „Астория мениджмънт“ ООД от друга в качеството на изпълнител, „Зора Феникс“ ЕООД възложило на „Астория мениджмънт“ ООД извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на посочения жилищен комплекс, както и събирането в брой или по своя банкова сметка дължимите суми от собствениците в комплекса за поддръжка и управление, съгласно подписаните със собствениците индивидуални договори, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати в договора. Ищцовото дружество твърди, че ответникът, както и останалите собственици в комплекса били надлежно уведомени за сключването на този договор. Също така посочва, че е изправната страна по договора- изпълнявал точно и добросъвестно в срок, със собствени сили и чрез наети лица поетите задължения. Поддръжката на зелените площи включвала наторяване, плевене, подрязване и оформяне на растителността, третиране с инсектициди при нужда, прекопаване, подмяна на растителност, почистване на сухи листа, косене и поливане на тревата. Ищцовото дружество извършвало поддръжката, стопанисването и осигуряване ползването на басейна, като при нужда се извършвали ремонтни дейности на басейна с цел да се осигури ползването му. Закупувани били необходимите химикали и препарати за поддръжката на басейна. Около басейна били разположени чадъри и шезлонги, предоставени за ползване за всички собственици и обитатели. Целогодишно била извършвана техническа поддръжка на общите части и съоръженията на комплекса- профилактика, ремонт и подмяна на осветителни тела в общите части и коридорите, стълбищните пространства, поддръжка и технически прегледи на асансьори, стълбищни автомати, осветителни тела в двора на комплекса, канализация, водопроводни и ел.инсталации, мрежи за кабели, ремонтни дейности на общите части в сградата и поземления имот, в който е разположена същата. Санитарно- хигиенното обслужване включвало дейности по измиване и измитане на вътрешни алеи, измиване, метене, почистване на прах и дезинфекция на общите части на сградата и поземления имот, в който е разположена същата. Заплащането на разходите за електричество, включващи осветление, асансьори, басейн, както и на вода в общите части се извършвало целогодишно. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати процесните суми: главница в общ размер от 1112 евро, представляваща такси за поддръжка за 2021г. и за 2022г. по 556 евро за всека от годините, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаването на исковата молба, както и 333, 60 евро- неустойка за 2021г. и за 2022г. или по 166, 80 евро с ДДС за всяка от посочените години. Претендират се разноски. Представени са доказателства. В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от адв. П. Ч., назначен за особен представител на ответника А.К., с който исковете са оспорени като недопустими и неоснователни. На първо място са изложени твърдения, че между страните по делото не е налице облигационна връзка, тъй като липсва изрично съгласие на ответника по смисъла на чл.102 от ЗЗД за заместване на изпълнителя длъжник по сключения от ответника договор от 2015г. с „Зора Феникс“ ЕООД. Сочи, че е недопустимо заместването на страна по договор intuito personae, без съгласието на всички страни. Оспорва обстоятелството, че приложеното към исковата молба уведомление до ответника е достигнало до него, но дори да се приеме, че това е така, същото не следва да бъде приравнявано със съгласие по смисъла на чл.102 от ЗЗД. На следващо място са развити съображения, че договорът от 2018г. между двете дружества е недействителен, поради липса на съгласие на ответника, поради противоречие и заобикаляне на чл.1 във вр. с чл.9, чл.10, чл.31 ЗУЕС и при противоречие с чл.2 вр. с §1, т.3 от ЗУЕС и чл.161 ЗУТ, противоречие с чл.34 ЗУЕС и практиката на ВКС, като иска да бъде прогласена нищожността на разпоредбата на чл.1, чл.11 и приложение към договора за възлагане извършването на дейностите по поддръжка и управление /“договор за подизпълнител за дейностите по поддръжка и управление“/ от 2018г. Сочи се, че процесната сграда не представлява „жилищен комплекс от затворен тип“, поради което за нея не е приложим особения режим на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл.2 ЗУЕС- в поземления имот е построена само една сграда. На следващо място се сочи, че договорът от 2015г. е сключен в противоречие с чл.2 от ЗУЕС, тъй като не е сключен с инвеститор. Сочи се още, че договорните права и задължения, възникнали на основание договора по чл.2 от ЗУЕС не могат да