Решение № 51 от 7.4.2026 г. на Окръжен съд - Ямбол по дело № 189/2025 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК. Образувано е по въззивна жалба на „Агрозем- АВ" ООД с. Скалица, подадена чрез пълномощника адв. С. Т. от АК- Ямбол против Решение №171/03.04.2025 г., постановено по гр. дело № 3548/2024 г. по описа на Ямболския районен съд, в частта, с която въззивното дружество е осъдено да заплати на И. Г. И. от гр.•••, на основание чл.232, ал.2, във вр. с чл.234, ал.3 от ЗЗД сумата 1495,92 лв., представляваща наем за стопанските години 2022/2023 г. и 2023/2024 г., ведно със законната лихва, считано от 18.11.2024 г. до окончателното изплащане на сумата, както и в частта, с която съдът е осъдил дружеството да заплати на ищеца разноски в размер на 393,18 лв., в съответствие с уважената част от иска. Оплакването на въззивника е за незаконосъобразност, неправилност и необоснованост на решението в обжалваната му част, като постановена при неправилно тълкуване и приложение от страна на ЯРС на разпоредбите на материалния закон и неправилна преценка на събраните по делото доказателства, което е довело до неправилни правни изводи по същество на спора. Счита се, че първоинстанционният съд неправилно е тълкувал и приложил материалноправната разпоредба на чл. 234, ал. 3 от ЗЗД, приемайки, че именно „Агрозем- АВ“ ООД дължи заплащане на наемната цена за ползването на имота на ищеца за двете стопански години, тъй като е изправна страна по договора за пренаемане на имотите- изпълнил е пълно, точно и своевременно задълженията си по тези договори, извършвайки плащания на наемната цена на имота за двете стопански години на третото лице- помагач „Дивас Агро“ ЕООД. Направено е оплакване, че съдът не е обсъдил въпроса какви точно са задълженията на кооперация „Спасител“ с. Савино, която е първоначалния наемател по договора за наем и „Ферт Бул" АД спрямо наемодателя- ищец и изпълнени ли са те и необосновано е приел, че от ответника по делото следва да бъде носена цялата отговорност за неизпълнението на задължението спрямо ищеца- наемодател, независимо, че не е бил в облигационни отношения с първоначалния наемодател. Оспорени са изводите на ЯРС, съдържащи се имплицитно в обжалваното решение, че при наличието на няколко на брой последващи пренаемни отношения, въззивникът следва да предполага, че първоначалният наемодател в лицето на ищеца, с който няма никакви преки правоотношения и от който не е сезиран с искания за плащане на наемна цена, желае именно на него да бъде престирано при условията на първоначалния договор. Въззивникът счита, че възприетото от съда разбиране създава предпоставки за недопустимо разместване на блага и обедняване на ответника по спора за сметка на всички останали страни по наемните отношения. Излагат се доводи, че първоинстанционният съд не е обсъдил възраженията на ответника, че ищецът разполага с пряк иск срещу пренаемателя по чл.234 от ЗЗД, но той не е безусловен и пренаемателят не е задължен да плаща два пъти, при положение, че веднъж вече е платил на своя пренаемодател. По изложените в жалбата подробни съображения, въззивникът моли за отмяна на решението на първата инстанция в обжалваната му част и за постановяване на ново решение от въззивния съд по съществото на спора, с което предявения иск да бъде отхвърлен, ведно със съответните законни последици. Претендира присъждане на направените по делото разноски пред двете съдебни инстанции. С подадения писмен отговор въззиваемият И. Г. И. от гр.•••, чрез пълномощника адв. Г. Д. от АК– Ямбол, е оспорил въззивната жалба като неоснователна. Изложил е съображения, според които обжалваното решение е постановено в съответствие със закона, при спазване на процесуалните правила, обосновано е и не страда от релевираните в жалбата пороци, поради което се настоява въззивната жалба да бъде оставена без уважение, а решението в обжалваната му част да бъде потвърдено, с присъждане на направените пред въззивната инстанция разноски. В о.с.