Чл. 33 ЗС: Право на изкупуване при съсобственост - анализ и практика 2026

Чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) е сред най-често прилаганите и същевременно най-спорни разпоредби на вещното право. Той ограничава свободата на съсобственика да продаде идеалната си част от недвижим имот на трето лице и предоставя на останалите съсобственици специфично право на изкупуване. За практикуващия юрист познаването на трите алинеи, правната природа на това право и на двумесечния преклузивен срок е решаващо както при подготовката на нотариална сделка, така и при предявяването на иск.

Настоящият анализ систематизира разпоредбата с верифициран консолидиран текст на трите алинеи, изяснява преобразуващия характер на правото по ал. 2 и последиците при неплащане по ал. 3, и разграничава продажбата от останалите възмездни договори. Целта е бърза професионална справка, която поставя нормата в контекста на нейното прилагане. За по-широк поглед върху системата на закона вижте общия ни анализ на Закона за собствеността: вещни права и практика, към който тази статия е дълбочинен спок по чл. 33.

Какво урежда чл. 33 ЗС: ограничаване раздробяването на съсобствеността

Нормативните правила по чл. 33 ЗС са израз на стремежа на законодателя да ограничи раздробяването на собствеността и да защити интереса на съсобствениците да не бъде въведено външно лице в общността без тяхното знание. По своята същност разпоредбата представлява законово уредена рестрикция върху правомощието на разпореждане с идеална част от недвижим имот. Тя не отнема правото на разпореждане, а го подчинява на определена процедура и на право на предпочтително придобиване в полза на останалите съсобственици.

Систематичното място на разпоредбата е в раздела за съсобствеността (чл. 30 - 34 ЗС). Тя стои в непосредствена връзка с общото правило за управление на общата вещ по чл. 32 и с правото на делба по чл. 34, които очертават режима, в който съсобственикът упражнява своите правомощия.

Задължението за предлагане на съсобствениците (ал. 1) и нотариалната процедура

Ал. 1 поставя две кумулативни изисквания преди продажбата на трето лице: представяне пред нотариуса на писмени доказателства, че частта е предложена на другите съсобственици при същите условия, и писмена декларация, че никой от тях не е приел предложението. Изразът при същите условия е ключов - предложението към съсобствениците трябва да съвпада по цена и съществени уговорки с това, което впоследствие се предлага на третото лице. Разлика в условията опорочава изпълнението на задължението.

Процедурата се прилага само когато купувачът е трето лице, външно на съсобствеността. Когато купувач е друг съсобственик, ограничението по чл. 33 не намира приложение, тъй като не се въвежда нов участник в общността. Изискването важи за недвижими имоти, а не за движими вещи.

Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС: преобразуващо субективно право

Ал. 2 урежда сърцевината на защитата. Правото на изкупуване възниква при две алтернативни хипотези: когато декларацията по ал. 1 е неистинска, или когато третото лице купи частта при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици. В този случай заинтересованият съсобственик може да изкупи частта при действително уговорените условия, а не при привидните, обявени в сделката.

В доктрината се приема последователно, че правото по чл. 33, ал. 2 ЗС има характер на преобразуващо (потестативно) субективно право. То не се упражнява чрез извънсъдебно волеизявление, а по съдебен ред - чрез конститутивен иск, с уважаването на който настъпва промяната в правната сфера на страните и изкупуващият става носител на прехвърлената идеална част. Този теоретичен модел е застъпен в задълбочения преглед на gramada.org върху правото на изкупуване като предпоставка за придобиване на вещни права.

Двумесечният преклузивен срок и конститутивният иск

Изречение второ на ал. 2 поставя срока, в който правото може да бъде реализирано: искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Този срок е преклузивен, а не давностен - с изтичането му самото право се погасява окончателно и не подлежи на възстановяване или спиране по общите правила за давността. Началният момент е продажбата, тоест сключването на сделката с третото лице.

В по-новата съдебна практика по прилагането на чл. 33, ал. 2 ЗС се приема, че този срок се отнася до основателността на иска, а не до неговата допустимост. Тази теза се потвърждава например в Решение № 1391 от 12.04.2019 г. по гр. д. № 1792/2018 г. на районен съд, III състав (ECLI:BG:RC533:2019), което приема, че за надлежното упражняване на потестативното право искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата и че този срок, макар преклузивен, е по основателността, а не по допустимостта на иска. Следва да се държи сметка, че става дума за първоинстанционен акт с убеждаваща, а не задължителна сила - той илюстрира устойчиво разбиране, но не представлява задължителна практика на ВКС.

Кога НЕ се прилага чл. 33: замяна, дарение, прехвърляне срещу издръжка

Разпоредбите на чл. 33 ЗС се тълкуват стриктно. Ограничението и правото на изкупуване се отнасят само до продажбата, но не и до останалите договори за прехвърляне на идеалната част. Затова при замяна с индивидуално определена вещ, при дарение или при прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане задължението за предлагане по ал. 1 и правото на изкупуване по ал. 2 не се прилагат. Това разграничение има съществено практическо значение при избора на подходящата сделка.

Следва да се отбележи, че в доктрината е изразявано и малцинствено разбиране за евентуално разпростиране на режима към замяна срещу родово определени вещи. Доминиращото становище обаче остава, че разпоредбата обхваща само продажбата, което определя и практическата рамка на анализа.

Последици при неплащане (ал. 3): обезсилване на решението по право

Уважаването на иска за изкупуване не приключва отношението между страните. Ал. 3 обвързва изкупуващия със задължение за плащане на дължимата поради изкупуването сума в едномесечен срок от влизането на решението в сила. При неплащане в този срок решението се счита обезсилено по право, тоест ex lege, без да е необходим нов иск или самостоятелно изявление.

Съдебна практика и спорни въпроси (2026)

Практиката по чл. 33 ЗС е обширна и с дълга история. Устойчиви са няколко разбирания: правото по ал. 2 е преобразуващо и се упражнява чрез конститутивен иск; двумесечният срок е преклузивен и тече от продажбата; разпоредбата се тълкува стриктно и обхваща само продажбата. При работа с конкретни съдебни актове препоръчваме реквизитите да се проверяват в първоизточник преди позоваване, тъй като около темата циркулират и неточно възпроизведени цитати.

За систематичен контекст на правото на делба, което често съпътства споровете за съсобственост, е относима и разпоредбата на чл. 34 ЗС.

Заключение

Чл. 33 ЗС балансира свободата на разпореждане на съсобственика с интереса на общността да не бъде въведено външно лице при непрозрачни условия. Практическото прилагане се концентрира върху три елемента: коректното изпълнение на задължението за предлагане при същите условия по ал. 1, спазването на двумесечния преклузивен срок за конститутивния иск по ал. 2 и осигуряването на плащането в едномесечния срок по ал. 3. Стриктното тълкуване, което ограничава режима до продажбата, определя и полето на приложение на разпоредбата.

За по-широк контекст върху вещните права и системата на закона вижте нашия цялостен анализ на Закона за собствеността. Пълният консолидиран текст на разпоредбите е достъпен в Закона за собствеността на lex.bg.

Правко предоставя правна информация, но не замества консултация с адвокат. За важни правни въпроси се консултирайте с лицензиран юрист.