Решение № 226 от 22.8.2025 г. на Апелативен съд - Велико Търново по дело № 119/2025 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК. С решение № 526 от 02.12.2024 г., постановено по гр.д. № 362 по описа за 2024 г. на Окръжен съд – Плевен, съдът е обявил за нищожна разпоредбата на чл. 2 от договор за наем на земеделски земи от дата 24. 09. 2020 год., сключен между С. С. И. и И. К. К. като наемодатели и „АНИ - ДЕСИ 2000“ ЕООД гр. Кнежа като наемател, вписан в Служба по вписванията гр. Кнежа с вх. рег. № 1816, от дата 24. 09. 2020 год., акт № 58, том III, в частта и, в която е уговорен срок на действие на договора над три стопански години до девет стопански години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, съдът е обявил, че договорът има действие за срок от три стопански години, считано от стопанската 2021/ 2022 год.

Първоинстанционният съд е осъдил с решението С. С. И., И. К. К. и „АНИ ДЕСИ 2000" ЕООД - гр. Кнежа, да заплатят на Л. Д. М., К. А. М. и Д. Т. В., направените деловодни разноски в размер на 5 609, 46 лв.

С определение № 146 от 30.01.2025 г., постановено по същото гр.д., Окръжен съд – Плевен е оставил без уважение молбата на „АНИ ДЕСИ 2000" ЕООД, гр. Кнежа за изменение на решение № 526/ 02. 12. 2024 год., постановено по гр. дело № 362/2024 год. по описа на Окръжен съд – Плевен, в частта досежно разноските.

Срещу това решение са постъпили въззивни жалби, както следва:

1. Въззивна жалба от „АНИ - ДЕСИ 2000" ЕООД, гр. Кнежа, действащо чрез адв. В. Ч.. Развиват се доводи за неправилност, необоснованост и незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт.Твърди се, че същото е постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

Отправено е искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което да бъде отхвърлен предявеният иск. Жалбоподателят претендира и сторените в двете инстанции разноски.

Не са направени доказателствени искания от този жалбоподател.

Препис от жалбата е връчен на насрещната страна, която не е подала отговор в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК.

Въззивната жалба от „АНИ - ДЕСИ 2000" ЕООД е допустима, като подадена в срок, от страна с правен интерес да атакува първоинстанционното решение, отговаря на формалните изисквания на процесуалния закон по чл. 260 и чл. 261 ГПК за редовност. Внесена е дължимата държавна такса.

2. Въззивна жалба от С. С. И. от гр. Кнежа, действащ чрез адв. П. П. от АК- Враца.

Обосновават се доводи в насока, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Твърди се необоснованост, като се сочи, че съдебният акт не почива на събраните по делото доказателства, на установените с тях правнорелевантни факти и на закона.

Отправя се искане, въззивният съд да отмениизцяло Решение № 526/02.12.2024 г., постановено по гр.д № 362/2024 г. на Окръжен съд – Плевен, като неправилно и необосновано и да постанови решение по същество, с което да отхвърли предявените искове, като неоснователни.

Претендират се направените разноски по делото пред двете съдебни инстанции.

Този жалбоподател е направил доказателствено искане за издаване на съдебно удостоверение, с което да бъде снабден с информация от ОС „Земеделие" гр. Кнежа, която да даде отговор на поставените от него въпроси.

Препис от жалбата е връчен на насрещната страна. В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е подаден писмен отговор от Л. Д. М., К. А. М.и Д. Т. В., действащи чрез адвокат Г. Г.. Навеждат доводи, че жалбата е неоснователна, а атакуваното с нея решение е правилно. Възразява се срещу направеното доказателствено искане като неотносимо към спора. Отправят искане за оставянето и без уважение и постановяване на решение, с което да бъде потвърдено първоинстанционното решение.

