Решение № 5326 от 6.8.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 4499/2025 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК. С решение № 21959/03.12.2024г. по гр.д. № 30302/2022г. по описа на СРС, 26 състав, поправено с решение № 23507/30.12.2024г., съдът е: 1/ отхвърлил предявения от К. И. А. и Р. И. А.а - Х. срещу А. П. А. и Г. И. А., иск по чл.28, ал.1 ЗЗД, с който се иска да бъде частично унищожен договор за покупко – продажба от 22.07.1994г., сключен между посочените лица, обективиран в нотариален акт (н.а.) № 142, том LXXXIV дело 16806 от 22.07.1994г., издаден от I Нотариат – СРС, по отношение на предмета на вещния иск, поради грешка в предмета относно процесните 27 кв.м.; признава за установено, по отношение на А. П. А. и Г. И. А., че К. И. А. и Р. И. А.а – Х. са собственици на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.8551.357 (шест осем едно три четири точка осем пет пет едно точка три пет седем) по КККР на гр. София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Кремиковци, кв. ••••, с площ от 369 кв.м., при съседи: поземлени имоти с идентификатори 68134.8551.279, 68134.8551.501, 68134.8551.278 и 68134.8551.507, на основание наследство от И.П. А. и договор за делба, обективиран в протокол по гр. д. № 5923/1993г. по описа на СРС, 53 състав и на основание давностно владение от м.07.1995 г., на основание чл.79 ЗС. А. П. А. и Г. И. А. са осъдени да платят на всеки от К. А. и Р. А.а – Х. по 549.75 лева разноски. К. А. и Р. А.а – Х. са осъдени да платят на всеки от А. П. А. и Г. И. А. по 625 лева разноски. Срещу решението е подадена въззивна жалба от А. П. А. и Г. И. А., с която се обжалва решението в частта, в която е уважен положителният установителен иск за собственост върху целия поземлен имот с идентификатор 68134.8551.357. Твърди се, че решението е процесуално недопустимо в частта, с която съдът се е произнесъл за неоспорената част от имота, тъй като спорът между страните се свежда единствено до реална част с площ от около 27 кв.м. (26.85 кв.м.), попадаща между днешната кадастрална граница и вътрешната регулационна линия по плана от 1994 г. Излагат се и доводи, че решението е неправилно по същество относно спорната реална част, тъй като е постановено в нарушение на материалния закон – императивната забрана на чл. 200 от ЗУТ. Поддържа се, че е недопустимо придобиването по давност на спорната реална част, тъй като при отнемането от имота на ответниците (УПИ XVI-279 с площ 304 кв.м.), същият би останал с площ от 277 кв.м., което е под изискуемия от чл. 19, ал. 1, т. 1 ЗУТ минимум от 300 кв.м. Срещу решението е подадена въззивна жалба от К. И. А. и Р. И. А.а - Х., с която се обжалва така постановеното решение в частта, в която е отхвърлен предявеният иск по чл. 28, ал. 1 от ЗЗД за частично унищожаване на договора за покупко-продажба, обективиран в н.а. № 142/1994 г., поради грешка в предмета. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно е интерпретирал събраните доказателства (вкл. предварителния договор), като не е съобразил, че действителната воля на страните е била границата да отстои на 4 метра от съществуващата жилищна сграда, а посочената площ от 304 кв.м. е плод на грешка. В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба на ответниците от К. И. А. и Р. И. А.а - Х., в който се оспорва като неоснователна въззивната жалба и се иска потвърждаване на постановеното решение в атакуваната част. Изложени са доводи, че давностното владение е упражнявано непрекъснато и явно от 1995 г., поради което оригинерното придобивно основание е настъпило, а изменението на иска е извършено по указания на СРС. В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба на ищците от А. П. А. и Г. И. А., в който се оспорват доводите за грешка в предмета на договора, като се изтъква, че площта от 304 кв.м. е ясно индивидуализирана и съобразена с нормативите за урегулиране на имоти по ЗТСУ (отм.). В проведеното съдебно заседание процесуалните представители на страните поддържат подадените жалби и отговорите по тях. Не са направени доказателствени искания и не са събирани нови доказателства пред въззивната инстанция. Софийски градски съд, за да се произнесе взе предвид следното: Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба от К. И. А. и Р. И. А.а - Х. срещу А. П. А. и Г. И. А., с която е предявен конститутивен иск по чл.28 ЗЗД и положителен установителен иск по чл.124 ГПК. Ищците първоначално са твърдели, че са собственици на реална част от имот, който през 1994 г. са продали на ответниците имот, за който е отреден УПИ XVI-279. Твърдят, че спорната реална част от около 27 кв.