водят до възникването на друг, непосочен в закона орган за управление на ЕС. Обратното означавало, че инвеститорът /а в случая дружеството „Зора Феникс“ ЕООД с неизяснен статут притежава правомощия на орган на управление на ЕС, какъвто е само Общото събрание на етажните собственици или сдружението на собствениците. Според него, по аргумент от чл.34 от ЗУЕС договор за поддръжка може да се сключи за срок от 2 години, като моли да бъде прогласена нищожността на разпоредбата на чл.3 от договора, след 18.06.2017г., поради противоречие със закона, тъй като от тази дата договорът е прекратил своето действие. Моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира разноски. По делото са приети писмени доказателства. С обжалваното решение районният съд е уважил предявените искове, като е счел за неоснователни възраженията на особения представител на ответната страна за нищожност/ недействителност на договора. Приел е за безспорно обстоятелството, че не се касае за жилищен комплекс от затворен тип, а процесният комплекс представлява една жилищна сграда, поради което не са налице предпоставките на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Въпреки това е счел, че това обстоятелство не предполага задължително отношенията във връзка с управлението и поддръжката на общите части между етажните собственици да се уреждат по правилата на ЗУЕС – въз основа на решения на Общо събрание на етажната собственост. Според съда, щом като на основание чл.19, ал.8 от ЗУЕС на ОБЕС е дадено право да упълномощи управителя да сключи договор с избран търговец, който да осъществява поддръжката и управлението на общите части, няма законова пречка самите етажни собственици поотделно да сключат индивидуален договор с един и същ търговец, който сами са си избрали, пак при същите условия. Посочил е, че когато няма учредена етажна собственост, правата и задълженията могат да се уредят с индивидуални договори. Освен това е посочил, че договорът не обхваща само общите части, които етажните собственици притежават в сградата, но и незастроената част от комплекса, ведно със съоръженията, разположени и изградени там, които се ползват от същите и по отношение на които също следва да се осъществява поддръжката, но това не може да бъде извършвано с решения на ЕС, понеже са извън обхвата на ЗУЕС. В заключение съдът е приел, че процесния договор е валиден и е произвел правни последици, тъй като страните по него са постигнали съгласие по съществените му елементи- предмет, цена, срок, начин на плащане. Посочил е, че договорът не противоречи на закона, защото страните по него не са целели забранен от закона резултат /цитирана е съдебна практика/ и е съобразен с добрите практики, а освен това не е сключен в заобикаляне на закона. Приел е също, че след като правата и задълженията на изпълнителя по договора от 2015г. са били прехвърлени на ищеца с друг договор, той е обвързал ищеца и ответника и през процесния период 2021г.- 2022г., през който е настъпила изискуемостта на дължимите от ответника възложител годишни такси, претендирани от ищеца. На следващо място съдът е посочил, че тъй като ЗУЕС не поставя изискване за съдържание на индивидуалните договори, чрез които се извършват дейностите по поддръжка и управление на общи части, поради което за този вид договор, включващ елементи на договор за поръчка и за изработка важи свободата на договаряне. Ето защо е приел, че посоченото в процесния договор, че е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС и имота на ответника се намира в комплекс от затворен тип, това изявление следва да се разглежда като недействителна клауза, която в никакъв случай не води до извод за нищожност на целия договор. Относно договора от 2018г. между ищеца и „Зора Феникс“ ЕООД съдът е посочил, че същият е за заместване в права и задължения, т.е. в цялото правоотношение, при което е допустимо да се съчетават правилата на цесията и заместването в дълг по смисъла на чл.102 ЗЗД. Ето защо е счел, че приобретателят е заместил прехвърлителя като страна по договора. Посочил е, че в този случай е допустимо съгласието на кредитора да бъде изразено и с конклудентно действие, като е цитирал съдебна практика в тази насока. Подчертал е, че такова съгласие не представлява клаузата на чл.16 от договора за управление и поддръжка, като е съобразил разпоредбата на чл.19 от същия, според която се изисква съгласие и на двете страни по договора за неговата промяна. Посочил е, че ответникът е изразил съгласието досегашния длъжник