Решение № 195 от 17.7.2026 г. на Окръжен съд - Добрич по дело № 8/2026 г.

Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна жалба с рег. № 18525/08.10.2025 год. на Л. Г. М. с ЕГН •••••••••• от •••, чрез упълномощения адвокат К. К. от АК – гр. Д., срещу решение № 698/06.08.2025 год. по гр. Дело № 3897/2024 год. по описа на Добричкия районен съд, с което въззивницата е осъдена да предаде на „Турпром“ ООД, със седалище и адрес на управление: •••, вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК 124102096, представлявано от ••• С. Д. И. и С. А. К., държането на наето обособено производствено помещение с площ от 300 кв.м., находящо се на административен адрес: •••, представляващо бивш склад с идентификатор 72624.611.109.13 по КК на гр. Добрич, поради прекратяване на договора за наем от 09.01.2023 г. Със същото решение Л. Г. М. е осъдена да заплати на „Турпром“ ООД разноските по делото в размер на 80 лв., представляваща държавна такса, 500 лв. – възнаграждение за вещо лице и 960 лв. – адвокатско възнаграждение. Жалбата, предмет на разглеждане по настоящото дело, е регистрирана в ДРС на 08.10.2025 г., но е изпратена чрез куриер на 07.10.2025 г. (в изпълнение на дадените указания от районния съд, след връщане на делото за администриране на въззивната жалба, въззивникът е представил доказателства, че жалбата е изпратена на 07.10.2025 г. чрез куриерска пратка), от процесуално легитимирано лице, с правен интерес от обжалване на неизгодното за него първоинстанционно решение, като срокът за въззивно обжалване по чл. 259, ал. 1 от ГПК е спазен, доколкото препис от решението е връчен на жалбоподателя, чрез неговия процесуален представител на 23.09.2025 г. При извършената по реда на чл. 267 от ГПК, във връзка с чл. 262 от ГПК проверка, въззивният съд констатира, че съдържанието на жалбата отговаря на изискванията по чл. 260, т.т. 1, 2, 4 и 7 от ГПК и чл. 261, т.1-4 от ГПК и са представени приложенията по чл. 261 от ГПК. В жалбата не е отправено искане за събиране на нови доказателства по смисъла на разпоредбата на чл. 260, т. 6 от ГПК. Според жалбата решението на районния съд е неправилно, необосновано и несъобразено със събраните по делото доказателства. На първо място първоинстанционният съд неправилно е приел, че ищецът надлежно е упражнил правото си да прекрати процесния договор, респ. да претендира осъждането на ответницата да му предаде държането на наетото по процесния договор помещение. Установено е от в.л. по приетото по делото заключение по назначената съдебно-счетоводната експертиза, че ищецът не е издавал фактури за дължимия наем. В тази връзка са събраните по делото гласни доказателства. Предвид изложеното въззивникът счита, че ищецът не е изправна страна по договора, поради което в негова полза не е възникнало правото да развали/прекрати договора. От друга страна ищецът, бидейки неизправна страна по процесния договор за наем, не е предоставил на ответната страна възможността да изпълни точно паричните си задължения. Отделно от това въззивникът намира, че неизпълнението на задължението по договора от негова страна е пренебрежимо малко, т.е. незначима част от цялото задължение по договора по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, поради което се касае до злоупотреба с права от страна на наемодателя да прекрати процесния договор. Предвид изложеното се настоява обжалваното решение на районния съд като неправилно и незаконосъобразно да бъде отменено, като бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен. В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК писмен отговор по жалбата е подаден от въззиваемата страна, чрез упълномощения адвокат М. Г., според който решението на Районен съд – Добрич като правилно и законосъобразно следва да бъде оставено в сила. Подадената жалба подлежи на разглеждане по същество в съответствие с уредените в чл. 269 от ГПК правомощия на въззивната инстанция: служебна проверка на валидността на цялото решение, по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси съдът е ограничен в рамките на посоченото в жалбата – освен, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато съдът следи служебно за интереса на някоя от страните – съгласно тълкуването в т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълкувателно дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. В случая решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в законен състав, в пределите на правораздавателната му власт. Решението е в писмена форма и е подписано, а волята на съда е изразена по начин, позволяващ да се разкрие нейното съдържание. Производството по гр. Дело № 3897/2024 г. по описа на Районен съд – Добрич е образувано по искова молба на „Турпром“ ООД, със седалище и адрес на управление: •••, вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК 124102096, представлявано от ••• С. Д. И. и С. А. К., с която срещу Г. М. с ЕГН •••••••••• от ••• е предявен иск да бъде осъдена да предаде на ищеца държането на недвижим имот, представляващ обособено производствено помещение с площ от 300 кв.м., находящо се на административен адрес: •••, представляващо бивш склад с идентификатор 72624.611.109.13 по КК на гр. Добрич, предмет на договор за наем от 09.01.2023 г., поради прекратяването на договора. Претендират се и сторените по делото съдебни разноски. Според изложените в исковата молба твърдения, поддържани и в съдебно заседание, чрез упълномощения адвокат М. Г., на 09.01.2023г., между „Турпром“ ООД, от една страна като наемодател, и Л. Г. М., от друга страна като наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който ищцовото дружеството е отдало под наем на ответника обособено производствено помещение с площ от 300 кв.