м. (26.85 кв.м.) неправилно е претендирана от ответниците чрез процедура по чл. 54 от ЗКИР, тъй като ищците са я придобили по давност /предмет на предявения положителен иск за собственост/, вкл. с твърдения, че прехвърлителната сделка от 1994 г. е частично унищожаема поради грешка в предмета /намерението било вътрешната регулационна линия на бъдещото УПИ, което ще се прехвърли да отстои на 4м от построената жилищна сграда/. След дадени от СРС указания по чл. 214 ГПК, ищците са изменили петитума си, като са предявили иск за признаване на собственост върху целия ПИ с идентификатор 68134.8551.357 с площ от 369 кв.м. В срока по чл.131 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответниците, с който се оспорва допустимостта и основателността на исковете, по съображения, че са придобили спорната площ по силата на н.а. № 142/1994 г. за 304 кв.м., като придобиването по давност от страна на ищците е правно невъзможно поради забраните на ЗУТ за придобиване на реални части под законоустановения минимум, а искът по чл.28 ЗЗД е неоснователен, така и погасен по давност. Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивните жалби пороци на атакувания съдебен акт: Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно, но ЧАСТИЧНО НЕДОПУСТИМО и ЧАСТИЧНО НЕПРАВИЛНО по следните съображения: По конститутивния иск по чл. 28, ал. 1 ЗЗД : По същество ищците твърдят, че при изповядване на сделката пред нотариуса е допусната грешка в предмета на договора като действителната им вътрешна воля, формирана още на етапа на предварителния договор, е била границата на прехвърляния имот да отстои на точно 4 метра от съществуващата в техния имот жилищна сграда. Посочената в нотариалния акт площ от 304 кв.м. се твърди да е плод на несъзнавано разминаване между воля и изявление. Грешката като порок на волята представлява невярна представа у волеизявяващия относно определени факти от обективната действителност, под влияние на която представа се сключва правната сделка. За да бъде основание за унищожаване на договора, чл. 28, ал. 1 от ЗЗД изисква грешката да се отнася до съществени качества на предмета на сделката, без които страната не би сключила договора. Предполага несъзнавано несъответствие между представата на това лице и действителността, под влияние на което несъответствие се сключва сделката. Като юридически факт грешката се състои от няколко елемента: 1) представа у волеизявяващия; 2) тази представа е погрешна, т.е. не съответства на действителността били, защото действителността е различна в сравнение с представата или в действителност липсва това, което съществува като представа; 3) въз основа на погрешната представа и под нейно решаващо въздействие се прави волеизявление, т.е. при грешката – този който прави волеизявление не иска това, което казва. В чл.28 ЗЗД се уточняват някои положения с някои видове грешки (начина на извършване на волеизявлението или до съдържанието на волеизявлението, което се твърди в процесния случай – в площта). Предварителният договор има само облигационно-подготвителен характер. Дори да е имало предварителни уговорки за отстояния, с оглед сключения окончателния договор, който е породил вещнопрехвърлителния ефект за точно индивидуализиран по площ и граници обект, съобразен с градоустройствените правила, за чието съблюдаване ищците са инициирали преписката по заповед № РД-09-134/29.06.1994г. за ЧИЗП за парцела и разделянето му на два, отговарящи на градоустройствените правила. Именно окончателната воля на страните се обективира във формата за действителност – нотариалния акт. В сключения в нотариална форма договор от 1994 г. ясно и недвусмислено е посочена прехвърляната площ от 304 кв.м. Тази площ е била задължителна за обособяване на самостоятелен парцел съгласно действащия тогава чл. 54, ал. 1 от ППЗТСУ (отм.), съгласно която минимално изискуемата площ за обособяване на самостоятелен парцел за малкоетажно застрояване е била 300 кв.м. Следователно прехвърлянето на собствеността е било обусловено от обособяването на нов парцел. От доказателствата по делото е безспорно установено, че самите ищци са инициирали административната преписка, приключила със Заповед № РД-09-134/29.06.1994 г., с която първоначалният парцел е разделен на два нови, съобразени с градоустройствените норми. Посочването на площ от 304 кв.