да се освободи от дълга и да бъде заместен от новия, като се е позовал от една страна на уведомяването на етажните собственици, извършено през 2018г., а от друга- на обстоятелството, че ответникът до 2020г. е заплащал дължимите такси на ищеца, не е възразявал на размера на претендираните от ищеца суми по договора, нито се е противопоставял ищецът да извършва тези дейности и да е претендирал изпълнението им от „Зора Феникс“ ЕООД. Ето защо е счел, че ответникът е приел работата, извършена от ищеца. В заключение съдът е приел, че ищецът дължи процесните суми за такси за 2021- 2022г., което задължение същият не е изпълнил в уговорените срокове, поради което е счел, че исковете за присъждане на главниците и на акцесорните вземания за неустойка са основателни и доказани, включително по размер и следва да бъдат уважени. След като обсъди твърденията и правните доводи на страните, както и събраните по делото доказателства, въз основа на относимите разпоредби на закона, Бургаският окръжен съд приема за установено от фактическа страна следното: Безспорно е, а и от приложения нотариален акт №••••••• по описа на нотариус Линка Чуткина, рег. №600 на НК, се установява, че ответникът е собственик на апартамент №•••, находящ се на шести етаж, със застроена площ от 50, 42 кв.м. /57, 87 кв.м. с прилежащите общи части/, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••••••••. Имотът е продаден на ответника от „ПР ХОЛДИНГ”ЕООД. Предния ден- 18.06.2015г. ответникът в качеството на възложител и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД в качеството на изпълнител са сключили договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване с нотариална заверка на подписите, вх. № 4302/23.06.2015г., акт № 67, том 3 на СВп при НРС. С него „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД се е задължило срещу заплащане на възнаграждение в размер на 9, 60 евро с ДДС на кв.м. обща площ, а именно- 556 евро с включен ДДС да извършва дейностите по управление, поддръжка и организационно, техническо и административно обслужване, изброени в т.2 на договора за неопределен срок. Съгласно т.5 и 6 от договора за първата година от въвеждане във владение на възложителя в закупения имот таксата се начислява пропорционално от датата на получаване на Акт 15 до края на годината, както и че таксата по т.4 се заплаща ежегодно. Посочено е още /т.7/, че размерът на таксата може да бъде едностранно изменен от изпълнителя веднъж годишно в началото на всяка година в съответствие с официалния инфлационен индекс за предходната година, обявяван от НСИ. Безспорно е също, че на 18.06.2018 г. „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД в качеството на възложител и ищецът по делото- „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД в качеството на изпълнител, са сключили договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „Астория-2“, находящ се в гр.Св. Влас /договор за подизпълнител на дейностите по поддръжка и управление/. Страните по него са се уговорили, че „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД в качеството си на изпълнител ще извършва срещу възнаграждение всички необходими действия за поддръжка и управление жилищен комплекс с търговско наименование „Астория-2“, включително фактическото извършване на необходимите работи за поддръжката и нормалното функциониране на комплекса. Съгласно чл.3 от договора на ищцовото дружество е възложено /поръчано/ да събира в брой, със собствен касов апарат или по своя сметка дължимите от собствениците суми по сключените индивидуални договори за поддръжка на комплекса. Представено е Приложение от 2.02.21г., съгласно което на основание чл.11 от договора, неразделна част от последния са индивидуалните договори със собствениците на посочените в приложението обекти, сред които е и ответника. По делото е налично уведомление без да е посочено кой е неговия автор, с дата 18.06.2018г. до собствениците на апартаменти в комплекса, за назначаването на ищцовото дружество като подизпълнител. Налично е и уведомително писмо с дата 17.10.2020г. от „Зора Феникс“ ЕООД до собствениците на апартаменти в комплекси „Астория 1“, „Астория 2“, „Астория 3“ гр.Свети Влас, за сключения договор от 18.06.2018г. с „Астория Мениджмънт“ ООД. Приложено е и пълномощно с нотариална заверка на подписа от 19.10.21г., с което управителя на „Зора Феникс“ ЕООД е упълномощила „Астория Мениджмънт“ ООД да уведоми собствениците за договора от 18.06.2018г. От представения Акт обр. 15 от 28.05.2016г. се установява, че собственик на терена, върху който е построена сградата е „ПР Холдинг“ ЕООД, а инвеститори на процесния комплекс са „ПР Холдинг“ ЕООД и „Зора Палма“ ЕООД и се касае за апартаментен хотел. Установява се също, че „комплексът” представлява една сграда, състояща се от 5 жилищни и един подпокривен етаж, свързани помежду си със стълбищна клетка и асансьор, а на ниво партер са разположени рецепция, багажно, камериерски офис, заведение за хранене, два двустайни апартамента и осем студиа. Сградата е разположена в западната част на имота, а на изток от нея са зелени площи и градина към заведение за хранене, на запад от нея- открит паркинг, а в южната част е изграден басейн. Правни изводи: Настоящият съдебен състав намира, че ищцовото дружество /„АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД/ е легитимирано да предяви иска за вземанията, произтичащи от сключения между ответника в качеството на възложител и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД, в качеството на изпълнител по договор от 18.06.2015г. за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, предвид сключения между „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД договор от 18.06.2018г. за подизпълнител на дейностите по поддръжка и управление. За част от задълженията на ищеца към ответника по втория договор е налице встъпване в дълг по смисъла на чл.101 ЗЗД, тъй като „АСТОРИЯ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД е встъпило в задълженията на „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД по вече сключените договори за управление и поддръжка на комплекс „Астория- 2“, а по отношение на вземанията на „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД за дължимото възнаграждение, касаещи вече сключените договори, а така също и бъдещите договори, е налице договор за прехвърляне на вземания /цесия/. Изрично в чл.16 от индивидуалния договор между ответника и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД е посочено, че изпълнителят осъществява управлението, поддръжката и обслужването по договора със свои сили или чрез избрани от него подизпълнители, поради което несъстоятелна е тезата на процесуалния представител на ответника, че се касае за договор intuito personae. От същата клауза /т.16 от индивидуалния договор/ става ясно, че „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД носи пълна отговорност за работата на привлечените от него подизпълнители във връзка с изпълнението на договора. От съдържанието на договора от 18.06.2018г. пък е видно, че договорът между двете дружества има характеристиките на договор за изработка, тъй като на ищеца са възложени фактическите действия във връзка с поддръжката и управлението на комплекса ищцовото дружество. Ето защо несъстоятелни са възраженията на процесуалният представител на ответника, че по договора от 2018г. е налице заместване в дълг по смисъла на чл.102 ЗЗД, за което е нужно съгласие на ответника, каквото не е налице. По отношение на тази част от вземанията на „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД спрямо ответника по договора от 2015г., които са цедирани на ищцовото дружество, следва да се отбележи, че тази цесия обвързва ответника, предвид обстоятелството, че уведомлението по чл.99, ал.3 ЗЗД, е връчено с исковата молба на особения му представител. Основателно е обаче възражението на ответника за противоречие на договора от 2015г. с императивна правна норма на закона /противоречие със закона/. По настоящото дело страните не спорят, че не се касае за „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а именно- комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Това е така, понеже в поземления имот има само една сграда, която представлява апартаментен хотел, като самостоятелните обекти в него се отдават и под наем на трети лица. Следователно сградата няма само жилищно предназначение, а и такова за ваканционни цели. Инвеститорът на сградата е различно дружество от това, което е сключило процесния договор за поддръжка и управление. Ето защо, процесният договор за управление и поддръжка от 18.06.2015г. не е такъв по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. В позитивното право на Република България няма уредба на отношенията по поддръжката и управление на апартаментните хотели, респективно- комплекси /такива, които освен от жилища се състоят и от търговски обекти, развлекателни съоръжения, басейни и прочее, обектите от които принадлежат на различни собственици/. Ето защо, на основание чл.5 от ГПК по аналогия следва да намерят приложение общите правила за управлението и поддръжката на етажната собственост. Управлението на етажната собственост по отношение на процесната сграда следва да бъде извършвано по общите правила на ЗУЕС чрез Общо събрание на етажната собственост и вземане на решения от последното, тъй като няма твърдения и доказателства за учредено сдружение на собствениците. Неправилно е становището на първоинстанционния съд, че след като няма учредена етажна собственост, то управлението и поддръжката на общите части на сградата може да се извършва с индивидуални договори, сключени между етажните собственици и търговско дружество. Етажната собственост възниква по силата на закона с построяването на сградата на груб строеж, а учредени следва да бъдат само органите за управлението й. Видно е, че част от отношенията, уредени с договора от 18.06.2015г. между „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД и ответника са свързани с дейности по управление и поддръжка на общите части- чл.2.2, 2.3, 2.6, 2.7. Тези уговорки обаче противоречат на императивната уредба на чл.51 ЗУЕС във връзка с чл.11, т.5 от ЗУЕС, според които тези дейности по поддръжка управление на общите части на сградата са от изключителната компетентност на Общото събрание на Етажната собственост. По тази причина цитираните клаузи противоречат на закона и са нищожни на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД. В този смисъл е актуалната практика на ВКС- така Решение №80 от 4.11.2021г. по гр.д.№1213/2020г. на ВКС, Четвърто гр.отд., докато цитираното от НРС определение не представлява практика по чл.280, ал.1, т.1 от ГПК. В посоченото решение на ВКС изрично е посочено, че в противоречие с чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД е извод, че щом договорът урежда и други въпроси, а не само такива от изключителната компетентност на ОС на ЕС, дори в противоречие с императивните правила, уредени в чл.51, вр. §1, т.11 от ЗУЕС, той е валиден, като напрактика се придава валидизиращ ефект на противозаконните уговорки, поради това, че има и клаузи, непротиворечащи на императивните правни норми. Посочено е още, че валидността на отделни клаузи няма как да санира нищожните уговорки в договора, след като същите не са заместени от повелителни правила на закона или ако може да се предположи, че договорът би бил сключен и без недействителните части. Разрешението, възприето в цитираната съдебна практика се поддържа и от настоящия съдебен състав. С оглед изложеното, Бургаският окръжен съд приема, че договорът от 18.06.2015г., сключен между ответника и „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД е нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД. Ето защо за „ЗОРА ФЕНИКС“ ЕООД не са възникнали вземания спрямо ответника по този договор /както за такси за поддръжка и управление, така и акцесорни вземания за неустойка/, поради което същите такива не са прехвърлени на ищцовото дружество по силата на договора за цесия. Ето защо исковете са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Поради несъвпадане на изводите на двете съдебни инстанции, решението на РС- Несебър следва да бъде отменено изцяло, като вместо него следва да се постанови ново, с което исковете против ответника бъдат отхвърлени. Предвид изхода на делото на ищеца не се дължат разноски. Основателно е искането на адв. Ченголов за присъждане на разноски. На същия следва да се заплати определеното от НРС адвокатско възнаграждение по чл.47, ал.6 от ГПК възнаграждение в размер на 250 лв. за първата инстанция и 215 лв. за въззивната инстанция, платими от внесените от ищеца депозити по сметките на съдилищата. Неоснователно е възражението на адв. Ченголов, че са налице предпоставки за завишаване размера на възнаграждението. Делото не е с правна и фактическа сложност, предвид обстоятелството, че по спорния въпрос за валидността на индивидуален договор за поддръжка и управление в сграда в режим на етажна собственост е формирана трайна съдебна практика, при което според практиката на ВКС липсва правна сложност. Същевременно следва да се отбележи, че разпоредбата на чл.47 ГПК допуска възнаграждението да бъде определено под минимума за съответния вид работа. На основание чл.78, ал.6 от ГПК ищецът следва да заплати по сметката на Бургаския окръжен съд дължимата държавна такса за въззивно обжалване- 68, 50 лв. Мотивиран от горното и на основание чл.271, ал.1, предл.2 от ГПК Бургаският окръжен съд