Решение № 98 от 4.8.2026 г. на Софийски окръжен съд по дело № 152/2025 г.

О.Е.П. с БУЛСТАТ: •••••••••, с адрес: град Е.П., пл. „Н.“ 1 е предявил искове срещу „П.Г.“АД, ЕИК: ••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1000, р-н Красно село ул. „Л.К.“ №9А, ет.5, ап.10 и срещу „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно село, ул.„Л.К.“ №9А, ет.5, ап.10.

С исковата молба се твърди, че на 21.07.2020г. между О.Е.П. и ответното дружество - „П.Г.“ АД, е сключен договор за покупко- продажба на недвижими имоти - частна общинска собственост.

С договора е прехвърлена собствеността на следните недвижими имоти:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК- Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

Договорът е сключен на основание чл.35, ал.4, т.2 от Закона за общинската собственост, чл.22а, ал. 1, т. 2 от Закона за насърчаване на инвестициите, чл.31 от Правилника за прилагане на ЗНИ и Решение №188 по Протокол № 11 от 26.06.2020г. на Общински съвет - Е.П.. Съгласно чл.22а от ЗНИ „по искане на инвеститор, получил сертификат за клас инвестиция, съответният компетентен орган може да извършва продажба на недвижим имот - частна общинска собственост, по местонахождението на инвестицията, без провеждане на търг или конкурс, след оценка и решение на общинския съвет; въз основа на решението кметът на общината издава заповед и сключва договор с инвеститора“.

Ответното дружество - „П.Г.“ АД е предоставило сертификат за инвестиция клас А № А- 182 от 06.07.2020 г„ издаден от Министерство на икономиката, Българска агенция за инвестициите, въз основа на който се е легитимирал като инвеститор по смисъла на ЗНИ и е придобил собствеността върху имотите по описания в закона начин, като мярка за насърчаване изпълнението на инвестиционния.

Договорът е сключен с цел реализиране на планирана от ответното дружество инвестиция в село Р.п., О.Е.П. - изграждане на „Балнеологичен център за комплексна профилактика, рехабилитация и хидротерапевтично лечение с минерална вода с настаняване“, съгласно инвестиционен проект, представляващ неразделна част от договора.

Съгласно чл.8, ал.1 от Договора ответното дружество - „П.Г.“ АД (като купувач и инвеститор) отговаря за изпълнението на инвестиционния проект в срок от три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване, в съответствие с чл. 12, ал. 2, т. 4 от ЗНИ. Срокът за осъществяване на инвестицията е определен в цитираната разпоредба на закона по същия начин, посочен и в чл. 8 от договора: „срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване, включително за голям инвестиционен проект по смисъла на чл. 2, параграф 52 и чл. 14, параграф 13 от Регламент (ЕС) №651/2014“. В пар. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ законодателят е дал дефиниция на „започване на работата по инвестиционния проект“ и това е „първото от следните събития: започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или поемане на първия правнообвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима. Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта “.

В чл.8, ал.6 от договора е инкорпорирана друга разпоредба на ЗНИ в съответствие с изискването на чл. 31 от ППЗНИ, а именно забрана ответното дружество до се разпорежда с имотите, придобити по договора от 21.07.2020 г., да ги обременява с вещни тежести, както и да учредява ограничени вещни права върху тях до изтичане на срока по чл.12, ал.2, т.8 от ЗНИ, като ответникът се е задължил да не нарушава по никакъв начин и по никакъв повод тази забрана. Забраната се отнася за период, който обхваща времето от датата на придобИ.е на имотите до изтичане на тригодишния срок за поддържане на инвестицията, считано от нейното завършване.

Въпреки изричната забрана ответното дружество - „П.Г.“ АД е извършило сделка на разпореждане като е апортирало на 22.12.2020г. описаните по-горе имоти в капитала на ответника „С. У.П.“ ЕАД.

На основание всичко изложено, с настоящата искова молба О.Е.П. предявява за разглеждане следните искове:

Към датата на депозиране на исковата молба ответното дружество - „П.Г.“ АД е в неизпълнение на свои съществени задължения по договора от 21.07.2020г. и закона, предвидени като основания за развалянето му.

В раздел VI от договора „Основания за разваляне на договора“ са уредени, в съответствие с изискванията на чл.31 от ППЗНИ, основанията за разваляне на договора, като по отношение на първия ответник - „П.Г.“ АД, ЕИК: ••••••••, сочи следните причини за разваляне на договора:

На първо място, дружеството е нарушило и договорната, и законовата забрана да се разпорежда е имотите, придобити по договора от 21.07.2020г. Въпреки законовата забрана и поетия договорен ангажимент, на 22.12.2020г. ответникът „П.Г.“АД е апортирал в дружеството „С. У.П.“ ЕАД обособена част от търговското предприятие на „П.Г.“ АД (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020 г. Едноличен собственик на капитала на „С. У.П.“ ЕАД е „П.Г.“ АД.

Съгласно чл.17, ал.1 от ЗНИ (в редакция към момента на сключване на договора) „Мерките за насърчаване на инвестициите могат да се прилагат по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал “.

При систематичен преглед на разпоредбите на ЗНИ и ППЗНИ (в редакция към датата на издаване на сертификата на „П.Г." АД, актуален текст към датата на сключване на договора и към датата на извършване на апортната вноска) се установява следното:

В Раздел I на Глава трета „Насърчаване на инвестициите“, озаглавен „ Условия и мерки за насърчаване на инвестициите“ се съдържа чл.14, в който е посочено, че „за инвестициите, които изпълняват изискванията на чл.12-13а, се издава сертификат по чл. 20, който дава права за ползване на мерките по чл. 15, ал. 1 - 3.“ Съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 като клас А или клас Б, се насърчават за изпълнение на инвестиционния проект чрез придобИ.е право на собственост или ограничени вещни права върху имоти по реда на чл. 22а.

Разпоредбата на чл. 22а от ЗНИ дава право на инвеститора, получил сертификат за клас инвестиция, по негово искане съответният компетентен орган да извършва продажба на недвижим имот - частна общинска собственост, по местонахождението на инвестицията, без провеждане на търг или конкурс, след оценка и решение на общинския съвет; въз основа на решението кметът на общината издава заповед и сключва договор с инвеститора. В чл. 31, ал. 1 от ППЗНИ са посочени страните по договора, а именно: инвеститора и/или лицата по чл. 17, ал. 1 ЗНИ, от една страна, и съответния компетентен орган по чл. 22а, ал. 1 или 10 ЗНИ.

Нещо повече, в чл. 6а, ал. 2 от ППЗНИ (доп. - ДВ, бр. 62 от 2010 г., изм. - ДВ, бр. 36 от 2014 г., в сила от 25.04.2014 г.) е предвидено, че в случай, че заявителят по чл.4, ал.1 е физическо лице или обединение на физически и/или юридически лица, задължително се предвижда създаване на юридическо лице по смисъла на чл. 17 ЗНИ, като новосъздаденото юридическо лице е обвързано със заявлението и с инвестиционния проект, подадени от физическото лице или от обединението. Новосъздаденото юридическо лице се вписва в сертификата по чл. 16.

От изложеното е видно, че за да се приложат мерките по чл. 15 от ЗНИ (и поконкретно привилегирования ред за придобИ.е на имоти - общинска собственост) и по отношение на дружество по чл.17, то същото следва да е учредено към датата на сключване на договора за покупко-продажба на недвижимите имоти, да е посочено в сертификата и да фигурира като страна по договора. В потвърждение на изложеното е и изменението на разпоредбата по чл.17 ЗНИ с ДВ, бр. 43 от 2025 г., в сила от 27.05.2025г., което гласи следното:

„(1) Мерките за насърчаване на инвестициите може да се прилагат по отношение на две или повече юридически лица, чийто инвестиционен проект е сертифициран.

(2) Лицата по ал. 1 може да бъдат свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1 от допълнителните разпоредби на Търговския закон, както и обединение по смисъла на Търговския закон или Закона за задълженията и договорите.

(3) Лицата по ал. 1 отговарят солидарно за изпълнението на задълженията си по осъществяване и поддържане на инвестицията. “

Съобразно изложеното, О.Е.П. счита, че с този акт на разпореждане ответното дружество „П.Г.“ АД е нарушила законовата и договорна забрана, което съгласно чл.16, т.4 от Договора, представляваща основание за предявяване на претенция за разваляне на Договор за покупко- продажба на недвижим имот е peг. индекс № ДГ-4706 от 21.07.2020 г., вписан в Служба по вписвания та - Е.П. с вх. peг. №1629/21.07.2020 г., акт №26, том VII.

На второ място, съгласно чл.22а, ал.3 от ЗНИ основание за разваляне на договора е и незапочването на работа по инвестиционния проект в срок до две години от сключването на договора по ал.1.

Видно от приложения към исковата молба договор за покупко-продажба същият е сключен на 21.07.2020г., а както беше посочено по-горе на основание пар. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ „започване на работата по инвестиционния проект “ е първото от следните събития: започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или поемане на първия правнообвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима. Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта.

От страна на ответното дружество „П.Г.“ АД не са предприемани каквито и да било действия по започване на строителните работи по проекта, нито са представени договори за поръчка на оборудване за обекта или други документи, удостоверяващи започване на работата по инвестиционния проект.

На трето място, чл.22а, ал.3 от ЗНИ неизпълнението на инвестиционния проект относно срока и размера на инвестицията се включва в съответния договор като основание за разваляне.

В чл.16, т.1 от Договора е предвидена именно тази възможност - договорът да бъде развален, ако Купувачът - инвеститор не изпълни инвестиционния проект в срок.

В чл.12, ал.2, т.4 от ЗНИ е посочено едно от условията за серитифициране на дадена инвестиция, а именно „срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване, включително за голям инвестиционен проект по смисъла на чл. 2, параграф 52 и чл. 14, параграф 13 от Регламент (ЕС) № 651/2014“. Същият текст се съдържа и в чл. 8, ал. 1 от договора - в съответствие с разпоредбата на чл. 12, ал. 2, т. 4 от ЗНИ.

Към датата на предявяване на настоящата искова молба ответникът „П.Г.“ АД не е изпълнил и това свое основно задължение, което поражда правото на О.Е.П. да иска разваляне на договора по съдебен ред.

О.Е.П. предявява и иск за нищожност на апортната вноска, извършена на 22.12.2020г., с която „П.Г.“ АД е апортирало в дружеството „С. У.П.“ ЕАД обособена част от търговското си предприятие (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020г., поради противоречието й със закона.

Тъй като ответното дружество - „П.Г.“ АД се е разпоредило с имотите, предмет на договора, чието разваляне се иска, то при уважаване на претенцията по чл.87, ал.3 от ЗЗД в патримониума на ищеца О.Е.П. няма да настъпи ретроактивното действие на развалянето. Поради това за О.Е.П. възниква правния интерес да иска прогласяването на нищожността на извършения от ответника „П.Г.“АД апорт в капитала на „С. У.П.“ ЕАД.

В чл. 22а, ал. 7 от ЗНИ, в редакция към датата на подписване на договора, се съдържа забраната инвеститорът и/или лицето по чл.17 да се разпореждат с придобитите по реда на ал. 1 имоти и да прехвърля учредените върху тях ограничени вещни права на трети лица до изтичането на срока по чл. 12, ал. 2, т. 8. Цитираната разпоредба е императивна и договори с трети лица, с предмет придобитите по този ред недвижими имоти, са нищожни на основание чл.26, ал.1, пр. първо от ЗЗД поради сключването им в противоречие с разпоредба, която забранява разпоредителни действия с тези имоти.

О.Е.П. счита, че с посочените действия е нарушена забраната на чл.22а, ал.7 от ЗНИ, тъй като „С. У.П.“ ЕАД не е дружество по чл.17 от ЗНИ. Аргументите в подкрепа на изложеното са следните:

Съгласно чл.17, ал.1 от ЗНИ (в редакция към датата на издаване на сертификата на „П.Г.“ АД, актуален текст към датата на сключване на договора и към датата на извършване на апортната вноска) „Мерките за насърчаване на инвестициите могат да се прилагат по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал“.

При систематичен преглед на разпоредбите на ЗНИ и ППЗНИ (в редакция към датата на издаване на сертификата на „П.Г.“ АД, актуален текст към датата на сключване на договора и към датата на извършване на апортната вноска) се установява следното:

В Раздел I на Глава трета „Насърчаване на инвестициите“, озаглавен „ Условия и мерки за насърчаване на инвестициите“ се съдържа чл.14, в който е посочено, че „за инвестициите, които изпълняват изискванията на чл.12 - 13а, се издава сертификат по чл. 20, който дава права за ползване на мерките по чл. 15, ал. 1 - 3.“ Съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 като клас А или клас Б, се насърчават за изпълнение на инвестиционния проект чрез придобИ.е право на собственост или ограничени вещни права върху имоти по реда на чл. 22а.

Както беше посочено по-горе разпоредбата на чл. 22а от ЗНИ дава право на инвеститора, получил сертификат за клас инвестиция, по негово искане съответният компетентен орган да извършва продажба на недвижим имот - частна общинска собственост, по местонахождението на инвестицията, без провеждане на търг или конкурс, след оценка и решение на общинския съвет; въз основа на решението кметът на общината издава заповед и сключва договор с инвеститора.

В чл.31, ал.1 от ППЗНИ са посочени страните по договора, а именно: инвеститора и/или лицата по чл.17, ал.1 ЗНИ, от една страна, и съответния компетентен орган по чл. 22а, ал. 1 или 10 ЗНИ. Нещо повече, в чл. 6а, ал. 2 от ППЗНИ (доп. - ДВ, бр. 62 от 2010 г„ изм. - ДВ, бр. 36 от 2014 г. в сила от 25.04.2014 г.) е предвидено, че в случай че заявителят по чл.4, ал. 1 е физическо лице или обединение на физически и/или юридически лица, задължително се предвижда създаване на юридическо лице по смисъла начл. 17 ЗНИ, като новосъздаденото юридическо лице е обвързано със заявлението и с инвестиционния проект, подадени от физическото лице или от обединението. Новосъздаденото юридическо лице се вписва в сертификата по чл. 16.

От изложеното е видно, че за да се приложат мерките по чл. 15 от ЗНИ (и поконкретно привилегирования ред за придобИ.е на имоти - общинска собственост) и по отношение на дружество по чл. 17, то същото следва да е учредено към датата на сключване на договора за покупко-продажба на недвижимите имоти, да е вписано в сертификата и да фигурира като страна по договора.

В потвърждение на изложеното е и изменението на разпоредбата с ДВ, бр. 43 от 2025 г., в сила от 27.05.2025 г., което гласи следното:

„(1) Мерките за насърчаване на инвестициите може да се прилагат по отношение на две или повече юридически лица, чийто инвестиционен проект е сертифициран.

(2) Лицата по ал. 1 може да бъдат свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1 от допълнителните разпоредби на Търговския закон, както и обединение по смисъла на Търговския закон или Закона за задълженията и договорите.

(3) Лицата по ал. 1 отговарят солидарно за изпълнението на задълженията си по осъществяване и поддържане на инвестицията. “

В разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ППЗНИ (към датата на продажбата на имотите - общинска собственост) е записано, че продажба или възмездно учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот се извършва, когато инвеститорът е представил искане до съответния компетентен орган по чл. 22а, ал. 1 или 10 ЗНИ и на инвеститора е издаден сертификат за инвестиция от клас А, клас Б или за приоритетен инвестиционен проект. В ал. 3 на същият член е записано още и че към писменото искане се прилагат заявлението по чл. 4, ал. 1 ППЗНИ, документите по чл. 16, т. 4 ЗНИ, ако е приложимо и 5 ЗНИ и съответните документи за създадено юридическо лице по чл. 17 ЗНИ. в случай че е регистрирано. В настоящият случай, при подаване на заявлението от „П.Г.” АД, няма данни за създадено дружество по чл. 17 ЗНИ, нито такова е посочено в издадения сертификат. Видно от ТРРЮЛНЦ дружество „С. У.П.” ЕАД е създадено на 22.12.2020г. или 3 месеца след сключване на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с peг. индекс № ДГ-4706 от 21.07.2020г.

От приложената справка за издадени сертификати по Закона за насърчаване на инвестициите и Правилника за неговото прилагане през 2022г. е видно, че „С. У.П.” ЕАД притежава сертификат А-182-1/06.10.2022г., с който се удължава срока на действие на сертификат А-182/06.07.2020 г. до 06.07.2025 г., т. е. към датата на сключване на договора за продажба на имотите - частна общинска собственост, дружеството „С. У.П.” ЕАД нито е било учредено, нито е било посочено в сертификата, нито е страна по договора за продажба на имотите - общинска собственост. Не е имало такова качество и към датата на извършване на апортната вноска - 22.12.2020г., т. е към този момент това дружество се явява трето лице по смисъла на чл.22а, ал.7 от ЗНИ.

На основание изложеното, с този акт на разпореждане двете ответни дружества са нарушили императивна разпоредба в закона, което поражда правото на всяко трето за правоотношението лице, имащо правен интерес, да иска прогласяване на тази нищожност от Съда.

Предвид естеството на спорното правоотношение се налага задължителното участие и на двете дружества в качеството им на ответници по иска като необходими задължителни другари.

В случай, че съдът приеме, че ответникът - „С. У.П.“ ЕАД е дружество по чл.17 от ЗНИ и отхвърли предявения главен иск за нищожност ищецът О.Е.П. предявява претенция за разваляне на договора и спрямо това „С. У.П.“ ЕАД, като излага следните основания:

В чл.17, ал.2 от ЗНИ (в редакция към датата на сключване на договора) също е предвидена солидарна отговорност между Купувача-инвеститор и дружеството, регистрирано по чл.17, ал.1 от ЗНИ. Както беше посочено по-горе на основание ППЗНИ мерките се прилагат и по отношение на това дружество, като то се вписва в договора за продажба, извършена по привилегирован ред (без търг и конкурс) като страна по него.

На първо място, по отношение основанието за разваляне на договора, поради незапочването на работа по инвестиционния проект в срок до две години от сключването на договора по ал. 1.

Отвеното дружество - „С. У.П.“ ЕАД, не е предприемало действия по започване на инвестиционния проект като извършване на строително-монтажни дейности във връзка с осъществяване на инвестиционния проект не са налице.

„Започване на работата по инвестиционния проект“ съгласно пap. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ е първото от следните събития: започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или поемане на първия правно обвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима. Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта.

От страна на „С. У.П.“ ЕАД са предприети единствено действия, в обхвата на изречение второ на nap. 1, т. 8 от ДР - издадено е разрешение за строеж на комплексен проект за инвестиционна инициатива (по чл.150, ал.3 от ЗУТ) № КП-7/26.11.2021г., влязло в сила 07.03.2020г. и е открита строителна площадка с Протокол Приложение №2 за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителната линия и ниво на строежа от 21.06.2022г.

Със заповед №581 от 23.06.2025г. на и.д. кмета на О.Е.П., съгласно заповед №577 от 19.06.2025г., е определен състав на комисия, която да извърши оглед на място по отношение развитието на строителния процес по реализиране на инвестиционния проект. Видно от протокол от 24.06.2025г. комисията е констатирала, че на място в имотите, в които е следвало да бъде извършено строителството на сертифицирания проект, такова строителство липсва, няма дейности, които да индикират неговото започване, имотите са обрасли с храстовидна и тревна растителност и представляват поляни.

Видно от изложеното и на основание дадената дефиниция на понятието „Започване на работата по инвестиционния проект“ ответното дружество - „С. У.П.“ ЕАД, носи отговорност за неизпълнението на това задължение по силата на възникналата по силата на закона и договора солидарна отговорност.