з. въззивникът, чрез процесуален представител- адв. Т., поддържа въззивната жалба по съображенията, изложени в нея. Претендира разноски пред двете съдебни инстанции, съгласно представен списък на разноските по чл.80 от ГПК. Въззиваемата страна, чрез пълномощника си адв. Д., оспорва въззивната жалба и настоява за потвърждаване на решението в обжалваната му част като законосъобразно, обосновано и правилно по съображенията изложени в отговора на въззивната жалба и тези, поддържани в хода на делото по същество. Претендира разноски пред въззивната инстанция, съгласно представен списък на разноските по чл.80 от ГПК. Третото лице- помага „Дивас Агро“ ЕООД, не изпраща законен или процесуален представител в о.с.з. ЯОС намира, че въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена от легитимирана страна, в срок, поради което следва да се разгледа по същество. За да се произнесе, съдът приема от фактическа и правна страна следното: Ямболският районен съд е сезиран с иск с правно основание чл. 232, ал.2, във вр. чл. 234, ал.3 от ЗЗД, предявен от И. Г. И. от гр.•••••против „Ферт Бул“ АД- гр. Ст. Загора и „Агрозем- АВ“ ООД- с. Скалица, за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 2 243,88 лв., представляваща дължим и незаплатен на ищеца наем за стопанските 2021/2022 г., 2022/2023 г. и 2023/2024 г. /по 747,96 лв. на година/, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска. Исковата си претенция ищецът обосновал със сключен между него и Кооперация „Съгласие“- с. Савино на 18.11.2019 г. договор за наем с нотариална заверка на подписите, вписан в СВп- Ямбол, по силата на който ищецът отдал на кооперацията за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ земеделска земя- нива в землището на с. Савино с площ от 18 699 кв.м, за която е отреден ПИ с идентификатор 65036.39.53 в местността „Чалъка“, за срок от пет стопански години, считано от 01.10.2020 г. до 30.09.2025 г. Договорената наемна цена била в размер на 40.00 лева на декар или за наетата площ от 18 699 кв.м в размер общо на 747.96 лева на година. По силата на договор за пренаемане на земеделска земя от 13.11.2020 г., заверен нотариално и вписан в СВп- Ямбол, кооперацията е преотдала имота под наем на „Ферт Бул" ЕАД /към момента АД/, считано от стопанската 2020/2021 година. Впоследствие „Ферт Бул" АД всяка стопанска година е отдавал под наем същият имот за ползване на ответника „Агрозем- АВ" ООД със сключване на едногодишни договори за наем. Ищецът е поддържал, че до момента на подаване на исковата молба е получил наем единствено за първата стопанска година- 2020/2021 г. от „Ферт Бул" АД, а за останалите три стопански години- 2021/2022 г., 2022/2023 г. и 2023/2024 г. не е получил наем от първоначалния наемател или от пренаемателите, посочен от ищеца в общ размер на 2243,88 лв. за трите стопански години. След образуване на делото, по молба на ищеца по чл.232 от ГПК, с влязло в сила определение №2765 от 18.12.2024 г. ЯРС е прекратил производството по делото по отношение на ответника „Ферт Бул" АД поради оттегляне на иска. С отговора на исковата молба ответникът „Агрозем- АВ“ ООД е оспорил иска като неоснователен, с доводи, че за стопанската 2021/2022 г. процесния имот е бил заявен и ползван от пренаемателя „Ферт Бул“ ЕАД и за тази стопанска година ответникът не е имал сключен договор за пренаемане на имота и съответно не е ползвал имота. За следващите две стопански години- 2022/2023 г. и 2023/2024 г. от пренаемателят „Ферт Бул“ ЕАД са били сключвани едногодишни договори за пренаемане на зем. земя, включително и на имота на ищеца, с пренаемател „Дивас Агро“ ООД, по силата на които имота е бил ползван от това дружество. Впоследствие, „Дивас Агро“ ООД е сключвал едногодишни договори за пренаем за тези години с „Агрозем- АВ" ООД, с които му е предоставял за временно и възмездно ползване земеделска земя в село Савино, вкл. и процесния имот, които ответникът е регистрирал и на това основание е подал заявления в ОСЗ за ползване на процесния имот за срока на договорите. Ответникът е поддържал, че е заплатил изцяло и в срок дължимата наемна цена за ползването на процесния имот за стопанските 2022/2023 г. и 2023/2024 г., като е престирал на своя наемодател „Дивас Агро“ ООД, съгласно клаузите на сключения между тях договор и поради това няма непогасени задължения за плащания спрямо ищеца, а последният не разполага с неудовлетворено притезание спрямо ответното дружество. Поддържа се, че извършените плащания са освободили ответника от задължението му да заплати наемната цена на ищеца за процесните две стопански години, тъй като е изправна страна както спрямо лицето, на което е престирал, така и спрямо първоначалния наемодател. В хода на първоинстанционното производство по искане на ответника като третото лице- помагач на негова страна на основание чл.219 от ГПК е конституирано дружеството „Дивас Агро“ ЕООД, което е изразило становище за неоснователност на предявения иск. Изложило е твърдения, че за стопанската 2022/2023 г. и 2023/2024 г. дължимият наем за процесния имот е заплатен на наемодателя по договори за наем на земеделска земя от 30.07.2022 г. и от 27.07.2023 г.- „Ферт Бул“ АД. По делото е установено и не е спорно от фактическа страна, че ищецът И. Г. И. собственик на земеделски имот, представляващ нива с площ от 18 699 кв.м. в землището на с. Савино, обл. Ямбол, в местността „Чалъка“, представляваща ПИ с идентификатор 65036.39.53. На 28.11.2019 г. между ищеца, действащ чрез пълномощник и Кооперация „Спасител“ с. Савино, вписан в Служба вписвания- Ямбол на 04.12.2019 г., е сключен договор за наем с нотариална заверка на подписите, по силата на който ищецът като наемодател е отдал под наем на Кооперация „Спасител“ с. Савино като наемател посочения по- горе недвижим имот- земеделска земя, за срок от пет стопански години за периода от 01.10.2020 г.– 30.09.2025 г. и при годишно наемно плащане в размер на 40 лв. на дка или в размер 747.96 лв. годишно, платими до края на стопанската година. В чл. 5 от договора страните са договорили правото на наемателя да пренаема част или целия имот. По делото е установено, че имота на ищеца е бил предмет на множество договори за пренаемане, като през стопанските 2022/2023 г. и 2023/2024 г. този имот е бил ползван от ответника „Агрозем- АВ“ ООД като пренаемател на основание договори за пренаемане на земеделска земя, сключени между него и третото лице- помагач „Дивас Агро“ ООД като наемодател от 30.07.2022 г. и от 27.07.2023 г. Договорът за пренаемане от 30.07.2022 г. е сключен за срок от една стопанска година- считано от 1 октомври 2022 г. до 1 октомври 2023 г., като е уговорено дължимата наемна цена да бъде заплатена на наемодателя „Дивас Агро“ ООД до 30.09.2023 г. Договорът за пренаемане от 27.07.2023 г. е сключен също за срок от една стопанска година- считано от 1 октомври 2023 г. до 1 октомври 2024 г., като е уговорено дължимата наемна цена да бъде заплатена на наемодателя „Дивас Агро“ ООД до 30.09.2024 г. От представените по делото писмени доказателства- извлечения от сметките на ответника и на третото лице- помагач, е установено, че за стопанските 2022/2023 г. и 2023/2024 г. ответникът „Агрозем- АВ“ ООД е заплатило дължимия по двата договора за пренаемане наемна цена както следва: за стопанската 2022/2023 г.- на 29.12.2023 г. и за стопанската 2023/2024 г. – на 03.12.2024 г. От своя страна „Дивас Агро“ ЕООД е заплатило на своя праводател по договорите за пренаемане за същите две стопански години, в предмета на които е включен и земеделския имот на ищеца- „Ферт Бул“ АД дължимата наемна цена, както следва: за стопанската 2022/2023 г.- на 26.06.2023 г., на 30.06.2023 г. и на 05.10.2023 г. и за стопанската 2023/2024 г.- на 05.02.2024 г. и на 09.12.2024 г. При тази фактическа обстановка, която не е променена пред въззивната инстанция, първоинстанционният съд с обжалваното решение е приел, че сключеният договор за пренаемане не освобождава наемателя /пренаемателя/ от задълженията по договора за наем и ако наемната цена не се заплаща от наемателя, наемодателят разполага с пряк иск срещу наемателя и пренаемателя, които отговарят солидарно. В процесния случай ищецът първоначално е предявил иска си солидарно против пренаемателите „Ферт Бул“ ЕАД и „Агрозем– АВ“ ООД, но се е отказал от иска си по отношение на първия ответник, по отношение на който делото е било прекратено. Установено е било по делото, че преди ответника е имало има друг пренаемател- „Дивас Агро“ ЕООД, но с оглед посочената солидарна отговорност за заплащане на наема, ищецът е избрал да насочи иска си към един от солидарните длъжници– „Агрозем – АВ“ ООД, тъй като съгласно разпоредбата на чл.122, ал.1 от ЗЗД кредиторът може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да било от длъжниците. Първоинстанционният съд е приел също така, че обстоятелството, че пренаемателят „Агрозем– АВ“ ООД е заплатил наема за двете стопански години на своя пренаемодател „Дивас Агро“ ООД не го освобождава от задължението му за