Въззивният съд намира, че въззивната жалба от С. И. е допустима, като подадена в срок, от страна с правен интерес да атакува първоинстанционното решение, отговаря на формалните изисквания на процесуалния закон по чл. 260 и чл. 261 ГПК за редовност. Внесена е дължимата държавна такса.Направеното доказателствено искане с нея е оставено без уважение с определението по чл. 267 ГПК. Съдът приема, че в случая не се касае за доказателство по смисъла на чл. 266, ал. 3 ГПК, което е във връзкас изясняване на фактипо спорния предмет на делото.

На основание чл. 265, ал. 2 ГПК, като задължителен необходим другар на въззивниците С. С. И. от гр. Кнежа, ЕГН •••••••••• и „АНИ ДЕСИ 2000" ЕООД гр. Кнежа, ЕИК 106506977 е конституиран необжалвалият ответник в първоинстанционното производство - И. К. К., с ЕГН ••••••••••, от гр.Враца, •••••••••••.

Въззивният съд, след преценка на твърденията и възраженията на страните, както и на събраните доказателства, касаещи предмета на спора, по вътрешно убеждение и въз основа на закона, предметните предели на въззивнотопроизводство, очертани с жалбите, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивният съд приема, че така постановеното решение на Окръжен съд – Плевен е валидно и допустимо. Съдът не констатира пороци, които могат да обусловят нищожност или недопустимост на решението.

По същество на въззивната жалба: Разгледан е от първата инстанция иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК във вр. с чл. 26, ал., 1, пр. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 229, ал. 2 вр. ал.3 от ЗЗД.

С исковата молба се твърди, че ищците Л. Д. М., К. А. М. и Д. Т. В., и тримата от гр. Кнежа са съсобственици на описаните в исковата молба общо 26 поземлени имота в землището на гр. Кнежа, като Д. Т. В.и К. А. М. притежават по 22/972 идеални части, а - Л. Д. М. - 6/972 идеални части.

Навеждат, че с договор за наем на земеделски земи от 24. 09. 2020 год., вписан в Агенция по вписванията гр. Кнежа с вх. рег. № 1816 от дата 24. 09. 2020 год., акт № 58, том III, ответницитеС. С. И.и И. К. К. са отдали под наем на ответника „АНИ ДЕСИ 2000" ЕООД процесните земеделски имоти за срок от девет стопански години, считано от началото на стопанската 2021/ 2022 год. Към датата на сключване на договора за наем, ответницитеС. С. И.и И. К. К. притежавали 5/16 идеални части от процесните недвижими имоти / И. – ¼ ид.ч., а К. – 1/16 ид.ч./. Обосновават, че разпоредбата на чл. 2 от сключения договор за наем е нищожна, като противоречаща на закона, вчастта й, в която е уговорен срок на действие на договора за разликата над три години до девет години. Обвързват доводите си с разп. на чл. 32, ал.1 ЗС; чл. 229, ал.2 ЗЗД; чл.4а, ал.1 и ал.2 ЗСПЗЗ. Твърди се, че посоченият договор за наем е недействителен поради противоречие със закона - чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като наемодателите не притежават изискуемите 25 % идеални части от отдадената под наем земя. На следващо място се излагат съображения, че лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, каквито са съсобствениците, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а ако договорът за наем бъде сключен за по-дълъг срок, той има действие за три години - чл. 229 ЗЗД. С оглед горното, следва да се счита, че същият е с тригодишен срок.

Отправят искане, уточнено в първото по делото съдебно заседание, проведено на13.11.2024 г. / с твърдение за допусната техническа грешка в исковата молба/ - да бъде обявена от съда за нищожна на основание чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД, във вр. с чл. 229, ал.2 във вр. с ал.3 ЗЗД, разпоредбата на чл. 2, ал.2 от договор за наем на земеделски земи от 24. 09. 2020 год., вписан в Агенция по вписванията гр. Кнежа с вх. рег. № 1816 от дата 24. 09. 2020 год., акт № 58, том III, в частта й, в която е уговорен срок на действие на договора над три години до девет години, като бъде обявено, че договорът има действие за три години, считано от стопанската 2021/ 2022 год. Претендира се присъждане на направените деловодни разноски.

От ответниците, „АНИ ДЕСИ 2000“ ЕООД, чрез своя процесуален представител, изразява становище, че искът е недопустим, а разгледан по същество – неоснователен. Твърди, че между страните има и други заведени дела. Обосновава, че срокът не е съществен елемент от съдържанието на договора за наем, като в случая следвало да се вземе предвид, че този договор е търговска сделка.

С молба от 12.11.2024 г., ответникът И. е навел твърдение, че процесният договор за наем не е породил действие, тъй като за същите имоти съществуват предходни договори за аренда, които обхващат процесния период, сключени с ищците Л. М. и К. М.. Установява се от събраните по делото доказателства следното от фактическа страна:

С нотариален акт за дарение № 65 т. V, рег.№ 2076, дело № 603 от дата 19. 05. 2015 год. на нотариус В.я Р., с рег.№ 550 на НК и с район на действие Районен съд гр. Кнежа, Нина Васева е дарила на ищцата К. А. М. 22/972 идеални части, на ищеца Д. Т. В. - 22/972 идеални части, на ищеца Л. Д. М. - 6/ 972 идеални части от притежаваните права върху следнитенедвижими имоти:

1.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.15.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДИНКОВИ КОЛИБИ", с площ по скица от 86 922 кв. м. /осемдесет и шест хиляди и деветстотин и двадесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 015005, при съседи: 37376.15.10; 37376.15.9; 37376.15.7; 37376.15.33; 37376.15.23; 37376.15.18; 37376.15.19; 37376.15.11; 37376.15.14;

2.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.110.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ВЪРБИШКИ ДОЛ", с площ по скица от 39 655 кв. м. /тридесет и девет хиляди и шестотин и петдесет и пет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 110006, при съседи: 37376.110.514; 37376.110.7; 37376.110.504; 37376.110.5;

3.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.369.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 21 164 кв. м. /двадесет и една хиляди и сто и шестдесет и четири квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 369001, при съседи: 37376.370.84; 37376.369.68; 37376.368.68; 37376.368.32;

4.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.370.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 67 862 кв. м. /шестдесет и седем хиляди и осемстотин и шестдесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 370001, при съседи: 37376.370.85; 37376.370.84; 37376.368.32;

5.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.383.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 37 208 кв. м. /тридесет и седем хиляди и двеста и осем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 383002, при съседи: 37376.383.74; 37376.383.84; 37376.370.84; 37376.370.85; 37376.383.3; 37376.383.1;

6.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.384.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 10 545 кв. м. /десет хиляди и петстотин и четиридесет и пет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 2 /втора/, номер по предходен план 384001, при съседи: при съседи: 37376.384.110; 37376.384.2; 37376.385.110; 37376.370.84; 37376.383.84;

7.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.384.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 30 987 кв.м./тридесет хиляди и деветстотин и осемдесет и седем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ЛИВАДА, категория на земята при неполивни условия: 2 /втора/, номер по предходен план 384003, при съседи: 37376.384.496; 37376.385.110; 37376.384.100;

8.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.385.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО ", с площ по скица от 57 312 кв. м. /петдесет и седем хиляди и триста и дванадесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивниусловия: 3 /трета/, номер по предходен план 385003, при съседи: 37376.403.88; 37376.403.533, 37376.394.533; 37376.385.100; 37376.385.110;

9.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.385.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 8 178 кв. м. /осем хиляди и сто и седемдесет и осем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 385004, при съседи: 37376.385.110; 37376.385.2; 37376.369.68; 37376.370.84;

10.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.386.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 10 600 кв. м. /десет хиляди и шестстотин квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 386001, при съседи: 37376.387.84; 37376.386.10; 37376.386.9; 37376.386.6; 37376.384.110; 37376.383.84;

11.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.386.7 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 35 482 кв. м. /тридесет и пет хиляди и четиристотин и осемдесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНО ТРАЙНО НАСАЖДЕНИЕ, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 386007, при съседи: 37376.386.5; 37376.386.4; 37376.386.3; 37376.386.2; 37376.386.8; 37376.384.110; 37376.386.6.

12.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.386.8 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 17 687 кв. м. /седемнадесет хиляди и шестстотин и осемдесет и седем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 386008, при съседи: 37376.386.2; 37376.386.496; 37376.384.496; 37376.384.110; 37376.386.7;

13.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.387.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 59 418 кв. м. /петдесет и девет хиляди и четиристотин и осемнадесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 387001, при съседи: 37376.387.497; 37376.387.84; 37376.383.84; 37376.383.74; 37376.382.65;

37376.388.65; 37376.387.2;

14.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.401.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 16 668 кв. м./ шестдесет хиляди и шестстотин и шестдесет и осем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 401001, при съседи: 37376.401.4; 37376.386.496; 37376.404.88; 37376.401.2; 37376.403.88; 37376.402.646;

37376.384.496.

15.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.402.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ДЕБЕЛО БЪРДО", с площ по скица от 16 170 кв. м. /шестнадесет хиляди и сто и седемдесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 5 /пета/, номер по предходен план 4020001, при съседи: 37376.402.646; 37376.402.4; 37376.402.3; 37376.402.2; 37376.385.110; 37376.384.496;

16.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.433.14 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ЛИСИЧИ ВАЛОГ", с площ по скица от 28 950 кв. м. /двадесет и осем хиляди и деветстотин и петдесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 433014, при съседи: 37376.433.8; 37376.433.9; 37376.433.13; 37376.434.541; 37376.433.17;

37376.433.3; 37376.433.4; 37376.433.5; 37376.433.6; 37376.433.7;

17.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.453.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ЛИСИЧИ ВАЛОГ с площ по скица от 1 837 кв.м./хиляда и осемстотин и тридесет и седем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНО ТРАЙНО НАСАЖДЕНИЕ, категория на земята при неполивни условия: 2 /втора/, номер по предходен план 453004, при съседи: 37376.453.24; 37376.453.23; 37376.453.22; 37376.453.123;

37376.453.19; 37376.453.121;

18.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.485.11 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ГЬОРСТКИН БРЯСТ", с площ по скица от 106 002 кв. м. /сто и шест хиляди и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 485011, при съседи: 37376.485.13; 37376.485.14; 37376.485.15; 37376.485.10; 37376.485.218; 37376.511.218; 37376.511.264; 37376.485.2;

37376.485.3; 37376.485.4; 37376.485.6; 37376.485.12;

19.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.547.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ШОПСКИ ДОЛ", с площ по скица от 6 842 кв. м. /шест хиляди и осемстотин и четиридесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНО ТРАЙНО НАСАЖДЕНИЕ, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 547002, при съседи: 37376.547.11; 37376.547.10; 37376.547.32; 37376.547.24;

37376.703.347; 37376.547.31;

20.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.593.17 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „КУКУТАНОВЕЦ", с площ по скица от 2 222 кв.м./две хиляди и двеста и двадесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНО ТРАЙНО НАСАЖДЕНИЕ, категория на земята при неполивни условия: 5 /пета/, номер по предходен план 593017, при съседи: 37376.593.396; 37376.593.32; 37376.593.2; 37376.593.24; 37376.593.39;

21.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.595.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „КРИВОЛЯ", с площ по скица от 89 082 кв. м. /осемдесет и девет хиляди и осемдесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 595001, при съседи: 37376.595.394; 37376.596.394; 37376.596.395; 37376.735.491;

22.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.596.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „КРИВОЛЯ", с площ по скица от 54 772 кв. м. /петдесет и четири хиляди и седемстотин и седемдесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 596001, при съседи: 37376.596.395; 37376.596.25; 37376.596.19; 37376.596.17; 37376.596.21;

37376.596.13; 37376.596.397; 37376.596.2; 37376.596.28; 37376.596.5;

37376.596.27; 37376.597.498; 37376.597.500; 37376.735.491;

23.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.749.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ТРИТЕ ДЕКАРА", с площ по скица от 21 278 кв. м. /двадесет и една хиляди и двеста и седемдесет и осем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 749004, при съседи: 37376.749.9; 37376.749.999; 37376.749.309; 37376.749.6; 37376.749.998;

24.

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.799.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, областПлевен, адрес на поземления имот: местност „ВЪРБИШКИ ДОЛ", с площ по скица от 24 282 кв. м. /двадесет и четири хиляди и двеста и осемдесет и два квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНО ТРАЙНО НАСАЖДЕНИЕ, категория на земята при неполивни условия: 4 /четвърта/, номер по предходен план 799019, при съседи: 37376.799.26; 37376.799.20;

37376.799.40; 37376.799.18; 37376.110.514; 37376.799.28; 37376.799.39;

37376.799.27;

25. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.800.15 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „ВЪРБИШКИ ДОЛ", с площ по скица от 27 339 кв. м. /двадесет и седем хиляди и триста и тридесет и девет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 5 /пета/, номер по предходен план 800015, при съседи: 37376.782.524; 37376.800.31; 37376.800.30; 37376.800.29; 37376.800.28; 37376.800.39; 37376.800.38;

37376.800.37; 37376.800.14; 37376.799.40, и 26. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 37376.996.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Кнежа, община Кнежа, област Плевен, адрес на поземления имот: местност „МУНКОВА ЛОКВА", с площ по скица от 12 533 кв. м. /дванадесет хиляди и петстотин и тридесет и три квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при неполивни условия: 3 /трета/, номер по предходен план 996005, при съседи: 37376.996.4; 37376.996.149; 37376.996.624; 37376.996.545.

По делото са представени следните нотариални актове за придобитиправа - идеални части от процесните земеделски земи, находящи се в землището на гр.Кнежа от ответника С. И.: Нотариален акт № 167, том V, рег. № 5453, дело № 857/2019 г. за дарение на недвижими имоти на 28.11.2019 г.; Нотариален акт № 168, том V, рег. № 5450, дело № 858/2019 г. за покупко- продажба на недвижими имоти на 28.11.2019 г.; Нотариален акт № 7, том II, рег. № 1334, дело № 174/2020 г. за покупко-продажба на недвижими имоти на 16.04.2020 г.; Нотариален акт № 117, том II рег. № 1982, дело № 237/2020 г. за покупко-продажба на недвижими имоти на 11.06.2020 г.; Нотариален акт № 170, том II рег. № 2208, дело № 267/2020 г. за покупко-продажба на недвижими имоти на 24.06.2020 г.; Нотариален акт № 15, том III рег. № 2441, дело № 303/2020 г. за покупко-продажба на недвижими имоти на 08.07.2020 г.; Нотариален акт № 177, том III, рег. № 3342, дело № 418/2020 г. По силата на договорите, оформени с горните нотариални актове, С. И. е придобил права върху процесните имоти, както следва: по договор за дарение от 28.11.2019г. от А. П. И. са придобити по 1/640 ид.част от всеки един от процесните недвижими имоти; по договор за покупко-продажба от 28.11.2019г. от А. П. И. и П. П. П. са придобити по 19/640 ид.части от всеки един от процесните недвижими имоти; по договор покупко-продажба от 16.04.2020г. са придобити по 1/16 ид.част/40/640 ид. части/ всеки един от процесните недвижими имоти; по договор за покупко-продажба от 11.06.2020г. са придобити от Ц. Й. Г. по 1/32ид.част/20/640 ид.части/ от всеки един от процесните недвижими имоти; по договор за покупко-продажба от 24.06.2020г. са придобити от Е. И. П., Б. И. П. по 1/32 ид.част/20/640 ид.части/ от всеки един от процесните недвижими имоти; по договор за покупко- продажба от 08.07.2020г. са придобити от П. Л. К., В. Г.ев Д., П. М. М., Ц. К. К. и К. К. К. по 1/16 ид./40/640 ид. части/ част от всеки един от процесните недвижими имоти; по договор за покупко-продажба от 25.08.2020г. са придобити от Е. А. Т.а и К. А. К. по 1/32 ид.част/20/640 ид.части/ от всеки един от процесните недвижими имоти.

Въз основа на прехвърленото право на собственост върху процесните земеделски земи по горните нотариални актове, С. И. притежава 160/640 /4/16/ идеални части от всеки един от процесните недвижими имоти. По делото е представено удостоверение за наследници на Н. В. Г. и удостоверение за наследници на К. В. Г., както и удостоверение за наследници на М. Й. Г.. От удостоверение за наследници на Н. В. Г., б.ж. на гр.Кнежа, починал 09.11.1949 г., е видно, че И. К. К. е негов законен наследник / син на неговата дъщеря И.ка. По наследство и чрез земеделска реституция, се обосновават от ищците права за И. К. К. от 1/16 ид.части от всеки един от процесните недвижими имоти.

Така се удостоверяват за нуждите на този процес права общо за И. и К. от 5/16 ид.части върху всеки един от процесните недвижими имоти.

На 24.09.2020г. е сключен договор за наем на земеделски земи между С. И. и И. К., като наемодатели и „Ани-Деси 2000"ЕООД с ЕИК 106506977, като наемател. Наемодателите, като собственици на повече от 25 % от собствеността, предоставят на наемателя за временно и възмездно ползване процесните земеделски земи. Договорът е вписан в Агенцията по вписванията на 25.09.2020 г., том III, № 58, дв.вх.рег. № 1816. Срокът на договора за наем е за 9 стопански години, като влиза в сила от началото на стопанската 2021/2022 г. При тази фактическа обстановка, първоинстанционният съд извел извод за основателност на исковата претенция, с водещи мотиви, както следва: Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. След като съсобствениците, притежаващи по- малко от половината от общата вещ, са ограничени да сключват договор за наем за срок до три години, то клаузата в договора за наем, уговаряща действие на договора за срок от 9 години, противоречи на закона. Съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части. Позовавайки се на разрешението, дадено в решение № 315 от 12. 07. 2006 год. по т. д. № 880/ 2005 год., II т. о., в насока, че порокът на договора, изразяващ се в неговото противоречие с нормата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, водещ до нищожността на съответната клауза, е преодолян чрез заместване по право с предписаното от императивната разпоредба на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД съдържание, съдът приел, че това означава запазване на валидността на останалите части на оспорения договор и няма пречка клаузата по чл. 2 от договора за наем относно срока му на действие да бъде заместена от повелителната норма на закона и срокът на договора да бъде редуциран на 3 години, а в останалата част за срока над 3 години до 9 години клаузата да бъде обявена за нищожна. Първостепенният съд направил извод, че установеното в чл. 229, ал. 2 от ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка /решение № 15 от 08. 09. 2010 год. по т. д. № 395/ 2009 год., II т. о./.

Апелативен съд – Велико Търново, в настоящия си състав, споделя направените изводи от първоинстанционния съд.

Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съсобственици на земеделските земи, които не са взели участие в сключването на договора за наем, имат правен интерес да установят, че вписан договор за наем няма действие, след изтичането на тригодишния срок по чл. 229 ЗЗД. Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и, чрез които, всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. Всякога, когато ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с дадено лице, като установи, с влязло в законна сила решение, че между тях съществува или не съществува определена правна връзка, предявеният установителен иск е допустим процесуален способ за предявяване нищожност на договор и релевиране на последиците на този вид начална недействителност.Последиците в случая на такава недействителност на текста от договора, касаеща срока, за който е сключен, са от значение с оглед охраняване интересите на съсобствениците, вкл. правото им да ползват съсобствен имот, както и да вземат решения относно управлението на същия. Следва да се има предвид и че може да се прекратява само действителен договор.

Съгласно разп. на чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Следователно договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита че има действие за три години (в т. см. Решение № 247 / 13.08.2025 г., постановено по т.д. № 564 по описа за 2022 година на ВКС, 2-ро т.о.; решение № 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 194/2011 г. на II т. о.).

Това означава, че договорът за наем, сключен между „АНИ - ДЕСИ 2000” ЕООД, С. С. И. и И. К. К. от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, т. 4 по описа на нотариус В.я Р. - РС Кнежа, вписан в Службата по вписванията при Районен съд - Кнежа, т. 3, № 58, дв вх. рег. № 1816, няма действие над три стопански години до уговорените девет стопански години, т.е. няма действие за стопанските години от 2024г./2025 г. до 2030г./2031 г., като следва да се счита, че няма действие след изтичането на стопанската година 2023г./2024 г., тъй като е действал за срок само от три стопански години, считано от стопанската 2021 год./ 2022 год.

По така изложените съображения предявеният иск се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен.

Решението на първоинстанционния съд е обосновано, фактическата обстановка е възприета правилно, като са обсъдени всички относими към спора събрани доказателства, в тяхната съвкупност и логическа свързаност, поради което въззивният съд намира това възражение на жалбоподателите за неоснователно.

Неоснователно е въведеното оплакване от жалбоподателите с въззивните им жалби, че всички съсобственици е следвало да вземат участие в спора, тъй като процесният договор ги обвързвал, макар и да не са страни по него. Съгласно цитираното от въззивниците тълкувателно решение №7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, страните по договора са задължителни необходими другари в производството по предявен от трето лице иск за нищожност на договора. Разяснено е, че правата и задълженията по договора възникват и обвързват само страните по него, а свързаните с него правни последици настъпват в тяхната правна сфера.

Неоснователно е оплакването на жалбоподателите, че сключеният договор за наем е търговска сделка и не следва да се прилага ограничението на чл. 229, ал.2 ЗЗД и съответно редукцията, предвидена в разп. на чл. 229, ал.3 ЗЗД.Въззивният съд споделя даденото разрешение от ВКС с решение № 15 от 08. 09. 2010 год. по т. д. № 395/ 2009 год., II т. о. /, на което се е позовал и първоинстанционния съд, а именно, че ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота. Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка.

Първостепенният съд е разпределил доказателствената тежест за страните с доклада си, обективиран в определението по чл. 140 ГПК и обявен за окончателен в първото по делото съдебно заседание, поради което не е основателно и това въведено от въззивниците възражение.

До същия правен извод за основателност на установителната искова претенция е достигнал и първостепенния съд, последица от което е потвърждаване на обжалваното решение.

По разноските: И двете страни претендират сторените разноски в производството по списък, изготвен по чл.80 ГПК.

С оглед изхода на спора, разноски се следват на въззиваемата страна. Дружеството - жалбоподател „Ани-Деси 2000” ЕООД е направило възражение по чл. 78, ал.5 ГПК, като желае възнаграждението да бъде намалено до минималния размер по чл.36 ЗА.

Минималният размер възнаграждение съгласно разп. на чл.7, ал.6 във вр. с чл.7, ал.2, т.4 / защитим интерес от 42 540 лв. от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа е 4 053.20 лв. Адвокатът е изготвил писмен отговор и е взел участие в производството, като се е явил в проведеното съдебно заседание. Всеки от тримата въззиваеми му е заплатил възнаграждение от по 1300 лв., видно от договорите за правна помощ или общо 3900 лв. /грешно сборувани в списъка по чл.80 ГПК като 4900.00 лв./.

Не е налице основание за намаляване на възнаграждението поради прекомерност.

Водим от горното и на основание чл. 271, ал. 1 ГПК, Апелативен съд – Велико Търново