м., находящо се на адрес: •••, с цел съхраняване на автомобили. Посоченият договор е сключен за срок от 3 години, считано от датата на подписването му, т.е. срокът на действие на договора изтича на 09.01.2026 г. Уговорената наемна цена от 300 лв., без ДДС, месечно, е платима в срок до 30-то число на предходния месец за всеки следващ месец. Наемателят е поел задължение да заплаща по 10 лв. месечно за вода, както и да ползва наетата вещ по предназначение. Страните са постигнали съгласие процесният договор да може да бъде прекратен от наемодателя и преди изтичане на срока му в случай, че наемателят не ползва вещта по предназначение или не спазва някои от условията на договора. Договорът може да бъде прекратен и без предупреждение от страна на наемодателя ако наемателят забави плащане, с повече от тридесет дни. Според ищецът през м. юни 2023 г. в отдадения под наем имот е извършена проверка от PC „Пожарна безопасност и защита на населението“ гр. Добрич, при която е констатирано, че собственикът на имота не е спазил всички нормативни изисквания за осигуряване на пожарна безопасност на обекта, тъй като в същия се съхраняват на закрито МПС. При проверката се установило, че в наетия от М. обект са паркирани 16 автомобила. Ищецът настоява, че няма възможност да изпълни всички изисквания съгласно издаденото от PC „ПБЗН“ разпореждане, поради което наемателите на халето вкл. и ответникът са били уведомени, че наемните правоотношения трябва да бъдат прекратени и помещението да бъде освободено. В резултат на това и дадените предписания всички други наематели постепенно освободили заеманите от тях помещения с изключение на Л. М.. До ответницата е изпратено предложение за прекратяване на договора по взаимно съгласие, което предложение не е прието от последната. Предвид нежеланието на М. да освободи имота и поради невъзможността ищецът да изпълни всички мерки за пожарна безопасност при наличните в обекта автомобили на М. ищецът уведомил PC „ПБЗН“. През м. ноември 2023 г. на Л. М. е съставен АУАН от PC „ПБЗН“. В тази връзка наемодателят отправил уведомление до наемателя за прекратяване на договора на основание чл. 89 от ЗЗД, поради забраната да предоставяме обекта за съхраняване на голям брой автомобили. Въпреки така отправеното уведомление и разваляне на договора по право ответницата не освободила имота. Според ищеца процесният договор може да бъде прекратен от наемодателя и без предупреждение, ако наемателят забави плащането на наема с повече от тридесет дни, както и ако не съблюдава условията на договора. В конкретния случай се сочи, че ответницата не спазва основното си задължение да заплаща в съответните срокове наемната цена, месечната сума за вода, дължимите неустойки за просрочие. Наемодателят настоява, че още от месец юни 2023 г. е налице закъснение при изплащане на наемната вноска, както и неплащане на консуматива вода и дължимите неустойки за забава. Така към момента ответницата не е заплатила дължимата сума за вода за периода от месец юни 2023г. до месец октомври 2024г. включително, както и частта от наемната вноска, представляваща индексация на наема съгласно чл.4 от договора. На следващо място се сочи, че наемателят не е изпълнил и друго свое задължение, а именно да не възпрепятства достъпа на наемодателя до имота. Ответницата е ограничила достъпа на наемодателя чрез поставяне на свое собствено заключващо устройство – катинар. По този начин Л. М. е ограничила не само наемодателя, но и други негови наематели, които ползват част от общото помещение /хале/, в което наемател е и ответникът по делото. Чрез действията си по смяна на катинара М. е осуетила възможността на наемодателя да отдаде под наем свободните части от халето, както и последният да изпълни задължението си договор за наем към друг наемател. Последното представлява нарушение на основните задълженията на всеки един правен субект. По отношение на неиздължените суми по договора с ответницата няколкократно са правени опити за разговори, но всички те – безуспешни. Сочи се, че ответницата избягва всякакви контакти и възможности за разговор. Поради това, че повече от година представителите на ищцовото дружество се опитват да говорят с наемателката, отправят покани, размяна на кореспонденция, но промяна в поведението на М. не е настъпила, на ищеца се наложило да се позове на чл. 9 от договора и да прекрати същия без предупреждение. Според исковата молба Л. М. е уведомена за прекратяването на договора с уведомление от 03.10.2024 г., което й е връчено на 09.10.2024 г., с което е даден тридневен срок за освобождаване на наетата площ и предаването й на наемодателя. Въпреки връчването лично на М., на 16.10.2024г. имотът не е освободен от паркираните автомобили, за което е съставен и констативен протокол. На 24.10.2024. отново е направена проверка и отново се установило, че имотът не е освободен. Предвид изложеното ищецът настоява, че за него е налице правен интерес от търсената искова защита, по силата на която ответницата следва да бъде осъдена да предаде държането на имота, предмет на сключения между страните договор за наем от 09.01.2023 г., който договор е прекратен, считано от 09.10.2024 г. В срока и по реда на чл. 131 от ГПК Л. Г. М., чрез упълномощения адвокат К. К., депозира отговор, с който оспорва предявения иск. Според ответницата процесният договора за наем не е развален и/или прекратен, доколкото наемателят-ответник не е в неизпълнение на същия договор, както и не са налице други основания (в т.