Безплатна проверка на имот в кадастъра: Наръчник 2026
Безплатна проверка на имот в кадастъра онлайн чрез портала КАИС. Какво виждате без пари, какво не, и защо по ЕГН не става. Стъпка по стъпка.
Купувате имот, наследявате апартамент или просто искате да видите дали съседският парцел е там, където мислите. Има начин да проверите имота безплатно и онлайн, без посредник и без да плащате нищо.
В тази статия ще видите как се прави безплатна справка в кадастъра, какво точно се показва без пари, какво не се вижда, и защо търсенето „по ЕГН“ в публичната карта не работи.
❓Как се прави безплатна проверка на имот в кадастъра?
Източник: АГКК · ЗКИР, чл. 2, ал. 1
Стъпка по стъпка: Проверка в портала КАИС
Кадастралната карта е публична. Не се изисква КЕП, ПИК или регистрация, за да я разглеждате. Ето как се прави справката за няколко минути.
Безплатна проверка в kais.cadastre.bg
Изберете секцията „Карта“. Бутонът „Вход“ е за платените услуги (скица, удостоверения) и изисква КЕП — за безплатна справка не ви трябва.
Изберете инструмента лупа (търсене)
В лентата с инструменти горе има иконка лупа. От нея отваряте полето за бързо търсене.
Въведете адрес ИЛИ кадастрален идентификатор
Адрес: „София, ул. Витоша 1“. Идентификатор: примерно 68134.100.123.1.5. По идентификатор резултатът е сигурен; по адрес понякога излиза „няма данни“.
Кликнете върху имота на картата
Отдясно се отваря панел с площ, идентификатор, предназначение, начин на трайно ползване, граници и съседни имоти.
По желание: сменете слоя на ортофото
От слоевете включете ортофото (сателитна снимка). Така виждате реално построеното на терена и можете да го сравните с кадастралните граници.
Какво виждате безплатно и какво не
Безплатната справка е ориентировъчна и за лична информация. Тя не е официален документ и не замества скицата при сделка.
| Какво | Безплатно в КАИС | Само платено / в друг регистър |
|---|---|---|
| Кадастрален идентификатор | Да | — |
| Площ на имота | Да | — |
| Предназначение и НТП | Да | — |
| Граници и съседни имоти | Да | — |
| Визуализация на картата | Да | — |
| Официална скица / схема | Не | Платено в КАИС или СГКК |
| Собственик на имота | Не | Имотен регистър (АВ) |
| Тежести, ипотеки, възбрани | Не | Имотен регистър (АВ) |
| Удостоверения с правна сила | Не | Платено, с КЕП или на гише |
Безплатната справка в кадастъра — какво показва и какво не
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
Кадастър vs Имотен регистър: не са едно и също
Това е най-честата грешка. Кадастърът и имотният регистър са две различни системи, поддържани от две различни агенции. Свързани са, но показват различни неща.
| Кадастър (АГКК) | Имотен регистър (АВ) | |
|---|---|---|
| Какво описва | Местоположение, граници, размери, идентификатор на имота | Правата върху имота — собственост, ипотеки, възбрани, сделки |
| Кой го поддържа | Агенция по геодезия, картография и кадастър | Агенция по вписванията |
| Закон | ЗКИР, чл. 2, ал. 1 | ЗКИР, чл. 3, ал. 1-2 |
| Безплатна онлайн карта | kais.cadastre.bg | Справки в АВ — обикновено с такса и КЕП |
| Връзка между двете | Чрез кадастрален идентификатор | Партидата на имота е по идентификатор |
Често разпространено объркване
Може ли проверка „по ЕГН“ в кадастъра?
Кратък отговор: не. Публичната карта на кадастъра няма търсене по ЕГН. Това е често очакване, защото хората искат бързо да видят какво притежава даден човек, но не работи така.
| Искате да намерите... | Къде се прави | Безплатно? |
|---|---|---|
| Имот по адрес/идентификатор | kais.cadastre.bg — карта | Да |
| Своите собствени имоти по ЕГН | Имотен регистър на АВ с електронна идентификация | Не (такса по тарифа) |
| Имоти на трето лице по ЕГН | Не е публично достъпно | — |
Внимание: фалшиви сайтове
Какво е кадастрален идентификатор и как се чете
Идентификаторът е уникалният код на всеки имот в кадастъра. Записан е в нотариалния акт, скицата и данъчната оценка. Когато търсите по него, винаги получавате точен резултат.
56784.532.9999.1.12
Примерен кадастрален идентификатор — 5 групи цифри, разделени с точки
Източник: ЗКИР, чл. 26, ал. 1
Прочитът отляво надясно:
- 56784 — код на населеното място (EKATTE)
- 532 — кадастрален район
- 9999 — поземлен имот (парцел)
- 1 — сграда в имота
- 12 — самостоятелен обект (апартамент, гараж, ателие)
Ако имате нотариален акт или данъчна оценка, идентификаторът е записан там. Това е най-надеждният начин за търсене.
Скица и схема: кога ви трябват и колко струват
Безплатната справка ви дава информация на екрана. За сделка, кредит или административна процедура ви трябва официален документ — скица за поземлен имот или схема за сграда/самостоятелен обект.
Официална скица или схема от кадастъра
Скица на поземлен имот — стандартен срок
Заявява се онлайн в КАИС с КЕП или на гише в СГКК
по Тарифа №14
Скица — бърз/експресен срок(по желание)
Издаване в съкратен срок (експрес)
по-висока такса
Схема на самостоятелен обект (апартамент, гараж)
Аналогично — стандартен и бърз срок
по Тарифа №14
Безплатна онлайн справка в КАИС
Не замества официален документ при сделка
безплатно
Конкретните суми и срокове са по Тарифа №14 на МРРБ и са актуалните към момента на заявката. Преди да платите, проверете действащите тарифи в КАИС или в СГКК.
Скицата има срок на валидност за нотариална сделка (обикновено 6 месеца от издаването). Ако заявявате онлайн, ще ви трябва КЕП — електронен подпис. На гише в СГКК се обслужва с лична карта.
Чести въпроси
Защо излиза „няма данни“ при търсене по адрес?
Адресите в кадастъра не винаги съвпадат с пощенските. Понякога улицата е преименувана или номерацията е сменена. Опитайте по кадастрален идентификатор (от нотариален акт или скица) или ръчно навигирайте по картата до района и кликнете на имота.
Има ли райони без цифрова кадастрална карта?
Да. Кадастралната карта се изработва постепенно по землища. В стари райони и малки населени места може още да няма пълно цифрово покритие. Тогава справката се прави в местната Служба по геодезия, картография и кадастър (СГКК) по постоянен адрес на имота.
Кога е задължителна пълна проверка с тежести?
При покупка, наследство, делба, ипотечен кредит или съдебен спор. В тези случаи безплатната справка е недостатъчна — нужно е удостоверение от Имотния регистър за актуалните тежести и собственост.
Кадастърът показва ли стойност или данъчна оценка?
Не. Кадастралната справка не показва пазарна стойност или данъчна оценка. За данъчната оценка се обръщате към общинската администрация по местонахождение на имота.
Свързани теми
- Имотен регистър: как да направите справка — за собственост, тежести и ипотеки
- Калкулатор на нотариални такси — какво ще платите при сделка с имот
- Договор за наем — какво да включите и как да защитите наемателя/наемодателя
- Удостоверение за наследници — нужно при наследствени имоти
- Закон за етажната собственост — права и задължения в жилищни сгради
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
⚠️ Важно
Правко предоставя правна информация, но не замества консултация с адвокат. За важни правни въпроси се консултирайте с лицензиран юрист.