плащане на наем към собственика на недвижимия имот и първоначален наемодател на основание чл.234, ал.3 от ЗЗД. И тъй като е било установено, че за стопанските години 2022/2023 г. и 2023/2024 г. имотът на ищеца е бил ползван под наем от пренаемателя „Агрозем– АВ“ ООД, а ищецът като наемодател не е получил договорения наем по договора за наем от 28.11.2019 г., съдът е прие, че искът му за тези две стопански години е основателен и следва да бъде уважен в размер 1495.92 лв. Искът за заплащане на наем за стопанската 2021/2022 г. за сумата 747.96 лв. съдът е отхвърлил като неоснователен, като е приел за недоказано по делото имотът на ищеца през тази стопанска година да е бил ползван от ответника. Решението в частта, с която искът за сумата от 747.96 лв., представляваща наем за имота за стопанската 2021/2022 г. е отхвърлен, не е обжалвано и е влязло в сила. Въз основа на установената по делото фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на чл.269, ал.2 ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощия да провери спазването на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесното правоотношение. В този смисъл е задължителното тълкуване на закона, дадено от ВКС с ТР №1/2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК- т.1. При извършената служебна проверка по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК, настоящият съдебен състав намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, поради което същият дължи произнасяне по съществото на правния спор, в рамките на заявените с въззивните жалби доводи, съобразно нормата на чл. 269, изр. 2 ГПК. При преценка по същество, решението в обжалваната му част се прецени за частично неправилно, а въззивната жалба за частично основателна, по следните съображения: Законът за задълженията и договорите- чл.234, ал.1, изрично допуска възможността наемателят да отдава под наем вещта или части от нея на трети лица. Това е т.н. договор за пренаемане, по който наемателят по едно правоотношение става наемодател по друго правоотношение. Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задължението си по договора за наем /чл.234, ал.1 ЗЗД/. Между наемателя и пренаемателя възниква едно ново правоотношение, което е акцесорно спрямо съществуващото наемно правоотношение. Относно ползването на имота, законът предвижда, че пренаемателят не може да има повече права от наемателя /чл.234, ал.2 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл.234, ал.3 ЗЗД, наемодателят има право на пряк иск срещу пренаемателя на имота за своето вземане за наем, т.е. от наема, дължим от пренаемателя на неговия наемател. По силата на същата разпоредба, пренаемателят дължи на наемодателя наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които той е направил преждевременно. Вземането на наемодателя по чл.234, ал.3 ЗЗД се явява рефлексна правна последица от пренаемането, като по силата на посочената норма за пренаемателя възниква задължение към наемателя, въпреки липсата на правна връзка между тях, за заплащане на по- малката от двете суминаемната или пренаемната цена. Съдебната практика приема, че наемателят и пренаемателят /за това, което сам дължи/ отговарят солидарно пред наемателя, т.е. наемателят може да преследва /да търси изпълнение/ и двамата или само един от тях, като плащането, направено от единия, освобождава и двамата в размера на платеното. Солидарната отговорност на наемателя и пренаемателя е изведена в съдебната практика от разпоредбите на чл.232, ал.2 от ЗЗД /наемателят е длъжен да заплаща наемната цена/, вр. чл. 234, ял.1, изр.2 от ЗЗД / наемателят не се освобождава от задължението си по договора за наем, когато пренаема части от наетата вещ/, вр. чл. 234, ал.3 от ЗЗД /пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно- платил на наемателя, който не заплаща на наемозателя/. При неплащане на наемната цена, чрез пряк иск, наемодателят може да преследва както наемателя, така и пренаемателя. Тяхната отговорност е солидарна и това произтича от нормата на чл.234, ал.1 и ал.3 от ЗЗД /в този см. Решение №14 от 06.03.2017 г. по т.д. № 50113/2016 г. на ВКС, III г.о./. От тази правна възможност се е възползвал наемодателяищеца в производството, като е предявил иска си против един от солидарните длъжниципренаемателя „Агрозем– АВ“ ООД. В проесния случай ответникът е противопоставил възражения по чл.234, ал.3 от ЗЗД, че е заплатил дължимият се от него наем на пренаемодателя „Дивас Агро“ ЕООД, конституиран като трето лице- помагач, за стопанските 2022/2023 г. и 2023/2024 г., поради което не дължи заплащане на наем за посочените две стопански години на ищеца в качеството му на наемател, макар и последният да не е получил дължимия му се наем по договора за наем от 2019 г. от пренаемодателя. За да се произнесе по това възражение на ответника, въззивният съд взе предвид клаузите на двата пренаемни договора от 30.07.2022 г. и от 27.07.2023 г., сключени между третото лице- помагач „Дивас Агро“ ООД и ответника „Агрозем- АВ“ ООД, касаещи сроковете за плащане на наемната цена. В чл.6 от договора за пренаемане от 30.07.2022 г. страните по него са уговорили срок за плащане на наемната цена до 30.09.2023 г. Плащането на наемната цена от ответника по този договор е извършено на 29.12.2023 г. В чл.6 от договора за пренаемане от 27.07.2023 г. страните по него са договорили срок за плащане на наемната цена до 30.09.2024 г. Плащането на наемната цена от ответника по този договор е извършено на 03.12.2024 г. Исковата молба на ищеца е подадена на 18.11.2024 г. Установеното по делото относно плащането на наемната цена от ответника по договорите за пренаемане от 2022 г. и 2023 г. не сочи на извършени преждевременни плащания от страна на ответника на пренаемодателя „Дивас Агро“ ООД, напротив установена е забава в плащанията предвид уговорените между страните по тези два договора срокове за плащане на наемната цена. Към датата на завеждане на исковата молба- 18.11.2024 г., която е релевантаната за процесния случай, дължимият от ответника „Агрозем- АВ“ ООД на „Дивас Агро“ ООД наем за стопанската 2023/2024 г., не е бил заплатен, поради което и предявеният от ищеца против ответника иск за заплащане на наемна цена в размер на 747,96 лв. за стопанската 2023/2024 г. се явява основателен и доказан по размер и правилно е бил уважен от първоинстанционния съд. Жалбата против решението на ЯРС в частта, с която ответникът е осъден да заплати на ищеца сумата от 747,96 лв. за стопанската 2022/2023 г. е основателна, тъй като е основателно възражението на ответника, че преди датата на завеждането на исковата молба- 18.11.2024 г. ответникът като пренаемател по сключения между него и „Дивас Агро“ ООД като наемодател договор за пренаемане на земеделска земя от 30.07.2022 г., е изпълнил задължението си по договора, като е заплатил дължимата се на наемателя наемна цена по договора и задължението не е изпълнено преждевременно. Като е достигнал до различен правен извод и е приел, че ответникът дължи на ищеца сума в размер на 747,96 лв. за стопанската 2022/2023 г., първоинстанционният съд е постановил неправилно решение в тази му обжалвана част, което следва да бъде отменено от въззивния съд, с постановяване на ново решение по съществото на спора, с което предявеният иск в тази му част следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Правилно от страна на първоинстанционния съд сумата от 747,96 лв., представляваща дължим от ответника на ищеца наем за стопанската 2022/2023 г., е присъдена ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба, имаща характер на покана за плащането- 18.11.2024 г. При този изход на делото въззивният съд следва да се произнесе и относно разноските по делото пред двете съдебни инстанции, като коригира размера на присъдените на страните разноски пред първоинстанционния съд с оглед уважената и отхвърлената част от иска. На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден за заплати на ищеца направените по делото разноски съразмерно с уважената част от иска и въззивната жалба/ в общ размер на 228,34 евро /446,60 лв./, от които разноски пред първата инстанция в размер на 100,52 евро /196,60 лв./ и разноски пред въззивната инстанция в размер на 127,82 евро /250,00 лв./. На основание чл. 78, ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден за заплати на ответника направените по делото разноски съразмерно с отхвърлената част от иска и въззивната жалба/ в общ размер на 186,40 евро /364,56 лв./, от които разноски пред първата инстанция в размер на 178,75 евро /349,60 лв./ и разноски пред въззивната инстанция в размер на 7,65 евро /14,96 лв./. Водим от изложеното, Ямболският окръжен съд