ч. и сочения в обстоятелствената част на исковата молба „чл.9” от договора) за неговото едностранно прекратяване от наемодателя. Сочи се, че ответницата ползва имота по предназначение: „помещение за съхранение на автомобили“, без да допуска нарушения при това ползване. На следващо място не е налице неизпълнение на парично задължение от страна на наемателя. Освен това, съществуващо и изискуемо парично задължение, не е от изрично изброените в сключения между страни договор за наем, основания за прекратяване на договора. Систематичното тълкуване разпоредбата на чл.6 от договора за наем обуславя извода, че същата разпоредба касае прекратяване на договора без предизвестие в случаите на неплащане на наемна вноска, а не и на други парични задължения. В случая разширителното тълкуване на договора за наем се явява превратно и обуславя изводи, противни на волята на страните по него. Според ответната страна санкционните разпоредби на договора следва да се прилагат буквално и пряко, а не да се разширява обхвата на тяхното действие и последици. Предвид изложеното се настоява, че за ищеца не е валидно възникнало право да прекрати сключения между страните договор за наем. В случая ищцовото дружество, в качеството си на собственик на отдадения под наем имот, е в неизпълнение на договора за наем, тъй като то е следвало да съблюдава и изпълнява нормативно регламентираните изисквания по отношение този имот, който е предоставен на ответницата за временно и възмездно ползване с предназначение „помещение за съхранение на автомобили“. По отношение твърденията на ищеца за наличие на неизпълнение на задължение за заплащане на консумирана вода, ответницата сочи, че такова задължение, въпреки неговата формулировка в текста на договора, не съществува, а съответната договорна клауза е нищожна. В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, твърди, че в процесния имот не са налице технически условия, за да бъдат изпълнени специалните изисквания за пожарната безопасност. Управителят на ответното дружество Стоян Драгнев Иванов сочи, че въпросното помещение е с площ от 1 200 кв.м., като същото е достъпно през една врата, която до проверката за пожарна безопасност е била заключвана с три катинара едновременно, като всеки един от останалите наематели е имал безпрепятствен достъп. Изискването на органите за пожарна безопасност за помещения, в които се съхраняват автомобили, за наличието на пожарен кран, с капацитет да отделя 20 литра вода в минута, не могло да бъде удовлетворено. Предвид на това наемодателят изпратил на всички наематели предизвестие с молба да прекратят договорите по взаимно съгласие поради обективната невъзможност по чл. 89 от ЗЗД да бъдат изпълнени тези задължения. На следващо място, според ищеца, неизпълнението на договора се изразява в това, че наемателят не е заплащал консумираната в обекта вода, както и не заплащал в пълен размер наема с инфлационния индекс. В допълнение на изложеното наемателят осуетил достъпа на наемодателя и другите наематели като сменил катинара. Ответната страна настоява, че не са налице предпоставките на договора и закона за прекратяване на процесния договор, тъй като наетото помещение се ползва според посоченото в договора предназначение. Сочи се, че в наетото пространство няма вода, поради което ответникът не следвао да заплаща суми за консумирана вода. Предвид обстоятелството, че наемодателят не издал фактура за новия размер на наема наемодателят не знаел какъв е инфлационния размер на променения наем. Всеки месец по банков път наемателят превеждал наема, а в последствие му бил издаван документ за плащането. След като съобрази доводите на страните и обсъди доказателствата по делото съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното: На 09.01.2023 г. между „Турпром“ ООД, ЕИК 124102096, със седалище и адрес на управление: •••, представлявано от ••• С. Д. И. и С. А. К., от една страна като наемодател, и Л. Г. М. с ЕГН •••••••••• от •••, от друга страна като наемател, е сключен Договор за наем на недвижим имот –производствено помещение с площ 300 кв.м., представляващо бивш склад с идентификатор 72624.611.109.13, находящ се в •••. По силата на договора страните са постигнали съгласие наетото помещение да се ползва за съхранение на автомобили, като дължимата наемна цена от 300 лв./месечно, без ДДС, е платима в срок не по-късно до 30-то число на предходния месец за всеки следващ (чл. 3 от договора). Посоченият размер на наем следва да се актуализира с официално обявения индекс на инфлация, обявен от НСИ, според чл. 4 от договора. Наемателят е поел задължение, съгласно чл. 16, т. 2 от Договора, да заплаща консумираната електроенергия, по показанията на пасантния електромер (чийто номер не е посочен), и за вода – 10 лв., както и разходите за обикновените ремонти, както и депозит 300 лв. - служещ за гаранция и обезпечение за бъдещи взимания, съгласно чл. 18 от договора. По делото е представено разпореждане № ПР-ПБЗН-ДЧ1-6-1 от 15.06.2023г. на Районна служба „Пожарна безопасност и защита на населението“ Добрич, според което за отдадения под наем имот е дадено предписание за отстраняване на констатираните проблеми във връзка с противопожарната безопасност на обекта. Съгласно писмо от РСПБЗН - Добрич