На второ място, друго основание за разваляне на договора е неизпълнението на инвестицията в тригодишен срок от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване. Този срок е нормативно определен, доколкото същият попада в обхвата и условията за сертифициране на проекта по чл.12 от ЗНИ, като този срок е посочен и в договора от 21.07.2020 г. - чл.8, ал.1.

Съгласно пар. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ какво определя законодателят за „започване на работата по инвестиционния проект“.

С подписването на Акт 15 се удостоверява, че строежът е завършен и се предава от строителя на възложителя. Съгласно Наредба №3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него), приложение № 5, се съставя на основание чл.176, ал.1 ЗУТ и цялата документация до Акт 15 се внася в общинската администрация или в ДНСК (Дирекция Национален Строителен Контрол) в зависимост от категорията на строежа, като съответната институция издава документ за разрешаване ползването, респ. въвеждане в експлоатация на строежа. Такива документи от страна на ответника не са ни предоставяни в нито един момент.

В случай, че се приеме, че Протоколът Приложение №2 за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителната линия и ниво на строежа от 21.06.2022г., е действие по см. на изречение първо, пар. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ, т.е че са започнали строителните работи, то тригодишният срок за изграждане и завършване на инвестиционния проект, е изтекъл на 21.06.2025г.

С протокол от 24.06.2025г. комисия, назначена със Заповед на кмета, е констатирала, че на място в имотите, в които е следвало да бъде извършено строителството на сертифицирания проект, такова строителство липсва, няма дейности които да индикират неговото започване, имотите са обрасли с храстовидна и тревна растителност, и представляват поляни.

С настоящата искова молба О.Е.П. предявява иск, с който съдът да признае О.Е.П. за собственик по отношение на „С. У.П." ЕАД, както и да осъди ответното дружество „С. У.П." ЕАД да върне владението на имотите - общинска собственост, а именно:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Бегова ливада“, с площ от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто", с площ от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./.

Съгласно чл. 108 ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Видно от изложено по-горе и предявените искове, О.Е.П. има право да защити правата си, произтичащи от неизпълнението на договора от 21.07.2020 г. за продажба на недвижими имоти - общинска собственост, по съдебен ред, както и да иска връщане владението на имотите, предвид собственическите права които предявява и защитава в това производство.

Ищецът О.Е.П. моли съда да постанови решение, с което:

да развали Договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег. индекс № ДГ- 4706

от 21.07.2020г., поради неизпълнение от страна на длъжинка „П.Г.“АД, ЕИК: ••••••••,

със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1000, р-н Красно село ул. „Л.К.“ № 9А,

ет. 5, ап. 10,

да прогласи нищожностга на апортната вноска, извършена на 22.12.2020г., с която

„П.Г.“ АД, ЕИК: ••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1000, р-н

Красно село ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, е апортирало в дружеството „С. У.П.“ ЕАД,

ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно

село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, обособена част от търговското си предприятие

(като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си

и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020г., поради

противоречието й със закона.

в случай, че съдът отхвърли иска за прогласяване на нищожността, моли да се произнесе по иска за разваляне на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г., поради неизпълнение от страна на длъжинка „С. У.П.” ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10,

да признае по отношение на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, че О.Е.П. с БУЛСТАТ: •••••••••, с адрес: град Е.П., пл. „Н.“ 1, е собственик на имоти с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем

точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност

„Бегова ливада“, с площ от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./ и с идентификатор № 61248Л4.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем

точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност

„Юрто“, с площ от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./,

както и да осъдите ответника „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• да върне фактическа

власт върху имотите.

Ищецът О.Е.П. претендира направените по делото разноски, включително

юрисконсултско възнаграждение.

Препис от исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД. В срока по чл.367 ГПК „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са подали отговор на исковата молба.

Предявените искове, с изключение на третият са допустими. Третият иск е недопустим, поради липса на правен интерес. Развалянето по отношение на първия ответник, ще произведе действие и по отношение на солидарния длъжник - втория ответник.

Исковата молба е нередовна.

Петитумът на втория заявен иск, не сочи спрямо кого и по отношение на кого се търси установяване нищожност на апорт. С други думи не са очертани субективните предели на силата на пресъдено нещо, която ищецът цели да постигне.

Исковата молба в обстоятелствената и част по иска с правно основание - чл. 108 от ЗС е нередовна. Ищецът не сочи правопораждащите за правото му на собственост факти. В обстоятелствената част и петитума, имотите не са описани с граници по кадастрална карта и по документи за собственост.

Искът с правно основание чл. 108 от ЗС, насочен към втория ответник не подлежи на разглеждане по реда на глава тридесет и втора от ГПК, а по общия ред, защото не представлява търговско дело по смисъла на чл. 365 от ГПК и ТР № 3/2019 г. на ОСГТК на ВКС.

Предявени са при условията на обективно и субективно съединяване четири иска. Първите два - за разваляне на договор и за установяване нищожност на апортна вноска са заявени като главни, третият - за разваляне на договор - като евентуален и четвъртият - този по чл. 108 от ЗС като главен. Първият иск е насочен срещу първия ответник „П.Г.“ АД. Вторият иск вероятно е насочен към двамата ответници „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД. Третият и четвъртият искове са насочени към втория ответник „С. У.П.“ ЕАД.

По първият и третият иск за разваляне на договора, поради неизпълнение на задълженията на ответниците да започнат работа по инвестиционният проект в срок до две години от датата на сключването на процесния договор и да изпълнят инвестиционния проект в тригодишен срок от датата на започване на работа по проекта.

„П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД считат тези искове за неоснователни. За ищеца не е възникнало потестативно право да развали договора.

О.Е.П. не е дал и подходящ срок за изпълнение. Ищецът твърди, че двамата ответници не били изпълнили задълженията си:

• да започнат работа по инвестиционният проект в срок до две години от датата на сключването на процесния договор;

• да изпълнят инвестиционния проект в тригодишен срок от датата на започване на работа по проекта;

Посоченият договор е относителна търговска сделка. Спрямо нея се прилага института на непреодолимата сила по чл. 306 от ТЗ. Прилага се и общата норма на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД. Страните в чл. 15 от процесния договор са уговорили, че непреодолима сила ще се считат и случаите на: всяка обективна невъзможност за снабдяване с документи в договорените срокове, поради бездействие или неспазване на законоустановените срокове от страна на общински, държавни и други органи, както и при издаване на незаконосъобразни административни актове, възпрепятстващи издаването на такива документи.

За двамата ответници „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са възникнали непредвидени и непредотвратими събития от извънреден характер, след сключването на договора. Всички те са свързани с бездействие на администрацията, както преди издаване на разрешение за строеж, така и след неговото издаване. В този смисъл нито един от сроковете, обуславящи издаването на разрешението за строеж след сключване на договора не е бил спазен. Не са били спазени и сроковете обуславящи настъпване на предпоставките за започване на строителството след издаване на разрешението за строеж и открИ.ето на строителната площадка.

На „П.Г.“ АД е бил издаден сертификат за инвестиция клас „А“. Същите са имали правата по чл. 15 от ЗНИ - на съкратени срокове за административно обслужване, на финансово подпомагане за изграждане елементи на техническата инфраструктура, необходими за осъществяване проекта. Сроковете съобразно чл. 21, ал. 1 от ЗНИ е следвало да бъдат с една трета по кратки от тези предвидени в съответните нормативни актове до изменението на закона през 2025 г.

В този смисъл:

Въз основа на писмо от 18.12.2019 г. на РИОСВ - С., ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са били уведомени, че следва инвестиционни проект да премине през процедура по оценка на въздействието върху околната среда. Такава е инициирана от тях в на 01.03.2021 г., общественото обсъждане е проведено на 01.06.2021 г. Ответникът е представил резултатите от него на РИОСВ - С. на 08.06.2021 г. с писмо вх. № 13650/08.06.21. Решението за одобряване на доклада за оценка на въздействието върху околната среда е издаден на 13.07.2021 г. повече от месец според чл. 21, ал. 1 от ЗНИ във връзка с чл. 99, ал. 2 от ЗООС. Това е забавило издаването на разрешението на строеж от 26.11.2021 г., доколкото одобрения доклад е част от инвестиционния проект;

Предпоставка за издаване на разрешение за строеж и проектиране е било утвърждаване на площадка за проектиране върху земеделските земи предмет на процесния договор. Ответникът е подал заявление за това до Комисията по чл. 17 от ЗОЗЗ на 13.04.2021 г. Решението затова е прието на 29.06.2021 г. Срокът е бил 20 дни и отново не е бил спазен.

Предпоставка за издаване на разрешение за строеж и извършване на строителството е било одобряване на ПУП.

Заявление за разрешаване изработването на такъв е било подадено на 04.12.2020г. Решението, с което се дава разрешение е било взето на 17.12.2020г. Изработеният ПУП е бил внесен за одобряване на 24.09.2021г. е бил одобрен на 26.11.2021 г. и е влязъл в сила на 17.12.2021 г. Срокът е бил 20 дни и отново не е бил спазен.

Предпоставка за издаване на разрешение за строеж и извършване на строителството е била промяна на предназначението на процесиите имоти от земеделски земи в такива за извършване на строителство. Заявление за такава промяна доверителите ми са подали на 17.12.2021г., а решението за това е от 11.02.2022г. Отново не е спазен срока по чл.21, ал.1 от ЗНИ във връзка с чл.24, ал.2 от ЗОЗЗ - 20 дни;

Предпоставка за издаване на разрешение за строеж и извършване на строителството е било разрешаване ползването на воден обект за заустване на отпадъчни в повърхностни води. В тази връзка е било подадено заявление до басейнова дирекция ,Дунавски район“ на 03.08.2021 г. Във връзка с дадени указания от 09.08.2021г. от басейновата дирекция, доверителят ми с писмо от 21.09.2021 г. е представил всички необходими документи и информация. Разрешението е било издадено на 08.11.2021г. вместо в двадесет дневен срок считано от 22.09.2021 г.

Разрешението за строеж е влязло в сила на 07.03.2022г. Протоколът за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво е съставен на 21.06.2022г. - близо три месеца след това.

Предпоставка за извършване на строителството е било изграждането на два тръбопровода за заустване на битови отпадъчни и дъждовни води, които е следвало да преминават през имоти - публична държавна собственост, съобразно разрешението за заустване. Във връзка с указания от 28.10.2021 г. на Министъра на земеделието на 17.11.2021 г. е подадено заявление за учредяване на право на прекарване на такива тръбопроводи до Областния управител на Софийска област. Преписката е изпратена по компетентност на МРРБ на 05.01.2022г. МРРБ е изпратило преписката по компетентност на Министерства на земеделието на 09.02.2022г. На 09.03.2022 г. МРРБ е пискало от втория ответник да представи ново заявление с документи, което той е направил на 25.03.2022 г. На 15.06.2022г., МРРБ е изпратило до ищеца искане за оценка на вещното право. На 15.10.2022 г. МРРБ е поискало от втория ответник да представи допълнителни документи, което той е сторил с писмо от 23.06.2023 г. На 27.11.2023 г. Областния управител на Софийска област е уведомил втория ответник за прието решение на МС за учредяване на правото. На 29.11.2023 г. ищецът е определил оценка за правото на прекарване. Заповедта за учредяване право на прокарване е била издадена на 22.02.2024 г., като за нея е било съобщено на доверителя ми на 20.06.2024г. Заповедта е била издадена близо три години след подаване на заявлението.

Предпоставка за функциониране на обекта на инвестицията по процесния договор е било изграждането на централен водопровод и помпена станция от сондажите на минералния водоизточник до обекта - предмет на инвестицията, който да осигуряват снабдяването му с минерална вода. На 23.09.2022г. с издадено разрешение за строеж №26 - 09.02.2023г., влязло в сила на 28.02.2023г. за изграждането на „Водопреносна мрежа за минерална вода с резервоар за временно съхранение с помпена станция“. На 15.12.2022г. е подадено искане по чл.34, т.1 от Правилника за прилагане на ЗНИ за прилагане на насърчителна мярка по чл.226 от закона за изграждане на техническа инфраструктура с заявен размер от 1 445 444 лева., която е обхващала финансиране на изготвяне на проект за водовземане, извършване на ремонтни дейности на съществуващите каптажи за минерална вода с цел привеждането им от проектни в експлоатационни, изграждане на санитарно охранителна зона около всичките водовземните съоръжения за минерална вода включени в проекта, изграждане на общинска водопреносна мрежа за пренос на минерална вода заедно с изграждането на резервоар за временен прием и помпена станция, рехабилитация на улица „Преслав“ в участъка от площада на село Р.п. до моста на река Лесновска. Към искането са приложени освен всички изискуеми по чл. 34 от ППЗНИ, и декларация от ищеца, потвърждаваща необходимостта от изграждане на техническата инфраструктура, представляваща „Водопреносна мрежа за минерална вода с резервоар за временно

съхранение с помпена станция“. И до настоящия момент доверителите ми нямат информация искането разгледано ли е или не, съответно финансирането не е отпуснато на общината, съответно договор по чл. 41 от Правилника за прилагане на ЗНИ не е одобрен от Министерския съвет.

„П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД твърдят, че изложените факти отново обуславят случай на непреодолима сила или случайно събитие, като отново не са спазени сроковете за сключване на административен договор по чл. 21, ал. 1 от ЗНИ във връзка с чл. 19а, във връзка с чл. 57 от АПК.

От изложеното е видно, бездействието на администрацията съставлява непреодолима сила, като по време на бездействието и законоустановените срокове и до издаването на съответните актове сроковете по договора за започване на строителите работи, съответно за завършване на проекта на са текли. Налице е и случайно събитие по смисъла на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД, което не може да се вмени във вина на доверителите ми и стои вън от тяхната воля. Ако се приеме, че срокът за срокът за започване на строителните работи е започнал да тече на 20.06.2024г., то той към момента на предявяване на иска не е изтекъл. След като срокът за започване на строителните работи не е изтекъл, то и срокът по чл. 8, ал. 1 от договора и чл. 12, ал. 2, т. 4 от ЗНИ също не е започнал да тече. Следва да се отбележи, че чл. 20а от ЗНИ предвижда като основание за удължаване на срока на сертификата: неспазване на установените срокове за съкратено административно обслужване, неосъществяване на мярката по чл. 22а, ал. 1, т. 3 от ЗНИ, както и непреодолимата сила. Приравняването на първите две основания за удължаване срока на сертификата с непреодолимата сила, води до извод, че те или са частни нейни проявления или случайни събития по смисъла на чл. 81 от ЗЗД, защото са проявление на принципа, че длъжника може да отговаря само когато неизпълнението се дължи на негово поведение.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД се позовават и на непреодолима сила и поради значително увеличение на цените на основни стоки и материали, които формират стойността на строителството в резултат на инфлация. Причина за инфлацията, съответно увеличението на цените е била войната в Украйна и поскъпването на енерго източниците. Доказателства за това е, че на 05.08.2022 г. влезе изменение в ЗОП, изразяващо се в приемане на нови разпоредби - чл. 117а и §. 2 ПЗР от ЗДЗОП, според които, в случаите по чл. 116, ал. 1, т. 1, 2 и 3 изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на основни стоки и материали, които формират стойността на договора, се извършва съгласно методика, одобрена с акт на Министерския съвет, като методиката се прилага и при изменение на договори за обществени поръчки или рамкови споразумения на основание чл.116, ал.1, т.2 и 3, сключени преди влизането в сила на изменението. В мотивите към законопроекта е посочено, че целта му е, да преодолее инфлационен риск, чрез прилагане на обективна и справедлива индексация на изпълнени и предстоящи строителни дейности в разписана в подзаконов нормативен акт методика. Констатирано е завишено ниво на инфлацията в периода от началото на 2021 г. до момента. Констатирано е значително нарастване на цените на строителните материали. По тази причина било наложително да се създаде правен механизъм, който да даде възможност да бъдат изпълнени вече сключени договори с предмет строителство, ремонт, реконструкция и пр. От стенограмата от заседанието на Парламентарната комисия по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление свързано с обсъждането на законопроекта, се установява, че основен мотив за приемането на изменението е и реалната опасност от невъзможност да се изпълнят проекти с европейско финансиране съответно за възникване на задължение за държавата да връща средствата по тези проекти. В изпълнение на закона е прието ПМС №290 в сила от 30.09.2022 г., с което е приета Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация. Съобразно § 2 от ПЗР на Методиката за начална дата на инфлацията се приема 31.12.2020 г., като нормата е императивна.

От изложеното е видно, че са били налице обстоятелства от извънреден характер, които при полагане на дължимата грижа ответниците не са могли да предвидят и предотвратят при сключване на договора - инфлация и съществено увеличение на цените на строителните продукти, резултат от войната в Украйна и резултат от международното икономическо положение. Очевидно, е че след като законодателният орган на държавата не е предвидил тези факти, то това било невъзможно и за ответниците. Инфлацията и повишаването в цените на строителните продукти са констатирани в мотивите на вносителите на законопроекта, а също чрез приемането на допълнението в ЗОП, както и цитираното ПМС. Повишаването на цените на строителните материали и СМР в периода от началото на юли 2020 г. до края на 2024 г. на база индекс на разходите в строителството е 215% по данни от НСИ.

За горните обстоятелства ищецът е бил непрекъснато уведомяван, в това число и с писма от 19.09.2023, 14.03.2024 г. и 22.07.2024 г.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са започнали работа по инвестиционния проект по смисъла на §. 1, т. 8 от ДР на ЗНИ.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД на 02.10.2023г. са сключили договор за изграждане на водопонизителна система, която да бъде изградена на процесиите имоти. Била е необходима за понижение нивото на подземните води на площадката на Балнеологичен /медикал спа/ център за комплексна профилактика, рехабилитация и хидротерапевтично лечение с минерална вода, включващ хотелски комплекс, басейни и водни пързалки, трафопост, газово стопанство, модулна пречиствателна станция в ПИ 61248.14.2., кв. 65, с. Р.п.. Изпълнението на изкопните работи и фундирането на проектираните сгради и съпътстващи съоръжения е щяло да бъде силно затруднено от плитките подземни води, което е наложило същата да бъде изградена. В изпълнение на проекта доверителите ми са сключили договор, по силата на който до 10.04.2024 г. са извършени сондажи и са монтирани 37 сондажни кладенци с консервация, като извършената работа е платена в пълен размер. Това е било технологично изискване за осъществяване проекта, което предхожда изкопните работи. Тъй като имота е на границата с река ,Д1есновска“, направеният проект на водопонижение е предвиждал водочерпене на над 300 000 мЗ подземни води в рамките 3 месеца по технологичен график.

Сключили са договор за проектиране, дизайн, доставка и монтаж на индивидуално предназначено за реализацията на проекта оборудване, представляващо вътрешни и външни съоръжения предназначени за аквапарк. Стойността на договора е над 2 000 000 евро. Първата фаза по проектиране и изработване на дизайн е изпълнена от изпълнителя и е заплатена от ответниците. В този случай е налице поет правно обвързващ ангажимент за доставка на оборудване, предназначено за инвестиционния проект;

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД през 2020 г. са закупили непосредствено през селскостопански, горски и ведомствен път, имот, който граничи с имот идентификатор № 61248.14.2, с площ от 3 425 кв.м. за изграждане на обект за обществено обслужване - „заведение за хранене и изграждане на транспортен достъп през поземлен имот 61248.14.327 за поземлен имот с идентификатор 61248.15.15, м. „Юрто“ в землището на с. Р.п., О.Е.П., област Софийска“. Подали са заявление за утвърждаване на площадка или трасе за проектиране/промяна на предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди на 16.07.2024 г.

