Обстоятелствена проверка на имот: срок, данък, такси

Дядовата къща на село е ваша от трийсет години. Плащате данъка, косите двора, сменихте покрива. Документ за собственост обаче няма никъде, а сега искате да я продадете или да я оставите на децата си.

Пътят към документа се казва обстоятелствена проверка. Тя не е проверка, която някой прави заради вас. Тя е производство пред нотариус, в което вие доказвате, че сте владели имота достатъчно дълго, за да сте станали негов собственик по давност.

Двата пътя към констативния нотариален акт

Много хора казват „обстоятелствена проверка“, когато всъщност им трябва нещо по-просто. Чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс дава два отделни пътя и те струват различно време и различни нерви.

Първият е по документи. Ако имате писмени доказателства за правото си, например решение на поземлената комисия или стар акт на името на наследодателя заедно с удостоверение за наследници, договор за делба или съдебно решение, нотариусът преценява тях. Свидетели и кмет няма.

Вторият път е обстоятелствената проверка. Тя се включва само когато писмени доказателства липсват или не стигат.

Обърнете внимание на едно нещо. Свидетелите не си ги „намирате“ само вие. Законът казва, че ги посочва кметът, по указание на собственика. Затова молбата минава през общината, преди да стигне до нотариуса.

10 години или 5: кое важи за вас

Срокът зависи от това дали сте добросъвестен владелец. Правилото е кратко и се намира в чл. 79 от Закона за собствеността.

Добросъвестен не значи „честен“. Значи, че сте получили имота на правно основание, което е било годно да ви направи собственик, без да знаете за проблема с него. Класическият случай е покупка от човек, който се е оказал несобственик. Достатъчно е да не сте знаели за проблема в момента, в който сте получили имота, а добросъвестността се предполага, докато не се докаже обратното (ЗС, чл. 70).

Ако основание изобщо няма, срокът е 10 години. Това е случаят на повечето селски къщи, за които никога не е имало документ за собственост.

Владение и държане не са едно и също

Тук се къса най-често. Законът различава два вида фактическа власт и само едната води до собственост.

Наемателят живее в имота с години и никога не става собственик, защото държи имота за друг. Същото важи за човек, който гледа къщата „заради братовчедите“.

Капанът, който проваля наследниците

Най-честата житейска ситуация е и най-опасната. Имотът е наследствен, наследниците са петима, но само един живее в него и се грижи за него от десетилетия. Изглежда като чист случай на давност. Не е.

Законът предполага, че този, който упражнява фактическа власт, я упражнява за себе си.

Между съсобствениците обаче това правило работи по особен начин. В Тълкувателно решение № 1 от 6 август 2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС съдът обяснява, че при наследяване владението на починалия продължава от всички наследници, дори само един от тях да остане в имота. Този, който живее там, владее своя дял, а дяловете на останалите държи за тях. За да започне да тече давност за чуждите дялове, трябва да промени намерението си с явни действия, които отричат правата на останалите и са стигнали до тяхното знание.

Кои имоти изобщо не стават

Преди да похарчите пари за заверки, проверете дали имотът е от тези, за които давност не тече.

Публична общинска собственост са например имотите, определени със закон, имотите за изпълнение на функциите на местното самоуправление и други имоти за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от общинския съвет (Закон за общинската собственост, чл. 3, ал. 2). За държавата подобен списък има в чл. 2, ал. 2 от Закона за държавната собственост. Всички други държавни и общински имоти са частна собственост на държавата или общината и по принцип могат да се придобият по давност.

За частната държавна и общинска собственост обаче години наред действаше мораториум. От 1 юни 2006 г. давността за тези имоти беше спряна с § 1, ал. 1 от Закона за допълнение на Закона за собствеността, а срокът му беше удължаван няколко пъти. Конституционният съд го обяви за противоконституционен.

Третата спирачка е устройствена, не вещноправна. Ако владеете реална част от чужд поземлен имот в границите на населено място, а не целия имот, тази част трябва да може да стане самостоятелен парцел (Закон за устройство на територията, чл. 200).

Минималните размери по чл. 19, ал. 1 ЗУТ при ниско жилищно застрояване са: в градовете най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност; в курортните населени места и курортните зони 16 м и 500 кв. м; във вилните зони 18 м и 600 кв. м; в селата с преобладаващ равнинен терен 16 м и 500 кв. м, а при специфични теренни и стопански условия и на главни улици 14 м и 300 кв. м; в селата с преобладаващ стръмен терен 12 м и 250 кв. м.

Законът допуска тези размери да бъдат намалени с най-много една пета заради стопанските, техническите или теренните условия или заради положението на заварените масивни сгради (чл. 19, ал. 3). Това става само въз основа на заключение на общинския експертен съвет. Има и изключение от самото правило за случая, в който владяното парче се присъединява към съседен имот.

Стъпките: първо общината, после нотариусът

Производството има две ясно отделени фази. Първата е административна и се води от вас. Втората е нотариална и се води от нотариуса. Описанието на първата фаза по-долу следва практиката на общините, а не текст на закона, затова подробностите се различават.

Данъкът: плаща се като при дарение, не като при покупка

Тук хората се изненадват най-неприятно. Придобиването по давност се облага с местен данък и законът изрично го приравнява на безвъзмездно придобиване (Закон за местните данъци и такси, чл. 44, ал. 3).

Разликата в парите е голяма. Ставката при възмездно придобиване, тоест при обикновена покупко-продажба, се определя от общинския съвет в рамките от 0,1 до 3 на сто (чл. 47, ал. 2). Ставките при безвъзмездно придобиване са по чл. 47, ал. 1: от 0,4 до 0,8 на сто при дарение между братя и сестри и техните деца и от 3,3 до 6,6 на сто във всички други случаи.

Самият чл. 47 не назовава давността изрично, затова точната ставка е въпрос на тълкуване. Логиката е следната. Чл. 44, ал. 3 облага давността с „данък при безвъзмездно придобиване“, а ставките за безвъзмездно придобиване са в чл. 47, ал. 1. При давността няма прехвърлител, от когото да получавате имота, затова няма как да сте му брат, сестра или дете. Остава рамката от 3,3 до 6,6 на сто. По същата логика не важи и освобождаването за дарение между роднини по права линия и между съпрузи (чл. 44, ал. 6). Точният процент е в наредбата на вашата община, затова поискайте сметката предварително.

Основата, върху която се смята данъкът, също има своя особеност. При давност тя се определя не към някаква минала дата, а към момента, в който се издава актът (ЗМДТ, чл. 46, ал. 1). Цена няма, затова на практика основата е данъчната оценка на имота.

Пример за сметка: при данъчна оценка 20 000 € и ставка 5 на сто в наредбата на общината данъкът е 1 000 €. Плаща се в общината по местонахождението на имота, към момента на издаване на акта (ЗМДТ, чл. 49), а нотариусът издава акта, след като установи, че данъкът е платен.

Останалите разходи

Освен местния данък плащате нотариална такса по Тарифата за нотариалните такси, приета от Министерския съвет (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 85). За обстоятелствената проверка Тарифата прилага същата пропорционална скала като за нотариален акт при сделка (т. 11 във връзка с т. 8). Логиката ѝ можете да видите в нашата статия за нотариалните такси.

Превалутирането следва чл. 11, ал. 2 и чл. 12 и 13 от Закона за въвеждане на еврото. Когато в акта няма цена, таксата за вписване се смята върху данъчната оценка по приложение № 2 към ЗМДТ (Тарифа на Агенцията по вписванията, чл. 2, ал. 1). Отделно идват скицата от кадастъра, удостоверението за данъчна оценка и, ако наемете, адвокат.

Колко трае

Срок за цялото производство законът не поставя. Срок има общинската услуга и той се определя от всяка община. В записа на община Девин в Административния регистър той е 7 дни, таксата е 5,11 €, а бързата услуга струва 2,5 пъти повече. Проверете записа на вашата община, вместо да планирате по чуждо число.

В практиката времето отива в две неща. Първото е обиколката на заверките, която в големите общини се проточва. Второто е намирането на нотариус, който приема обстоятелствени проверки. Кантори, които водят такива преписки, пишат, че сравнително малко нотариуси ги поемат, и посочват обща продължителност средно 10 до 12 месеца.

Какво констативният акт не прави

Актът е документ за собственост и с него можете да продавате, да ипотекирате и да завещавате. Две неща обаче не следват от него.

Първо, той не узаконява строеж. Ако къщата е без строителни книжа, тя си остава без тях. Признава ви се собствеността, а законността на строителството е отделен въпрос по Закона за устройство на територията.

Второ, той не е неоспорим. Нотариалното производство е едностранно и не решава спор. Ако някой твърди, че имотът е негов, спорът се решава от съд (ГПК, чл. 537, ал. 2). Актът все пак ви дава голямо предимство в този спор.

Често задавани въпроси

Може ли да си извадя акт за имот, който вече е мой?

Да, ако нямате документ за правото си. Тогава често върви по-лесният път по документи (ГПК, чл. 587, ал. 1), а не пълната обстоятелствена проверка. Ако обаче имате вписан нотариален акт и само сте го загубили, нов акт не ви трябва: поискайте заверен препис от службата по вписванията.

Кой избира свидетелите?

Посочва ги кметът на общината, района или кметството, но по ваше указание, и по възможност те трябва да са съседи на имота. На практика вие предлагате имената в молбата-декларация, а общината проверява данните им и ги заверява. После нотариусът ги разпитва.

Владея имота заедно със съпруга си. Чий става?

По чл. 21 от Семейния кодекс вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити, а съвместният принос се предполага. Придобиването по давност не е сред изключенията по чл. 22, ал. 1 СК, които правят наследството и дарението лично имущество. Затова, ако давността е изтекла по време на брака и сте в законов режим на общност, имотът по правило става общ, дори в акта да е записано едно име. Ако владението е започнало преди брака, ако сте в режим на разделност или имате брачен договор, отговорът може да е друг и си струва да питате юрист.

Може ли да броя годините на баща ми?

Да, но внимавайте как. Ако сте наследник, според мотивите на ТР № 1/2012 владението на баща ви продължава от наследниците по право, тоест от всички наследници заедно. Затова годините му се броят, но за дяловете на братята и сестрите ви важи капанът по-горе. Ако сте получили имота с покупка или дарение, можете да присъедините владението на праводателя си (ЗС, чл. 82).

Ами ако нотариусът откаже?

Нотариусът се произнася с мотивирано постановление и при отказ. Отказът може да се обжалва с частна жалба пред окръжния съд (ГПК, чл. 577, ал. 1), а срокът за частна жалба е една седмица от съобщаването (ГПК, чл. 275, ал. 1). Платената нотариална такса не се връща. Другият път е искът пред съда, с който собствеността се установява срещу конкретен ответник. Преди всичко това проверете дали проблемът не е в липсващ документ, който може да се набави.

Ако искате да прочетете самите разпоредби, те са в Закона за собствеността и в Гражданския процесуален кодекс. Задълбоченият преглед на вещноправната материя е в нашия правен анализ на Закона за собствеността.