с рег. № 722600 275 от 06.11.2023г. е съставен АУАН на Л. М. Г. със срок за отстраняване несъответствията. С предизвестие с рег. № 4/24.04.2023г. от „Турпром“ ООД до Л. М. наемодателят е изпратил уведомление (липсват доказателства за неговото получаване от адресата) до наемателката, че на осн. чл. 20, ал. 3 от Договора за наем от 06.01.2023 г. прекратява същия, поради липсата на нормативноустановени изисквания за пожарна безопасност на обекта, в който се съхранява голям брой автомобили. на изявлението. С отговор на нотариална покана рег. № 6/22.05.2023г. ищцовото дружество е посочило, че на осн. чл. 89 от ЗЗД счита договора за наем за прекратен, като до 30.05.2023 г. ответникът следва да освободи наетия имот Към отговора е приложено известие за доставяне, видно от което Л. М. получила съобщението на 26.05.2023г. От ищеца са предоставени по делото констативен протокол № 1977/27.09.2024г., констативен протокол № 17/01.10.2024г., изготвени от нотариус рег.№ 734 в НК. С двата протокола се констатира подмяна на катинара на процесното помещение, с което е ограничен достъпа на собственика и друг наемател – Е. Е. в обекта. С уведомление рег. № 19 от 03.10.2024 г. до Л. М. „Турпром“ ООД я уведомява, че поради неизпълнение на задължението по договора за наем да заплаща повишената наемна цена с инфлационния индекс по чл.4 от договора за наем, както и поради неизпълнение задължението за заплащане на вода по чл.16 т.2 от същия договор, наемодателят прекратява едностранно договора на осн. чл.6 от наемния договор, като предоставя тридневен срок за предаване държането и ключовете на обекта. С констативен протокол № 22/16.10.2024г. на нотариус с рег. № 158 на Нотариалната камара е констатирано, че катинарът на голямата входна врата все още не е премахнат. Достъпът до обекта е само през страничната малка вратичка, което пречи другият наемател Е. Е. да осъществява товароразтоварна дейност в наетото от него помещение, намиращо се в съседство до процесния имот. Установено е, че в помещението все още се съхраняват 17 бр. автомобили в частта наета от Л. М.. Видно от предизвестие рег. № 23/16.10.2024 г., ведно с разписка за връчване на 23.10.2024г. на ЧСИ рег. № ••• в КЧСИ, „Турпром“ ООД е уведомил Л. М., че във връзка с получено уведомление рег. № 19 от 03.10.2024 г. за прекратяване на договора на осн. чл. 6 от Договора, ще бъде прекратен достъпа на наемателя в района на фирмата през автоматично отварящата се врата в извънработно време. По искане на страните съдът е изискал от нотариус Р. Г. и нотариус Ю. Д. кореспонденцията водена между страните Л. Г. М. и „Турпром“ ООД. От нотариус Ю. Д. е постъпил отговор с вх.рег.№ 9481/19.05.2025г., с който представя заверени преписи на следните писмени доказателства: отговор с рег.№ 3963, том 1, акт № 162 от 19.05.2023г., разписка от 19.05.2023г. С отговора Л. М. дава становище по повод писмено предизвестие peг. № 4/24.04.2023г. за прекратяване на сключения между нея и „ТУРПРОМ“ ООД договор за наем № 1 от 06.01.2023г., с посочено основание за това прекратяване - чл.20, ал.3 от същия. Оспорват се основанията за прекратяване на договора, като се сочи, че Наредба № 8121з-647 от 01.20.2014г. изрично определя собствениците или ръководителите на обектите като отговорни лица за създаване на организация за осигуряване на пожарна безопасност в обектите и спазване на изискванията на наредбата. От нотариус Р. Г. е постъпил отговор с вх.рег.№ 9460/16.05.2025г., с който представя заверени преписи на следните писмени доказателства: отговор на нот. покана с рег.№ 5623/14.10.2024г., том 2, акт № 139, разписка № 21 от 22.10.2024г. от Л. М. на уведомление с рег.№ 6584 от 03.10.2024г.. С отговора се оспорва наличието на основание за прекратяване на договора по чл.6, доколкото клаузата предвижда прекратяване на договора поради неплащане само на наемната цена, но не и на други задължения. Според наемателя не е налице неизпълнение на задължението му за плащане на наемната цена. По искане на ищеца по делото е допусната и назначена съдебносчетоводна експертиза, вещото лице по която Е. Й. докладва, че към датата на отправено от ищеца до ответника уведомление с рег.№ 19/03.10.2024 г. и предизвестие приложени на стр. 23 и 27 по дело, за прекратяване на договора, непогасените задължения по договора за наем са в размер на 431,32 лв., включващи: 256,50 лв. за индексация на наем по чл. 4 от договора, за периода от м. януари 2024 г. до м. септември 2024 г. вкл.; 160 лв. за вода по чл. 16, т. 2 от договора, за периода от м. юни 2023 г. до м. септември 2024 г. вкл.; 14,82 лв. за неустойка по чл.5 от договора. Вещото лице е установило, че наемодателят издава фактури едва след заплащане на съответното задължение от наемателя, като последният плащал със забава наема с две бележки, едната е платежно нареждане с изрично описан наем и втората за неустойка за забава. В тези размери са и фактурирани неустойките както са заплатени и изчислявани от ищеца. Според в.