Изложеното показва поемане от страна на ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД на ангажименти, които правят инвестицията необратима.

По първият и третият иск за разваляне на договора, поради това, че първият ответник „П.Г.“ АД се бил разпоредил с имотите предмет на процесния договор чрез апорт в полза ва втория ответник „С. У.П.“ ЕАД и по иска за нищожност на апорта.

Исковете в тази си част също са неоснователни.

Твърдението, че първият ответник бил нарушил задължението си по чл. 8, ал. 6 от процесния договор, съответно това по чл. 22а, ал. 7 от ЗНИ в редакцията към 2020 г. е неоснователно. Между страните е било постигнато съгласие във връзка с извършения апорт и наличие на правоприемство по договора с встъпването в него като страна от втория ответник „С. У.П.“ ЕАД. Ищецът изрично е потвърдил това със свое писмо - отговор във връзка с получено от него писмо на двамата ищци. Отделно от това ищецът е одобрил инвестиционния проект, издал е разрешение за строеж и е участвал в съставянето на протокол за открИ.е на строителна площадка и определяне на ниво за строежа, издал е разрешение за водовземане на името на втория ответник „С. У.П.“ ЕАД. Бил е уведомен или е участвал във всички процедури, свързани с промяна на предназначението на земята, с издаването на разрешително за ползване на воден обект за заустване на отпадъчни води в повърхностни води, с учредяването на безсрочно право на прокарване от страна на държавата за два тръбопровода върху земя - публична държавна собственост., с иницииране на процедурата по чл. 34 от ППЗНИ. С други думи ищецът О.Е.П. не е считал, че има договорно или нормативно неизпълнение от страна на ответниците„П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД.

Следва да се има предвид, че неизпълнението, съответно нищожността могат да се преценяват само въз основа действащите към момента на поемане на задължението

съответно извършване на волеизявлението правни норми.

Текстът на чл.22а, ал.7 от ЗНИ в релевантната си редакция е гласял: „Инвеститорът и/или лицето по чл.17 не може да се разпорежда с придобитите по реда на ал. 1 имоти и да прехвърля учредените върху тях ограничени вещни права на трети лица до изтичането на срока по чл. 12, ал.2. т. 8?“.

Текстът на чл.17 от ЗНИ в релевантната редакция е гласял:

„Мерките за насърчаване на инвестициите могат да се прилагат по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал“.

Текстът на чл. 19 от ППЗНИ е предвиждал, че при промяна на обстоятелствата, вписани в електронната база данни, инвеститорите са длъжни да подадат заявление в Министерството на икономиката чрез агенцията в 14-дневен срок от настъпване на промяната. Към заявлението по ал.1 се прилагат документите, удостоверяващи промяната.

При настъпило правоприемство спрямо предприятието, новото лице представя документите по ал.2, както и отчет за изпълнението на първоначално заявения инвестиционен проект, одобрен от изпълнителния директор и публикуван на интернет страницата на агенцията. Когато промяната на обстоятелствата, вписани в електронната база данни, води до промяна във вписаните в сертификата данни, се издава сертификат, в който се отразяват променените обстоятелства. Новият сертификат се предоставя след връщане на първоначално издадения. В първоначалното заявление за издаване на сертификат за инвестицията, подадено от първия ответник изрично е посочено, че проектът ще бъде осъществяван от дружество, в което той притежава минимум 75 % от капитала.

От изложеното ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД считат, че прехвърлянето на недвижимите имоти предмет на договора не може да се разглежда като прехвърляне на трето лице, доколкото лицето по чл.22а, ал.7 от ЗНИ не се счита за трето лице. За това свидетелства граматическото тълкуване на текста — адресат на забраната са едновременно и инвеститора и лицето по чл. 17, когато имотът е придобит от инвеститора, но е прехвърлен налице по чл. 17 от ЗНИ. Когато имотът е придобит пряко от лицето по чл.17 от ЗНИ, тогава адресат на забраната е само то. Именно поради тази причина са използвани два алтернативни съюза „и/или“. В подкрепа на подобно тълкуване е разпоредбата на чл.19, ал.3 от ППЗНИ, според която при настъпване на правоприемство в предприятието, новото лице - правоприемник подава заявлението за вписване на промени в обстоятелствата по издадения сертификат, съответно според чл.19, ал.6, когато промяната на обстоятелствата, вписани в електронната база данни, води до промяна във вписаните в сертификата данни, се издава сертификат, в който се отразяват променените обстоятелства.

Новият сертификат се предоставя след връщане на първоначално издадения. В настоящия случай, е извършен апорт на обособена част от търговско предприятие и налице частно правоприемство между първия и втория ответник.

Вторият ответник - „С. У.П.“ ЕАД е подал заявление за вписване на промени и издаване на нов сертификат, в което е вписан като инвеститор с инвестиция клас „А“. Допълнителен аргумент, че лицето по чл. 17 от ЗНИ не се счита за трето лице по смисъла на чл. 22а, ал. 7 от ЗНИ е установената солидарна отговорност ал.2 на цитираната разпоредба. Както бе споменато неизпълнението, съответно нищожността могат да се преценяват само по закона, действал към момента на поемане на задължението/извършване на волеизявлението.

Нормите които уреждат недействителността са императивни. Забранителните норми също са императивни. И двата вида норми не могат да се тълкуват разширително. В настоящия случай, предмет на апорта е обособена част от търговско предприятие като съвкупност от права, задължения и фактически отношения, а не недвижими имоти, следователно апорта на предприятие не попада в ограничението по чл.20а, ал.7 от ЗНИ.

С настоящия отговор срещу иска на ищеца О.Е.П. срещу втория ответник „С. У.П.“ ЕАД с правно основание - чл.108 от ЗС, „П.Г.“ АД прави възражение за право на задържане до изплащане на направените върху двата процесни имота подобрения от него.

Ищецът О.Е.П., в исковата си молба твърди, че е собственик на:

1.1. имот с идентификатор № 61248.1.136 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест/, находящ се в с. Р.п., община Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/, при съседи: 61248.888.9901, 61248.56.603, 61248.29.483,61248.1.373 и 1.2. имот с идентификатор № 61248.14.2 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две/, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК- Софийска област, с площ на имота от 70385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/, при съседи: 61248.89,453. 61248.15.315, 61248.14.327, 61248.59.463, 61248.56.603,61248.14.5,61248.14.100.

Върху тези имоти втория ответник „С. У.П.“ ЕАД упражнява фактическа власт от датата на учредяването си - 22.12.2020 г. по силата на извършен в негова полза апорт на обособена част от търговско предприятие. Неговият праводател е придобил собствеността от ищеца по силата на процесния договор. Упражняването на фактическата власт от вторият ответник до предявяване на иска се признава от ищеца. Намерението за свое не на втория ответник се установява от множеството писмени доказателства приложени към настоящия, свързани с иницииране и участие в множество административни процедури като: така по изготвяне на доклад и оценка на въздействието на проекта върху околната среда, утвърждаване на площадка за проектиране върху земеделските земи предмет на процесния договор, издаване на разрешаване ползването на воден обект за заустване на отпадъчни в повърхностни води, издаване на разрешение за строеж, придобИ.е сервитутно право от държавата за прокарване на тръбопроводи за заустване отпадни и дъждовни води, изпълнение на проект за водопонижение, заплащане на дължими данъци и ТБО. Владението е установено на основание годно да направи втория ответник собственик и в предписаната от закона форма.

В случай, че ищецът О.Е.П. бъде признат за собственик, то вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД се явява добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70 от ЗС. Той не е знаел, че праводателят му не е собственик или че има порок във формата на апорта. В случай, че се окаже, че основанието за придобИ.е на собствеността не е годно, то вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД има качеството на владелец по чл.74, ал.2 от ЗС, доколкото извършените в имотите подобрения, не само са станали със знанието на ищеца и без неговото противопоставяне, но и с неговото съгласие, обективирано в множеството административни процедури.

В периода от началото на 2021г. до настоящия момент вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД е извършил следните подобрения във владяните имоти:

• промяна на предназначението на имотите от земеделски земи в такива, попадащи в урбанизираната територия и с начин на трайно ползване - за санаториум, балнеосанаториум, профилакториум;

• урегулиране на имотите с подробен устройствен план и план за застрояване;

• снабдяване с разрешение за водоползване от източници с минерална вода;

• снабдяване с разрешение за заустване на отпадъчни и дъждовни води;

• придобИ.е на сервитут за прокарване на тръбопроводи за заустване на отпадъчни и дъждовни води;

• изработване и одобряване на комплексен проект за инвестиционна инициатива за изграждане на строеж първа категория - “балнеологичен /мед и кал спа/ център за комплексна профилактика, рехабилитация и хидротерапевтично лечение с минерална вода, включващ хотелски комплекс, басейни и водни пързалки, помещение за трафопост, газово стопанство, модулна пречиствателна станция (SOFIA WELLNESS PALACE) - 1 етап, Казино - II ЕТАП“, със ЗП: 18 266 кв.м., РЗП: 34 642 кв.м., и РЗП със сутерен: 47 193 кв.м. и снабдяване с влязло в сила разрешение за стореж;

• проектиране и изграждане на водопонизителна система в имотите;

• заплащане на местни данъци и такси за имотите;

• внясяне на гаранция по разрешение за водовземане;

• закупуване и поставяне на помпа и контейнер за изпомване на вода от водоизточник.

Стойността на направените разходи във връзка с извършените подобрения възлиза на 3 155 672,74 лева. В тези разходи се включват:

1. Такси: такса за допускане и изработка на ПУП, такса за промяна на предназначението на земите, такси за одобрение на комплексен инвестиционен проект и ПУП, такса за разрешение за строеж и други - 505 929,95 лева;

2. Местни данъци и такси - 266 122,48 лева;

3. Разходи за услуги, свързани с одобряването на ПУП и получаване на разрешение за строеж - 88 760,00 лева;

4. Разходи за проектиране - 1 776 685,47 лева;

5. Разходи за бизнес консултиране за целите на инвестиционния проект за периода 2021-2025 (проектни проучвания, оценки, финансови модели и други консултантски услуги) - 326 858,08 лева;

6. разходи за водопонизителна система - 146 511,00 лева;

7. разходи за помпа и резервоар - 15 009,79 лева;

8. разходи за командировки и други разходи, свързани с реализацията на проекта - 19 743,87 лева.

В резултат на извършените подобрения стойността на имотите се е повишила както следва:

• за имот с идентификатор № 61248.14.2 с 15 166 245 лева /разлика между пазарна стойност и покупна цена/ и - за имот с идентификатор № 61248.1.136 с 746 167 лева /разлика между пазарна стойност и покупна цена/.

С настоящото възражение, при условията на евентуалност - ако бъде уважен иска с правно основание чл. 108 от ЗС, предявен от ищеца О.Е.П. и по отношение втория ответник „С. У.П.“ ЕАД и ищецът О.Е.П. бъде признат за собственик на посочените имоти и вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД бъде осъден да предаде владението им, моли да се признае в полза на втория ответник срещу ищеца, на основание чл.72, ал.3 от ЗС право на задържане върху:

• имот с идентификатор № 61248.14.2 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две/, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК- Софийска област, с площ на имота от 70385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, категория 8, начин на трайно ползване - За санаториум, балнеосанаториум, профилакториум, стар номер 014002, при съседи: 61248.14.327,61248.14.329,61248.14.330,61248.14.331,61248.14.332,61248.14.333,

61248.15.371, 61248.56.603, 61248.59.463, 61248.89.496, до заплащане на сумата от 15 166 245 лева за извършени в същия имот подобрения.

• имот с идентификатор № 61248.1 .136 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест/, находящ се в с. Р.п., община Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК- Софийска област, с площ на имота от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията - урбанизирана, категория 4, начин на трайно ползване - за санаториум, балнеосанаториум, профилакториум, стар номер 000136 при съседи: 61248.1.373, 61248.29.483, 61248.56.603, 61248.888.9901 до заплащане на сумата от 746 167 лева за извършените в същия имот подобрения.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД оспорват, твърденията, изложени в исковата молба, че:

• са нарушили свое договорно или нормативно установено задължения да не се разпореждат с имотите предмет на процесния договор;

• не са започнали работа по инвестиционния проект в двугодишен срок от сключване на процесния договор;

• не са изпълнили инвестиционния проект в тригодишен срок от започване на работа по проекта;

• Ищецът О.Е.П. е собственик на процесиите имоти.

Ищецът О.Е.П. е подал допълнителна искова молба.

По отношение на направените в писмения отговор възражения за недопустимост и нередовност на предявените искове, О.Е.П. счита същите за неоснователни.

На първо място, по отношение на иска за прогласяване на нищожност на апортната вноска:

Доколкото извършването на апорта представлява акт на разпореждане е недвижимо имущество и това имущество в случая се придобива от новоучреденото дружество след завършване фактическия състав на учредяването, то е необходимо съдебното решението да има обвързваща сила и спрямо дружеството, станало собственик на процесния имот. Поради това О.Е.П. счита, че то също следва да бъде ответник по предявения иск.

Нещо повече, апортът е сделка, чрез която се прехвърлят правата върху конкретното непарично право от притежателя му към съответното дружество, в което се извършва вноската. Съгласно ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ 7/2020 от 13.01.2023г. на Върховният касационен съд на Република България, Общо събрание на Гражданска и Търговска колегии, “Страните по договор са задължителни необходими другари в производството по предявен от трето лице иск за нищожност на договора. ”

Поради това О.Е.П. заявява, че искът е за прогласяване на нищожност на апортната вноска, извършена от „П.Г.“ АД в капитала на „С. У.П.“ ЕАД, е насочен и против двете дружества.

На второ място, по отношение на иска с правно основание чл. 108 от ЗС:

О.Е.П. уточнява и допълва същия като посочва, че ищецът претендира да е собственик на имотите, поради развалянето на договора от 21.07.2020г. с ответника „П.Г.“ АД/евентуално ответника „С. У.П.“ ЕАД/ и настъпването на реституция на собствеността върху процесните имоти в неговата правна сфера. От изложеното в писмения отговор е видно, че ответникът „С. У.П.“ ЕАД не оспорва, че упражнява фактическа власт върху имотите.

На основание издаденото в полза на О.Е.П. съдебно удостоверение, се сдобил със скици на процесиите имоти, като видно от същите имотите имат следните граници:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, със съседи, поземлени имоти с идентификатори, съгласно скица: 61248.1.373, 61248.29.483, 61248.56.603, 61248.888.9901

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто", със съседи, поземлени имоти с идентификатори, съгласно скица: 61248.14.327, 61248.14.329, 61248.14.330, 61248.14.331, 61248.14.332, 61248.14.333, 61248.15.371, 61248.56.603, 61248.59.463, 61248.89.496

По отношение на възражението, че искът по чл. 108 от ЗС не следва да се гледа по реда на глава Тридесет и втора - “Производство по търговски спорове”, защото не представлява търговско дело по см. на чл. 365 от ТПК. Така в мотивите на цитираното в писмения отговор Тълкувателно решение № 3/2019 г. от 23.02.2022 г. по тълкувателно дело №3/2019 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд, е прието следното: „При съпоставяне на съдържанието на понятията „търговско дело“ и „търговски спор“ се установява, че те не се припокриват, като първото е с по-широк обхват, защото обхваща и споровете, разглеждани от районния съд по реда на общия исков процес. Търговски са и делата, имащи за предмет спорове относно обезпечителни права, отнасящи се до търговска сделка, делата, при които е налице функционална обвързаност на предмета на правния спор с търговското качество на страните или с търговска сделка и др.“.

На трето място, по отношение на възражението за недопустимост на иска за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижими имоти - частна общинска собственост от 21.07.2020 г.:

Видно от изложеното в исковата молба искът е предявен за разглеждане, в случай че бъде отхвърлен предявения главен иск за нищожност и съдът приеме, че ответникът - „С. У.П.“ ЕАД е дружество по чл. 17 от ЗНИ.

Няма спор в съдебната практика, че солидарно отговорните длъжници са обикновени другари, като в конкретния случай солидарността произтича от закона. Съединяването на делата с различни страни е процесуална възможност при обикновеното другарство. Разбира се, това не прави иска недопустим. Тъй като съгласно разпоредбите на ЗЗД при разваляне на договор всяка страна е длъжна да върне на другата, това което е получила по разваления договор и доколкото имотите не са в патримониума на първия ответник, то евентуално предявения иск се явява допустим.

О.Е.П. оспорва изцяло посоченото от процесуалния представител на ответниците, като излага следните аргументи:

На първо място, във връзка с възраженията, че ищецът О.Е.П. не е дал на ответника подходящ срок за изпълнение, заявява, че това не е необходимо, тъй като срокът на договора е изтекъл, а изпълнението дори не е започнало. В този смисъл забавата е значителна с оглед интереса на кредитора и не е необходимо да бъде даван допълнителен срок. Отново подчертава посоченото в исковата молба обстоятелство, че съгласно § 1 ,т.8 от ДР на ЗНИ, „започване на работата по инвестиционен проект” е първото от следните събития:

започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или

поемане на първия правнообвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или

всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима.

Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта

Нещо повече, кредиторът не е длъжен да дава срок за изпълнение с предупреждение за разваляне на договора, ако е налице едно от следните обстоятелства:

изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти;

ако поради забава на длъжника, то е станало безполезно;

ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Срокът, както за започване на работа по инвестиционния проект, така и по изпълнението им, е нормативно определен, т.е той е фиксиран от законодателя и съответно разпоредбата е възпроизведена в договора.

На второ място, О.Е.П. счита, че не е налице непреодолима сила по смисъла на чл.15 от договора, нито по см. на 306 от ТЗ по отношение на действията по издаване на необходимите документи и процедури за осъществяване на строежа, доколкото и ответникът по главния иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД, и ответникът по евентуалния такъв са търговци, които са запознати с необходимостта от извършване на съответните процедури като промяна на предназначението на земеделска земя, оценка на въздействието на проекта върху околната среда, утвърждаване на площадка за проектиране върху земеделска земя и други, и като търговец, осъществяващ търговска дейност по занятие е бил длъжен да положи необходимата грижа за своевременна организация на същите.

Видно от справка в Търговския регистър по партида на ответниците, двете дружества са с предмет на дейност както следва:

• „П.Г.“АД: Строителство на промишлени и граждански обекти, проектантска, търговска и инженерингова дейност в областта на строителството; производство на строителни машини, съоръжения, елементи и конструкции; производство на бетонови и варови разтвори; услуги с транспорт и строителната механизация; покупка, строеж, обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба; сделки с интелектуална собственост като разпространение и показ на филми и други аудиовизуални произведения и други подобни; складови сделки; хотелиерски, рекламни, информациони, програмни, импресарски услуги; дейност като туроператор и туристически агент; покупка на стоки или други вещи с цел препродажба в първоначален, преработен, обработен вид; корабоплаване, вътрешен и муждународен превоз на стоки, товари и пътници, корабно и митническо агентиране;

• „С. У.П.” ЕАД: Туристически, хотелиерски и ресторантьорски услуги, мениджмънт на туристически обекти, медикал спа и уелнес центрове; постлечебно обслужване и рехабилитация, изграждане и управление на проекти в областта на уелнеса и здравето, посредничество при организирането на специализирани обучения и консултации, свързани с контрола на теглото, обучения, свързани с превенция за здравето - здравни съвети, беседи и здравно образование за възрастни и деца; организиране на спортни мероприятия и активен отдих, превоз на пътници и товари в страната и чужбина със собствен или нает транспорт, рекламна дейност, посредническа и консултантска дейност и всяка друга дейност, която не е забранена от закона.

Доколкото ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са търговци, те са могли и са били длъжни да предвидят всички обстоятелства, които са могли да им попречат да започнат работа по инвестиционния проект и по изпълнението му.

Първият ответник „П.Г.“ АД е иницирал сам насърчителната мярка за закупуване на недвижими имоти - общинска собственост по привилегирован ред, със знанието, че закупува земеделски земи, върху които, за да започне строителството на проекта, е необходимо да бъдат съобразени и извършени редица процедури пред различни институции и администрации. Свидетелство за това се съдържа и в описаното в писмения отговор и приложените към него писмени доказателства (процедурата по ОВОС пред РИОСВ, становища от Басейнова дирекция - П. и др., които датират още от 2019 г.)

Съгласно константната практика на ВКС, грижата на добрия търговец по чл. 302 ТЗ е от значение за отговорността на длъжника. Съдебната практика еднозначно и безпротиворечиво приема, че от добрия стопанин не би могло да се очаква да притежава специални познания, за разлика от добрия търговец, които да му позволяват, във всеки отделен случай, да преценява е кое свое поведение в най-висока степен би удовлетворил онези конкретни изисквания, отнасящи се до качеството, с което следва да бъде извършена дадена работа или услуга. Търговецът по дефиниция е професионалист и е носител на специални знания в съответната търговска област. Безспорно ответниците са строители по занятие, те следва да притежават достатъчно опит и знания за действията, свързани с предшестващите строителството дейности.

О.Е.П. счита, че в случая не може да бъде приложен и съставът на чл.81, ал.1 ЗЗД, освобождаващ длъжника от отговорност за неизпълнението му, тъй като при сключването на процесния договор той не само е могъл, но е бил длъжен да предвиди обстоятелствата, които биха попречили на реализирането на проекта, и след като е сключил договора, същият е действал със съзнанието, че тези пречки биха могли да бъдат преодолени, т. е. не е положил грижата на добрия търговец, задължил се е въпреки риска и поради това е длъжен да понесе отговорността от неизпълнението. Нещо повече, видно от изложеното в исковата молба, на ответниците са давани указания във връзка с депозирани заявления за извършване на една или друга процедура (на стр. 4 от отговора е посочено, че с писмо от 15.10.2022 г. МРРБ е поискало от втория ответник да представи допълнителни документи, които са представени близо 8 месеца по-късно - на 23.06.2023 г.)

Дори да се приеме твърдението за наличие на непреодолима сила по смисъла на чл. 15 от договора и че сроковете по договора са удължени с периода на забава на издаване на документите, описани в т. II. 1, подточки от 1 до 6 от отговора на исковата молба, то ответникът отново не е спазил срока за започване на строителните дейности, считано от издаване на разрешението за строеж и дори от момента на подписване на Протокола за открИ.е на строителна площадка.

На второ място, по отношение на посочено в т. 3 и т. 6 от отговора:

Съгласно чл.150, ал.2 от ЗУТ Комплексният проект за инвестиционна инициатива съдържа следните самостоятелни съставни части:

1) проект за подробен устройствен план, включително работен устройствен план, когато такъв е необходим и 2) инвестиционен проект.

Частите на комплексния проект за инвестиционна инициатива се одобряват едновременно с издаването на разрешение за строеж. Видно от приложената Заповед № ТС- 1087 от 26.11.2021 г. в раздел II е посочено, че инвестиционният проект е внесен с Комплексен доклад за оценка съответствието на инвестиционния проект №162 от 19.11.2021г., изработен от „ЕС ДЖИ ЕМ Консулт“ ООД. Посоченият доклад представлява задължителен елемент от процедурата по издаване на разрешение за строеж, а след като в закона е предвидено едновременно одобряване на частите на комплексния проект с издаване на РС, то същото не е могло да стане преди 19.11.2021г.

О.Е.П. твърди се също, че разрешението за строеж е влязло в сила на 07.03.2022г. а протоколът за открИ.е на строителна площадка бил съставен три месеца по-късно. След справка в деловодната система на О.Е.П., извадка от която представя, се установява, че заявление с искане за определяне на лице от общинска администрация за подписване на протокола е депозирано от „С. У.П.“ ЕАД на 15.06.2022 г., а протоколът - от 21.06.2022г..

На трето място, по отношение на посоченото в отговора като предпоставка за извършване на строителството - изграждането на два тръбопровода за заустване на битови отпадъчни и дъждовни води, които е следвало да преминат през имоти - публична държавна собственост.

В проектната документация по одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж е представен договор с дружество „А.Т.К.“ ЕООД от 16.03.2020г., сключен с „П.Г.“ АД с предмет инженерно-геоложки и хидрогеоложки проучвания и изготвяне на доклад в УПИ III, кв. 61 по плана на село Равнополе и ПИ с идентификатори № 61248.14.2 и 61248.1.136.

Тъй като договора, приложен по преписката не е в цялост О.Е.П. моли на основание чл. 192 от ГПК да се задължи „А.Т.К.“ ЕООД да представи договора в цялост, както и изготвения доклад.

Разрешението за заустване е издадено на 08.11.2021 г. На 09.03.2022 г. МЗ е поискало от втория ответник „С. У.П.“ ЕАД документи, изброени изчерпателно в писмото. Със заявление от последния от 25.03.2022 г. са предоставени документи, описани в заявлението. С писмо от страна на МЗ от 18.10.2022 г„ посочените в отговора “допълнителни документи” (описани в становище на МРРБ от 05.10.22 г.), представляват искане за предоставяне на план-схема по чл. 108 от ЗУТ за одобрена план-схема за канализация към ПУП и акта за одобряване, от които да е видно, че изграждането тръбопровода за заустване на канализационния колектор е предвидено с действащия ПУП. Както е посочено, тези документи са представени 8 месеца по-късно - на 23.06.2023г., видно от заявление от 23.06.2023г., към което са описани Заповед №1167 от 12.12.2022г. за разрешение за допълване на одобрения и влязъл в сила ПУП-ПРЗ с “План- схема за водоснабдяване и канализация - схема за заустване на отпадъчни води в повърхностни води по чл. 108 от ЗУТ” и Заповед ТС-200 от 09.03.2023г. за одобрение на Проект за допълване на одобрения и влязъл в сила ПУП-ПРЗ с “План-схема за водоснабдяване и канализация - схема за заустване на отпадъчни води в повърхностни води.

Също така, към писмения отговор е приложен договор с дружество “К.Б.” ЕАД, към който е приложено Предложение за промяна от 05.05.2021 г. с предмет “Техническа експертиза и контрол по проектни работи по специалност ВиК, като самият консултантски договор е с предмет “юридически и консултантски услуги, проектиране и административни услуги в съответствие с Приложение № 1 - оферта, включваща обхват на проектна документация и необходимите изходни данни”. Договорът с “К.Б.” ЕАД е сключен с „П.Г.“ АД на 11.08.2020 г.

Преди да започне процеса по проектиране се изискват становища от експлоатационните дружества във връзка с възможностите за присъединяване на обекта към съществуваща инфраструктура, респ. липсата на такава. За ВиК мрежите и съоръженията, преди започване на проектирането се издва документ за т. нар. „Изходни данни и точка на присъединяване", в което се посочва и дали съществува техническа възможност за отвеждане на отпадъчни води от имотите или не, т.е. дали има изградени в района на имота канализационни мрежи и съоръжения, което е следвало да бъде взето предвид при проектирането и внасянето на съответната документация за одобряване на ПУП-а, до колкото проекта е внесен като комплексен проект за инвестиционна инициатива по чл. 150 от ЗУТ.

От изложеното е видно, че не е налице непреодолима сила или случайно събитие, а както беше посочено вече не е положена дължимата грижата от страна на ответниците като търговци.

На следващо място, в т. 7 от писмения отговор процесуалния представител на ответниците е посочил, че предпоставка за функциониране на обекта на инвестицията е било изграждането на централен водопровод и помпена станция от сондажите на минералния водоизточник до обекта. Приложеното към писмения отговор заявление до Министъра на иновациите и развитието е без вх. номер и дата, от което не може да бъде направен извод, че същото е депозирано в действителност.

Това, че предпоставка за функционирането на обекта, е изграждането на централен водопровод и помпена станция от сондажите на минералния водоизточник до обекта, не означава, че тези дейности задължително трябва да прехождат започването на същинските строителни работи. Ответниците са придобили земеделски земи, към които посочената инфраструктура липсва, т.е налице е знание, че за функциониране на обекта следва да бъдат направени постъпления в насока изграждане на такава инфраструктура, като са разчитали единствено на прилагането на посочената насърчителна мярка. В приложения към отговора договор с дружество „Мулти еко консулт“ ООД от 23.09.2020г., с който първият ответник е възложил изготвянето на уведомление за инвестиционно предложение по Приложение № 5 към чл. 4, ал. 1 и последваща оценка за въздействието върху околната среда (ОВОС) са описани становища на РИОСВ-С. от 18.12.2019 г. и на БДДР - П. от 09.12.2019 г. В алинеята, в която са цитирани тези становища, изрично е посочено, „предвиденото разрешително.

Нещо повече, сертификатът за инвеститор клас А, издаден на първия ответник, е от 06.07.2020г. Съгласно ЗНИ и ППЗНИ, инвеститорът подава заявление до изпълнителния директор на агенцията за получаване на сертификат за инвестиция клас А, клас Б или приоритетен инвестиционен проект по чл. 14, ал. 2 и 3, в което посочва мерките за насърчаване на инвестициите по чл. 15, ал. 1, 2 и 4, които желае да ползва. Съгласно чл. 15, ал. 1, т. 4 от ЗНИ една от тези мерките е финансово подпомагане за изграждане елементи на техническата инфраструктура, необходими за осъществяване на един или повече инвестиционни проекти по реда на чл. 22б ЗНИ. Видно от отговора, такова искане е отправено едва на 15.12.2022 г., като не става ясно дали същото изобщо е било посочено в заявлението за получаване на сертификат. Също така, заявлението е приложено без вх. номер, което не може да доведе до извод, че същото е депозирано в действителност.

Към заявлението си инвеститорът прилага инвестиционен проект и необходимите документи, посочени в правилника за прилагане на закона. В чл. 4 от ППЗНИ в относимата редакция е посочено, че преди подаване на заявлението по ал. 1 инвеститорът подава пред съответния компетентен орган по околна среда искане за становище относно допустимостта на инвестиционния проект спрямо режимите, определени в утвърдени планове за управление на речните басейни и в плановете за управление на риска от наводнения, както и по отношение на допустимостта спрямо режима на дейностите в защитените зони и/или защитените територии, както и за приложимата процедура по реда на глава шеста от Закона за опазване на околната среда и/или по чл. 31 от Закона за биологичното разнообразие (това са посочените по-горе становища от 2019 г.).

На следващо място, О.Е.П. възразява срещу превратното тълкуване на разпоредбата на чл.20а от ЗНИ по отношение на основанията за удължаване срока на сертификата. Видно е, че по себе си представляват отделни основания, като от обхвата на непреодолимата сила е изключено именно неспазването на сроковете за административно обслужване по чл. 21 от ЗНИ и то по причина, за която инвеститорът не отговаря. В настоящата допълнителна искова молба и в приложените към отговора документи, е видно, че на ответницете са давани указания във връзка с предприети от тях действия по различни процедури.

Към писмения отговор е приложено заявлението до Изпълнителния директор на БАИ (отново без вх. номер), с което е поискано от втория ответник сертификата да бъде преиздаден на него, поради промяна на инвеститора и удължаване срока на сертификата за инвеститор клас А, издаден на „П.Г.“ ЕАД, т.е видно е че ответникът е упражнил правото си да иска удължаване на срока на сертификата на основание чл. 20а от ЗНИ. Сертификатът е издаден на 06.10.2022г. и е със срок на действие до 06.07.2025г.

Съгласно чл.20а от ЗНИ срокът на действие на сертификат може да бъде удължен само еднократно. В случая удължаването, извършено от „С. У.П.“ ЕАД, изчерпва предвидената в закона възможност и ново удължаване не може да бъде реализирано.

По отношение на позоваването на непреодолима сила, поради значително увеличаване на цените на основни стоки и материали в резултат на инфлация.

Институтът на непреодолимата сила, регламентиран в чл.306 ТЗ, е неприложим и по това релевирано от ответниците възражение. Твърденията за значително поскъпване на строителните материали, които следва да се влагат в изграждането на обекта, за реализирането на който е приложена насърчителна мярка по чл. 15 от ЗНИ, не може да доведе до непреодолима сила за ответниците, които са търговски дружества с предмет на дейност строителство и изграждане и управление на проекти в областта на уелнеса и здравето, тъй като повишението на цените не е непредвидимо, няма извънреден характер, а освен това не може да доведе до обективна невъзможност да се осъществи строителството.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са търговци, които извършват своята дейност по занятие и промените в пазарната конюнктура не представляват непреодолима сила по смисъла на чл. 306 от ТЗ. Напротив, в практиката на съдилищата безпротиворечиво се приема, че финансово неизгодното за ответника изпълнение на поетото задължение е правно безразлично.

В тази връзка позоваването на измененията в ЗОП и приетата Методология за изменение на цената на договор за обществена поръчка е ирелевантно и не може да бъде приложено в настоящото производство, до колкото приложение намира ЗНИ.

Процесуалният представител на ответниците твърди, че за посочените в т. 8 обстоятелства са депозирани до Общината писма. По съществото си тези писма представляват резюме на етапа на развитие на инвестиционния проект, поради това и същите не разкриват характеристиките на искане/уведомление по чл. 306 от ТЗ.

На последно място, по отношение на твърдението, че работите по инвестиционния проект са започнали - т. 9 от писмения отговор, О.Е.П. възразява срещу това твърдение:

• По т. 9.1: Цитираните в писмения отговор писма, съдържат извънсъдебно признание, че е налице забава.

С писмото с peг. индекс № Към ДГ-4706-[3] от 15.03.2024г. „С. У.П.“ ЕАД е уведомило Общината, че продължава да работи по осъществяване на проекта, но изостава от предвидения инвестиционен график. В писмото се посочва, че забавата се дължи на несвоевременното изпълнение на нает от тях изпълнител за прокарване на сондажи, необходими за изграждане на водопонижителна инсталация преди началата на изкопните работи.

От една страна е налице извънсъдебно признание, че няма „започване на работата по инвестиционен проект“ по см. на §1,т.8 от ДР на ЗНИ, а от друга следва да се има предви, че с Договор от 09.11.2021 г. „С. У.П.“ ЕАД е възложило на дружество „Стив-88“ ЕООД изработването на „технически проект на водопонизителна система за обект „С. У.П.“ село Р.п., включително методология на изпълнението, оразмеряане на ВиК мрежа - тръбни трасета и помпени групи“, т.е след като ответникът е възложил дейности, свързани с водопонизителната система, то същият е знаел за наличието на подпочвени води и необходимостта от предприемане на действия. Договорът с дружеството, което прокарва сондажите - „Т.А.“ ЕООД, е едва от 02.10.2023 г., като уговореният срок за изпълнение е 30 календарни дни от датата на превеждане на авансовото плащане. От аналитичната оборотна ведомост е видно, че това плащане е извършено, но не е видно кога. Офертата от „Т.А.“ ЕООД е до дружество „К.Б.“ ЕАД, договорът е сключен със „С. У.П." ЕАД, а Протоколът за изпълнени сондажни дейности от 09.04.2024г. е подписан от представляващ „К.Б.“ ЕАД. В тази връзка, липсва информация кога е започнало изпълнението по договора, липсват и протоколи за приемане на възложените работи.

Извънсъдебно признание, че строителството не е започнало, се съдържа и в приложеното в отговора заявлението до Изпълнителния директор на БАИ (отново без вх. номер), с което е поискано от втория ответник сертификата да бъде преиздаден на него, поради промяна на инвеститора и удължаване срока на сертификата за инвеститор клас А.

• По т.9.2: В самия отговор е посочено, по отношение на съоръженията предназначени за аквапарк, е изпълнена първата фаза от представения договор - проектиране и изработване на дизайн. Не са представени обаче заявки за доставка на тези съоръжения, плащане на цената, приемо-предавателен протокол, за да се приеме, че са изпълнени изискванията за „започване на работата по инвестиционен проект“ по см. на §1,т.8 от ДР на ЗНИ, тъй като се изисква да е направена „поръчка за оборудване“. Не са представени и проектите за тези съоръжения, които се твърди че са изготвени и предадени на възложителя.

• По т.9.3.: Ирелевантни са и твърденията за закупуване на селскостопански път, до колкото доказателства в подкрепа на твърдението, не са приложени. Също така не става ясно, за цитираните имоти, на какъв етап е процедурата (тъй като утвърждаването на площадка и промяна на предназначение на земеделска земя са различни етапи в процедурата, за осъществяването на която следва да бъдат извършени устройствени процедури) и има ли устройствена свързаност с процесиите имоти.

На основание всичко изложено до тук, горепосоченото правило за полагане на грижата на добрия търговец, е налагало още при сключването на процесния договор от 21.07.2020г. първият ответник, а с апорта и втория, които упражняват по занятие строителна дейност, да съобразят законовата регламентация свързана с процедурите по промяна на предназначение на земеделските имоти, на специфичните изисквания спрямо прецедурите, касаещи не само устройство на територията, но и засягащи ползването на минерални водоизточници, строителството, инфраструктура и пр., като особен вид дейности, в т. ч. необходимите разрешения, предхождащите започване на строителството процедури (дейности, които се развиват под контрола на компетентни държавни органи), липсата на изградена канализация в населеното място, както и необходимостта от изграждането на техническа инфраструктура за минералната вода, като във всички случаи ответниците е следвало да направят необходимите справки и предпроектни проучвания, да се информират за съответните процедури, преди подаване на искането за издаване на сертификат и преди да сключат договора с Общината за закупуване на общински имоти, които към момента на продажбата са земеделска земя, за промяната на предназначението на която е ноторно известно, че е процедура която отнема време, тъй като се изискват становища, решения и др. от различни институции.

Като не е направил това - цялостно проучване на условията за изграждане и пускане в експлоатация на сградата и /или е имал неоправдани очаквания за бързо приключване на процедурите, небазирано на реална преценка и познания /във всички случаи необходимостта от провеждане на процедури по промяна на предназначение на имотите, издаване на строително разрешение, разрешение за заустване, право на прокарване през имоти държавна собственост и др., предполага значителен период от време, ответниците сами са се поставил в невъзможност да изпълни в срок поетите задължения по договора с ищеца.

О.Е.П. оспорва изцяло посоченото от процесуалния представител на ответниците, като излага следните аргументи:

На първо място: не се оспорва от страна на ответниците, че на 22.12.2020г. ответникът „П.Г.“АД е апортирал в дружеството „С. У.П.“ ЕАД обособена част от търговското предприятие на „П.Г.“ АД (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020 г., като едноличен собственик на капитала на „С. У.П.“ ЕАД е „П.Г.“ АД.

Съгласно чл.17, ал.1 от ЗНИ (в редакция към момента на сключване на договора) „Мерките за насърчаване на инвестициите могат да се прилагат по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал

В чл. 6а, ал. 6 от ППЗНИ (Нова-ДВ, бр. 88 от 2015 г., в сила от 13.11.2015 г.) е посочено, че в случаите на ал. 2 юридическото лице, което предстои да бъде учредено, може да бъде създадено и след подаване на заявлението по чл. 4, ал. 1, но не по-късно от момента на изготвяне на становището по чл. 13, ал. 1, като следва да бъде уведомено за това от някое от лицата по чл. 11, ал. 2. Новосъздаденото юридическо лице се вписва в сертификата по чл. 16.

Не се оспорва от ответниците и обстоятелството, че сертификатът е бил преиздаден на „С. У.П.“ ЕАД едва през октомври 2022 г.

От изложеното може да се направи единствен обоснован извод, че към датата на апорта, дружеството „С. У.П.“ ЕАД се явява трето за правоотношението по Договора за продажба на процесиите имоти - общинска собственост, лице, като с това действие на разпореждане е нарушена императивна разпоредба в ЗНИ, съдържаща се и в договора от 21.07.2020г.

В тази връзка несъстоятелни са твърденията на процесуалния представител на ответниците, че внасянето на недвижимия имот в капитала на „С. У.П.“ ЕАД не представлява прехвърляне не трето лице по смисъла на ЗНИ, тъй като в забраната по чл. 20а от ЗНИ не била предвидена хипотеза, в която разпореждането да се извършва чрез обособена част от търговско предприятие.

Видно от справка в търговския регистър към заявлението за учредяване на дружеството е приложена декларация-съгласие по чл.73 ал.1 от ТЗ от представляващия „П.Г.“ АД, с която е предоставено съгласие от последното да бъде извършена непарична вноска в капитала на новоучередоното дружество „С. У.П.“ ЕАД, представляваща обособена част от търговско предприятие на „П.Г.“ АД като съвкупност от права, задължения и фактически отношения, съгласно встъпителен баланс от 15.10.2020 г„ включващо в себе си и правото на собственост върху следните имоти с идентификатори 61248.1.136, 61248.14.2, 1426/3426 кв.м. идеални части от ПИ с идентификатор № 61248.15.15 и 2000/3426 кв.м. идеални части от ПИ с идентификатор № 61248.15.15. Апортът /непаричната вноска/ в акционерно дружество представлява особен вид отчуждаване на вещ с транслативен ефект, специфичен вещно прехвърлителен производен способ, който се осъществява с оглед постигането на определена цел - участие в акционерното дружество. В този смисъл апортът е акт на разпореждане. Налице е разпоредително действие с процесните имоти, в посочената декларация изрично са описани имотите, като е пояснено, че те са включени в обособената част от търговското предприятие и е извършена експертна оценка, за остойностяване на апортната вноска. Т.е към момента на извършване на апортната вноска приобретателят не е имал качеството на лице, което е сертифицирано по ЗНИ.

На второ място, относно твърденията за наличие на предпоставките по чл. 19 от ППЗНИ:

Както се посочва и от ответниците в писмения отговор, съгласно чл. 17 от ЗНИ в приложимата редакция, мерките за насърчаване могат да се прилагат и по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал.

Както беше посочено, мерките за насърчаване са изброени в чл. 15 от ЗНИ, като в заявлението за сертифицирано на инвеститора и инвестиционния проект, изрично се посочва какви мерки същия желае да бъдат приложени. За да се приеме, че „С. У.П.“ ЕАД е дружество по чл. 17 и че спрямо него могат да се прилагат мерките по чл. 15 от ЗНИ, то същото е следвало да съществува към датата, към която е депозирано искането за прилагането на конкретната мярка - продажба на имоти - общинска собственост по привилегирован ред (без търг или конкурс), инвеститорът клас А изрично да е посочил в заявлението, че страна по договора ще е дружеството по чл. 17 от ЗНИ, спрямо което ще се приложи конкретната мярка.

В подкрепа на изложеното са и разпоредбите на чл. 28 и сл. от ППЗНИ, съгласно които продажба или възмездно учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот по чл. 22а ЗНИ се извършва при наличие на следните условия: 1) инвеститорът е представил искане до съответния компетентен орган по чл.22а, ал. 1 или 10 ЗНИ 2) на инвеститора е издаден сертификат за инвестиция от клас А, клас Б или за приоритетен инвестиционен проект. Към писменото искане по ал.1, т.1 се прилагат заявлението по чл.4, ал.1, документите по чл.16, т.4, ако е приложимо и 5 ЗНИ и съответните документи за създадено юридическо лице по чл. 17 ЗНИ, в случай че е регистрирано. Съгласно чл.31, ал. 1 за продажбата или възмездното учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот по чл. 22а ЗНИ и изпълнението на инвестиционния проект се сключва договор между: инвеститора и/или лицата по чл.17, ал.1 ЗНИ, от една страна и съответния компетентен орган по чл.22а, ал. 1 или 10 ЗНИ от друга. Съюзът „и/или“ в цитираната разпоредба сочи именно изискването на законодателя по отношение прилагането на тези специални мерки, на тези привилегии спрямо лицата, които ще реализират инвестиционния проект - сертифицирания инвестир и/или дружеството, в което последния има не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал и спрямо което инвеститора желае прилагаенто на конкретна мярка, т.е това дружество или да е посочено в сертификата, (да е учредено преди издаването му), или да е учредено преди искането за прилагане на конкретна мярка спрямо него. Обратното би означавало предприемане на действия с цел заобикаляне на закона.

Предвид цитираната разпоредба от ППЗНИ - чл.19 и изложеното в писмения отговор, не става ясно какво твърдят ответниците спрямо момента на апортиране на процесиите имоти - че „С. У.П.“ ЕАД е дружество по чл. 17 от ЗНИ или че е правоприемник на „П.Г.“ АД.

На трето място, участието на ищеца О.Е.П. в процедури по одобряване на инвестиционен проект, издаване на разрешение за строеж и други не представляват даване на съгласие за осъщественото прехвърляне, тъй като в тези производства ищецът е изпълнявал свои законови задължения в качеството си на административен орган и евентуален отказ за извършване на конкретни административни услуги, би довело до обжалване на тези откази пред Административен съд, който няма юрисдикция да решава спорове, които подлежат на разглеждане по реда на ГПК.

Що се касае до твърденията за постигнато съгласие, следва да се има предвид, че Уведомлението от „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД е едва от февруари 2022г. и в него е посочено, че уведомяват Общината за настъпила промяна в обстоятелствата, посочени в сертификата, а именно „промяна на инвеститора“. Тези обстоятелства не са заявени своевременно нито пред Министерството на икономиката, нито пред Общината, като новият сертификат е издаден на „С. У.П.“ ЕАД на 06.10.2022г. Дори да се приеме знанието или както твърди процесуалния представител на ответниците „постигнато съгласие“, не може да бъде санира нищожността на апорта.

На първо място, О.Е.П. оспорва твърдението на процесуания представител, че вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД е добросъвестен владелец, като излага аргументи в посока, че не е знаел, че праводателят му не е собственик или че има порок във формата на апорта.

Безспорно е обстоятелството, че „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са свързани лица по смисъла на § 1, ал. 1, т. 1 от ДР на ТЗ. От справки в ТРРЮЛНЦ по партида на „П.Г.“ АД действителен собственици са “П.” ООД и Р.Д.Д., който притежава 41.98 % от акциите на „П.Г.“ АД и 27.84% дялово участие в капитала на „П.“ ООД, ЕИК: •••••••••, което дружество притежава 56.21 % от акциите на „П.Г.“ АД. От друга страна, едноличен собственик на капитала на „С. У.П.“ ЕАД е „П.Г.“ АД. Освен това, двете дружества имат един и същия адрес на управление. Представляващия „П.Г.“ АД - г-н Р.Д. и представляващия „С. У.П.“ ЕАД - М.Д., са баща и син.

След като едноличен собственик на капитала на „С. У.П.“ ЕАД е „П.Г.“ АД, като последният е сертифицирания инвеститор, спрямо който е приложена мярка за насърчаване на инвестиционния проект - сключен е договор за продажба на имоти - общинска собственост без търг или конкурс, който е знаел за забраната да се разпорежда с процесиите имоти, О.Е.П. счита, че не може да се приеме, че „С. У.П.“ ЕАД е добросъвестен владелец.

На второ място, О.Е.П. оспорва претендираните от втория ответник подобрения, описани в писмения отговор, на стойност общо в размер на 3 155 672,74 лева.

О.Е.П. счита, че така заявената от вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД претенция за „подобрения“, макар и предявена във връзка с възражението за задържане, е нередовна и следва да бъде описана подробно по пера, като се посочва по кое перо какъв разход е направен, във връзка с коя процедура, респ. кой е контрагента, извършил услугата. Недопустимо е да се отстраняват нередовности чрез ССчЕ (тъй като такава е поискана от ответниците), напротив - целта на експертизата е да изследва релевантни за спора документи, като вещото лице даде своето експертно заключение.

Заявява, че не дължи посочените в отговора на исковата молба суми.

Макар и да е направен опит от страна на процесуалния представител да опише разходите по пера, то сумите са заявени общо, за част от тях не са предоставени доказателства, че в действителност са заплатени, от представената аналитична оборотна ведомост за „С. У.П.“ ЕАД се установиха несъответствия в договорените суми (съгласно приложените договори) и осчетоводените фактури.

Също така са записани фактури, издадени в период, в който „С. У.П.“ ЕАД все още не е било учредено (например фактура №0700001775 от 12.10.2020г., издадена от СФБ Капиталови пазари; ф-ра № 0000000156 от 08.10.2020 г., издадена от Бюро за урбанизъм, дизайн и архитектура ООД). Пак в аналитичната ведомост е посочена и фактура № 893 от 26.02.2021 г. на стойност 160 667,64 лева, в която като основание е записано „префактурирани услуги“ - като не става ясно те посочени ли са в някоя от перата в писмения отговор и ако да - какви са тези разходи? В т. 3 са посочени разходи за услуги, свързани с одобряването на ПУП и издаване на РС, а в т. 4 - разходи за проектиране, като очевидно разходите по проектиране изцяло попадат в разходите по т. 3. Видно от приложения договор с БУДА ООД възнаграждението е уговорено по специфичен начин, като общо заявеното от страна на процесуалния представител на ответниците в т. 3 и 4 не става ясно дали е взето предвид и в която точка се претендира?

Посочените в писмения отговор „подобрения“ представляват разходи, направени от страна на ответниците във връзка с процедурите, които е следвало да извървят с цел реализиране на инвестиционния си проект. Първият ответник „П.Г.“ АД сам е посочил имотите, спрямо които е приложени мерки за насърчаване — продажбата на имоти общинска собственост; имотите, предмет на договора за продажба от 21.07.2020г., са били земеделска земя, за което няма спор между страните; имотите са представлявали земеделска земя и към датата на апорта; първият ответник, като търговец и професионалист е знаел, че за реализиране на инвестиционния си проект, ще бъде задължително предприемане на действия по промяна предназначението на имотите, одобряване на ПУП, издаване на РС и пр.; като търговец и професионалист, както първия, така и втория ответник, са знаели в какви срокове следва да започнат работа по инвестиционния проект, респ. да завършат обекта. Именно, поради качеството си на търговци и професионалисти са били длъжни да предвидят рисковете от неизпълнение на своите задължения по договора и възможността Общината да предяви претенция за разваляне на договора, поради неизпълнение.

Ето защо, разходите, направени в изпълнение на договора и загубите, които неизправният длъжник е понесъл поради своя вина, не следва да се търсят от насрещната страна.

Освен това, заплатените от ответниците такси за снабдяване с различни разрешения, както и възнагражденията по консултантски и проектантси услуги, които касаят статута на имота, не представляват подобрения в същия, а са направени единствено с оглед реализиране целта на ответника.

Следва да се има предвид и следното:

Съгласно чл.153, ал.2 от ЗУТ разрешението за строеж губи правно действие, когато в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството, респ. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите. Протоколът за открИ.е на строителна площадка е от 21.06.2022 г., т.е на 21.06.2027 г., ако не бъдат реализирани предпоставките в цитираната разпоредба, РС ще загуби действието си. Т.е това е акт, от който Общината няма да може да се ползва, поради което и разходите описани в т. 1, т. 3 и т. 4 не могат да бъдат квалифицирани като подобрения.

В ЗОЗЗ е регламентиран и срока на действие на решението за промяна предназначение на земеделската земя. Съгласно чл.24 решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие, когато:

1) в тримесечен срок от съобщаването по реда на чл. 24а не е заплатена таксата по чл. 30, или

2) в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта, или

3) в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало.

Решението за промяна на предназначението на земеделската земя е влязло в сила на 07.03.2022г. и ще загуби действието си на 07.03.2028 г., ако изграждането на обекта не е започнало. Т.е отново се касае за акт, от който Общината няма да може да се ползва, поради което и разходите описани в т. 1, т. 3 и т. 4 не могат да бъдат квалифицирани като подобрения.

Предвид спецификата на обекта, мащаба на инвестиционния проект, факта, че всички разрешения и проекти са на името на ответниците, за О.Е.П. ще е невъзможно както реализирането на такава инвестиция, така и сключване на последващ договор за продажба, до колкото това може да се случи единствено след решение на Общински съвет и проведена процедура чрез търг или конкурс.

Разходите за бизнес консултиране - т. 5, не могат да бъдат приети за подобрения също, тъй като видно от приложените договори, те касаят оценка на бизнес намерението на ответниците с цел намиране на инвеститори, реклама на проекта, намиран на финансиране от банкови институции и пр., които по съществото си не представляват подобрения върху процесиите имоти.

Разходите по т.2 за заплатени местни данъци и такси и разходите за командировки и „други разходи“, свързани с реализацията на проекта - също не представляват подобрения по смисъла на ЗС.

По отношение на разходите по т. 6 и т. 7 - оспорва, че в имота са направени описаните подобрения. Комисията, която е направила оглед на място, не е констатирала такива да са налице. По отношение тези за помпа и резервоар - т. 7 - не са представени доказателства предоставени ли са в действителност, ползвани ли са от ответника, а до колкото същите представляват движими вещи, то те нямат качество на подобрания, тъй като ответникът може да си ги вземе. В тази връзка оспорва фактура № 40631, издадена от „Т.“ ЕООД на „П.Г.“ АД на 17.07.2020 г. и фактура № 0500000132, издадена от „Мегаметал 01“ ЕООД на „П.Г.“ АД на 19.09.2020 г., а тези разходи се претендират от втория ответник.

В случай, че съдът се установи, че описаните в отговора подобрения, са извършени реално, О.Е.П. оспорва те да повишават стойността на имота.

На трето място, О.Е.П. оспорва заявеното право на задържане:

Правото на задържане е акцесорно спрямо възражението за извършени подобрения в имота. От писмения отговор обаче не става ясно дали вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД релевира възражение за подобрения или само за задържане.

Правото на задържане е признато от закона - чл. 72, ал.3 ЗС на добросъвестния владелец. В настоящото производство е предявен иск за прогласяване на нищожността на апортната вноска, част от която са и двата процесни имота, поради противоречие със закона - императивната забрана за разпореждане с имоти, придобити по реда на ЗНИ и в случай че искът бъде уважен, ответниците ще бъдат обвързани от установената нищожност.

Отделно от горното и в случай, че искът за нищожност бъде отхвърлен, на основание заявените претенции за разваляне на договора, О.Е.П. счита че вторият ответник няма качеството на добросъвестен подобрител на имота, доколкото същият се явява солидарно отговорен с първия ответник за изпълнението на договора. След като е налице неизпълнение, то той не може да се ползва от правата на добросъвестния подобрител след като се явява неизправна страна по договора.

На основание изложеното вторият ответник „С. У.П.“ ЕАД, като недобросъвестен владелец, не разполага с право на задържане на имотите.

За да е налице право на задържане е необходимо длъжникът да има ликвидно и изискуемо вземане спрямо своя кредитор. В случая О.Е.П. оспорва вземането на ответника изцяло - както по основание, така и по размер, поради което вземането не е ликвидно.

О.Е.П. оспорва твърденията, изложени в писмения отговор, че:

• относно наличието на непреодолима сила по см. на ТЗ и случайно събитие по чл. 81 от ЗЗД;

• ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са започнали работа по инвестиционния проект по смисъла на nap. 1, т. 8 от ЗР на ЗНИ в нормативно определения срок от 2 години от сключване на договора за продажба;

• ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са изпълнили инвестиционния проект в нормативно определения срок от 3 години от започване работата по проекта;

• вторият ответник - „С. У.П.“ ЕАД, е имал качество на дружество по чл.17 от ЗНИ (в относимата редакция) към момента на извършване на апорта;

• е налице знание от страна на Общината за извършения апорт;

• вторият ответник - „С. У.П.“ ЕАД е добросъвестен владелец;

• са извършени подобрения в процесните имоти;

• вторият ответник - „С. У.П.“ ЕАД има право на задържане.

О.Е.П. моли:

да се развали Договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег. индекс № ДГ-

4706 от 21.07.2020 г., поради неизпълнение от страна на длъжника „П.Г.“ АД, ЕИК:

••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., пж. 1000, р-н Красно село ул.

„Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10,;

да се прогласи нижоността на апортната вноска, извършена на 22.12.2020г., с която

„П.Г.“АД, ЕИК: ••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., пж. 1000, р-н

Красно село ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, е апортирало в дружеството „С. У.П." ЕАД,

ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно

село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, обособена част от търговското си предприятие

(като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си

и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020 г., поради

противоречието й със закона;

в случай, че съдът отхвърли иска за прогласяване на нищожността, моли да се развали на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г., поради неизпълнение от страна на длъжинка „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., пж. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10,;

да се признае по отношение на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес

на управление: гр. С., пж. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, че

О.Е.П. с БУЛСТАТ: •••••••••, с адрес: град Е.П., пл. „Н.“ 1, е собственик на имоти с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем

точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност

„Бегова ливада“, с площ от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./ и с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем

точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност

„Юрто“, с площ от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./,

както и да осъди ответника „С. У.П." ЕАД, ЕИК: ••••••••• да върне фактическа власт

върху имотите.

О.Е.П. моли да му се присъдят и направените по делото разноски, включително юрисконсултско възнаграждение.

Ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД са подали допълнителен отговор на допълнителната искова молба.

Поддържат всички доводи, изложени в отговора на исковата молба.

Поддържат доводите си, че исковете за собственост не подлежат на разглеждане по реда на чл. 365 и сл. от ГПК. Функционално свързан с предмета на спора за разваляне, би бил иск. основан на чл. 55 от ЗЗД. Функционално свързан би бил и иск по чл. 134 от ЗЗД - ищецът да упражни правото на длъжника си - първия ответник да иска връщане на даденото по нищожен договор от втория ответник.

Вън от това договорът е с продължително изпълнение и развалянето му няма обратно действие. Развалянето му е и непротивопоставимо на втория ответник, който е придобил правата си преди вписването на исковата молба - чл. 88 от ЗЗД.

Част от изложените възражения в допълнителната искова молба са правни поради, което и няма да бъдат коментирани, те са такива по съществото на спора. Вписаният в търговския регистър предмет на дейност, не означава, че търговецът фактически го осъществява. Ответниците не са вписани като строители в регистъра по чл.3, ал.2 от Закона за Камарата на строителите.

Документите към заявление до Министерство на земеделието от 23.06.2023г. са подадени 8 месеца по-късно, защото се е наложило изменение на ПУП с допълването му с план - схеми за канализация и водоснабдяване. Необходимостта от тези план - схеми не и била известна от по-рано.

Протоколът за изпълнение сондажни работи е подписан от „К.Б.“ ЕАД като главен изпълнител на проекта.

Не са излагани твърдения за покупка на селскостопански път в т. 9.3. от отговора. Във връзка с твърдението за липса на устройствена свързаност ще бъде поставена допълнителна задача към съдебно - техническата експертиза;

Разпоредбата на чл. 6а, ал. 6 от ППЗНИ. препраща към ал. 2, където е уредена различна хипотеза. Тук следва да се има предвид и чл. 13 от процесния договор.

Относно срокът за изпълнение следва да се посочи, че основание за разваляне на договора би било неполучаване на акт образец 15 в петгодишен срок от съставяне на протокол за открИ.е на строителна площадка и ниво - чл. 8 от договора, т.е. считано от 22.06.2022г.

„П.Г.“ АД, с ЕИК••••••••, със седалище и адрес на управление: С., район Красно село, ул.“Л.К.“ № 9 А, ет. 5, ап. 10 е предявил насрещен иск срещу О.Е.П., БУЛСТАТ •••••••••, с адрес: гр. Е.П., пл. „Н.“ №1.

„П.Г.“ АД предявява евентуален насрещен иск, който да бъде разгледан и уважен в случай, че съдът приеме, че са налице предпоставки за разваляне на Договора за покупкопродажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ-4706/21.07.2020г. (.Договорът от 21.07.2020г."), сключен между О.Е.П. и „П.Г.“ АД, и съдът уважи предявения от О.Е.П. срещу „П.Г.“ АД или срещу „С. У.П.“ ЕАД иск за разваляне на този договор.

По-долу са изложени аргументите за неоснователност на исковете на О.Е.П., които са подробно развити и в депозирания по настоящото производство отговор на искова молба от „П.Г.“ АД, както и фактите, свързани с предявения евентуален насрещен иск и съображения за неговата основателност.

На 21.07.2020г. между О.Е.П. и „П.Г.“ АД е сключен Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ- 4706/21.07.2020г., по силата на който О.Е.П. е продала на „П.Г.“ АД недвижими имоти - частна общинска собственост с идентификатори 61248.1.136 и 61248.14.2, находящи се по местонахождение на планирана от „П.Г.“ АД инвестиция в с. Р.п., общ. Е.П. за изграждане на „Балнеологичен център за комплексна профилактика, рехабилитация и хидротерапевтично лечение с минерална вода с настаняване“.

Видно от представеното към настоящата искова молба платежно нареждане от 21.07.2020 г., „П.Г.“ АД е платило на О.Е.П. сума в размер на 258 088 лева, която представлява общия размер на уговорената в чл. 3, ал. 1 от Договора от 21.07.2020г. продажна цена за поземлен имот с идентификатор 61248.1.136 и поземлен имот с идентификатор 61248.14.2. Цената за имот с идентификатор 61248.1.136 е в размер на 19 933 лева, а за имот с идентификатор 61248.14.2 е 238 155 лева.

На 30.06.2025г. О.Е.П. е депозирала искова молба, с която са предявени няколко иска, сред които иск за разваляне на Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ-4706/21.07.2020г., поради неизпълнение от страна на „П.Г.“ АД, както и друг иск за разваляне на Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ- 4706/21.07.2020г. поради неизпълнение от страна на „С. У.П.“ ЕАД. Въз основа на тази искова молба е образувано настоящото т.д. № 152/2025 г. по описа на СОС, I - ви търговски състав. Във връзка с тези искове за разваляне от името на „П.Г.“ АД е подаден отговор на искова молба, в който подробно са развити съображения за неоснователност на така предявените искове.

В депозирания по настоящото производство отговор на искова молба от страна на „П.Г.“ АД са изложени подробни съображения относно неоснователността на предявените искове за разваляне на Договора от 21.07.2020г. Доколкото „П.Г." АД поддържа твърдението, че не са налице предпоставките за разваляне на този договор, то предявеният с настоящата молба иск се явява евентуален и следва да бъде разгледан само при условие, че съдът уважи някой от исковете за разваляне на Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ-4706/21.07.2020г.

В случай че съдът постанови решение за разваляне на Договора от 21.07.2020г., за О.Е.П. ще възникне задължението да върне на „П.Г.“ АД платената от него цена в размер на 258 088 лв. (двеста петдесет и осем хиляди и осемдесет и осем лева). Съгласно чл. 88, ал. 1, изр. 1-во от ЗЗД развалянето на договора по правило има обратно действие, освен при договорите за продължително или периодично изпълнение, какъвто договорът за продажба не е. Когато договорът не е за продължително или за периодично изпълнение с упражняване на потестативното право на кредитора по чл. 87 ЗЗД се заличават с обратна сила, към момента на сключване на договора, всички породени от него права и задължения, включително за страната платила цена по него, възниква правото за нейното връщане.

Доколкото в настоящия случай цената е платена от „П.Г.“ АД, именно то е легитимирано да получи тази цена при разваляне на Договора за покупко - продажба на недвижим имот от 21.07.2020г., дори да бъде разгледан и уважен искът за разваляне срещу „С. У.П.“ ЕАД.

Развалянето на договора представлява една от хипотезите, предвидени в чл. 55, ал.1, а именно предл. 3-то - отпаднало основание. При този фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила, поради което вземането за връщането на цената става изискуемо от деня, в който отпада основанието (е този смисъл е т. 7 от Постановление № 1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС). Всичко това води до извод, че при уважаване на някой от исковете за разваляне на Договора за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2020г., в деня на влизане в сила на съдебното решение О.Е.П. трябва да върне на „П.Г.“ АД платената от последното цена в размер на 258 088 лв. В случай, че връщането на цената бъде забавено, О.Е.П. ще дължи законна лихва за забава.

В условие на евентуалност, в случай че съдът уважи предявения в настоящото производство иск срещу „П.Г.“ АД или иска срещу „С. У.П.“ ЕАД за разваляне на Договора за покупко-продажба на недвижим имот от 21.07.2020г. с peг. индекс ДГ-4706/21.07.2020г., на основание чл. 55, ал. 1, предл. III вр. чл. 88, ал. 1 от ЗЗД моли да бъде осъден О.Е.П. да заплати на „П.Г." АД с ЕИК •••••••• по следната банкова сметка: IBAN: BG18 UNCR 7630 1063 ••••••, сума в размер на 258 088 лв. (двеста петдесет и осем хиляди и осемдесет и осем лева), представляваща платената по договора продажна цена, ведно със законна лихва за забава от датата на разваляне на договора до окончателното плащане на сумата.

„П.Г.“ АД моли да му се присъдят разноските, сторени от него в настоящото производство.

Ответникът по насрещният иск О.Е.П. е подал отговор. О.Е.П. намира така предявеният иск е неоснователен, поради следното:

С насрещният иск „П.Г.“ АД претендира връщане на заплатената продажна цена за следните недвижими имоти:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/, нар. по- долу за краткост „процесиите имоти“.

Плащането е извършено въз основа на сключен между страните договор за покупкопродажба на недвижими имоти от 21.07.2020 г. с per. № ДГ-4706/21.07.2020г.. Договорената цена възлиза съответно на 19 933 лв. за имот № 61248.1.136 и на 238 155 лв. за имот № 61248.14.2. Заплащането е извършено, съгласно чл. 6 от Договора и е удостоверено е надлежни платежни документи, които са предоставени преди неговото подписване и е предпоставка за неговото сключване. Съгласно чл. 7 от Договора, правото на собственост е преминало в патримониума на „П.Г.“ АД със сключването му. Със сключването на Договора, двете страни са изпълнили две от своите задължения по него - „П.Г.“ АД са заплатили обща цена в размер на 258 088,-лв., а О.Е.П. е прехвърлила собствеността върху процесиите имоти.

След сключването на договора „П.Г.“ АД, въпреки поетите договорни задължения и забраната за разпореждане в чл. 22а от ЗНИ, на 22.12.2020г. е извършило апортна вноска на процесиите имоти в капитала на „С. У.П.“ ЕАД. От този момент „П.Г.“ АД е престанало да бъде собственик на процесните имоти.

С евентуално предявения насрещен иск „П.Г.“ АД претендира връщане на заплатената сумата от 258 088,-лв. Същевременно следва да се отбележи, че при евентуално разваляне на договора по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, страните следва да си върнат даденото (чл. 88, ал. 1 ЗЗД). В случая обаче „П.Г.“ АД е в невъзможност да върне обратно в патримониума на О.Е.П. получените имоти, тъй като вече се е разпоредило с тях в полза на трето лице.

При това положение, при евентуално разваляне на Договора и уважаване на предявеният насрещен иск би довело до неоснователно обогатяване в полза на „П.Г.“ АД по смисъла на чл. 55 ЗЗД, което е в противоречие с принципа за недопускане на обогатяване без правно основание. В резултат за О.Е.П. би настъпил вредоносен резултат - възстановяване на получената цена, въпреки невъзможността да върне собствеността върху процесиите имотите.

Поради изложеното, О.Е.П. счита, че така предявеният иск е неоснователен.

При условие че съдът приеме настоящият иск на „П.Г.“ АД за основателен, на основание чл.103 от ЗЗД О.Е.П. прави възражение за прихващане до размера на сумата 258 088,-лв.

Съгласно чл.8, ал.4 от Договора за покупко-продажба от 21.07.2020г„ „П.Г.“ АД се е задължило да поддържа инвестицията в региона на с. Р.п. за срок не по-малък от 3 години от датата на осъществяване на инвестицията. На основание чл. 8, ал. 2 от Договора, размерът на инвестицията е следвало да бъде не по-малък от 30 000 000 лв.

От съдържанието на Договора ясно следва, че срещу прехвърлянето на имотите Общината е очаквала да бъде реализирана и поддържана инвестиция в посочения вид, размер и срок.

Съгласно чл. 1, ал. 1, т. 1 Закона за местните данъци и приходи (ЗМДТ) приходите от данък върху недвижимите имоти постъпват в общинските бюджети. Чл.22 ЗМДТ предвижда, че размерът на данъка се определя от съответния Общински съвет в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка. За територията на О.Е.П., съгласно чл. 16 от действащата Наредба за местните данъци, размерът е 4%о върху данъчната оценка.

При реализиране на инвестиция от 30 000 000 лв., годишният данък върху недвижимите имоти възлиза на 120 000 лв., като за договорения 3-годишен срок общият приход за общината би бил 360 000 лв.

Следователно, поради неизпълнение на договорното задължение от страна на „П.Г.“ АД, О.Е.П. претърпява пропуснати ползи в размер, надвишаващ претендираната сума от 258 088 лв. По тази причина, О.Е.П. счита, че се явява основателно възражението за прихващане в полза на Общината срещу насрещната претенция на „П.Г.“ АД до пълния размер от 258 088 лв.

В случай, че съдът отхвърли като неоснователно възражението за прихващане и приеме, че предявеният от „П.Г.“ АД иск е основателен, О.Е.П. прави възражение за право на задържане върху претендираните суми.

Съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД, при разваляне на договор всяка от страните е длъжна да върне на другата страна всичко, което е получила. В конкретния случай обаче за „П.Г.“ АД възниква невъзможност да върне процесните имоти в патримониума на О.Е.П., тъй като дружеството се е разпоредило с тях в полза на трето лице („С. У.П.“ ЕАД) чрез апортна вноска, извършена на 22.12.2020 г.

Ето защо, при евентуално уважаване на настоящата претенция на „П.Г.“ АД, О.Е.П. моли съдът да признае в полза на О.Е.П. право на задържане върху сумата от 258 088 лв., до момента на връщане в патримониума й на следните имоти:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

На основание всичко изложено, О.Е.П. моли да се отхвърли като неоснователен предявения от „П.Г.“ АД евентуален насрещен иск за връщане на сумата от 258 088 лв. представляваща платена цена по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 21.07.2020 г. с per. № ДГ-4706/21.07.2020г., ведно със законната лихва за забава от датата на разваляне на Договора до окончателното плащане на сумата.

В случай че съдът уважи иска на „П.Г.“ АД, О.Е.П. моли на основание чл.103 ЗЗД, да се уважи направеното възражение за прихващане и да извърши прихващане на насрещните вземания до размера на сумата от 258 088 лв., поради неизпълнението от страна на „П.Г.“ АД на договорните му задължения за реализиране и поддържане на инвестиция в размер на минимум 30 000 000 лв. за срок от 3 години, съгласно чл. 8 от Договора;

При отхвърляне на възражението за прихващане, моли да се признае в полза на О.Е.П. право на задържане върху сумата от 258 088 лв. до реалното връщане в нейния патримониум на процесиите недвижими имоти:

• имот с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени сьс Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

О.Е.П. моли, да му се присъдят и направените по делото разноски, включително юрисконсултско възнаграждение.

Ищецът „П.Г.“ АД по насрещния иск е подал допълнителна насрещна искова молба.

Неоснователно е твърдението на О.Е.П., че при евентуално разваляне на Договора и уважаване на предявения насрещен иск би довело до неоснователно обогатяване в полза на „П.Г.“ АД по смисъла на чл. 55 ЗЗД. Разбира се, реституцията при разваляне на договора е двустранна и всяка от страните би върнала полученото по разваления договор. Видно от исковата молба на О.Е.П., последната е съединила с иска за разваляне на Договора и иск за прогласяване нищожността на апортната вноска, т.е. О.Е.П. цели връщане на имотите в патримониума на „П.Г.“ АД, което от своя страна е предпоставка за връщане на имотите на Общината.

Както е посочено в отговора на искова молба, депозиран от „П.Г.“АД и „С. У.П.“ ЕАД на 25.07.2025г., исковата молба е нередовна и е необходимо допълнително уточнение от страна на О.Е.П. относно самите искове и видът на тяхното съединяване. С оглед направените искания и срещу „С. У.П.“ ЕАД обаче, може да се заправи извод, че О.Е.П. се стреми имотът да бъде върнат в патримониума на „П.Г.“ АД. Това от своя страна би направила възможна и реституцията, явяваща се следствие на развалянето на Договора. С оглед тези съображения, неоснователни се явяват твърденията, че „П.Г.“ АД е в невъзможност да върне обратно в патримониума на О.Е.П. процесиите имоти. Напротив, при уважаване на иска за разваляне, „П.Г.“ АД ще бъде длъжно и ще върне собствеността върху имотите, но то от своя страна следва да получи обратно платената продажна цена.

„П.Г.“ АД Поддържа всички изложение в отговора на исковата молба твърдения относно липсата на предпоставки за разваляне на който и да било договор. Поддържа също всички изложени в насрещната искова молба, предявена в условие на евентуалност, твърдения и съображенията относно необходимостта за връщане на престациите при разваляне на който и да е от договорите.

Съгласно чл.103, ал.1 от ЗЗД, когато две лица си дължат взаимно пари, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си.

За да породи ефект изявлението за прихващане, вземането на страната, която прави изявлението, следва да е изискуемо и ликвидно. В настоящия случай О.Е.П. не притежава каквото и да било вземане към „П.Г.“ АД, още повече насрещно, изискуемо и ликвидно такова. Нещо повече, О.Е.П. дори не твърди, че притежава някакво вземане към „П.Г.“ АД, а само очертава хипотетични пропуснати ползи в примерни размери.

Общината посочва единствено очаквани резултати, които биха настъпили при изпълнение на договор, като прави абсолютно хипотетични и некоректни изчисления. Така например изчислява хипотетичен местен данък, приравнявайки данъчната оценка на имот на размера на инвестиция. Очевидно е, че Общината погрешно посочва както базата за изчисление, така и самия резултат. Не е допустимо да се разглежда като пропусната полза общински данък, който би бил дължим при реализиране на строеж, тъй като нереализирането на строеж би могло да се дължи на редица причина, вкл. на действия на самата Община.

С оглед гореизложеното, счита че не са налице предпоставките за извършване на прихващане, доколкото О.Е.П. не притежава ликвидно и изискуемо вземане срещу „П.Г.“ АД, поради което направеното възражение от О.Е.П. следва да бъде оставено без уважение.

На първо място, неоснователно е твърдението на О.Е.П., че „за „П.Г.“ АД възниква невъзможност да върне процесните имоти в патримониума на О.Е.П., тъй като дружеството се е разпоредило с тях в полза на трето лице („С. У.П.“ ЕАД) чрез апортна вноска. Както беше посочено по-горе, О.Е.П. е предявила иск за прогласяване нищожността на тази апортна вноска, в резултат на което имотите биха се върнали в патримониума на „П.Г.“АД, ако бъде уважен този иск на О.Е.П.. Разбира се, „П.Г.“ АД не цели неоснователно обогатяване и е наясно, че връщането на продажната цена е свързано с връщане на собствеността върху имотите.

На следващо място, счита че така заявеното от О.Е.П. възражение се нуждае от уточнение, като Общината следва да конкретизира дали има предвид възражение по чл.90 от ЗЗД или прави възражение за същинско право на задържане, като в последната хипотеза да обоснове искането си.

Противопоставя се на допускането на комплексна съдебна експертиза, поискана от О.Е.П..

Ответникът О.Е.П. по насрещният иск на „П.Г.“ АД е подал допълнителен отговор на допълнителната искова молба.

О.Е.П. поддържа твърдението, че евентуалното разваляне на Договора и уважаването на предявения насрещен иск ще доведе до неоснователно обогатяване в полза на „П.Г.“ АД по смисъла на чл. 55 ЗЗД. Както е посочено и в писмения отговор, към настоящия момент ответното дружество не е собственик на имотите, придобити от О.Е.П., тъй като същите са апортирани в капитала на „С. У.П.“ ЕАД на 22.12.2020г. Апортът по своята правна същност представлява разпоредителна сделка, с която собствеността върху имотите е прехвърлена в полза на трето лице. Докато този апорт не бъде прогласен за нищожен с влязло в сила съдебно решение, „П.Г.“ АД няма нито фактическа, нито юридическа възможност да върне имотите в патримониума на Общината.

В случай, че съдът не обяви нищожността на апортната вноска, а уважи предявения насрещен иск, О.Е.П. ще бъде задължена да върне получената продажна цена, докато „П.Г.“ АД няма правната възможност да възстанови собствеността върху имотите. Предявеният в условията на евентуалност насрещен иск има за предмет задължаване на О.Е.П. да заплати сумата от 258 088 лв., в случай че бъде уважен някой от исковете срещу „П.Г.“ АД или „С. У.П.“ ЕАД за разваляне на договора за покупко-продажба от 21.07.2020 г. с peг. № ДГ- 4706/21.07.2020 г.

По този начин „П.Г.“ АД претендира връщане на заплатената сума във всички възможни хипотези на разваляне на договора, без да е налице възможно насрещно връщане на полученото. Следователно, ако съдът уважи насрещния иск, О.Е.П. ще трябва да заплати на „П.Г.“ АД сумата от 258 088 лв., получи обратно имотите, предмет на договора, за да не се получи неоснователно обогатяване от страна на „П.Г.“ АД, поради което О.Е.П. поддържа изцяло изложеното в първоначалния писмен отговор.

О.Е.П. счита, че възражението за прихващане е основателно.

Сключеният Договор за покупко-продажба от 21.07.2020г. с peг. № ДГ- 4706/21.07.2020 г. е подписан по реда на Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ). По своята същност Законът уреждат условията и редът за насърчаване на инвестиции на територията на Република България, които имат икономически и социален принос за развитието на съответния регион, в който се осъществява съответната инвестиция. За изпълнението на инвестиционен проект Законът допуска инвеститорът да придобие имот - общинска собственост, върху който да осъществи и развие дейността си. За да бъде гарантиран общественият интерес, ЗНИ определя минимален срок и минимален размер на инвестицията, които са договорени и в процесния договор. В чл. 8 от Договора изрично е предвидено, че срокът за поддържане на инвестицията не може да бъде по-малък от 3 години от датата на осъществяването, а размерът на инвестицията не може да бъде по-малък от 30 000 000 лв. Съгласно действащото законодателство и чл. 10, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), за всеки недвижим имот собственикът дължи данък върху недвижимите имоти.

Следователно, дори само въз основа на нормативно определените параметри на инвестицията, инкорпорирани в Договора, и законовото задължение за плащане на данък върху недвижим имот, може обективно да се определи размерът на пропуснатите ползи за Общината от неизпълнението на инвестиционното намерение. Възражението за прихващане е заявено при условията на евентуалност - то ще се разглежда само в случай, че бъде уважен насрещният иск на „П.Г.“ АД, което предполага уважаване на иска за разваляне на Договора. Право да иска разваляне има изправната страна, като съгласно чл. 79 от ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска обезщетение за неизпълнение, като обезщетението обхвата претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Но ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди.

При уважаване на главния иск за разваляне, поради неизпълнение на задължението за реализиране и поддържане на инвестицията от страна на „П.Г.“ АД, това неизпълнение ще е безспорно установено в съдебния процес и ще има за последица както произнасяне по насрещния иск, така и по направеното от О.Е.П. възражение за прихващане за размера на претендиранато обезщетение.

Във връзка с направените в допълнителната искова молба възражение, счита че следва да се обърне внимание на следното:

когато при предявен иск ответникът по него направи възражение за прихващане на претендираното от ищеца вземане със свое вземане към ищеца съдът ще трябва да разгледа това възражение и да се произнесе по отношение на него. С това възражение ответникът твърди, че искът е неоснователен, тъй като вземането на ищеца, до размера на предявеното с възражението насрещно вземане, е погасено чрез извършено прихващане. При това в ГПК, освен правилото на чл. 298, ал. 4 от ГПК, не се съдържат специални правила по отношение на правото на прихващане и упражняването му, поради което приложение намират тези, установени с разпоредбите на чл.103-чл.105 от ЗЗД. От същите е видно, че решаващо за прихващането е изявлението на една от страните по реда на чл.104, ал. 1 изр. 1 от ЗЗД, което е насочено към насрещната страна в правоотношението. С направеното в исковото производство възражение за прихващане това изявление не се променя от такова насочено към насрещната страна, в такова отправено до съда с искане последния да извърши прихващане.

Възражението за прихващане, заявено в хода на висящия исков процес, е допустимо и когато вземането не е ликвидно, нито изискуемо. Съдебната практика приема, че в тази хипотеза на съдебно прихващане погасителния ефект настъпва, след като влезе в сила решението, тъй като от този момент вземането става ликвидно и безспорно.

Следователно, твърденията на ищеца по насрещния иск „П.Г.“ АД, че не са налице предпоставките за извършване на прихващате, тъй като вземането не е ликвидно и изискуемо, са неоснователни. О.Е.П. има право да претендира обезщетение, изразяващо се в претърпени реални и изчислими пропуснати ползи, изразяващи се в непостъпил местен данък върху недвижимите имоти, които обуславят ликвидността и изискуемостта на насрещното вземане и правят възражението за прихващане напълно основателно.

Направеното възражение за право на задържане е обосновано от опасенията на О.Е.П., че при евентуално разваляне на Договора и уважаване на насрещния иск, Общината ще бъде задължена да възстанови получената продажна цена, докато „П.Г.“ АД няма да има фактическа и юридическа възможност да върне в собственост на Общината получените имоти. Поради това О.Е.П. е заявила възражението за право на задържане върху сумата от 258 088 лв. до момента на връщане в нейния патримониум на процесиите имоти.

Така формулираното възражение е ясно, обосновано и произтича пряко от последиците на евентуалното разваляне на договора между страните и уважаване на насрещния иск. С оглед на това не са необходими допълнителни уточнения относно неговия характер.

Законът за насърчаване на инвестициите има за цел да обезпечи осъществяването и поддържането на инвестицията на територията на общината, в която тя се реализира. Евентуалното разваляне на договор, сключен по реда на този закон, несъмнено води до пропуснати ползи за съответната община, които се проявяват в икономически, социален и обществен аспект.

Поради това исканията на О.Е.П. за допускане на комплексна съдебна експертиза са напълно обосновани и целесъобразни. Поставените към вещите лица въпроси са ясни, конкретни и достатъчни, като имат за предмет определяне на релевантните факти и размера на претендираните пропуснати ползи, произтичащи от неизпълнението на инвестиционното задължение.

Не става ясно, от така направеното в допълнителната искова молба искане, от какво уточнение се нуждае направеното в писмения отговор възражение за задържане по отношение на претендираната от ищеца сума в размер на 258 088 лв. представляваща платена цена по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 21.07.2020 г. с peг. № ДГ- 4706/21.07.2020 г.

На основание всичко изложено, О.Е.П. моли да се отхвърли като неоснователен предявения от „П.Г.“ АД евентуален насрещен иск за връщане на сумата от 258 088 лв. представляваща платена цена по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 21.07.2020г. с peг. № ДГ-4706/21.07.2020г., ведно със законната лихва за забава от датата на разваляне на Договора до окончателното плащане на сумата.

В случай, че съдът уважи иска на „П.Г.“ АД, О.Е.П. моли:

1. На основание чл. 103 ЗЗД, да уважи направеното възражение за прихващане и да извърши прихващане на насрещните вземания до размера на сумата от 258 088 лв., поради неизпълнението от страна на „П.Г.“ АД на договорните му задължения за реализиране и поддържане на инвестиция в размер на минимум 30 000 000 лв. за срок от 3 години, съгласно чл. 8 от Договора;

При отхвърляне на възражението за прихващане, О.Е.П. моли да признае в полза на О.Е.П. право на задържане върху сумата от 258 088 лв. до реалното връщане в нейния патримониум на процесиите недвижими имоти:

• имот е идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

О.Е.П. моли да му се присъдят и направените по делото разноски, включително юрисконсултско възнаграждение.

Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от Протокол №11 от редовно заседания на Общински съвет Е.П., проведено на 26.06.2020г. е взето решение за продажба на следните имоти:

• имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/; и - имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/ без провеждане на търг или конкурс на „П.Г.“ АД, чрез сключване на договор по реда на чл.22а ал.1 т.2 от Закона за насърчаване на инвестициите.

Видно от представения сертификат за инвестиция клас А № А- 182 от 06.07.2020г., издаден от Министерство на икономиката, Българска агенция за инвестициите на „П.Г.“ АД за изграждане на „БАЛНЕОЛОГИЧЕН ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНИ ПРОФИЛАКТИКИ,

РЕХАБИЛИТАЦИЯ И ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО ЛЕЧЕНИЕ С МЕНЕРАЛНА ВОДА С

НАСТАНЯВАНЕ.“ Сертификатът важи до 06.07.2023г.

С договор от 21.07.2020г. между О.Е.П. и - „П.Г.“ АД, е сключен договор за покупкопродажба на недвижими имоти с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/; на цена 19933лв. без ДДС и - имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две./ на цена 238155лева без ДДС.

С чл.8 ал.6 от договора на купувача/инвеститор е забранено да се разпорежда с имотите, да ги обременява с вещни тежести, както и да учредява ограничени вещни права до изтичането на срока по чл.12 ал.2 т.8 от ЗНИ.

С чл. 16. страните са договорили, че ПРОДАВАЧЪТ има право да развали настоящия договор, в който и да е от следните случаи:

1. КУПУВАЧЪТ/ИНВЕСТИТОР не изпълни инвестиционния проект относно срока и размера на инвестцията. Инвестицията се смята за неизпълнена, когато размерът й е

под изискуемия минимален размер, определен по чл. 12, ал. 2, т. 5 от ЗНИ, и не е

изпълнено условието по чл. 22а, ал. 13 от ЗНИ, установено с финансови отчети и справка, заверени от регистриран одитор, съгласно Закона за независимия финансов

одит. Разходите по дейността на одитора са за сметка на инвеститора.

2. Неизпълнение на изискването размерът на планираната инвестиция като разходи за дълготрайни материални активи да е над 5 пъти по-голям от пазарната оценка на продаваните имоти.

3. При установяване на забава по смисъла на Чл. 16, ал. 1, т.5 от ЗНИ, освен ако

дължимите плащания не бъдат изплатени в подходящ за страните срок, както и правата на изправната страна.

4. При нарушаване на забраната по чл. 8, ал. 6 от настоящия договор.

С чл.18 от договора страните са договорили, че „Развалянето на договора по чл. 16 и чл. 17 от настоящия договор се извършва с Едностранно писмено уведомление на изправната до неизправната страна по договора, в което уведомление се дава подходящ срок за отстраняване на неизпълнението, като, в случай, че в дадения подходящ срок неизпълнението не бъде отстранено, договорът се счита развален с изтичането на дадения подходящ срок за изпълнение.“

След служебно извършена справка в ТРРЮЛНЦ по партидите на „П.Г.“АД, ЕИК: •••••••• и „С. У.П.“ ЕАД, с ЕИК ••••••••• съдът констатира, че Съветът на директорите на 14.12.2020г. на „П.Г.“АД, е взело решение за учредяване на „С. У.П.“ ЕАД, като капиталът на дружеството е в размер на 21 409 000 лв. (двадесет и един милиона четиристотин и девет хиляди лева), записан изцяло от едноличния собственик „П.Г.“ АД и внесен под формата на непарична вноска представляваща:

Обособена част от търговското предприятие на „П.Г.” АД (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения, съгласно Встъпителен баланс от 15.10.2020 г.), включващо в себе си и правото на собственост върху следните недвижими имоти:

А. Имот с идентификатор: 61248.1.136 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест/, находящ се в село Р.п., О.Е.П., област С., местност „Бегова ливада“, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК- Софийска област, с площ на имота от 6020 кв.м /шест хиляди и двадесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план: 000136, при съседи: 61248.888.9901, 61248.56.603, 61248.29.483,61248.1.373.

Б. Имот с идентификатор: 61248.14.2 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две/, находящ се в село Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18- 560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК - Софийска област, с площ на имота от 70385 кв. м /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8 /осма/, номер по предходен план: 014002, при съседи: 61248.89.453, 61248.15.315, 61248.14.327, 61248.59.463, 61248.56.603, 61248.14.5, 61248.14.100.

В. 1426/3426 кв. м/хиляда четиристотин двадесет и шест върху три хиляди четиристотин двадесет шест квадратни метра/ идеални части от Поземлен имот с идентификатор 61248.15.15 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка петнадесет/ в село Р.п., О.Е.П., Област С., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-560/16.08.2019 г. на изпълнителен директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на поземления имот: местност „ЮРТО“, с площ по скица от 3425 кв.м /три хиляди четиристотин двадесет и пет квадратни метра/, а по документ за собственост с площ от 3426 кв.м /три хиляди четиристотин двадесет и шест квадратни метра/, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 /четвърта/, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 015015, при съседи: 61248.15.6 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка шест/, 61248.89.453 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка осемдесет и девет точка четиристотин петдесет три/, 61248.14.327 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка триста двадесет и седем/ и 61248.15.14 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка четиринадесет/.

Г. 2000/3426 кв. м /две хиляди върху три хиляди четиристотин двадесет шест квадратни метра/идеални части от Поземлен имот е идентификатор: 61248.15.15 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка петнадесет/ в село Р.п., О.Е.П., Област С., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-560/16.08.2019 г. на изпълнителен директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на поземления имот: местност „ЮРТО“ с площ по скица от 3425 кв.м /три хиляди четиристотин двадесет и пет квадратни метра/, а по документ за собственост с площ от 3426 кв.м /три хиляди четиристотин двадесет и шест квадратни метра/, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 /четвърта/, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 015015, при съседи: 61248.15.6 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка шест/, 61248.89.453 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка осемдесет и девет точка четиристотин петдесет три/, 61248.14.327 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка триста двадесет и седем/ и 61248.15.14 /шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка петнадесет точка четиринадесет/.

В съвкупност, описаните по-горе недвижими имоти представляват терен, върху който ще се изгради „Балнеологичен център за комплексна профилактика, рехабилитация и хидротерапевтично лечение с минерална вода с настаняване” съгласно Договор за покупкопродажба на недвижим имот от 21.07.2020 г, с общ. Е.П., вписан в Служба по вписванията - гр. Е.П. с Вх.№ 1629/21.07.2020 г. и приложенията към договора.

Вносител на непаричната вноска е „П.Г.“ АД, с ЕИК: ••••••••.

„С. У.П.“ ЕАД, с ЕИК ••••••••• е вписано на 22.12.2020г.

С искане от 01.03.2021г. на „П.Г.“ АД е поискано издаване на решение за оценка на въздействието върху околната среда.

С Решение от 29.06.2021г. на Комисията за земеделски земи при Министерство на земеделието, храните и горите е утвърдена площадка за проектиране „БАЛНЕОЛОГИЧЕН ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНА ПРОФИЛАКТИКА, РЕХАБИЛИТАЦИЯ И ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО ЛЕЧЕНИЕ С МИНЕРАЛНА ВОДА“.

С решение на Министерство на околната среда и водите №СО-03-01/2021 от 12.07.2021г. се одобрява инвестиционното предложение “ИЗГРАЖДАНЕ НА

БАЛНЕОЛОГИЧЕН ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНА ПРОФИЛАКТИКА, РЕХАБИЛИТАЦИЯ

И ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО ЛЕЧЕНИЕ С МИНЕРАЛНА ВОДА“

Видно от разрешително за ползване на воден обект за заустване на отпадъчни води в повърхностни води №13150024/08.11.2021г. на Министерство на околната среда и водите е дадено разрешение за ползване на воден обект р. Стари искър(р. Лесновска) за заустване на отпадъчни води за проектиране и/или строителство на обект „БАЛНЕОЛОГИЧЕН ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНА ПРОФИЛАКТИКА, РЕХАБИЛИТАЦИЯ И ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО

ЛЕЧЕНИЕ С МИНЕРАЛНА ВОДА“ на „С. У.П.“ ЕАД.

С разрешение за строеж №КП -7/26.11.2021г. на основание чл.150 ЗУТ се разрешава на „С. У.П.“ ЕАД да извърши строителни дейности на строеж „БАЛЕОЛОГИЧЕН МЕДИКАЛ СПА ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНА ПРОФИЛАКТИКА, РЕХАБИЛИТАЦИЯ И

ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО ЛЕЧЕНИЕ С МИНЕРАЛНА ВОДА“.

„С. У.П.“ ЕАД е подало заявление на 17.12.2021г. за промяна на предназначението на имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. на земеделска земя за неземеделски нужди.

С решение №КЗЗ-02 от 11.02.2022г. на Комисия за земеделските земи на Министерство на земеделието е променено предназначението на имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. на земеделска земя за неземеделски нужди.

„С. У.П.“ ЕАД на 25.03.2022г. е подало заявление до Министъра на земеделието, храните и горите за учредяване на ограничено вещно право на прокарване на тръбопровод за заустване през ПИ с идентификатор 61248.59.463.

Видно от Протокол от 21.06.2022г. за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строеж.

Видно от Протокол от 24.06.2025г. на Комисия на О.Е.П. за проверка на реализация на инвестиционен проект по договор от 21.07.2020г. в имоти имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. НЯМА следи от извършване на каквито и да е строителни или друг подготвителни дейности, необходими за извършване на строеж. Няма индикации за започване на строеж или да са извършвани каквито и да е строителни дейности.

При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи:

О.Е.П. е предявила срещу „П.Г.“ АД иск с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД, във връзка с чл.79 ЗЗД и чл.22а ал.3 ЗНИ да се развали Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г., поради неизпълнение от страна на длъжника „П.Г.“ АД, ЕИК: ••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., район Красно село ул. „Л.К.“ №9А, ет.5, ап.10, с които по реда на чл.22а ал.1 т.2 ЗНИ са прехвърлени на „П.Г.“ АД имоти:

• имот е идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто" по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

Искът е допустим и основателен.

„П.Г.“ АД е инвеститор клас А, съгласно сертификат А-182 от 06.07.2020г. и по реда на чл.22а ал.1 т.2 ЗНИ с процесния договор е придобил без провеждане на търг и конкурс посочените имоти.

Видно от служебно извършена справка по партидата на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• е вписано на 22.12.2020г. под №20201222183338 апорт от „П.Г.“ АД в „С. У.П.“ ЕАД на обособена част от търговско предприятие, като права, задължения и фактически отношения, включваща посочените недвижими имоти, оценени по реда на чл.72 ТЗ. Извършената апортна вноска в „С. У.П.“ ЕАД по реда на чл.15 ТЗ прехвърля правата и задълженията на „П.Г.“ АД по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г. от „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, без сертификата по чл.20 ЗНИ, който е индивидуален и непрехвърлим. Със сертификат А-182 от 06.10.2022г. „С. У.П.“ ЕАД му е даден сертификат инвеститор клас А, удължен съгласно чл.20а ал.1 ЗНИ до 2 години или 06.10.2024г.

Съгласно чл.15 ТЗ

“Предприятието като съвкупност от права, задължения и фактически отношения може да бъде прехвърлено чрез сделка, извършена писмено с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно. Отчуждителят е длъжен да уведоми кредиторите и длъжниците за извършеното прехвърляне.“

Съгласно чл.16 ТЗ

„(1) Прехвърлянето на предприятие се вписва в търговския регистър едновременно по делото на отчуждителя и на правоприемника.

(5) Когато с договора се прехвърля недвижим имот или вещно право върху такъв имот, договорът се вписва и в службата по вписванията.“

С това правата и задълженията по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г. са преминали от патримониума на „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, като съгласно чл.17 ал.3 ЗНИ

„Лицата по ал.1 отговарят солидарно за изпълнението на задълженията си по осъществяване и поддържане на инвестицията.“

Лицата по ал.1 в действащата редакция на чл.17 са „инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран“.

Ето защо съдът прави извод, че по силата на прехвърляне на обособена част от търговско предприятие като права, задължения и търговски отношения праводателят „П.Г.“ АД е заместен от правоприемника „С. У.П.“ ЕАД по договора, но „П.Г.“ АД е солидарно отговорен за „изпълнението на задълженията по осъществяване и поддържане на инвестицията“

Съгласно чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ „срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване“

Съгласно §1 т.8 от ДР към ЗНИ „Започване на работата по инвестиционен проект“ е първото от следните събития: започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или поемане на първия правнообвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима. Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта.

Основания за уважаване на иска О.Е.П. е навела, че „С. У.П.“ ЕАД не е започнала работа по реда на чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ и второто, че инвестицията не е завършена в срок.

Искът е основателен, тъй като от събраните по делото доказателства съдът приема, че инвеститорът е започнал работа и е предприел действия по одобряване на ПУП, влязъл в сила на 17.12.2021г. и промяна на предназначението на процесните имоти от земеделски земи в такива за извършване на строителство и издадено разрешение 11.02.2022г. Разрешението за строеж е влязло в сила на 07.03.2022г. Протоколът за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво е съставен на 21.06.2022г.

Логиката на чл.22а ал.14 ЗНИ е „…когато изпълнението на инвестиционния проект е предвидено в имот, за който няма влязъл в сила подробен устройствен план или

изпълнението на инвестиционния проект налага изменение на подробния устройствен план, срокът за изпълнение на проекта може да бъде спрян до влизането в сила на подробния устройствен план, но не повече от 24 месеца. Условията по спиране на срока за изпълнение на проекта се уреждат в договора с инвеститора по ал. 10.“

С това инвеститорът „С. У.П.“ ЕАД е предприел действия по §1 т.8 ДР на ЗНИ, покриващ понятието „всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима.“. От тази дата- 11.02.2022г. съдът приема, че тече срока по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ, (срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване, включително за голям инвестиционен проект по смисъла на чл. 2, параграф 52 и чл. 14, параграф 13 от Регламент (ЕС) № 651/2014;), който е изтекъл на 10.02.2025г., до когато не е завършил изпълнението на инвестиционния проект.

„С. У.П.“ ЕАД и с изтекъл сертификат по чл.20а ал.1 ЗНИ след 06.10.2024г.

Не се твърди от ответника „С. У.П.“ ЕАД, че е завършил проекта, че е издаден Акт образец №14 - Акт за приемане на конструкцията по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, поради което съдът приема, че инвеститорът е в нарушение по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ, което е основание за разваляне на договора на основание чл.22а ал.3 изр.1 ЗНИ.

Съдът не приема за доказано наличието на непреодолима сила или наличие на причина в периода 11.02.2022г. до 10.02.2025г., която препятстваща изпълнението на поетите задължения от ответника „С. У.П.“ ЕАД, която причина не може да се вмени във вина по чл.81 ЗЗД. След 21.06.2022г. не се доказа започване на строителство, довело до неговото завършване в срока по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ до 10.02.2025г.

Видно от Протокол от 24.06.2025г. на Комисия на О.Е.П. за проверка на реализация на инвестиционен проект по договор от 21.07.2020г. в имоти имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. НЯМА следи от извършване на каквито и да е строителни или друг подготвителни дейности, необходими за извършване на строеж. Няма индикации за започване на строеж или да са извършвани каквито и да е строителни дейности.

Ето защо съдът намира предявения иск срещу „П.Г.“ АД с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД, във връзка с чл.79 ЗЗД и чл.22а ал.3 ЗНИ за основателен.

О.Е.П. е предявила срещу „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД искове с правно основание чл.124 ГПК, във връзка с чл.26 ал.1 ЗЗД и чл.22а ал.7 ЗНИ да се прогласи нищожността на апортната вноска, извършена на 22.12.2020г., с която „П.Г.“АД, ЕИК: ••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., район Красно село ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, е апортирало в дружеството „С. У.П.“ с ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., район Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, обособена част от търговското си предприятие (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020г., поради противоречието й със закона;

Искът е допустим, но неоснователен.

За ищеца О.Е.П. е налице правния интерес от предявяването на иска, тъй като в случай на уважаване на иска и доказването на нарушението по чл.22а ал.7 ЗНИ правна последица би била връщането в патримониума му на процесните недвижими имоти обект на Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г.

„П.Г.“ АД е инвеститор клас А, съгласно сертификат А-182 от 06.07.2020г. и по реда на чл.22а ал.1 т.2 ЗНИ с процесния договор е придобил без провеждане на търг и конкурс посочените имоти.

Видно от служебно извършена справка по партидата на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• е вписано на 22.12.2020г. под №20201222183338 апорт от „П.Г.“ АД в „С. У.П.“ ЕАД на обособена част от търговско предприятие, като права, задължения и фактически отношения, включваща посочените недвижими имоти, оценени по реда на чл.72 ТЗ. Извършената апортна вноска в „С. У.П.“ ЕАД по реда на чл.15 ТЗ прехвърля правата и задълженията на „П.Г.“ АД по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г. от „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, без сертификата по чл.20 ЗНИ, който е индивидуален и непрехвърлим.

Съгласно чл.17 ЗНИ в редакцията му до бр.43/2025г. на ДВ:

„ ( 1 ) Мерките за насърчаване на инвестициите могат да се прилагат по отношение на юридически лица, в които инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран, притежава не по-малко от 75 на сто от регистрирания капитал.

(2) Инвеститорът и юридическите лица по ал. 1 отговарят солидарно за изпълнението на задълженията си по осъществяване на инвестицията.“

Ето защо, тъй като „П.Г.“ АД, като едноличен собственик на капитала на „С. У.П.“ ЕАД е допустимо да се прилагат мерките за насърчаване на инвестициите по отношение на правоприемника „С. У.П.“ ЕАД. Така не се нарушава забраната на чл.22а ал.7 ЗНИ в редакцията му, действаща към 22.12.2020г., когато е извършен апорта, а именно (Изм. - ДВ, бр.32 от 2015г.)“

„(7) Инвеститорът и/или лицето по чл.17 не може да се разпорежда с придобитите по реда на ал. 1 имоти и да прехвърля учредените върху тях ограничени вещни права на трети лица до изтичането на срока по чл.12, ал.2, т.8“.

Прехвърлянето не е към трети лица, а свързани такива по §1 ДР на ТЗ.

Ето защо апортната вноска, извършена на 22.12.2020г., с която „П.Г.“АД, ЕИК ••••••••, е апортирало в дружеството „С. У.П.“ с ЕАД, ЕИК •••••••••, обособена част от търговското си предприятие (като съвкупност от права, задължения и фактически отношения), включващо в себе си и правото на собственост върху имотите, предмет на договора от 21.07.2020 г., не е нищожно и в нарушение на закона и поради това искът с правно основание чл.124 ГПК, във връзка с чл.26 ал.1 ЗЗД и чл.22а ал.7 ЗНИ е

неоснователен.

О.Е.П. е предявила срещу „С. У.П.“ ЕАД иск с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД, във връзка с чл.79 ЗЗД, чл.17 ал.3 ЗНИ и чл.22а ал.3 ЗНИ в случай, че съдът отхвърли иска за прогласяване на нищожността, да се развали на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г., поради неизпълнение от страна на длъжника „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., п.к. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, по отношение на:

• имот е идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност Бегова ливада, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020г. на началника на СГКК-Софийска област, с площ на имота от 6 020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска; начин на трайно ползване: Неизползвана нива (угар, орница), категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план 000136 /нула нула нула едно три шест/;

• имот с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-560/16.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № 18-5774-26.06.2020 г. на началника на СГКК Софийска област, с площ на имота от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Ливада, категория на земята: 8/осма/, номер по предходен план 014002 /нула едно четири нула нула две/.

Искът е допустим и основателен.

„П.Г.“ АД е инвеститор клас А, съгласно сертификат А-182 от 06.07.2020г. и по реда на чл.22а ал.1 т.2 ЗНИ с процесния договор е придобил без провеждане на търг и конкурс посочените имоти.

Видно от служебно извършена справка по партидата на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• е вписано на 22.12.2020г. под №20201222183338 апорт от „П.Г.“ АД в „С. У.П.“ ЕАД на обособена част от търговско предприятие, като права, задължения и фактически отношения, включваща посочените недвижими имоти, оценени по реда на чл.72 ТЗ. Извършената апортна вноска в „С. У.П.“ ЕАД по реда на чл.15 ТЗ прехвърля правата и задълженията на „П.Г.“ АД по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г. от „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, без сертификата по чл.20 ЗНИ, който е индивидуален и непрехвърлим. Със сертификат А-182 от 06.10.2022г. „С. У.П.“ ЕАД му е даден сертификат инвеститор клас А, удължен съгласно чл.20а ал.1 ЗНИ до 2 години или 06.10.2024г.

Съгласно чл.15 ТЗ

“Предприятието като съвкупност от права, задължения и фактически отношения може да бъде прехвърлено чрез сделка, извършена писмено с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно. Отчуждителят е длъжен да уведоми кредиторите и длъжниците за извършеното прехвърляне.“

Съгласно чл.16 ТЗ

„(1) Прехвърлянето на предприятие се вписва в търговския регистър едновременно по делото на отчуждителя и на правоприемника.

(5) Когато с договора се прехвърля недвижим имот или вещно право върху такъв имот, договорът се вписва и в службата по вписванията.“

С това правата и задълженията по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г. са преминали от патримониума на „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, като съгласно чл.17 ал.3 ЗНИ:

„Лицата по ал.1 отговарят солидарно за изпълнението на задълженията си по осъществяване и поддържане на инвестицията.“

Лицата по ал.1 в действащата редакция на чл.17 са „инвеститорът, чийто инвестиционен проект е сертифициран“.

Ето защо съдът прави извод, че по силата на прехвърляне на обособена част от търговско предприятие като права, задължения и търговски отношения, включваща недвижими имоти „С. У.П.“ ЕАД, е получила правата и задълженията по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020г. за реализацията и изпълнението на инвестиционното намерение изграждане на „БАЛНЕОЛОГИЧЕН ЦЕНТЪР ЗА КОМПЛЕКСНА ПРОФИЛАКТИКА, РЕХАБИЛИТАЦИЯ

И ХИДРОТЕРАПЕВТИЧНО ЛЕЧЕНИЕ С МИНЕРАЛНА ВОДА“ в предвидените от закона срокове.

„П.Г.“ АД съгласно чл.17 ал.3 ЗНИ е солидарно отговорен за „изпълнението на задълженията по осъществяване и поддържане на инвестицията“

Съгласно чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ „срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване“.

Съгласно §1 т.8 от ДР към ЗНИ „Започване на работата по инвестиционен проект“ е първото от следните събития: започване на строителните работи, свързани с инвестицията, или поемане на първия правнообвързващ ангажимент за поръчка на оборудване или всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима. Купуването на земя и подготвителните дейности, като получаването на разрешителни и провеждането на проучвания на осъществимостта, не се смятат за започване на работите по проекта.

Основания за уважаване на иска О.Е.П. е навела, че „С. У.П.“ ЕАД не е започнала работа по реда на чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ и второто, че инвестицията не е завършена в срок.

Искът е основателен, тъй като от събраните по делото доказателства съдът приема, че инвеститорът е започнал работа и е предприел действия по одобряване на ПУП, влязъл в сила на 17.12.2021г. и промяна на предназначението на процесните имоти от земеделски земи в такива за извършване на строителство и издадено разрешение 11.02.2022г. Разрешението за строеж е влязло в сила на 07.03.2022г. Протоколът за открИ.е на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво е съставен на 21.06.2022г.

Логиката на чл.22а ал.14 ЗНИ е „…когато изпълнението на инвестиционния проект е предвидено в имот, за който няма влязъл в сила подробен устройствен план или изпълнението на инвестиционния проект налага изменение на подробния устройствен план, срокът за изпълнение на проекта може да бъде спрян до влизането в сила на подробния устройствен план, но не повече от 24 месеца. Условията по спиране на срока за изпълнение на проекта се уреждат в договора с инвеститора по ал. 10.“

С това инвеститорът „С. У.П.“ ЕАД е предприел действия по §1 т.8 ДР на ЗНИ, покриващ понятието „всеки друг ангажимент, който прави инвестицията необратима.“. От тази дата- 11.02.2022г. съдът приема, че тече срока по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ, (срокът за изпълнение на инвестицията да е до три години от датата на започване на работата по проекта до неговото завършване, включително за голям инвестиционен проект по смисъла на чл. 2, параграф 52 и чл. 14, параграф 13 от Регламент (ЕС) № 651/2014;), който е изтекъл на 10.02.2025г., до когато не е завършил изпълнението на инвестиционния проект.

„С. У.П.“ ЕАД и с изтекъл сертификат по чл.20а ал.1 ЗНИ след 06.10.2024г.

Не се твърди от ответника „С. У.П.“ ЕАД, че е завършил проекта, че е издаден Акт образец №14 - Акт за приемане на конструкцията по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, поради което съдът приема, че инвеститорът е в нарушение по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ, което е основание за разваляне на договора на основание чл.22а ал.3 изр.1 ЗНИ.

Съдът не приема за доказано наличието на непреодолима сила или наличие на причина, за която не отговаря в периода 11.02.2022г. до 10.02.2025г., която препятства изпълнението на поетите задължения от ответника „С. У.П.“ ЕАД, която причина не може да се вмени във вина по чл.81 ЗЗД. След 21.06.2022г. не се доказа започване на строителство, довело до неговото завършване в срока по чл.12 ал.2 т.4 ЗНИ.

Видно от Протокол от 24.06.2025г. на Комисия на О.Е.П. за проверка на реализация на инвестиционен проект по договор от 21.07.2020г. в имоти имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. НЯМА следи от извършване на каквито и да е строителни или друг подготвителни дейности, необходими за извършване на строеж. Няма индикации за започване на строеж или да са извършвани каквито и да е строителни дейности.

Ето защо съдът намира предявения иск с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД, във връзка с чл.79 ЗЗД, чл.17 ал.3 ЗНИ и чл.22а ал.3 ЗНИ за основателен.

Последиците от влизането в сила на уважаването на иска по чл.87 ал.3 ЗЗД са уредени в чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД, с което съдът от ответника „С. У.П.“ ЕАД не е сезиран.

О.Е.П. е предявила срещу „С. У.П.“ ЕАД иск с правно основание чл.108 ЗС да се признае по отношение на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. С., пк. 1606, р-н Красно село, ул. „Л.К.“ № 9А, ет. 5, ап. 10, че О.Е.П. с БУЛСТАТ: •••••••••, с адрес: град Е.П., пл. „Н.“ 1, е собственик на имоти с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Бегова ливада“, с площ от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./ и с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“, с площ от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, както и да осъди ответника „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• да върне фактическа власт върху имотите.

Искът е допустим и основателен.

Съгласно чл.108 ЗС „Собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.“

Доколкото О.Е.П. обосновава правото си на собственост от развалата на Договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 21.07.2020г., по чл.87 ал.3 ЗЗД, а както се посочи по горе солидарно отговорните ответници „П.Г.“АД и „С. У.П.“ ЕАД съгласно чл.17 ал.3 ЗНИ не са изпълнили задълженията си по договора и ЗНИ за реализация на инвестицията и исковете по чл.87 ал.3 ЗЗД се уважават, то съгласно чл.88 ЗЗД развалата на договора, поради виновно неизпълнение има обратно действие.

Ето защо за ответника „С. У.П.“ ЕАД липсва правно основание за държане на процесните имоти: с идентификатор № 61248.1.136 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка едно точка сто тридесет и шест), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Бегова ливада“, с площ от 6020 кв. м. /шест хиляди и двадесет кв. м./ и с идентификатор № 61248.14.2 (шестдесет и една хиляди двеста четиридесет и осем точка четиринадесет точка две), находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С., местност „Юрто“, с площ от 70 385 кв. м. /седемдесет хиляди триста осемдесет и пет кв. м./, като следва да се осъди ответника „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• да върне фактическа власт на ищеца О.Е.П..

„П.Г.“ АД прави възражение за право на задържане до изплащане на направените от „П.Г.“ АД върху двата процесни имота подобрения, в случай на уважаване на иска на О.Е.П. срещу „С. У.П.“ ЕАД с правно основание - чл.108 от ЗС.

Възражението е неоснователно.

Видно от Протокол от 24.06.2025г. на Комисия на О.Е.П. за проверка на реализация на инвестиционен проект по договор от 21.07.2020г. в имоти имот с идентификатор № 61248.1.136, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. и имот с идентификатор № 61248.14.2, находящ се в с. Р.п., О.Е.П., област С. НЯМА следи от извършване на каквито и да е строителни или друг подготвителни дейности, необходими за извършване на строеж. Няма индикации за започване на строеж или да са извършвани каквито и да е строителни дейности. По делото се доказа, че по отношение на процесните имоти е извършена промяна в предназначението им от земеделска земя в неземеделски нужди и е издадено строително разрешение. Съдът не намира за доказано, че са извършени подобрения в имотите, довели до увеличение на тяхната стойност, тъй като от една страна строителство не е извършено, от друга страна строителното разрешение е за специфичен обект и със срок на действие, съгласно чл.153 ал.2 т.2 ЗУТ, което не може да се цени като подобрение. Освен това сочените подобрения след 2021г. са извършвани от „С. У.П.“ ЕАД и „П.Г.“АД не може да упражнява права на друг правен субект.

„П.Г.“ АД е предявил насрещен иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД срещу О.Е.П. в случай, че съдът постанови решение за разваляне на Договора от 21.07.2020г., за О.Е.П. да върне на „П.Г.“ АД платената от него цена в размер на 131 958,29евро, равностойни на 258 088 лв. (двеста петдесет и осем хиляди и осемдесет и осем лева), продажна цена по договора.

Не се спори между страните, а е представено и платежно нареждане от 21.07.2020г. сумата 258 088,-лв. е платена по Договор за покупко-продажба на недвижим имот с № ДГ- 4706 от 21.07.2020г. от „П.Г.“ АД.

Видно от служебно извършена справка по партидата на „С. У.П.“ ЕАД, ЕИК: ••••••••• е вписано на 22.12.2022г. под №20201222183338 апорт от „П.Г.“ АД в „С. У.П.“ ЕАД на обособена част от търговско предприятие, като права, задължения и фактически отношения, включваща посочените недвижими имоти, оценени по реда на чл.72 ТЗ. Извършената апортна вноска в „С. У.П.“ ЕАД по реда на чл.15 ТЗ прехвърля правата и задълженията на „П.Г.“ АД по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с рег. индекс № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г. от „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД. Със сертификат А-182 от 06.10.2022г. „С. У.П.“ ЕАД му е даден сертификат инвеститор клас А.

Съгласно чл.15 ТЗ

“Предприятието като съвкупност от права, задължения и фактически отношения може да бъде прехвърлено чрез сделка, извършена писмено с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно. Отчуждителят е длъжен да уведоми кредиторите и длъжниците за извършеното прехвърляне.“

Съгласно чл.16 ТЗ

„(1) Прехвърлянето на предприятие се вписва в търговския регистър едновременно по делото на отчуждителя и на правоприемника.

(5) Когато с договора се прехвърля недвижим имот или вещно право върху такъв имот, договорът се вписва и в службата по вписванията.“

С това правата и задълженията по Договор за покупко-продажба на недвижими имоти с № ДГ- 4706 от 21.07.2020 г. са преминали от патримониума на „П.Г.“ АД към „С. У.П.“ ЕАД, който би могъл да претендира продажната цена но „П.Г.“ АД не може да упражнява чужди материални права.

Ето защо иск за връщане на платената цена от „П.Г.“ АД е неоснователен.

О.Е.П. е противопоставила възражение за прихващане и възражение за задържане на сумата до връщането на имотите. Предвид отхвърлянето на насрещен иск на „П.Г.“АД, с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД възраженията на О.Е.П. са неоснователни.

С исковата молба ищецът О.Е.П. претендира направените по делото разноски, включително юрисконсултско възнаграждение. О.Е.П. е сторила разноски в размер на 25,-лв. за удостоверение, 2696,-лв. за д.т. и 675лв. за юрисконсултско възнаграждение или общо 3396,-лв., равностойни на 1736,35евро. С оглед уважената част от исковете на О.Е.П. следва ответниците „П.Г.“АД и „С. У.П.“ ЕАД, да заплатят на О.Е.П. по 694,53 евро, равностойни на 1358,40лв., представляваща държавна такса и процесуално представителство от юрисконсулт пред настоящата инстанция.

На основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да осъди ищеца О.Е.П. да заплати на ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД, представлявани от адв. П. А. разноски. Съгласно договор за правна защита 16200лв. с ДДС с „П.Г.“ АД, заплатени по банков път и със „С. У.П.“ ЕАД в размер на 22000,-лв. с ДДС. Ищецът О.Е.П. е направил възражение за прекомерност на адвокатските възнаграждения по чл.78 ал.5 ГПК. Съдът намира, че възражението е основателно. Фактическата и правна сложност на делото е значителна и защитата на ответниците „П.Г.“ АД и „С. У.П.“ ЕАД е изготвяла отговор на исковата молба, отговор на допълнителната искова молба и явяване в едно съдебно заседание на един защитник. Съдът намира, че за ответника „П.Г.“ АД дължимото възнаграждение следва да е в размер на 2000,-евро, равностойни на 3911,66лв. и за ответника „С. У.П.“ ЕАД дължимото възнаграждение следва да е в размер на 2000,-евро, равностойни на 3911,66лв. Съобразно отхвърлената част от исковете на „П.Г.“ АД следва да се присъди възнаграждение в размер н а 700,-евро, равностойни на 1369,08лв. Съобразно отхвърлената част от исковете на „С. У.П.“ ЕАД следва да се присъди възнаграждение в размер на 700,-евро, равностойни на 1369,08лв.

Предвид отхвърлянето на насрещния иск срещу О.Е.П. на ищеца по насрещния иск „П.Г.“ АД не следва да му се присъждат разноски за представителството чрез адв. И. Ц..

Водим от горното СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД