Определение № 202 от 11.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3596/2021 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от „Мотом“ ЕООД, чрез процесуалния му представител адв. И. А. И., срещу решение № 10376 от 17. 05. 2021 г. на Софийския апелативен съд, ГО, 4 с-в в следните части: а/. в частта, с която след частична отмяна на първоинстанционното решение № 506 от 30. 11. 2012 г. по гр. д. № 526/2011 г. на СОС, ГО, 2 с-в, предявеният от А. Г. М. и А. Г. М. против „Мотом“ ЕООД иск по чл. 108 ЗС е уважен в осъдителната част за следните реални части от имот пл. № ...., находящ се в землището на [населено място], м. „Г.“, целият с площ от 27447 кв.м.: реална част с площ от 1176 кв.м., изобразена в червено и реална част с площ от 1051 кв.м., изобразена в жълто на комбинирана скица № 2 (л. 94 от делото на САС), подписана от състава на съда като неразделна част от въззивното решение; б/. в частта потвърждаваща първоинстанционното решение в частта му, с която искът по чл. 108 ЗС е уважен в осъдителната част за следните реални части от описания имот пл. № ...., находящ се в землището на [населено място], м. „Г.“, целият с площ от 27447 кв.м.: незастроена площ от 2265 кв.м ., означена с буквите ОПРСТО, и незастроена площ от 1272 кв.м., означена с буквите АУФЦХЧЮЯА на скицата на лист 5 от първоинстанционното дело, представляваща неразделна част от първоинстанционното решение (тези площи са изобразени в зелено на комбинирана скица № 2 на л. 94 от делото на САС, неразделна част от въззивното решение). Твърди се неправилност на решението, поради постановяването му при несъобразяване със заключенията на съдебнотехническите експертизи на вещите лица инж. Л. М. и инж. Р. П., според които оранжерийният комплекс е проектиран така, че да функционира като едно цяло, като един цялостен производствен комплекс, заедно с всички сгради и съоръжения извън сградите – подходи, асфалтирани пътища, мазутно стопанство, трафопост, отвеждащи канавки и т.н.. Отделните сгради от оранжерийния комплекс не могат да функционират сами за себе си, поради което и не следва да се определят отделни прилежащи площи към всяка от тях. Целият имот пл. № .....е застроен със сгради и съоръжения, поради което не би могло да се говори за необходима прилежаща площ към отделни сгради, а само за необходима прилежаща площ на целия обект. Още повече, че целият оранжериен комплекс има само един единствен изход към улица. Обособяването на самостоятелни парцели вътре в оранжерийния комплекс нарушава възможността му да функционира като една цялост. Поддържа се, че несъобразяването на въззивния съд с тези обстоятелства е довело до постановяване на неправилно решение – при допуснати съществени процесуални нарушения, при необоснованост на фактическите изводи и в нарушение на чл. 45, ал. 3 ЗСПЗЗ. Иска се допускане до касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, пр. 3 и ал. 1,т. 3 ГПК, отмяната му и отхвърляне на иска по чл. 108 ЗС в осъдителната му част за целия имот пл. № ..... Подаден е писмен отговор на касационната жалба от ищците А. Г. М. и А. Г. М., в който са развити съображения за правилност на въззивното решение и липса на основания по чл. 280 ГПК за допускането му до касационно обжалване. Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, при преценка наличието на основания по чл. 280 ГПК за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното: За да постанови обжалваното решение, съставът на въззивния съд е приел, че ответната по иска страна „Мотом“ ООД е собственик, на основание две влезли в сила решения по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (решение по гр. д. № 276/01 г. на СОС, влязло в сила на 19. 06. 2003 г. – за 72 % от правото на собственост и решение по гр. д. № 335/09 г., влязло в сила на 11. 08. 2009 г. – за 28 % от правото на собственост) на Оранжериен комплекс – [населено място], включващ сгради и съоръжения, построен в имот пл. № ...., находящ се в землището на [населено място], м. „Г.“, целият с площ от 54894 кв.м., от който впоследствие са образувани имот пл. № ....с площи 27447 кв.м и имот пл. № .....с площ от по 27447 кв.м., предмет на иска. С решенията са обявени за окончателни предварителни договори за покупко-продажба на оранжерийния комплекс, сключени между „Димгал флора“ ООД и „Мотом“ ООД. Праводателят на ответника „Димгал флора“ ООД е придобило оранжерийния комплекс на основание договор за покупко-продажба от 30. 12. 1997 г., сключен по реда на пар. 29 ПЗР ЗИДЗСПЗЗ, с нотариална заверка на подписите рег. № 5773/30. 12. 1997 г., като комплексът е съставлявал имущество на заличена организация по пар. 12 ПЗР ЗСПЗЗ. Собственик на терена, върху който е построен оранжерийният комплекс - имот пл. № ...., находящ се в землището на [населено място], м. „Г.“, целият с площ от 54894 кв.м., е било „Димгал флора“ ООД, като го е придобило по време на висящността на делата по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, на основание сключен с Министерство на земеделието на 06. 06. 2001 г. договор за покупко-продажба на недвижим имот частна държавна собственост по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ от 06. 06. 2001 г. В договора е посочено, че се сключва на основание чл. 27, ал. 6, т. 1 и чл. 45в, ал. 2 ППЗСПЗЗ и със същия имотът се продава като прилежаща земя към обект „Оранжерии“ – [населено място] по парцеларния план на стопанския двор на кооперативно предприятие. Имотът е индивидуализиран в скица от 31. 05. 2001 г., към която се препраща в договора. С н.а. № ..... г. „Димгал-Флора“ ООД продава на Ц. Д. Ц. и А. Г. М., деца на собствениците на капитала и управители на дружеството, по 1/2 идеална част от придобития от държавата имот, а с договор за дарение с н.а. № ..... г. А. Г. М. дарява на сестра си А. Г. М. 1/4 ид.ч. от имота. С договор за доброволна делба от 28. 05. 2004 г., сключен между Ц. Ц., А. М. и А. М., Ц. Ц. придобива частта от 27447 кв.м. от имота, обособена в имот пл. № ...., а А. и А. М. придобиват частта от 27447 кв.м. от имота, обособена в имот пл. № ....., предмет на настоящия иск. Установено е от заключението на съдебнотехническата експертиза на вещото лице доц. д-р инж. И. М., че в процесния имот пл. № ....има построени 3 бр. оранжерийни блокове с метално-стъклена конструкция, която стъпва върху бетонни фундаменти, с отоплителна, проветрителна и оросителна инсталации, масивна едноетажна сграда-пропуск, масивна едноетажна сграда – административна сграда с кухненски бокс, котелно, работилница, мазутно стопанство, трафопост, склад за метали, асфалтирани пътища и площадки за обслужване на оранжерийния комплекс. Към настоящия момент остъкляването, отоплителната и оросителната инсталция към две от оранжериите са демонтирани, а третият блок от оранжерията е с демонтирана отоплителна и оросителна инсталация и частично демонтиране на остъкляването. От конструктивна гледна точка металната конструкция на оранжериите е в относително добро състояние, независимо от дългогодишната им експлоатация. От сградата предназначена за котелно са демонтирани водогрейните котли, дограмата и всички инсталации, демонтирани са резервоарите за мазут, от сградата за трафопост е демонтиран и трафопостът, за да се предпази от външно посегателство, според обясненията на представител на ответника по иска. Въз основа на писмените доказателства е прието за установено, че оранжерийният комплекс е изграден 1971 – 1972 г., в експлоатация е въведен 1971 – 1985 г. и представлява търпим строеж съгласно пар. 127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ. Въз основа на основното и допълнително заключение на вещото лице инж. Р. П. е прието за установено, че за оранжерийния комплекс е бил изработен парцеларен план по реда на ПМС № 161/1993 г., като площите останали извън този план са били освободени и включени в територията за възстановяване с план за земеразделяне. Застроената част от комплекса е била нанесена в плана за земеразделяне като имот № .....с площ от 54,894 дка, неподлежащ на възстановяване. Изготвена е скица, върху която са нанесени постройките и съоръженията, съществували в процесния имот към 24. 11. 1997 г. Посочено е, че прилежащият терен към сградите, необходим за функциониране на оранжерията като комплекс, изчислена по формула, съгласно Наредба за размера на необходимата земя при изграждане на строителни обекти (обн. ДВ, бр. 101/24. 12. 1982 г.), е 64570 кв.м., но комисията, приела проекта за парцелиране на оранжерията, е определила, че необходимата земя за функциониране на комплекса е 55863 кв.м. При определяне на необходимия терен са съобразени и изискванията за наличие на фитосанитарни зони, на площи за придвижване на транспортни средства, обработка на земята, превоз и складиране на продукция. Целият имот № .....е застроен и по този начин всички сгради и съоръжения могат да функционират като един цялостен производствен комплекс (обект) и обратно – оранжерийният комплекс не може да съществува като цялостен производствен комплекс, ако към всяка сграда се определя площ по чл. 64 ЗС и свободните извън тази площ зони се предадат във владение на ищците. Вещото, съобразявайки указанията на съда, е изготвило и вариант, при който към всяка от сградите е определил площи по чл. 64 ЗС – ивици с ширина от по 3,00 м. около всяка сграда, но в допълнителното заключение вещото лице е посочило, че при този вариант функционирането на оранжерийния комплекс като цялостен производствен обект няма да е възможно. Към настоящия момент единственият достъп до оранжерийния комплекс е през пътя София-П.. По регулационния план от 2008 г. има предвидена улица, но такава няма реализирана на място. Според заключението на вещото лице инж. Л. М., при влизане в сила на ЗСПЗЗ, парцеларните планове на стопанските дворове са се възлагали за разработка с цел определяне на прилежащи площи към построените в тези дворове сгради и съоръжения. Прилежащите площи се определяха според предназначението на сградите, т.