л. от м. януари 2024 г. няма заплащане на индексиран наем, вода и неустойка. Наемодателят фактурира това, което му се плати плюс индексацията. Фактурата е подписана от съставителя, но няма данни за връчване. По делото са събрани гласни доказателства чрез изслушване на свидетелите Е. Н. Е., воден от ищеца, и К. Ж. М., посочена от ответната страна. Първият свидетел е бил наемател в базата на „Турпром“ ООД за няколко години, като е наемал част от нея за периоди, през които е съхранявал стопанка продукция. През 2023-2024 година същият наемал част от помещението, което условно е разделено с колони, без стени, с монтирана голяма мивка с чешма, поставена за общо ползване от наемателите, като чешмата не попада в нито един от обособените сектори, като според свидетелят не е имало случаи на прекъсване на водоподаването. Достъпът до общото помещение се осъществява от голяма врата и малка врата, като през голямата врата е по-удобно, поради възможността да се влезе с транспортно средство за извършване на товаро-разтоварни дейности. Е. Н. Е. споделя пред съда, че през месец септември 2024 година имало автомобили в едната част на помещението, като през същия месец свидетелят не успял да влиза през голямата врата, защото бил сменен катинарът й. Съобщил за проблема на управителя, което обстоятелството било констатирано с протокол. Въпреки това свидетелят не получил достъп през голямата врата, дори и след като изчакал, което станало повод да прекрати предварително сключения договор с наемодателя. Свидетелката М., в качеството си на снаха на ответницата (съпруга на нейния син), сочи, че е запозната с отношенията между страните. От 2024 г. „Турпром“ ООД отказало да получава в брой наемната цена, като от тогава наемателят я превеждал по банков път. Основният проблем и повод за искането на наемодателя да се прекрати договора били проблеми с противопожарните изисквания в наетото помещение. Наемодателят не уведомил наемателя за увеличения размер на наема във връзка с инфлационната клауза. Наемателят не е получавал фактури за плащанията си. Наемателят редовно заплащал задълженията си за ток. Вода не заплащал, защото не ползвал чешмата в помещението. Зоната, която ползвала М. била обозначена с лента в бяло и червено завързана за колоните и наемателя не преминавал условната граница за да няма проблеми. Смяната на катинара се наложила, защото стария заял, а било необходимо да се вкарат автомобили. Наложило се чрез с полиция да се предаде на собственика ключа за новия катинар. Л. М. наела имота като физическо лице, не водела счетоводство. Свидетелката не е правила опити да се снабдява с документи за извършените плащания, не и е известно и съпругът и да е търсил документи. Договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален, неформален /освен в предвидените от закона случаи/. Договорът се счита за сключен в момента на постигане на съгласие относно присъщите за съдържанието му съществени елементи – вещта, предмет на договора за наем и възнаграждението, което наемателят се задължава да плати на наемодателя. От него възникват права и задължения в тежест и полза на всяка от страните, затова изпълнението на задължението на едната страна е функционално обусловено от изпълнението на задължението на другата страна. Задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи на наемателя нейното нормално използване. С извършеното предаване на наетата вещ ищецът е изпълнил задължението си по договора. Сред основните задължения на наемателя, вменени от закона и сключения в случая договор, са да плаща наемната цена, да пази наетата вещ и да я върне на наемодателя след прекратяване на наемния договор. Съгласно чл. 228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати опредЕ. цена. Уважаването на предявения иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД е в зависимост от наличието на следните кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1) валидно възникнало между страните облигационно правоотношение по договор за наем на недвижим имот; 2) изпълнение на задължението на наемодателя - ищец да предостави на наемателя - ответник фактическата власт върху вещта; 3) прекратяването на договора, поради неплащане от наемателя на наемната цена за посочения период и 4) неизпълнение на задължението на наемателя да върне вещта. По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че е предал процесният имот на ответника въз основа на валидно сключен между тях договор за наем, който е бил надлежно развален, поради неплащане от наемателя на договорения наем, след развалянето на който наемателят е продължил да упражнява фактическа власт върху вещта, а в тежест на ответната страна е да докаже, че е заплащала уговорените наемни вноски, респ., че е върнала държането на имота. Видно от съдържанието на процесния срочен договор за наем /чл. 20 /, страните са предвидили като възможност за прекратяването му: при изтичане на срока, посочен в настоящия договор – след 09.01.2026 г.; при просрочване на 30 дни от датата на плащане на наема от наемателя на наемодателя, като в този случая (наемателят) се задължава без възражение да заплати неустойка от 20% от общата сума до изтичане на срока на договора за наем; по взаимно съгласие, изразено в писмена форма; при погиване на вещта. Друга възможност за прекратяване на договора, преди изтичане на уговорения срок, е дадена с разпоредбата на чл. 9 от същия, според която наемодателят може да прекрати договора преди 09.01.2026 г., ако наемателят не ползва вещта по предназначение или не спазва някои от условията по договора, като го предупреди един месец преди изтичане на месеца, за който наемателят е платил наема. При срочните договори за наем, какъвто е процесния договор – чл. 8, т. 1 от същия, ЗЗД не предвижда изрична възможност такъв договор да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление от наемателя или наемодателя подобно на правилото в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок, което правило е диспозитивно. В случая именно поради диспозитивността на разпоредбата /по аргумент на противното/, така и с оглед свободата на договаряне, страните са постигнали съгласие си да не могат да прекратят действието на договора за наем едностранно и предсрочно, с изключение на случая на просрочие изпълнението на задължението за заплащане на дължимия наем от 30 дни. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД след прекратяване на наемното отношение наемателят е длъжен да върне вещта. Следователно правопораждащ факт за претендираното от ищеца право на връщане на вещта е настъпилото прекратяване на наемния договор. Докато договорът е в сила, наемателят държи вещта правомерно на валидно облигационно основание и иск по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД е неоснователен. Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки се схващат във връзка едни с други и всяка се разбира в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Чл. 20а, ал. 1 ЗЗД установява, че договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, а ал. 2 на същия член допуска тяхното изменяне, прекратяване, разваляне или отменяне само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. При договора за наем срокът има съществено значение за съдържанието на облигационната връзка. Законът в чл. 238 ЗЗД урежда отказ с предизвестие за договор за наем без определен срок. От това следва, че при срочен договор възможност за едностранно безвиновно прекратяване не произтича пряко от закона, а може да съществува само ако е договорена между страните по реда на чл. 9 ЗЗД. В решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр. д. № 968/2001 г. ВКС приема именно, че и срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в договора. В случая е безспорно установено, че наемното правоотношение между страните е възникнало по срочен договор за наем, като срокът на същия изтича на 09.01.2026 г. Държането на вещта е получено от наемателя със сключването на договора, като до датата на приключване на съдебното производство пред ДРС наемателят е продължил да осъществява фактическа власт върху процесния имот. Собственикът на имота е връчил няколко уведомления за освобождаване наетото помещение, които обективират няколко основания за прекратяване на договора. Тези изявления са достигнали до наемателя, доколкото последния е депозирал отговори на всяко от тях, като изявленията на наемателя следва да се приемат като признание на неизгоден факт на получаване на изявленията от наемодателя. Ищецът счита, че е налице хипотезата на чл. 89 от ЗЗД, поради невъзможността да се изпълнят противопожарните изисквания (във връзка с посоченото по-горе разпореждане на РС „ПБЗН“) и условия за съхранение на паркирани голям брой автомобили на закрито, изискващи следните условия за осигуряване на пожарна безопасност, а именно: наличие на водопроводна инсталация за пожарогасене и пожарен кран; два евакуационни изхода; самозатварящи се врати; вентилационни системи за отвеждане на дима – поради липсата на възможност за изпълнение на посочените изисквания в процесния обект, нает от ответника, ищецът настоява, че е налице обективна невъзможност от негова страна за изпълнение на договора за наем, и същият следва да се счита „прекратен по право“. Съгласно разпоредбата на чл. 89 от ЗЗД при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение. Според чл. 89, изр. 1-во ЗЗД, при пълна невъзможност за изпълнение, с настъпването й договорът се прекратява по право занапред, страните се освобождават от задълженията си, като рискът се носи от длъжника, тъй като понесените от него вреди остават за негова сметка. В случаите, в които рискът се носи от кредитора (чиято престация е възможна), не могат да се приложат правилата на чл. 89 ЗЗД, тъй като те уреждат последиците при носене на риска от длъжника. Развалянето на двустранен договор по чл. 89, изр. 1-во ЗЗД е следствие на това, че рискът от случайното събитие по този договор тежи върху длъжника - върху страната, която се освобождава от задължението си, поради обективна невъзможност то да бъде изпълнено. Тъй като рискът е за длъжника, той не може да получи насрещната престация, поради което задължението на другата страна по договора също се погасява, предвид двустранната и взаимна зависимост между престациите на страните. Именно с оглед на това, когато рискът при пълна обективна невъзможност за изпълнение е за длъжника, правилото на чл. 89, изр. 1-во ЗЗД предвижда, че договорът се прекратява по право. Когато обаче кредиторът носи неблагоприятните последици от случайното събитие, тъй като задължението му не е погасено, поради обективна невъзможност, той следва да го изпълни, но срещу него няма да получи (изцяло или частично) изпълнение от другата страна по договора. Ето защо, когато рискът е за кредитора, договорът не се разваля (прекратява) по чл. 89, изр. 1-во и 2-ро ЗЗД. Относимо към делото, прекратяването на двустранния договор по право въз основа разпоредбата на чл.89 ЗЗД е предвидено, когато рискът от невъзможността за неизпълнение на задължението е за длъжника. Развалянето по право е допустимо по действащото законодателство само в хипотезата на чл. 89 ЗЗД – при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение. Освен това чл. 89 ЗЗД визира прекратяване на договора поради пълна и трайна невиновна невъзможност за изпълнение. В настоящият случай страните са сключили договор за наем на недвижими имот – помещение с обща площ от 300 кв.