м. в нотариалния акт не представлява несъзнавано математическо отклонение или техническа грешка при пресмятането (която би подлежала единствено на поправка по реда на чл. 28, ал. 3, изр. 2 ЗЗД), а е целенасочен, съзнателен и правно необходим резултат. Твърденията за предходни уговорки в предварителен договор не могат да дерогират ясно изразената воля в окончателния акт, нито сочат на порок при формирането . Следователно, страните са формирали валидна и осъзната воля за прехвърляне на 304 кв.м., за да бъде сделката правно възможна. Искът по чл. 28, ал. 1 ЗЗД е неоснователен и правилно е отхвърлен от СРС. С оглед релевираното в отговора възражение за погасителна давност – същото е неоснователно, доколкото съгласно чл. 32, ал. 2 ЗЗД, правото да се иска унищожение на договор се погасява с изтичането на тригодишна давност, която тече от деня, в който грешката е била открита, а в случая за дата на откриване следва да се приеме сключване на договора, защото от събраните по делото доказателства е безспорно, че ищците са били активни участници в административната преписка, приключила със Заповед № РД-09- 134/29.06.1994 г. за промяна на дворищнорегулационния план. Те сами са инициирали тази процедура, за да отговорят на изискванията на чл. 54 от ППЗТСУ (отм.) за минимална площ от 300 кв.м., без която сделката би била невъзможна. Нотариалният акт, съдържащ изрично посочване на площта от 304 кв.м., е бил прочетен и подписан от тях лично. При тези обстоятелства, пълното и обективно знание за параметрите на прехвърляния обект е било налице още към 22.07.1994 г. Следователно, моментът на сключване на договора напълно съвпада с момента на узнаване за параметрите на сделката, респективно за твърдяното несъответствие с техни предходни вътрешни очаквания. Давностният срок по чл. 32, ал. 2 ЗЗД е започнал да тече на 22.07.1994 г. и е изтекъл през 1997 г. По установителния иск за собственост: Решението е частично недопустимо. Правният интерес е абсолютна процесуална предпоставка за съществуването на правото на иск, за която съдът следи служебно. Спорът между страните се е породил по повод инициирана от ответниците административна процедура по чл. 54 от ЗКИР и се отнася единствено до конкретна реална част с площ от 26.85 кв.м., заключена между кадастралната и регулационната граница. Ответниците не оспорват правото на собственост на ищците върху останалата част от имота (възлизаща на 342.15 кв.м.). Указанията на СРС за изменение на иска по чл. 214 ГПК от реална част към целия имот са били незаконосъобразни. Съгласно константната практика на ВКС (Вж. Решение № 50055 от 13.07.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3427/2022 г., II г. о., ГК), когато съдът се произнесе по правото на собственост върху целия имот, включително върху части, за които липсва правен спор, решението е недопустимо в тази неоспорена част. Поради липса на правен интерес, първоинстанционното решение следва да бъде обезсилено в частта, признаваща собствеността върху неоспорените 342.15 кв.м., а производството в тази част - прекратено. По отношение на спорната реална част от 26.85 кв.м. решението на СРС е процесуално допустимо, но НЕПРАВИЛНО. Първоинстанционният съд е обосновал принадлежността на правото на собственост върху тази площ с изтекла в полза на ищците придобивна давност (чл. 79 ЗС). Първият спорен момент е дали е правно възможно да се придобие по давност процесната реална част с оглед императивните забрани на ЗТСУ (отм.), съответно ЗУТ. Не е спорно, че ищците са наследили парцел IV-279 от кв.73 по плана на м. Враждебна – София, с площ от 650 кв.м., находящ се в гр. София, кв. ••••. От приетата Заповед № РД-09-134/29.06.1994г., се установява, че е бил одобрен ЧИЗРП за парцел IV-279 от кв.73 и образуване на два нови парцела /по искане на собствениците към този момент, т.е. ищците и техният родител/ - I V и XVI. От приетия нотариален акт № 142, том LXXXIV, дело № 16806/1994 г. по описа на I нотариус при нотариална служба на СРС, се установява, че на 22.07.1994 г. ищците и техен родител (починал преди процеса, чиито наследници са ищците) продават на А. П. А. парцел XVI-279 от кв.73 по плана на м. Враждебна – София (ПИ с идентификатор № 68134.8551.279) с площ от 304 кв.м. ведно с построения в него гараж с площ от 27 кв.м., при съседи: улица, парцел III-280, парцел IV-279, собственост на ищците (ПИ с идентификатор № 68134.8551.357). Съгласно първоначалното и допълнителните заключения на вещото лице по СТЕ, които съдът кредитира като обективни и компетентно изготвени, се установява, че площта на имота на ответниците по кадастрална карта е 277 кв.м., докато по регулационния план от 1994 г. и титула за собственост е 304 кв.м., т.