Допустима разлика между скица и нотариален акт (2026)

В нотариалния акт пише 459 кв. м. В кадастралната скица пише 486 кв. м. Купувачът се дърпа, банката пита, а вие не знаете кое число е вярното.

Добрата новина: законът дава точен отговор колко разлика е допустима. Не е процент и не е кръгло число, а формула, която можете да сметнете сами за минута.

Сметнете вашия случай тук. Въведете двете площи и изберете какъв е имотът.

Какво точно казва законът

Повечето статии по темата отговарят с „зависи от случая“. Зависи, но не напълно. Има написано правило и то е в наредбата за кадастралната карта.

Наредбата определя допустими стойности на грешките при заснемане на границите, а после казва изрично какво следва от тях за площта.

Преведено: ако границите са заснети в рамките на допустимата грешка, разликата в квадратурата не е грешка. Не подлежи на поправка, колкото и да ви дразни.

Внимавайте с посоката на проверката. Законът не мери разликата в площта, а грешките в граничните точки. Формулата по чл. 19 превежда същите допустими грешки в квадратни метри и затова е добър ориентир, но отговорът на СГКК идва след контролно измерване на границите. Малката разлика в площта е силен признак, не доказателство.

Същото го казва и законът, само че за координатите на граничните точки.

Таблица: колко кв. м са допустими за вашия имот

Грешката зависи от два въпроса: имотът в град ли е или извън него, и има ли трайна граница на място (ограда, стена, дувар) или само колчета и линия по план.

Забележете колко малка е допустимата разлика в града. Ако имотът ви е в квартал, с ограда, 500 кв. м по акт и 540 кв. м по скица, тези 40 кв. м са над четири пъти повече от допустимото. Това вече не е закръгляване, а нещо, което трябва да се изясни.

Коя площ е вярната

Този въпрос е поставен грешно и точно затова хората се въртят в кръг. Имотът не се определя от квадратурата си, а от границите си.

Кадастърът записва границите с геодезически координати. Площта е изчислена от тях, тоест тя е следствие, а не самостоятелен факт.

От това следват две неща, които струват спестени нерви.

Първо, вписването на имота в кадастъра с различна площ не увеличава и не намалява собствеността ви. Кадастралната карта отразява, тя не прехвърля права.

Второ, по-голямото число не е автоматично „вярното“. Ако скицата показва повече, това може да значи, че някой предишен собственик е преместил оградата и заснемането е хванало чуждо парче.

Другият праг: 1/10 при самата сделка

Дотук говорихме за кадастъра. При покупко-продажбата обаче действа друго правило и то има конкретно число: една десета.

Тоест при сделка с цена на квадратен метър цената се коригира според действителната площ, а при разлика от една десета купувачът може да се откаже от договора. Когато цената е определена общо за целия имот, същият член урежда отделни правила за разваляне и за намаление или увеличение на цената.

Тези права не стоят вечно. Срокът е кратък и започва да тече от предаването на имота, не от подписа при нотариуса.

Ако разликата е над допустимата: как се поправя

Тук започва процедурата. Тя има административен път и съдебен път, и изборът не е ваш, а зависи от това дали някой оспорва собствеността.

Ако съседът каже „тази част е моя“, спорът вече не е технически. Кадастърът не решава кой е собственик и законът го признава направо.

В този случай се води дело за собственост. Влязлото в сила съдебно решение, придружено от проект за изменение, е основанието кадастралната карта да се промени.

Какво да подготвите

Колко струва

Пет грешки, които струват скъпо

Често задавани въпроси

Коя площ да пиша в данъчната декларация?

Тази статия не разглежда данъчното облагане. Общата практика е да се ползват данните за имота от кадастъра, но конкретният случай зависи от общината и от документа ви. Проверете в отдел „Местни данъци и такси“ на вашата община.

Може ли да се коригира квадратурата в нотариалния акт?

Самият акт не се „поправя“ като документ. Поправя се кадастралната карта по описания по-горе ред, а после при следваща сделка имотът се описва с актуалните данни. Ако разликата е свързана със спор за собственост, въпросът се решава от съд.

Разликата спира ли сделката?

Не автоматично. Нотариусът проверява правото на собственост, а не дали квадратурите съвпадат до кв. м. Но купувачите и банките често искат разликата да бъде обяснена, преди да подпишат.

Ами ако имотът ми изобщо не е в кадастралната карта?

Това е друг случай, наречен непълнота: имотът не е нанесен като самостоятелен обект, а като част от друг. Редът за поправка е същият, по чл. 54 от Закона за кадастъра и имотния регистър.

Кой плаща геодезиста при сделка?

Няма законово правило. Договаря се между страните. На практика разходът най-често пада върху този, който има интерес сделката да се случи.

Свързани теми

Ако още не сте извадили скица, започнете от как се вади кадастрална скица на имот. Площта и границите можете да видите и безплатно чрез проверка на имот в кадастъра. За вписванията и тежестите вижте справка в Имотния регистър, а за пълната уредба на кадастъра анализ на Закона за кадастъра и имотния регистър.

Правко предоставя правна информация, но не замества консултация с адвокат. За важни правни въпроси се консултирайте с лицензиран юрист.