е. функционалния им тип, необходимостта от обслужването им, сервитутни прилежащи площи на съоръженията, необходими за функциониране на сградите, пътища и площ за външен достъп до тези сгради. За оранжерийния комплекс е бил разработен и приет и одобрен от съответната комисия парцеларен план, с който е определена площ от 55, 863 кв.м. Площта е определена правилно според експерта, който също достига до извода, че необходимата прилежаща площ за обслужване на оранжерийния комплекс като цяло е 55863 дка. От правна страна въззивният съд е приел, че ищците са собственици на имот пл. № ...., а ответното дружество – на оранжерийния комплекс, построен в имота. Определено е, че спорен е въпросът има ли свободни площи в процесния имот и дали те са прилежащ терен към оранжерийния комплекс. Прието е, че в случая е приложима разпоредбата на чл. 64 ЗС, която е императивна и брани както правата на суперфициарните собственици, така и правата на собственика на земята, като не допуска неговото право да ползва незастроената част да бъде ограничавано извън необходимото. Необходимата за ползване на сградата площ е площта, необходима за достъп до сградата и за обслужването й (непосредственото й ползване, обслужване и ремонтиране), доколкото между страните не е уговорено друго. При определяне на прилежащата площ, която да остане във владение на ответника, следва да се съобразят сградите, съществували в имота към закупуване на оранжерийния комплекс през 1997 г. За неоснователна е възприета тезата на ответника, че сградите представляват единен производствен комплекс, което следва да се съобрази при определяне на прилежащата площ. Понастоящем в сградите не се осъществява никаква производствена дейност, те не функционират, не са свързани в общ производствен цикъл, поради което липсва необходимост да се обезпечава единен производствен процес. Затова правото на ответника, като суперфициарен собственик на сградите, да ползва мястото, следва да се ограничи в рамките на площта, нужна за достъп до сградите, разбиран като възможност за влизане в тях, и като възможност за тяхната поддръжка и ремонт. По тези съображения въззивният съд не е възприел заключенията на вещите лица инж. М. и инж. П. в частта им, с която е направен извод, че целият терен е застроен и необходим за функциониране на оранжерийния комплекс като единен производствен обект. Въз основа на горното е направен извод, че освен незастроена площ от 2265 кв.м ., означена с буквите ОПРСТО, и незастроена площ от 1272 кв.м., означена с буквите АУФЦХЧЮЯА от описания имот на скицата на лист 5 от първоинстанционното дело, собствениците на земята имат право да ползват и свободната площ от 1176 кв.м., изобразена в червено и свободната площ от 1051 кв.м., изобразена в жълто на комбинирана скица № 2 (л. 94 от делото на САС), подписана от състава на съда като неразделна част от въззивното решение. В изложението по чл. 284, ал. 3,т. 1 ГПК се иска допускане до касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК – поради очевидна неправилност на извода на съда, че касаторът има право да ползва само площта, необходима за достъп до сградите и поддържането им, а не площта необходима за функционирането им по предназначение, като единен оранжериен производствен комплекс. Твърди се, че този извод противоречи на чл. 45, ал. 3, изр. посл. ЗСПЗЗ, в ред. ДВ, бр. 122/19. 12. 1997 г., приложима както към сключване на договора от 30. 12. 1997 г. за покупка на оранжерийния комплекс, така и към сключване на договора от 06. 06. 2001 г. за закупуване на прилежащия към оранжерийния комплекс терен, според която норма прилежащите площи към сградите и съоръженията се определят съгласно Наредба за размера на необходимата земя при изграждане на строителни обекти, обн. ДВ, бр. 101 от 1982 г. Евентуално се иска допускане до касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, по въпроса дали прилежащата площ към комплекс от сгради и съоръжения, предназначени да функционират като еди н производствен комплекс, се определя според функционалното им предназначение и възможността им да го осъществяват или според фактическото използване и функциониране на сградите към определяне на тази площ. Настоящият състав намира, че въззивното решение ще следва да бъде допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК, с оглед несъответствието с правилото на чл. 45, ал. 3 ЗСПЗЗ и с правилото на чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ, в приложимите за случая редакции, на извода на въззивния съд относно начина за определяне на прилежащата площ, която лицата, придобили сгради и съоръженията от имуществото на организациите по пар. 12 ПЗР ЗСПЗЗ или по реда на пар. 29 ПЗР ЗСПЗЗ, имат право да ползват и придобият. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,