Решение № 723 от 31.7.2026 г. на Районен съд - Горна Оряховица по дело № 2232/2025 г.

Ищецът Е. Д. С. с ЕГН ••••••••••, с адрес: с.Р...общ.П.Т. ул..., с адрес по местоживеене в И.: гр.Н...ПЛ..., чрез пълномощник – адвокат Д. Г. Д. от ВТАК, твърди в исковата си молба, че ищцата е собственик на апартамент № 4 на трети етаж в сграда на адрес: гр. Горна Оряховица, ул. "Никола Петров" № 4, придобит през м. април 2023 г. Заявява, че ищцата живее постоянно в И., а имота обитава за около месец през лятото. Допълва, че в сградата има обособени общо шест самостоятелни обекти, пет от които фактически са собственост на едно семейство: на първи етаж търговски обект, апартамент № 1, гараж; на втори етаж са разположени апартамент № 2 и апартамент № 3; на трети етаж е разположен апартамент № 4 - нейна собственост. Посочва, че при идването си през 2025 година е уведомена по телефон, че ще се провежда общо събрание на собствениците, но не е уведомена за дневен ред и въпроси, които ще се обсъждат. Твърди, че събранието е проведено на 28.07.2025г. и са взети редица решения, а на 22.08.2025г. ищцата подава възражение по представения на 19.08.2025г. протокол в цялост /изпратен е от представител на фирма „КДК Инвест“/. Оспорва проведеното събрание като незаконосъобразно, с извършени нарушения на процедурата по свикване и провеждане, както и оспорва и част от взетите решения като незаконосъобразни - нарушаващи материалния и процесуалния закон. С оглед на това моли съда да се произнесе с решение, с което да отмени взетите решения, предмет на оспорване. Посочва, че в етажната собственост до настоящият момент не е провеждано събрание, а въпроси, касаещи общите части, са решавани без проблеми до момента, в който ищцата отказва да даде съгласие на Г. С. да построи покрив и да закрие половина от нейната тераса. Не й става ясно по чия инициатива е свикано общото събрание и с какъв дневен ред, а поканата за свикване не е обявена, както и не е изпратена /обявена/ на ищцата. Заявява, че тя е уведомена по телефона за дата на събранието, която съвпада с нейното идване от И., но покана няма поставена в сградата. Допълва, че на първа страница от протокола се съдържа таблица с посочени участници в събранието и техните идеални части. Оспорва посочените участници и представените с тях идеални части, доколкото ищцата няма знание за правото на собственост /ползване или обитаване/ на участвалите в събранието и в тази връзка, дали са имали право да участват в него и във вземането на решенията, съответно дали решенията са взети с необходимия кворум. Твърди, че не е правен избор за председател на събранието, а протоколът е подписан от Г..С.. Тъй като взетите решения не са номерирани последователно, при оспорването им посочва страницата, на която се намират в протокола. Макар и гласувала „за" за някои от решенията, след запознаване със съдържанието на протокола, ищцата е установила редица нарушения, поради което ги оспорва. Оспорва Решение 2 на стр.2 от протокола, с което е избран професионален домоуправител фирма „КДК Инвест" ООД /към момента на провеждане на събранието фирмата е ЕООД/. Твърди, че нарушенията са следните: 1/ Не е представен проекто-договор с професионалния търговец, който да бъде обсъден, нито са представяни параметрите на т.нар „икономичен пакет" или друг пакет; не е представено удостоверение за регистрацията в регистър на професионалните домоуправители, което е задължително условие за сключване на договор, както и не е избран и упълномощен представител на ЕС, който да сключи договора - нарушения на чл.19,ал.8 от ЗУЕС. До настоящия момент ищцата не е виждала и не е запозната с условията на този договор; 2/ В нарушение на разпоредбите на чл.51,ал.9,т.3 от ЗУЕС е определено, че такса за услугата се дължи от апартамент. Твърди, че в сградата самостоятелните обекти са 6 - четири апартамента, търговски обект и гараж и заплащането на тази такса следва да се извършва от всеки самостоятелен обект, съгласно чл.51,ал.9,т.3 от ЗУЕС. Заявява, че този порок присъства в почти всички решения, касаещи плащанията. Счита, че тъй като самостоятелните обекти са 6, а не четири, и следва всички обекти да заплащат дължими такси за ЕС, оспорва и решенията на страница 4 от протокола: Решение 1 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител" - икономичен пакет /решението на практика повтаря Решение 2 на стр.2/; Решение 2 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер; и Решение 3 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други свързани с управлението и поддръжка на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход. На същото основание оспорва и Решение 4 на страница 5 от протокола. Оспорва Решение 5 на страница 5 от протокола и поради неяснота как се формира размерът на месечната такса за фонд „Ремонт и обновяване", дължима от всеки апартамент, като единственото ясно е, че не може да бъде по-малка от 1% от МРЗ. Твърди, че следващо процедурно нарушение е извършено при обсъждане и „гласуване" на Правилник за вътрешния ред - Решение на страница 6 от протокола. Заявява, че проектът за правилник не е подлаган на предварително обсъждане, на ищцата не е предоставян проект, с чието съдържание да се запознае предварително, за да изложи и свои предложения или корекции. Твърди, че посоченото, че В.С. е изчел предложението за правилник, не отговаря на действителността. Сочи, че след предоставяне на екземпляр от правилника /след провеждане на събранието/, С. констатира, че значителна част от разпоредбите и ограниченията, заложени с тях, са предложени единствено с цел да ограничават нейните права, доколкото тя е външен за останалите съсобственици човек. Посочва, че второто нарушение е, че правилникът изобщо не е подлаган на гласуване, а отразеното в протокола, че е подложен на гласуване и са гласували 100% от присъстващите, е невярно. Твърди, че гласуване не е провеждано, Е. С. не е гласувала, но принципно е била против приемането му. Моли съда да отмени Решение на страница 6 от протокола и на основание, че самият правилник съдържа норми, които излизат извън обхвата на отношенията, които трябва да урежда; някои противоречат на законодателството, други предполагат ограничаване на правото на собственост, трети навлизат в личното пространство на живущите в ЕС и противоречат на добрите нрави. Счита, че множество конкретни разпоредби имат някакъв порок. Заявява, че една група предвиждат предоставяне на по-големи правомощия на управителя от предвидените в закона: чл.10,т.13 предвижда свръх правомощия на управителя - да приема решения за извършване на неотложни ремонти, които не търпят отлагане, а законът предвижда възможност за вземане на решение за отпускане на финансови средства за неотложен ремонт от управителя, но не и да взема решения за неотложни ремонти. Сочи, че законът е предвидил ред за свикване на ОС на ЕС в неотложни случаи, което липсва в правилника. Допълва, че чл.16,ал.1 и ал.2 предвиждат правомощия на управителя, които са от компетентност на ОС на ЕС, и ограничават съсобствениците при управление и разходване на общи средства, а в ал.2 не става ясно какъв удостоверителен протокол по чл.12 ЗУЕС ще съставя. Заявява, че друга група разпоредби са тези, които неправомерно ограничават пълноценно упражняване на правото на собственост, а други навлизат необосновано в личния живот на съсобствениците и излизат извън обхвата на управление на общите части. Посочва чл.27, който би трябвало да посочи часовия диапазон, в който съсобствениците трябва да осигурят спокойствие и тишина, се разпростира неуместно, изброявайки всякакви дейности - свирене, пеене, шумен говор, увеселения, включително и използването на перални и съдомиялни, ремонтни дейности, а в сравнение с общинската наредба тук ограниченията са още по големи. Цитира чл.29,ал.1,ал.2,ал.3,ал.4 – текстовете, съдържащи задължение собственика да придружава /да присъства абсолютно задължително при посещения на различни лица, да не дава ключ за входна врата на никого, а ако предаде такъв, лицето трябва да се предоставят данните - неизвестно на кого; чл.30,т.1, даващ „разрешение" на собствениците два пъти на месец да се събират с хора за „празненства", „събирания"; чл.33 в последната част, който забранява инсталиране на антени по балконите. Посочва, че балкони и тераси са индивидуална собственост и правилникът не може да ограничава правото на собственика, каква телевизия и кой доставчик на такава да използва, съответно да постави антена на найподходящото за това място; чл.33 в частта за забрана за сушене на дрехи, поставени над нивото на парапета на балконите на лицевата страна на сградата, също и чл.36, който забранява използването на конструкции за простиране на дрехи от балконите, са разпоредби ограничаващи правата на ищцата, която не разполага със собственост в двора, а има единствено тераса, на която може да суши дрехи. Твърди, че още по-съществено ограничаване на правото на собственост предвижда чл.34 - въвежда се забрана за достъп до общи части, каквато е покривът, като единствено с решение на 100 % от идеалните части в ЕС може да се вземат решения, с които се ограничава достъп, променя предназначение или се предоставя за ползване обща част. Заявява, че в случая ищцата не е давала такова съгласие. Счита, че чл.53 е неточен и неясен относно методиката на формиране на таксата за фонд „Ремонт и обновяване", по изложените по-горе съображения. Счита за очевидно, че част от текстовете в правилника са предложени с оглед на факта, че сградата е била собственост на едно семейство, и когато през 2022 г. идва външен за семейството човек, се „нарушава" техният комфорт. Заявява, че надхвърляйки компетентността да решават единствено въпроси за управление на общите части, ред и спокойствие в ЕС, съсобствениците притежаващи 70 % от идеалните части, предлагат и вземат решения, с които се нарушават правата на другият съсобственик - право на собственост и право на личен живот. Оспорва и Решение 3 на страница 7 от протокола за промяна на предназначението на жилищен имот на първи етаж - апартамент 1. Заявява, че не е посочено какъв е видът на новия обект и какво предназначение ще има, доколкото има връзка с общия вход на ЕС. С оглед на горепосоченото, счита, че свикването и провеждането на ОС на ЕС е съпроводено с нарушения на процедурните правила, а оспорените решения са незаконосъобразни и нарушават материалния закон. Моли съда да постанови решение, с което да отмени следните решения на ЕС на адрес в гр. Горна Оряховица, ул. "Никола Петров" № 4, взети на ОС, проведено на 28.07.2025г., като незаконосъобразни - в противоречие с материалния и процесуалния закон, а именно: Решение 2 на стр.2 от протокола за управление на ЕС да бъде избрана за професионален домоуправител фирма „КДК Инвест“ ООД, с икономичен пакет, с месечна такса от 0,5% от МРЗ за страната за апартамент; Решение 1 страница 4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител - икономичен пакет; Решение 2 на стр.4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер; Решение 3 на стр. 4 - да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други свързани с управлението и поддръжка на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход; Решение 4 на стр. 5 да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на ел.енергия и вода на общите части, като сумата не подлежи на отчитане със счетоводни документи; Решение 5 на страница 5 - да се събира месечна такса по фонд „Ремонт и обновяване", съгласно % общи части за всеки апартамент, като таксата е индивидуална, изчисление по коефициент, съгласно който най-малката такава е в размер на 1% от МРЗ; Решение на стр. 6, с което е приет Правилник за вътрешния ред на ЕС; Решение 3 на стр.7 от протокола - да се промени предназначението на жилищен имот, който се намира на 1 етаж - ап.1 в ЕС, като тази промяна няма да засегне спокойствието на съсобствениците и ще бъде в пълно спазване на законовите разпоредби на Р. България. Моли съда да й присъди разноските, направени в производството. В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ (ЕС) на адрес в град Горна Оряховица, ул. „Никола Петров“ № 4, представлявана от управителя „КДК Инвест“ ООД с ЕИК 208140465, със седалище и адрес на управление: град Л..., ул.... №.., телефон: , представлявано от Д.Р. П. - П.. Заявява, че на 22.08.2025 г. е подадено възражение до управителя на ЕС относно оспорване съдържанието на протокола от общо събрание, проведено на 28.07.2025г., като съобщението за изготвянето му е поставено на таблото за обявления на 30.07.2025г., заради което оспорването на съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения, което по закон се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по чл.16,ал.7 от ЗУЕС, е просрочено. Посочва, че С. не е уведомявала когото и да било за нейно отсъствие преди 17.09.2025г. и не може да ползва предвидения удължен срок от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства. Счита иска за допустим, но за неоснователен, и моли съда да бъде отхвърлен като такъв. На първо място заявява, че описаната фактическа обстановка не кореспондира с обективната действителност, тъй като Е. С. не е посочила електронна поща или адрес, на който да й се изпращат копия от покани за насрочване на общо събрание с предвидения дневен ред, както и протоколите от проведените събрания, поради което е приложима хипотезата, че собствениците се считат за уведомени с покана за общо събрание, която е сложена на таблото за обяви във входа на сградата на 20.07.2025г. Сочи, че според ЗУЕС уведомяването на етажен собственик се извършва чрез залепяне на уведомление на видно и общодостъпно място на входа на сградата, а само когатo собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведоми писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, едва тогава възниква задължението на управителя да използва посочените способи за уведомяване на етажния собственик, като се признава, че е налице и уведомяване за ОС по телефона. Твърди, че ищцата не е уведомила когото и да било от носителите на жилища за отсъствието си, както и за начина на уведомяването й, нито е удостоверила да е лице от кръга на чл.13,ал.2 от ЗУЕС, поради това няма задължение да бъде търсена по телефона, на ел. поща или на адрес и възражението, че е следвало да бъде изпратена поканата в чужбина, както се разбира едва от посочения в исковата молба адрес в И., за който никой не е имал данни е необосновано. Твърди, че на 31.07.2025г., след провеждане на общото събрание, същата е уведомила избрания управител по Вайбър за електронен адрес за кореспонденция, който се оказва погрешен, тъй като на 04.08.2025г. е изпратено ново уведомление с точната електронна поща. Твърди, че поканата за свикване и провеждане па Общо събрание на собствениците в жилищната сграда е с посочен дневен ред, подписана е и е поставена на общодостъпното място в 18.00 часа на 20.07.2025г. от лице, явяващо се собственик на апартамент и нежилищно помещение. Заявява, че на 28.07.2025г. се е състояло въпросното общо събрание на Етажната собственост, на което е присъствала и ocпорващата в качеството си на притежател на апартамент № 4, като е била активна и взела дейно участие при обсъжданията и гласуванията по отделните точки. Посочва, че инициативата за свикването е на един от собствениците на обекти, като поради факта, че до тогава не е насрочвано и провеждано общо събрание, е приложима хипотезата на чл.12,ал.6 от ЗУЕС, според която при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най - малко 20 на сто идеални части от общите части. Допълва, че когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател, независимо от полагащите му се идеални части. Заявява, че Г.С., който е титуляр еднолично и в съсобственост на два апартамента, гараж и помещение с търговско предназначение, е свикал ОС, като общо той разполага с 48.44 % идеални части от общите части и има правото на подобен ход, за да се разрешат възникналите належащи въпроси от значение за съществуването и регулирането на отношенията, произтичащи от етажната собственост. Твърди, че никога не е бил избиран управител, който да разполага с правомощията да насрочва събрание, следователно процесното събрание е законосъобразно свикано от етажния собственик. Посочва, че като цяло не е имало съществени проблеми при решаване на въпроси спрямо съжителството в cградата, но не отговаря на истината изявлението, че Г.С. е искал съгласие от С. да построи покрив и да закрие половината тераса на жилището й. Твърди, че напротив - същият е предвиждал да направи подзиждане откъм покрива с размери около 12 сантиметра на зидовете, без да се засяга самата тераса, но в крайна сметка не са реализирани подобни строителни дейности. Заявява, че в протокола са отразени с полагане на подписи от тяхна страна присъстващите лично собственици на жилища, гараж и търговски обект, ведно с припадащите им се идеални части от общите такива, като са били налице всички титуляри и процентът на представените идеални части е 100, като в ЗУЕС се предвижда да се посочват идеалните части от етажната собственост, които представляват собствениците на основата на квадратурата на апартамента и прилежащите складови помещения, приравнени към сто. Сочи, че в исковата молба се признава, че сградата е триетажна, като в титулната част на протокола са посочени номерата на самостоятелните обекти, за които се явяват и в случая са представени всичките жилищни и нежилищни обекти. Заявява, че правото на собственост върху обекта включва и притежание на принадлежащите към него идеални части от общите части, чието управление е от компетентността на общото събрание и поради това обективира възможност за извършване на действията по управлението на общите части по начина, предвиден в закона, посредством участие при вземането на решения от органа, на когото е възложена тази компетентност. Счита, че не е имало законова пречка посочените в протокола лица да участват в обсъждането на темите от дневния ред на събранието, да правят предложения, да вземат становища и да гласуват. Твърди, че така на Общото събрание от започването до приключването му са били всички самостоятелни обекти в сградата в режим на ЕС, както и сборът на идеалните им части от общите части на сградата по титули за собственост, и вписванията в книгата на етажната собственост е 100 % и чувствително надвишава 51 на сто. Заявява, че този процент се обосновава на документите за собственост, като при съдебно оспорване на приетите решения на това основание проверката за спазване па изискването за кворум, респ. за вземане на решенията с указаното в закона мнозинство, може да се извърши в хода на исковия процес, като се извлече заключение представените идеални части от събраните писмени доказателства, които обикновено са записвания по книгата на ЕС и актове за собственост и които управителят или самите носители на вещни права нямат нормативно вменено задължение да предоставят на някой от останалите титуляри. Твърди, че в случая е спазено изискването за кворум по чл.15,ал.1 от ЗУЕС, като на ОС на ЕС от 28.07.2025г. са участвали етажни собственици, притежаващи повече от 51 % от идеалните части в сградата, което сочи за законосъобразното му провеждане. Заявява, че решенията по обявения дневен ред, не само оспорените, са приети с мнозинство повече от 50 % от представените на ОС идеални части, като се вижда, че ищцата идентично е гласувала по всички атакувани точки с изключение на последната, затова сборът от идеалните части, при каквито и да било варианти да се изчислява, надвишава петдесетте процента. Счита, че по никое от обжалваните решения не е приложимо изискването за квалифицирано мнозинство, предвидено в чл.17,ал.2 от ЗУЕС и предвид липсата на твърдения да е предвиден начин за приемането им съгласно чл.17,ал.7 от ЗУЕС, така формираното при вземането им мнозинство се явява в съответствие с изискването на чл.17,ал.3 от ЗУЕС, а прегледът на гласуванията показва, че е изпълнено и квалифицираното мнозинство, вкл. по избор на външен управител на ЕС. Заявява, че решенията на общото събрание не са извън предвидения в поканата дневен ред, който е формулиран достатъчно ясно и разбираемо. Твърди, че в протокола се съдържат още датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против'" или "въздържал се", същността на изявленията, направените предложения и приетите решения, като подробното посочване на начина на протичане на гласуването показва, че решенията са взети с необходимото мнозинство, при което изискванията на императивните разпоредби на чл.16,ал.4 и ал.5 от ЗУЕС са изпълнени. Сочи, че Общото събрание се председателства от председателя или член на управителния съвет или от управителя, но за конкретната ЕС никога не е бил избиран управител, поради което резонно свикалият го собственик е бил председател, което не нарушава и не заобикаля законов запрет, и при това положение събранието няма как да бъде ръководено от някое от лицата, посочени в чл.16,ал.2 ЗУЕС. Счита, че същевременно цитираната норма не изисква провеждане на избор на лице, което да бъде председателстващ общото събрание, за разлика от избора на протоколчик, и не въвежда изрична забрана друго лице, извън изчерпателно изброените, да председателстват общото събрание. Сочи, че първата точка от дневния ред на ОС е била именно избор на управител, при което за първи път е гласуван и избиран професионален управител, а на самото събрание Г. С. и законният представител на дружеството, впоследствие избрано да управлява етажната собственост, представят пред явилите се собственици, включая С., информация за фирмата, ведно с проект на договор за възлагане на управлението, с прочитане на клаузите, които включва последния, и представяне на екземпляр от него на всеки един от тях, като те лично са го възприели и прегледали, след което са направени обсъждания от участниците в събранието и ищцата не е изявила претенции по тази тема. Допълва, че дружеството е с предмет на дейност и такава на професионален домоуправител, видно от Търговския регистър. Счита, че уведомяването на общината за избран управител са действия пост фактум след провеждане на общо събрание, които не са задължителна предпоставка за сключване на договор за управление, при условие, че договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, за да породи правни последици. Счита, че неизпълнението на задължението за уведомяване на органите на местната власт съгласно чл.46 Б от ЗУЕС не би могло да доведе до порочност на взетите решения и да бъде единствено основание за тяхната отмяна, като фактическият състав на избор на управител не включва вписването му в нарочния регистър, който се води към общината. Заявява, че на събранието е уточнено, съгласувано и прието като решение таксата да се плаща на самостоятелен обект, което включва както апартаментите, така и нежилищните обекти, като няма нормативно основание някои от тези обекти да бъдат освободени от дължимостта на същата. Не спори обстоятелството, че в сградата има помещение с търговско предназначение и гараж, който също е описан в протокола с посочване на собственика му и който прибавя, като увеличава притежаваните от съответното лице идеални части като процент от общите части. Заявява, че никъде не се твърди, че обектите са само четири като явно се имат предвид апартаментите или че само за тях следва да се правят вноски под формата на такси за домоуправител, за управление и поддържане на общите части, респ. за фонда за ремонт, като самата формулировка, макар и непрецизна, не изключва търговския обект и гаража. Посочва, че разпоредбите на чл.51,ал.9 от ЗУЕС и чл.50,ал.1 и ал.2,т.1 и т.2 от ЗУЕС имат императивен характер, тъй като са установени в обществен интерес, като начинът на определяне на вноската, както и нейният минимален размер не са дерогирани от общото събрание, тъй като изрично с Решение № 5 по т.2 от дневния ред е прието, че вноските за таксата се дължат съгласно процента на идеалните части на всеки обект, притежаван от отделните собственици в общите части на етажната собственост, и се определя на 1 % от МРЗ. Сочи, че текстът на решението е максимално опростен, кореспондира на ЗУЕС, поради което отсъства неяснота относно начина на формирането на коментираната такса. Твърди, че ОС няма правомощия да променя законоустановения начин за изчисляване на дължимата месечна вноска за фонд за ремонт и обновяване - може само да определи размера на паричните вноски във фонда над нормативно опредЕ.та долна граница на вноската. Сочи, че в случая е съобразен чл.6,ал.1,т.9 от ЗУЕС, според който собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване" съразмерно с притежаваните идеални части. Счита, че от съдържанието на протокола се установява, че така определените вноски са обвързани с притежаваните от собствениците идеални части в общите части на етажната собственост, като от посочения списък на присъствалите на общото събрание етажни собственици се установява, че припадащите се на всеки от собствениците идеални части са различни и няма основание за определяне на вноските в еднакъв размер и не по малко от 1 % от минималната работна заплата за страната към датата на вземане на решението. Допълва, че по всички решения, отнасящи се до определяне на вноските за такси, свързани с функционирането на етажната собственост, които са взети с единодушие ищцата е гласувала за, не е изложила съображения против начина за определяне и техния размер, вследствие на което не може да се разбере какво всъщност оспорва. Твърди, че на събранието Виктор Стойчев изчита дословно и на всеослушание текст по текст проекта за правилник за вътрешен ред, но С. постоянно го е прекъсвала и влизала в конфликт с останалите присъстващи; последвали са оживени дискусии, след което е преминато към гласуване на така представения проект, в който са направени изменения в резултат на отправени изявления за промени и допълнения и проведените обсъждания. Заявява, че нови оплаквания и претенции са изложени от Е. в настоящия иск и предшестващото го възражение до избрания управител на ЕС. Оспорва като неоснователно възражението, че проектът на Правилник за вътрешния ред не е предоставен предварително на ищцата, за да го прегледа и изложи корекции, защото ЗУЕС не съдържа изискване за предварително запознаване на етажните собственици с Правилника за вътрешния ред, който ще бъде предмет на разглеждане на свиканото Общо събрание, а още по - малко е предвиден срок и ред за това. Сочи, че самият правилник като цяло се основава на образеца, предлаган от МРРБ и да се твърди, че в този си вид правилникът противоречи на закона, добрите нрави и ограничава правото на собственост, означава да се отричат принципните решения, заложени от министъра в образеца с прокарване на идеята, че са нищожни или унищожаеми, което е абсурдно. Посочва, че втората група норми, които се квалифицират като необосновано навлизане в личния живот и засягане на вещни нрава, всъщност са изводими от упоменатия образец на правилник от МРРБ, който следва правилата на ЗУЕС досежно установяване и спазване на вътрешния ред в сградата: чл. 29 - забраняват се свиренето, пеенето, шумния говор и увеселения, използването на озвучителни системи, извършването на производствени дейности и ремонтни работи, които нарушават спокойствието на останалите обитатели, във времето от 22:00 часа до 08.00 часа сутринта и от 14:00 часа до 16:00 часа следобед; изключения се допускат само с разрешение на управителя; чл.32 Забранено е инсталирането на антени по външните стени и балконите; чл. 33. Забранено е складирането на вещи и сушенето на дрехи, поставени над нивото на парапета на балконите на лицевата страна на сградата. Чл.34. Забранява се използването на конструкции за простиране на дрехи от балконите и прозорците на лицевата страна на сградата. Чл.46. Общото събрание на етажната собственост може да установи и други мерки или ограничения с цел да се гарантират тишината, спокойствието, безопасността и редът в сградата. Счита, че всичките са с предназначение за гарантиране сигурността и спокойствието на живущите, ведно със стабилността на сградата и прилежащите общи части, повтарят ги и в този смисъл няма как да са незаконосъобразни. Заявява, че това са и правила свързани със стопанисването на общите части в интерес на всички съсобственици, а не всеки да прави каквото и когато си поиска за сметка на останалите. Допълва, че в дадената сграда, предвид начина на построяване, устройството и разпределение като обекти и прилежащи площи, и други собственици не разполагат с отделно помещение, нито имат права върху двора, освен тераса, където да могат да сушат дрехите си. Заявява, че е монтирана звънчева уредба на входа и посетителите и външните липа могат да бъдат посрещани и придружавани от притежателите на жилища и търговския обект, а не да се влиза и излиза безконтролно, което е предпоставка за кражби и други посегателства. Счита за житейски обяснимо желанието на собствениците да предприемат действия за осигуряване на спокойствието и реда в сградата. Твърди, че ОС има правомощия да взема решения относно използване на общите части, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно - хигиенните норми по чл.11,ал.1, т.10.б. "и"' oт ЗУЕС и каквито и да е други въпроси, свързани с управлението на общите части, като се цели предотвратяване на неконтролиран достъп до сградата и осигуряване на достъп до сградата на всички собственици, ползватели, гости и трети лица при спазване па правилата, предвидени в Правилника за вътрешния ред, което не накърнява ЗУЕС, нито нечии права. Посочва, че предвид разпоредбите на чл.6,ал.1, т.8, т.15 и т.20 от ЗУЕС използването на общите части от собствениците се осъществява но реда, определен в правилника за вътрешния ред на сградата, като те следва да спазват същия и да съблюдават решенията на органите на етажната собственост, което се отнася и до покрива. Твърди, че не се ограничава правото на ползване на общите части на сградата от собствениците, а единствено се въвежда ред за ползването му предвид, че постоянният достъп и безконтролното ползване на покрива и други общи части ще доведе до нарушаване на неговата цялост, поява на течове и деформации. Счита, че ако има желание да се ползва покрива, е нормално да се обърне собственик към управителя, а не самоуправно да се завзема и употребява, понеже не е насочен за лично ползване и така се въвеждат мерки срещу едноличното служене от един етажен собственик. Сочи, че Общото събрание на собствениците приема решения за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части със 100 на сто идеални части от общите части, но е налице превратно тълкуване на чл.34 от Правилника, който урежда достъпа до покривното пространство, а не предоставяне на вещни права; чл.53 на свой ред отговаря на нормативната база релевантна спрямо таксата за фонд ремонт и като разпределение по идеални части, и като размер. Счита за спекулативна и откровено невярна тезата, че Правилникът за вътрешния ред е насочен към хипотетично осуетяване на права на ищцата и представлява един вид ответна реакция от собствениците. За пример посочва, че преди време Г. С. с нотариално заверено съгласие дава разрешение на С. да преустрои таванско помещение в сградата, което е нейна собственост, в жилищно, да го присъедини към апартамента си и самият таван е повдигнат, което е несъмнен факт. Счита за недопустимо да се иска отмяна на решението, с което е приет правилникът, при положение, че се оспорват отделни негови разпоредби, поради което следва изрично да се уточни кои норми се оспорват и се претендира отменяне. Допълва, че етажният собственик, направил предложението за решение, се е съобразил с правилото, че не може да извършва ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменя помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, ла не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата, заради което е поискал одобрение от ОС. Заявява, че за такива изменения се изготвя технически проект от правоспособни архитект и инженери, съдържащ следните проектни части: архитектура плюс архитектурно заснемане на съществуващото положение, конструкции (проект или конструктивно становище); отопление, вентилация, климатизация - проект или само становище, ако не се предвиждат промени; ВиК - проект или само становище, ако не се предвиждат промени; EЛ - проект или само становище, ако не се предвиждат промени; Безопасност и здраве. Пожарна и аварийна безопасност, Хидроизолации - ако има промяна по основи, тераси; съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация, РЗИ, РИОСВ; внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство; проектът се разглежда на експертен съвет в общината; при съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж; до 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК, до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени и едва след това се получава разрешението за строеж и може да започне строителство. Сочи, че независимо от преустройството има минимално необходими условия, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да се получи разрешение за ползване. Заявява, че съгласно ЗУТ за обекти от първа до четвърта категория задължително се ползва лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензи рана фирма за строителен надзор, а за обекти пета категория поне технически ръководител и строителство по стопански способ; изискват се още сертификати на вложените материали, технически паспорт за преустройство, екзекутивни проекти, окончателен доклад от фирмата, изпълняваща строителен надзор, санитарно - хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ, положително становище от пожарната. Заявява, че ако впоследствие при осъществяване на действията се нарушат строителноархитектурни норми или се засегнат по някакъв начин общи части, то ЗУТ и редица разпоредби на други нормативни актове дават достатъчно закрила, но такава не се осъществява чрез атакуване на решение за даване на принципно съгласие за пристъпване към бъдещи СМР, които задължително се съпътстват от проект, съгласувания с институции и пр. Счита, че версията за пряка връзка на обекта с общия вход на сградата е голословна, тъй като входът осигурява достъп до стълбището и площадките на етажите, а оттам до отделните жилища и търговско помещение. Счита, че причина за водене на сегашното дело са известните на всички собственици факти, че Е. С. е свикнала нещата да стават по нейната воля и ако може за сметка на останалите собственици. Твърди, че така например непознати субекти, доведени от нея, са направили отвор на покрива, разместили керемиди и са поставили въздухоотвеждащ извод на източната му част без одобрение на общото събрание; монтиран е капчук на терасата на апартамента й, от който при миене водата се стича директно върху вътрешния двор, където са поставени маса и столове, ползвани от притежателя на търговското помещение и персонала. Заявява, че ищцата оставя отворена входната врата и допуска външни лица да се разхождат из входа, като им предоставя ключ под предлог, че правят ремонт на дома й, а обясненията й са, че правилникът за вътрешния ред не е влязъл в сила и по тази причина не е длъжна да се съобразява с интересите на живущите. Твърди, че всеки етажен собственик има задължението да не пречи на другите собственици и обитатели да използват общите части на сградата, което е производно на общия принцип, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им, и това ползване и непречене следва да е съобразено с предназначението на общата част от етажната собственост. Счита, че в позитивния правов ред не е уредено накърняването на добрите нрави като вид порок, който да обуславя противоречие със закона на решенията на ОС на етажната собственост. Посочва, че при етажната собственост, ако въобще може да се коментира подобна теза, макар и нормативно да не е закрепена, то тя е морално - абстрактна категория, свързана с поведението на собствениците и ползвателите на обектите в подобен режим, свързан с едновременното наличие на собственически права върху общи части и индивидуални жилища и нежилищни обекти, за които ЗУЕС въвежда задължения по чл.6,ал.1,т.7. Сочи, че смисълът е да се спазват правилата за общо съжителство, Правилника за вътрешния ред - ако има приет такъв, ЗУЕС и неписаните обичаи. По настоящия казус недобросъвестност открива в поведението на ищцата, която блокира работата на общото събрание, като макар и да е с признато от закона право, оспорва ключови решения на общото събрание, с които така или иначе е била съгласна и които са и в неин интерес, с мъгляви и користни мотиви. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск като неоснователен и да му присъди направените разноски. В съдебно заседание, ответникът, чрез пълномощника си – адв. Н. И. от ВТАК, поддържа отговора на исковата молба. Оспорва предявените искове. Излага съображения. Моли съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и да му присъди разноски. Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235,ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното: По делото не се оспорва фактът, че сградата, намираща се в град Горна Оряховица, ул. „Никола Петров“ № 4, се управлява в режим на етажна собственост, което се потвърждава и от всички приети писмени и гласни доказателства. Видно от приетото писмено доказателство – препис от нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № 225, том 2, рег. № 2535, дело № 185 от 2022г. по описа на нотариус Красимира Боева с рег. № 296 в НК, с район на действие ГОРС, ищцата Е. Д. С. е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 16359.514.520.1.4., с адрес на имота: гр. Горна Оряховица, ул. •••, на етаж 3 в сграда с идентификатор 16359.514.520.1 с предназначение – жилищна сграда – многофамилна; предназначение на жилищния обект: жилище, апартамент, с площ от 170 кв.м., състоящ се от две стаи, гардеробна към една от стаите, пространствено обединени – дневна, столова и кухня, баня с тоалетна, килер, коридор и две тераси, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта - 16359.514.520.1.3, 16359.514.520.1.2, над обекта – няма, заедно с прилежащи части: избено помещение № 4 с полезна плок от 6,60 кв.м., таванско помещение с полезна площ от 42,40 кв.м., както и съответните на застроената част идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от общото избено помещение с полезна площ от 65 кв.м., разположено в източната част на първи подземен етаж, и санитарния възел на първи подземен етаж на сградата, както и съответните на застроената площ идеални части от правото на строеж, като правото на собственост е придобито от ищцата на 06.04.202г., когато е въведена и във владение на описания по-горе имот. Видно от приетите писмени доказателства, с покана по чл.13 от ЗУЕС е свикано общо събрание на ЕС на адрес: гр. Г.Оряховица, ул. „Никола Петров“ № 4, на 28.07.2025г., с дневен ред: 1. Избор на професионален домоуправител; 2. Определяне размера на месечни такси по фонд „Управление и поддръжка“ и фонд „Ремонт и обновяване“; 3. Приемане на правилник за вътрешния ред; 4. Приемане план за извършване на ремонти, реконструкции, обновяване и/или други дейности в общите части на сградата за 2025 г.; 5. Приемане на бюджет за фон „Ремонт и обновяване“ и фонд „Управление и поддържане на общите части“ на етажната собственост за 2025 г. В поканата е вписано, че същата е поставена на видно място в сградата – дъска за обяви във входното фоайе, на 20.07.2025г. в 18.00 часа. Видно от приложения по делото Протокол № от 28.07.2025г., на посочената дата е проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС на адрес: гр. Г.Оряховица, ул. „Н.Петров” № 4, като съгласно удостовереното в протокола, събранието е проведено на посочената дата с участието на следните собственици: 1. М.Г.С. и В.Г.С. – апартамент № 2 на втори етаж, 21,84% ид.части; 2. Г.И.С. – апартамент № 3 на втори етаж, 16,36 % ид.части; 3. С. И.а С. – апартамент № 1 на етаж 1 и гараж, 14,60 % ид.части; 4. Е. Д. С. – апартамент № 4 на трети етаж, 29,72% ид.части; 5. Г. И. С. – търговско помещение, 17,48 % ид.части, общо 100 %, при което събранието се счита за редовно, за протоколчик е избрана М. С., описан е дневният ред на ОС, идентичен с този, посочен в поканата. От цитираното писмено доказателство се установява също, че на проведеното ОС собствениците в ЕС са взели няколко решения, както следва: решение № 1 – да се избере професионален домоуправител за управлението на ЕС, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 2 – За управлението на ЕС да бъде избран професионален домоуправител – фирма „КДК Инвест“ООД, икономичен пакет с месечна такса 0,5 % от МРЗ за страната за апартамент, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 3 – За касиер да бъде избран В.С., а не услугата за касиер от фирма „КДК Инвест“ ООД, взето със 70,28% „за“ и 29,72 % „против“ – ап. 4; решение № 4 Да се събира месечна такса от 0,5% от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител“ – икономичен пакет, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 5: Да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 6: Да се събира месечна такса от 0,5% от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други, свързани с поддръжка и управление на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 7: Да се събира месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на ел.енергия и вода на общите части, като сумата не подлежи на отчитане със счетоводни документи, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 8: Да се събира месечна такса по фонд „Ремонт и обновяване“, съгласно % общи части за всеки апартамент, като таксата е индивидуална, изчислена по коефициент, съгласно който най-малката такава е в размер на 1% от МРЗ за страната, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 9: Да бъде приет предложеният Правилник за вътрешен ред на ЕС, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 10: Да се пробие отвор за вентилация, който да е на фасадата на ЕС в имота, определен като търговско помещение, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 11: Да се пробие отвор за вентилация, който да е във фасадата на ЕС в имота на ет.2, ап.2, взето със 100% „за“ от присъстващите; решение № 12: Да се промени предназначението на жилищен имот, който се намира на 1-ви етаж – ап.1 в ЕС, като тази промяна няма да засегне спокойствието на собствениците и ще бъде в пълно спазване на законовите разпоредби на Р.България, взето със 70,28% „за“ и 29,72 % „против“ – ап. 4; решение № 13: Ремонти, реконструкции, обновяване и/или други дейности в общите части на ЕС за 2025 г. да бъдат оставени за гласуване за 2026 г., взето със 100 % „за“; решение № 14: Бюджет за фонд „Ремонт и обновяване“ и фонд „Управление и поддръжка“ за 2025 г. е гласуван и приет по т.2 от дневния ред на ОС. Със съобщение по чл.16,ал.7 от ЗУЕС, домоуправителят на ЕС-ответник е уведомил собствениците на самостоятелни обекти в ЕС, че е изготвен протокол № за проведеното ОС на 28.07.2025г. в 18,30 часа, и всеки има право при поискване да получи копие от протокола, като в съобщението е удостоверено, че е поставено на информационното табло до входа на 30.07.2025г. в 18,15 ч. на горепосочения адрес на жилищната сграда. С възражение до управителя на ЕС от 22.08.2025г., ищцата е оспорила пред него решенията на проведеното на 28.07.2025г. общо събрание на ЕС. Видно от приетите писмени доказателства, изготвен е писмен отговор до Е. С. от управителя на ЕС на 27.08.2025г., получен от ищцата на електронна поща на 11.09.2025г. след проведена кореспонденция в социалната мрежа „вайбър“ за уточняване на начина на кореспонденция между страните, в хода на която, на 17.09. Е. С. е уведомила управителя, че на 19 (19.09.2025г.) сутринта пътува за И. (листи 57-67 от делото). По делото е приложен препис от Правилник за вътрешния ред в ЕС, приет на 28.07.2025г. По делото са разпитани свидетелите Г. С. и В. С. (собственици на самостоятелни обекти в ЕС), които установяват факти във връзка със свикването, провеждането, протоколирането на ОС на ЕС, проведено на 28.07.2026г., относно разгласата във връзка с провеждане на ОС и изготвения за него протокол, както и участието на ищцата в тези процедури. Съдът дава вяра на показанията на свидетелите, само и доколкото същите удостоверява факти, непосредствено възприети от тях, доколкото съответстват помежду си и на приетите писмени доказателства. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Съгласно чл.40,ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, като съгласно ал.2 молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението, по реда на чл.16,ал.7 от ЗУЕС. Предявените искове с правно основание чл.40,ал.1 от ЗЕУС за отмяна на решения на ОС на ЕС от 28.07.2025г. като незаконосъобразни, са предявени в преклузивния едномесечен срок – на 28.08.2025г. за проведеното общо събрание на 28.07.2025г., като в случая ищцата е била уведомена за взетите на това ОС решения още по време на обсъждането и гласуването им на проведеното с нейно лично участие ОС на ЕС. По въпроса за характеристиката на решенията на общото събрание на етажната собственост и приложението на правилата за недействителност на сделките към тях поради констатирана противоречива съдебна практика, формирана с Решение № 654/01.10.2009г. по гр. д. № 1506/2008г., ІІІ гр.о. на ВКС, и Решение № 659/20.11.2009г. по гр. д. № 4357/2008г., ІІ гр.о. на ВКС, двете постановени по отменения ГПК, по реда на чл.290 от ГПК е постановено Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр. д. № 657/2012 г., I г.о., с което е дадено следното тълкуване: Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т.е. не е персонифицирана, се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения. Тези решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на опредЕ. цел. Многостранна сделка не може да се сключи от лице, което не е съгласно с общо формираната воля. (Решенията за учредяване на гражданско дружество и за работите на дружеството се вземат „със съгласие на всички съдружници” – чл.357 и чл.360 от ЗЗД.) При решенията на етажната собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл.40,ал.2 от ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимирани, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл.40,ал.1 от ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т.е. такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – чл.38 от ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл.40 от ЗУЕС е съобразено и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Разгледани по същество, предявените искове се явяват неоснователни по изложените подолу съображения. Въз основа на приетите по делото доказателства, съдът приема за неоснователни и недоказани твърденията на ищцата, че в процесния случай не е извършена редовна процедура по свикване на ОС и провеждане на ОС. Според чл.12,ал.6 от ЗУЕС, при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател. Съгласно разпоредбата на чл.13,ал.1 от ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му (ал.7). Съдът намира за установени по делото фактите, твърдени от ответника, че в случая са спазени посочените в цитираните разпоредби изисквания, като първото за тази етажна собственост общо събрание е свикано от собственика Г. С., който притежава общо 25,15 % идеални части от общите части на сградата, съгласно изискванията на чл.12,ал.6 от ЗУЕС. Въз основа на приетите писмени доказателства, съдът счита, че поканата за свикване на общото събрание на 28.07.2025г. отговаря на изискванията по чл.13,ал.7 от ЗУЕС – поканата е подписана от лицето, което свиква общото събрание и в същата е посочен дневният ред, по който е протекло това ОС съобразно удостовереното в протокола от 28.07.2025г., като е спазен законово установеният ред за нейното съставяне и оповестяване на членовете на ЕС. В този случай е спазен и срокът, предвиден в чл.13,ал.1 от ЗУЕС, като съобразно удостовереното в поканата за свикване на общо събрание, същата е поставена на таблото за обявления до входа на сградата на 20.07.2025г. в 18 часа, а самото общо събрание е проведено на 28.07.2025г., т.е. спазен е срокът ОС да бъде проведено найрано на осмия ден след поставяне на поканата, както повелява цитираната разпоредба. При тези установени факти, съдът приема, че не са допуснати нарушения на процедурата по свикване на общото събрание и взетите впоследствие при провеждането му на 28.07.2025г. решения не се явяват незаконосъобразни и не подлежат на отмяна на това основание. На следващо място, в чл.16,ал.2 от ЗУЕС е установено изискване ОС да се председателства от председателя или от друг член на УС или от управителя, според чл.16,ал.4 от ЗУЕС за провеждането на ОС се води протокол, а съгласно императивните изисквания на чл.16,ал.5 от ЗУЕСВ, в протокола се вписват датата и мястото на провеждане на ОС, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на техните изявления, направените предложения и приетите решения. Настоящият съдебен състав счита, че приложеният протокол от 28.07.2025г. за проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС-ответник, е съставен по предвидения в чл.16 от ЗЕС ред и отговаря на изискванията, установени в императивната разпоредба на чл.16,ал.5 от ЗУЕС относно съдържанието на протокол за проведено общо събрание на етажната собственост. Видно от протокола, в същия са вписани датата и дневният ред за протичане на съответното ОС, вписани са явилите се лица - собственици на самостоятелни обекти, и процентното участие в идеалните части на всеки един от тях; в протокола са вписани изявления и направени предложения от присъстващите лица. Този реквизит на протокола за проведено ОС е задължителен, като под "лица" несъмнено следва да се разбира физически или юридически лица, собственици на самостоятелни обекти в сградата, които лица се посочват с индивидуализиращите ги белези, а именно: имена, качество, в което присъстват, както и кого представляват и на какво основание. Съдът счита, че в случая протоколът за проведено ОС съдържа категорични данни за присъствалите собственици и за процента от идеалните части на етажната собственост, която всеки един от тях представлява, като всички присъстващи собственици, формиращи 100 % ед.части от общите части, са имали право да присъстват на общото събрание на етажната собственост и да упражнят право на глас „за” или „против” съответното решение, което са сторили съгласно удостовереното в протокола. Съдът намира за основателни и възраженията на ответната страна, че с оглед особеностите на случая – провеждане на първото общо събрание на ЕС, в която до този момент не е бил избиран управител, свикалият го собственик е имал право да стане председател на ОС и да ръководи същото до избирането на управител на ЕС, което не нарушава и не заобикаля законовите разпоредби на ЗУЕС.При тези обстоятелства, неоснователни и противоречащи на приетите писмени доказателства се явяват твърденията на ищцовата страна, че протоколът от 28.07.2025г. за проведено общо събрание на ЕС - ответник, е непълен, че не отговаря на изискванията относно неговото съдържание, визирани в чл.16,ал.5 от ЗУЕС, и че не удостоверява по предвидения в закона ред присъствалите лица и процентът от идеалните части на етажната собственост, която всеки един от тях представлява. Във връзка с изложеното дотук, съдът намира за установени фактите, че посоченият в протокола кворум от общите части е постигнат и в случая е спазено изискването на чл.15,ал.2 от ЗУЕС етажната собственост да е представена наймалко с 67 на сто идеални части от общите части на ЕС (в случая е била представена със 100% от ид.части от общите части на ЕС), което потвърждава валидността и законосъобразността на всички взети решения, при спазване на изискванията и по чл.17 от ЗУЕС. Не на последно място, съдът намира, че както оспорените от ищцата решения от проведеното на 28.07.2025г. ОС на ЕС (решение 2 на стр.2; решение 1 стр.4, решение 2 на стр.4; решение 3 на стр. 4; решение 4 на стр. 5, решение 5 на стр. 5, решение на стр. 6, с което е приет Правилник за вътрешния ред на ЕС; решение 3 на стр.7), така и всички решения от проведеното на 28.07.2025г. ОС на ЕС на жилищната сграда с административен адрес: гр. Горна Оряховица, ул. “Никола Петров” № 4, са взети в рамките на компетентността на общото събрание по чл.11 от ЗУЕС и попадат в правомощията му, уредени с цитираната правна норма. Въз основа на приетите по делото писмени и гласни доказателства, се обуславя и извод, че взетите от ОС решения са формирани от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на опредЕ. цел – организиране на управлението, поддържането, ремонтите в ЕС и средствата за това, за осигуряване на ясни правила за реда и изпълнение на задълженията на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС, за осигуряване на възможности за опазване на техните права и интереси в ЕС, и опазване на самата сграда, попадаща в режим на ЕС. В този смисъл, съдът споделя изцяло възраженията на ответната страна, подробно изложени по-горе, че всички решения, взети на ОС, проведено на 28.07.2027г., в по-голямата си част взети със 100 % ид. части от общите части на сграда и преследват единствено легитимни цели така, че всеки съсобственик да може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им, и това ползване и непречене да е съобразено с предназначението на общата част от етажната собственост. Поради това, преценявайки взетите решения на ОС на ЕС на 28.07- 2026г., съдът намира, че същите са законосъобразни и не подлежат на отмяна по реда, предвиден в чл.40,ал.1 от ЗУЕС. Предвид изложеното по-горе, съдът приема, че исковете с правно основание чл.40,ал.1 от ЗЕУС за отмяна на решенията на ОС на ЕС от 28.07.2025г. за избор за професионален домоуправител фирма „КДК Инвест“ ООД, с икономичен пакет, с месечна такса от 0,5% от МРЗ за страната за апартамент, за събиране на месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за услугата „Професионален домоуправител - икономичен пакет; за събиране на месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на касиер; за събиране на месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за консумативи, материали, почистващи препарати и други свързани с управлението и поддръжка на общите части, като се изключва търговския обект, който е с отделен вход; за събиране на месечна такса от 0,5 % от МРЗ за апартамент за заплащане на ел.енергия и вода на общите части, като сумата не подлежи на отчитане със счетоводни документи; за събиране на месечна такса по фонд „Ремонт и обновяване", съгласно % общи части за всеки апартамент, като таксата е индивидуална, изчисление по коефициент, съгласно който най-малката такава е в размер на 1% от МРЗ; за приемане на Правилник за вътрешния ред на ЕС; за промяна на предназначението на жилищен имот, който се намира на 1 етаж - ап.1 в ЕС, се явяват неоснователни и недоказани и следва да бъдат отхвърлени като такива. При този изход на делото и на основание чл.78,ал.3 от ГПК, в полза на ответника следва да се присъдят сторените от него разноски за платено адвокатско възнаграждение от 510 евро, които следва да се възложат в тежест на ищцата изцяло. Воден от гореизложеното, съдът