е. съществува разминаване между вътрешната регулационна линия по плана от 1994 г. и кадастралната граница по действащите КККР от 2010 г. Вещото лице изрично констатира, че кадастралната граница е заснета по съществуващата на място материализирана ограда. Вследствие на това заснемане по оградата, площта на имота на ответниците (ПИ 68134.8551.279) по кадастрална карта възлиза на 277 кв.м., докато по титул за собственост и регулационен план е 304 кв.м. Спорната реална част е разликата от 26.85 кв.м., затворена между гранични точки 1-2-6-5, съгласно изготвена скица – Комбинирана скица към съдебно-техническа експертиза вх.№ 374829/29.12.2023г., л. 233. Одобрените по реда на ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. За отразените данни за имотите в кадастралната карта законодателят е създал в чл. 2, ал. 5 ЗКИР оборима презумпция за вярност, но неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото (Вж. ТР № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8 / 2014 г. на ОСГК на ВКС). Неправилното отразяване на правото на собственост в КККР не води до отчуждаване на собствеността. Правото на ответниците е възникнало през 1994 г. въз основа на валиден регулационен план и нотариален акт за 304 кв.м. Фактът, че впоследствие кадастърът е заснел имота им по незаконно изместената ограда (като 277 кв.м.), създава единствено "грешка или непълнота" в кадастралната карта по смисъла на чл. 54, ал. 2 от ЗКИР, която подлежи на поправяне, но не легитимира право на собственост. Съгласно чл. 200, ал. 1 от ЗУТ (по време на започване на владението е съществувала аналогична императивна забрана в чл. 59 от ЗТСУ (отм.), реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места могат да се придобиват по давност само ако отговарят на изискванията за минимални размери по чл. 19 от ЗУТ. В изключението на чл. 200, ал. 2 от ЗУТ е допуснато придобиване на част, която се присъединява към съседен имот, но изричното условие е „оставащата част да отговаря на изискванията на чл. 19“. Хипотезата на чл. 200, ал. 2 ЗУТ е приложима когато е налице административно-правно присъединяване на придаваеми части чрез влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП). Това обхваща случаите на първоначално урегулиране по чл. 17 ЗУТ или промяна на границите на урегулирани имоти със съгласието на собствениците (т.нар. "доброволна регулация") по чл. 15, ал. 3 от ЗУТ, но „не може да се позовава на чл. 200, ал. 2 ЗУТ собственик на УПИ, който при действието на ЗУТ е завладял реална част от съседен УПИ и е осъществявал владение повече от 10 години“ (Вж. Решение № 50045 от 04.05.2023 г. по гр. д. № 2690/2022 г., I г. о., ВКС). Според чл. 19, ал. 1, т. 1 от ЗУТ, минималният размер за ниско жилищно застрояване (свободно или свързано в два имота) в градовете е най-малко 14 метра лице и 300 кв.м. повърхност. Изключения от тези размери са допустими само за специфични видове застрояване по чл. 19, ал. 5 ЗУТ (средно и високо застрояване, социални жилища) или нежилищно застрояване по чл. 19, ал. 6 ЗУТ. В разглеждания спор е безспорно установено от експертизата, че имотите са с жилищно предназначение и попадат под общата хипотеза на чл. 19, ал. 1, т. 1 ЗУТ. От СТЕ се установява безспорно, че при отнемане на спорните 26.85 кв.м., имотът на ответниците (УПИ XVI-279) остава с площ от 277 кв.м., което е под законоустановения минимум. Според задължителната практика на Върховния касационен съд (Вж. Решение № 50045 от 04.05.2023 г. по гр. д. № 2690 / 2022 г. на ВКС, 1-во гр. отделение и Определение № 714 от 19.02.2024 г. по гр. д. № 1596/2023 г., II г. о.), придобиването по давност на реална част е недопустимо, ако оставащата част от имота спада под норматива по чл. 19 ЗУТ, както е в конкретния случай. Забраната е императивна и в този смисъл са основателни доводите във въззивната жалба на А. П. А. и Г. И. А.. Предвид факта, че обектът не е годен да бъде придобит по давност, изтичането на какъвто и да е срок на фактическо владение не може да породи вещноправни последици. Поради това и не се налага обсъждане доказателствата касаещи упражняването на владение за придобиване по давност. Следователно искът за собственост върху спорната част се явява неоснователен. В тази част решението на СРС следва да се отмени и искът да се отхвърли. По разноските: С оглед изхода на делото с право на такива разполагат А. П. А. и Г. И. А., които пред настоящата инстанция са доказани сторени разноски в размер на 1525лв. /779.72€/, а пред СРС са доказали сторени разноски в размер на 2500лв. / 1 278,23€/, присъдени са им 639,11€, поради което следва да се присъдят още 639,12€. Така мотивиран Софийският градски съд: