Определение № 2149 от 27.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 9/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Н. Б. СТ“ О., чрез адв. Я., срещу въззивно решение № 1201/25.11.2024 г., постановено по гр. д. № 465/2024 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 5874/16.11.2023 г. по гр. д. № 4788/2022 г. на Софийски градски съд. С първоинстанционното решение по иска на Е. П. А. е обявен за окончателен сключеният между нея и дружеството – жалбоподател предварителен договор от 12.06.2019 г. за покупко-продажба на апартамент № ***, във вход *** на седмия етаж от сградата, находяща се на [улица] [населено място]. В касационната жалба са релевирани оплаквания по чл. 281, т. 3 ГПК за неправилност на решението поради нарушения на материалния закон, на съдопроизводствените правила и необоснованост. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване касаторът сочи основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК и чл. 280, ал. 2, пр.3 ГПК, като поставя следните въпроси: 1.Следва ли при настъпване на прекратителните основания, договорени между страните с предварителния договор за продажба на недвижим имот, да се приеме, че облигационната връзка е прекратена, при положение, че страните са уговорили т.нар. автоматично прекратяване? 2. Следва ли да се приеме за редовно уведомлението, отправено в електронна форма от продавача до купувача за съставяне на акт по строителството, за което страните са уговорили да бъде предоставено срещу подпис, при положение, че са посочили в договора електронните си пощи, с което са изразили съгласие да бъдат адресати на електронни съобщения? 3. Може ли страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот да променят устно или с конклудентни действия неговите разпоредби? 4. Представлява ли покривното озеленяване – тераса в сграда в режим на етажна собственост, обща част по предназначение и може ли да бъде предмет на разпоредителна сделка? 5. Налице е процесуално нарушение на въззивния съд, изразяващо се в недопускане на съдебно-счетоводна експертиза за проверка на счетоводните записвания при продавача, при положение, че същата не е допусната от първоинстанционния съд, а и двете инстанции са се произнесли в решенията си досежно начина на осчетоводяване на процесното плащане при продавача, без да имат необходимите знания за това. 6. Приложима ли е разпоредбата на чл. 301 ТЗ по отношение на действия на трето лице, които не са извършени от името на търговеца? Насрещната страна по касация Е. П. А., чрез адв. Р. и адв. Б., в писмен отговор по чл. 287 ГПК излага съображения за отсъствие на предпоставките за допускане на касационния контрол, както и такива за неоснователност на касационната жалба по същество. По допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намери следното: За да потвърди решението на първоинстанционния съд, с което предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е уважен, въззивният съд е приел, че страните са били обвързани от валиден предварителен договор, който съдържа елементи на обещание за продажба в частта, имаща за предмет бъдещото прехвърляне на право на собственост, както и такива на договор за изработка в частта досежно строителството на обекта. Посочил е, че договорът е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а именно – имотът, който ще бъде прехвърлен, съставляващ апартамент № ***, със застроена площ от 70.70 кв.м., находящ се на седмия етаж във вход *** на новостроящата се жилищна сграда в УПИ ***, *** от кв. ***, местност „***“ в [населено място], и неговата цена, определена по взаимно съгласие на 94 312 евро. Плащането, съгласно чл. 3 от договора, било уговорено да стане на три части, като първата следвало да се заплати в тридневен срок от подписването му и след приспадане на сумата от 2000 евро, втората – в тридневен срок от представяне срещу подпис на купувача на Акт образец 14, удостоверяващ изграждане на сградата до степен на завършеност „груб строеж“, и третата – в тридневен срок от разрешаване на ползването с Акт образец 16, издаден от ДНСК. Въззивният съд е съобразил, че и трите плащания са извършени в пълния им уговорен размер с представените по делото и неоспорени платежни нареждания, сумите са постъпили по сметката на продавача и са осчетоводени от него, т.е. цената на имота е заплатена изцяло от купувачката, но собствеността на построеното жилище не й е прехвърлена от продавача, който продължавал да бъде негов собственик. Поради това споделил извода на първоинстанционния съд, че предпоставките за обявяване за окончателен на сключения предварителен договор са налице. Възраженията на ответника, че към датата на предявяване на иска предварителният договор е бил автоматично прекратен, и то на две самостоятелни основания, въззивният съд отхвърлил, като изложил съображения, че по отношение на първата вноска страните са уговорили прекъсване на облигационната обвързаност само в случай на пълно неизпълнение, каквото в случая не се установява, а по отношение на плащането на втората вноска забава изобщо не е налице, тъй като продавачът не е предоставял срещу подпис Акт обр. 14 на купувачката, както това е предвидено изрично в договора. В тази връзка е посочил, че електронната кореспонденция между страните не може да замести уговореното „предоставяне срещу подпис, удостоверяващ получаването“, с оглед на което срокът за плащане на тази втора вноска изобщо не е започнал да тече. От друга страна съдът е подложил на анализ изявленията, разменени между страните по електронната поща, съдържащи съгласие плащането на вноската да бъде направено по-късно, с което на практика отношенията на страните в тази им част биха могли да се счетат за предоговорени. По довода, че плащането на втората част от цената не било редовно, тъй като е извършено не лично от ищцата, а от трето за спора лице, съдът е взел предвид, че предварителният договор не е сключен с оглед на личността на купувача, поради което и на основание чл. 73 ЗЗД паричната престация, дължима от приобретателя, може да бъде извършена от всяко трето лице, без значение, дали то има интерес от изпълнението на чуждото задължение. Изложил е още, че ищцата и платилият дълга П. С. фактически живеели съвместно, което обстоятелство било известно на продавача, който многократно кореспондирал именно с него, а и по делото нямало данни така извършеното плащане да е в изпълнение на задължение по някакво друго правоотношение. Същевременно продавачът не е върнал сумата като недължима, нито е потърсил обяснение или потвърждение от платеца за така извършеното плащане, а го е осчетоводил като аванс по договора за продажба именно с ищцата Е. А.. На последно място съдът е изтъкнал и обстоятелството, че продавачът е търговско дружество, което извършва строителна дейност и продажба на имоти по занятие, поради което за него е приложима разпоредбата на чл. 301 ТЗ, съдържаща презумпция за съгласие на търговеца и потвърждаване на действията, извършени от негово име, освен ако той не се противопостави на тях веднага след узнаването им. В случая с второто плащане жалбоподателят не само не се е противопоставил, но и го е осчетоводил. Последното възражение на строителя, че обявеният за окончателен предварителен договор имал невъзможен предмет, тъй като предвиждал продажба и на покривно озеленяване (тераса), което било обща част, съдът е отхвърлил като се позовал на представените по делото схема за самостоятелен обект и уведомление на СО-Д., според които процесната тераса е със статут на прилежаща част към апартамента, поради което не представлява обща част на сградата. При тези данни по делото и направените изводи на въззивния съд не се установяват предпоставките на сочените от касатора основания за допускане на обжалването, като съображенията са следните: Съгласно разясненията, дадени в т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, допускането на касационно обжалване предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК. Този въпрос следва да е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция и от него да зависи изходът на делото. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма. При съобразяване с така очертаните постановки на тълкувателния акт касационното обжалване не може да се допусне по първия материалноправен въпрос, тъй като въззивният съд не е приел, че уговорените в договора прекратителни условия са настъпили, а напротив, аргументирано е посочил защо в случая това не се е случило. Именно защото онези юридически факти, с които страните са обвързали автоматичното прекъсване на облигационната връзка не са се осъществили, съдът е заключил, че страните продължават да са валидно обвързани в правоотношението по процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот. С оглед на това и цитираната от касатора съдебна практика се явява неотносима. Касационното обжалване не може да се допусне и по втория поставен материалноправен въпрос. Това е така, защото въззивният съд не е направил извод, че уведомяването на купувачката в електронна форма за достигане на строителството до етап „груб строеж“ е нередовно, нито е игнорирал значението на електронния документ, съдържащ електронно изявление. Също така в мотивите си той не е отрекъл, че такъв документ е приравнен на писмения, каквато е и изричната разпоредба на чл. 3, ал. 2 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги (Загл. Изм. ДВ бр. 85/2017 г.), а е съобразил, че началото на срока за второто плащане на цената по предварителния договор по взаимната воля на страните е обвързано от специално удостоверяване на връчването на акт обр. 14 срещу подпис, което условие в случая безспорно не се е осъществило. По този начин въззивният съд не е изследвал значението на уведомяването за достигане на строителството до даден етап, а осъществяването на предвиденото в договора условие, след което задължението за плащане на втората вноска става изискуемо и изпълняемо. Ето защо, и този въпрос се явява неотносим към предмета на спора. По същите съображения касационното обжалване не може да се допусне е по третия правен въпрос, който също не е обусловил решаващите изводи на съда за основателност на предявения иск. В решението си съдът не е приел, че страните по един писмен договор могат да изменят съдържанието му с устни уговорки или с конклудентни действия, а точно обратното, развил е съображения, че предвидената в чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма за сключване на предварителен договор за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти, е такава за действителност. Електронната поща, съдържаща съвпадащи насрещни волеизявления на страните относно плащането на втората вноска на по-късен етап, съдът е ценил като един допълнителен аргумент, опровергаващ защитната теза на продавача по този въпрос. Тъй като отговорът на поставения въпрос не е залегнал в решаващите мотиви на въззивния съд, същият не отговаря на общата селективна предпоставка за допускане на касационно обжалване, поради което обсъждането на съдебната практика по него се явява безпредметно. Касационното обжалване не може да се допусне по четвъртия въпрос относно естеството на терасата към апартамента, предмет на обещанието за продажба, която според касатора е предназначена за покривно озеленяване и като такова съставлява обща част, тъй като същият се явява изцяло фактологичен. Разрешението на този въпрос, дадено от въззивния съд, е изцяло основано на представените писмени доказателства. Оплакванията, изложени в касационната жалба, относно доказателствената стойност на приетата по делото кадастрална схема и придаденото й от съда значение, навлизат в съществото на спора, те изискват преценка на събраните доказателства и формираните въз основа на тях изводи, поради което не могат да бъдат разглеждани в производството по чл. 288 ГПК. Петият поставен в изложението по чл. 284, ал. 1 т.3 ГПК към касационната жалба въпрос изобщо не съдържа питане, а представлява констатация на жалбоподателя за процесуално нарушение, изразяващо се в недопускане от въззивния съд на поискана от страната експертиза. Но дори и уточнен от касационния съд според правомощията, които разполага в тази връзка, този въпрос не обосновава соченото от касатора противоречие с цитираната от него практика на ВКС. В определението си по чл. 267 ГПК въззивният съд е изложил ясно причините, поради които искането на въззивника (настоящ жалбоподател) за допускане на съдебно-счетоводна експертиза е оставено без уважение, а те са липса на обосновка за допустимост по чл. 266, ал. 3 ГПК, изискваща посочване на допуснато процесуално нарушение от първата съдебна инстанция, което да бъде поправено от въззивния съд, неотносимост на втория и третия въпрос и липса на необходимост от отговора по първия, за който по делото са събрани достатъчно писмени доказателства. По общо правило, съдът приема сочените от страните доказателства, когато те са допустими, относими и необходими за правилното решаване на спора. В съответствие с него, въззивният съд е приел, че в случая искането за изслушване на експертиза не е отговаряло на нито едно от посочените условия. Шестият въпрос, относно приложението на чл. 301 ТЗ, не е обуславящ крайния изход на спора и няма връзка с решаващите изводи на съда, изложени в обжалваното решение, с което искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е уважен, защото продавачът по предварителния договор за продажба отказва да прехвърли собствеността, въпреки че е получил цялата цена за имота. Съображенията на въззивния състав, че жалбоподателят като търговец, който по занятие се занимава със строителство и продажба на недвижими имоти, е следвало да се противопостави на плащанията веднага след узнаването за тях, ако те са били приети от негово име от лице без представителна власт, са изложени в допълнение към главните, засягащи факта, че цялата заплатена цена на продавания имот е осчетоводена от него без забележки, но въпреки това насрещно поетото задължение за окончателно прехвърляне на апартамента е останало неизпълнено. Изложените от въззивния съд допълнителни аргументи, черпени от разпоредбата на чл. 301 ТЗ, нямат никаква връзка с развитите в изложението към жалбата съображения по отношение на действията на лицето П. С., което живеело на съпружески начала с ищцата Е. А. и което е платило втората вноска за апартамента от нейно име. Решението не е и очевидно неправилно. По силата на разпоредбата на чл. 280, ал. 2 ГПК очевидна неправилност е налице, когато неправилността на решението е толкова съществена, че може да се установи несъмнено и единствено от съдържанието на съдебния акт, без да е необходимо да се преценяват съображенията на плоскостта на чл. 281, т. 3 ГПК. Очевидно неправилен ще бъде съдебният акт, когато законът е приложен в неговия обратен смисъл или когато е приложена несъществуваща /вкл. отменена/ правна норма, както и при явна необоснованост поради грубо нарушение на правилата на формалната логика. В конкретния случай такива квалифицирани форми на неправилност не се установяват. Ето защо, не е налице основание за допускане на обжалването и по чл. 280, ал. 2 ГПК. Затова не са налице сочените от касатора основания за допускане на обжалването. При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК жалбоподателят „Н. Б. СТ“ О. следва да заплати на ищцата Е. П. А. сторените от нея разноски в касационното производство за един адвокат, които възлизат на 4 835 евро, равняващи се на заплатените 9 450 лв. Водим от горното, Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение,