Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР): Анализ 2026

Законът за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) е нормативният гръбнак на системата за недвижимите имоти в България, а през ноември 2025 г. той отново беше изменен и допълнен с ДВ, бр. 95 от 7.11.2025 г., в сила от 9.02.2026 г. Промените засягат преди всичко предоставянето на услуги (Глава седма) и режима по чл. 52, чл. 55 и чл. 56, тоест дигитализацията на административното обслужване. Тази статия систематизира цялата уредба за вещноправни адвокати, нотариуси, съдии по вписванията, геодезисти и кадастрални инженери, като прецизно разграничава действащото от новото и подчертава един често подценяван момент: техническата грешка в кадастъра и материалноправният спор за собственост се решават по два различни реда.

Нормативна рамка и структура на ЗКИР

Законът е обнародван в ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г. и е в сила от 1.01.2001 г., а меродавната днес редакция е тази след измененията с ДВ, бр. 95 от 2025 г. При работа с правни бази данни е важно да се цитира именно действащата консолидирана редакция: официалната публикация на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и текстът на lex.bg кръстосано потвърждават една и съща версия.

Структурно ЗКИР е изграден в пет части: Общи положения (чл. 1-9), Кадастър, Имотен регистър, Дългосрочна и годишна програма, и Административнонаказателни разпоредби (чл. 96-98). Тази петчастна логика не е самоцелна: тя отразява разделението между техническата система (кадастъра, воден от АГКК към МРРБ) и правната система (имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията към министъра на правосъдието).

Кадастър и имотен регистър: двете системи и двустранната връзка

Разграничението между двете системи е основополагащо. Кадастърът отговаря на въпроса какъв е имотът - неговото местоположение, граници и размери, а имотният регистър отговаря на въпроса чий е имотът и с какви тежести е обременен. Кадастърът съдържа основни данни по чл. 2, ал. 1, както и допълнителни категории данни по ал. 2, включително данни за вещните права и за зоните на ограничения.

Имотният регистър от своя страна се състои от партиди на отделните имоти, в които се вписват актовете за собственост и за други вещни права, възбраните, ипотеките и другите подлежащи на вписване обстоятелства. Връзката между двете системи е двустранна и се осъществява чрез кадастралния идентификатор.

Органи: АГКК и Агенция по вписванията

Институционалната двойственост следва разделението на двете системи. Кадастърът е поверен на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) към министъра на регионалното развитие и благоустройството, която действа чрез службите по геодезия, картография и кадастър (СГКК) по места. Имотният регистър се води от Агенцията по вписванията.

Ключова процесуална фигура е съдията по вписванията. Той не е част от АГКК, а действа към съответния районен съд и разпорежда вписванията по партидите на имотите в своя съдебен район.

Съдържание на кадастралната карта и кадастрален идентификатор

Кадастралната карта и кадастралните регистри материализират основните данни за имотите. Всеки поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда получава уникален кадастрален идентификатор, който служи като основа на двустранната връзка с имотния регистър. Идентификаторът позволява всеки вписан акт да бъде еднозначно отнесен към конкретния имот, което на практика елиминира двусмислието при описанието на имота в нотариалните актове.

При административното обслужване правоспособните лица по кадастър могат да подпомагат службите, което беше разширено с последните изменения.

Непълноти и грешки в кадастъра: поправяне по чл. 51-54

Кадастралната карта се поддържа в актуално състояние, а основанията за изменение са уредени в чл. 51. Те включват непълноти или грешки, явна фактическа грешка, нови или премахнати сгради и други промени в данните. Измененията с бр. 95/2025 добавиха към чл. 51 нови алинеи относно уведомяването и обжалването по реда на Административнопроцесуалния кодекс.

Централната разпоредба за поправяне на непълнота или грешка е чл. 54. Тук е и най-честата практическа грешка, затова разпоредбата заслужава прецизно прочитане. Важно е да се отбележи, че действащият чл. 54 НЕ изисква съгласие на заинтересованите лица - това беше режим отпреди изменението с ДВ, бр. 57/2016 г. Днешният ред е административен: одобряване със заповед на началника на СГКК и съобщаване по реда на АПК.

Практиката по грешки в кадастъра и по границите на административния ред спрямо исковия е богата, но тя следва да се проверява за всеки конкретен случай в актуалната съдебна практика на административните и гражданските съдилища, тъй като хипотезите са фактически обусловени.

Вписвания, оспорване и заличаване в имотния регистър

В имотния регистър вписването има оповестително действие и в определени случаи защитава вписалия се спрямо трети лица. Оспорването и поправянето на вписвания следват процесуалния ред на ГПК, към който ЗКИР препраща. Тук е важно да се разграничат три различни института: оспорване, поправяне на очевидна фактическа грешка и заличаване.

Промените от ДВ, бр. 95/2025 и административнонаказателни разпоредби

Измененията с ДВ, бр. 95 от 7.11.2025 г. (в сила от 9.02.2026 г.) са концентрирани върху дигитализацията на административното обслужване. Засегнати са Глава седма относно предоставянето на услуги, както и чл. 52, чл. 55 и чл. 56. Акцентът е върху електронните документи и електронната идентификация.

Административнонаказателните разпоредби са уредени в чл. 96-98. За физическите лица се предвиждат глоби, а за юридическите лица и едноличните търговци - имуществени санкции. Нарушенията се установяват с акт на длъжностно лице.

Практически изводи за юриста

Работата със ЗКИР изисква постоянно държане наум на двете разграничения, които произтичат от самата архитектура на закона: кадастър срещу имотен регистър като две системи, и административен ред срещу исков ред при корекциите. Техническата грешка в кадастъра се отстранява със заповед на началника на СГКК и се обжалва пред административния съд, докато спорът за собственост и недействителността на вписване вървят по съдебен, исков ред. За вещноправния контекст на актовете, които се вписват в имотния регистър, е полезен и анализът на Закона за собствеността, а за практическите справки - потребителските ръководства за справка в имотния регистър, безплатна проверка на имот в кадастъра и заявяване на кадастрална скица.

За бърза ориентация в актуалната редакция и структурата на закона можете да ползвате официалната публикация на АГКК, пълния текст на lex.bg, кадастрално-административната информационна система КАИС и портала на Агенцията по вписванията.