м., което ще ползва от наемателя за „съхранение на автомобили“ – чл. 1, т. 2 от договора. Доколкото наемателят е съхранявал в наетия имот автомобили (тъй като в договора не е уточнено колко автомобила могат да се паркират в помещението – установеното количество от 17 броя не е нарушение на договора), то той използва вещта по предназначение, поради което наемодателят не би могъл да възползва от възможността, която чл. 9 от договора дава да прекрати договора преди изтичане на договорения срок (според посочената разпоредба права на такова прекратява има при условие, че наемателят не използва вещта по предназначение). Очевидно още към датата на сключване на договора в процесния имот не са били налице посочените по-горе условия за осигуряване на безопасна пожарна среда, поради което не би могло да се приеме, че е налице хипотезата на чл. 89, изр. 1-во ЗЗД за настъпила по време на действие на договора пълна невъзможност за изпълнение, за да се прекрати по право договорът занапред, поради пълна и трайна невиновна невъзможност за изпълнение. Както правилно е отбелязал ДРС едно от основните задължения на наемодателя е да предаде на наемателя наетата вещ и то в надлежно състояние, т.е. което отговаря на ползването, за което е наета – наемодателят е задължен да създаде възможност наемателят да упражнява необходимата за ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я постави в състояние, което я прави годно да служи, съобразно предназначението за което е наета, освен, ако с договора е уговорено друго. В случая наетата вещ е за съхраняване на автомобили. Наемателят е ползвал по предназначение наетия участък, като собственика на наетия имот носи отговорността за противопожарно обезпечаване на сградата. По отношение на следващото въведено от ищеца основание за прекратяване на договора на основание чл. 6 от договора, според която разпоредба наемодателят има правото да прекрати договора без предупреждение при просрочване на плащането над 30 дни. Съдържанието на разпоредбите на чл. 6 и чл. 20 от договора и тяхната взаимовръзка налагат извода, че единствено при неплащане на наемната цена в посочения срок, т.е. не се включва неплащане на консумативите, наемодателят има възможност да прекрати договора по реда на чл. 6 от същия. Спорният по делото въпрос е свързан с установяване на обстоятелството дали ищецът е упражнил надлежно потестативното право за разваляне на договора, доколкото (предвид и изричните възражения на наемателя в тази връзка) наемодателят е неизправна страна по договора – не осигурявал достъп, не осигурил противопожарна безопасност на обекта –(представените протоколи от регионалната служба за противопожарна безопасност установяват, че наемодателят е неизправна страна по договора за наем, тъй като не е изпълнил задължението си да осигури пожаробезопасност на отдавания под наем обект); не е предоставил фактури с новата наемна цена на наемателя. По тези въпроси е формирана константна практика на ВКС /напр. решение № 156 от 01.03.2021 г. по т. д. № 2711/2019 г. на ВКС, ТК, Второ отделение, решение № 50250 от 17.01.2023 г. по гр. д. № 667/2022 г. на ВКС, ГК, Четвърто отделение и др. /. Съобразно визираните разрешения, наемодателят е задължен да създаде възможност наемателят да упражнява необходимата за ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я постави в състояние, което я прави годно да служи съобразно предназначението, за което е наета, освен ако с договора е уговорено друго. От това свое основно задължение наемодателят се освобождава само когато наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя в надлежното състояние не по негова вина, като в тази хипотеза приложение намира общото правило на чл. 89 от ЗЗД. Във всички останали случаи, при които наетата веща е предадена от наемодателя с недостатъци, изключващи или намаляващи годността й за нормалното или уговорено нейно предназначение, наемателят разполага със създадена му от закона възможност да иска, съобразно вида на повредите в наетата вещ, както да бъде освободен от задължението си да плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно неизползваема, респ. да бъдат поправени недостатъците от/или за сметка на наемодателя, така и да развали наемния договор по реда на чл. 87 от ЗЗД, с характерните за този договор с продължително изпълнение правни последици. Основно задължение на наемодателя е да предаде вещта „в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета“ /чл. 230, ал. 1 от ЗЗД/. Законът допуска към сключването на договора имотът да е в различно състояние, а наемодателят да поеме задължението да го п риведе във вид, съответен на уговореното. Действително правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 от ЗЗД е дадено на изправната страна и е в зависимост от виновно неизпълнение на договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора, когато той е в писмена форма, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение, непременно в определено време. Позицията на ищеца е, че той е упражнил правото си да развали договора, като в тази връзка представя предизвестие с рег. № 4/24.04.2023г., уведомление рег. № 19 от 03.10.2024г. и предизвестие рег. № 23/16.10.2024г. Всъщност единствено с уведомление рег. № 19 от 03.10.2024г. до Л. М., ищецът „Турпром“ ООД я уведомява, че поради неизпълнение на задължението по договора за наем да заплаща повишената наемна цена с инфлационния индекс по чл.4 от договора за наем, както и поради неизпълнение задължението за заплащане на вода по чл.16 т.2 от същия договор, наемодателят прекратява едностранно договора на осн. чл.6 от наемния договор, като предоставя тридневен срок за предаване държането и ключовете на обекта. Ответната страна не е представила доказателства за доплащане на пълната наемна цена преди получаване на изявлението за прекратяване. Налице е забавено изпълнение на задължението на ответника за заплащане на дължимите наемни вноски в пълния им размер, считано от 31.01.2024г. Наемодателят е инициирал актуализация на наемната цена в съответствие с уговореното в писменото съглашение, обвързващо страните, като е издавал фактури за 2024година с инфлационния индекс. Съгласно чл.4 от договора, за всяка следваща година наемната цена се актуализира с официално обявения индекс на инфлация, обявен от НСИ. При такава уговорка, всяка от страните може да направи съответното изчисление на дължимата наемна цена от първо число на месец януари на съответната календарна година. Вещото лице е изчислило задължението в размер на 256,50 лв. за индексация на наем по чл.4 от договора, за периода от м. януари 2024 г. до м. септември 2024 г. включително. За да настъпи ефектът на разваляне на договора следва да е налице неизпълнение и неизпълнената част от задължението не е незначителна с оглед на интереса на кредитора, съгласно чл. 87, ал. 1 във вр. с ал. 4 от ЗЗД. Преценката дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от задължението на длъжника, а от обективните дадености. Прилагането на чл. 87, ал. 4 ЗЗД винаги изисква преценка за съотношението между изпълнена и неизпълнена част от задължението, но която да е в пряка зависимост от вида на договора и характера на задължението. Като критерий при извършване на преценката относно съотношението между изпълнена и неизпълнена част от задължението би могла да се използва уредбата, дадена с чл. 206, ал. 1 от ЗЗД, според която макар и да има противно съглашение, неплащането на вноски, които не надвишават 1/5 част от цената на вещта, не дава основание за разваляне на договора. В случая непогасеното в сроковете парично задължение от страна на наемателя е в размер на 256,50 лв. и съотнасянето му към общия размер на наемната цена за процесния период, равняващо се на 2 700 лв. (9 месеца х 300 лв.), съдът намира, че неизпълнената част се явява незначителна – под 10%, по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД. Предвид на изложеното, отправяйки волеизявлението си за разваляне на договора наемодателят не е упражнил законосъобразно предвиденото в договора право, при което облигационната връзка не е била прекратена на осн. неизпълнение на договора от страна на наемателя. Субективната представа на страната за съответствие на договора с нейния интерес остава без правно значение. Меродавно е обективното несъответствие на регламентацията с принципите на справедливост и добросъвестност. По тези съображения настоящият състав не споделя поддържания от ищеца-въззиваем довод за съществуващо право на едностранно прекратяване на срочен договор преди да е изтекъл договорения срок. Доколкото прекратяването на облигационната връзка между страните е настъпило в хода на производството по делото – на 09.01.2026 г., когато е изтекъл срокът на договора, то към датата на устните състезания по гр. дело № 3897/2024 г. по описа на ДРС – 16.07.2026 г., не е било налице основание да се приеме, че договорът между страните е бил прекратен. Като краен резултат искът следва да бъде уважен, както е постановил и ДРС, поради което решението на първоинстанционния съд следва да бъде потвърдено, но на друго основание – не поради неизпълнение на задължение на наемателя да плати уговорената наемна цена в срок и наличието на забава в плащането на наемната цена над 30 дни, а поради изтичане срока на договора в хода на съдебното производство. В този случай право на разноски има ответната страна, която не е била дала повод за завеждане на делото и предявеният иск, на въведеното от ищеца основание – неизпълнение на задълженията на наметеля по договора, е неоснователен. Според представения договор за правна защита и съдействие (л. 76-ти от първоинстанционното дело) претърпените от ответната страна разноски са в размер на 1 272 лв. Решението на ДРС, с което са присъдени в полза на ищеца 1 540 лв. следва да бъде отменено, а такива следва да се присъдят на ответницата. Въззивникът е представляван от пълномощник – адвокат К. К. от АК – гр. Д., осъществяващ безплатна правна помощ на основание чл. 38, ал. 1, т. 2 от Закона за адвокатурата /ЗАдв./, поради което на основание чл. 38, ал. 2 от ЗАдв. ОС - Добрич следва да определи възнаграждение за въззивното производство. Съдът намира, че при определяне на това възнаграждение трябва да се съобрази разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, като се присъди в полза на посочения адвокат сумата от 660 лв., равностойни на 337,45 евро. Съобразно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК (л. 49 от въззивното дело), в който фигурира сумата от 39,88 евро, представляваща платена държавна такса, посочената сума следва да се присъди в полза на въззивника. С оглед облигационния характер на спора, цената на иска е наемът за една година – чл. 69, ал. 1, т. 5 от ГПК, равняваща се на 3 600 лв., т.е. е под прага на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК от 5 000 лева за касационно обжалване на този вид дела, поради което настоящото решение не подлежи на обжалване. С оглед гореизложените съображения, Добричкият окръжен съд