Закон за етажна собственост: Пълен наръчник за 2026

Живеете в жилищен блок? Тогава Законът за етажна собственост засяга директно вас - от месечните такси, които плащате, до решенията за основни ремонти. През 2024 г. законът беше променен съществено и много от старите правила вече не важат.

В това ръководство ще научите какво регулира ЗУЕС, какви са правата и задълженията ви като собственик, и какво се промени от 2024 г.

❓Какво регулира Законът за етажна собственост?

✅ЗУЕС (Закон за управление на етажната собственост) урежда управлението на общите части в сгради с 2 или повече самостоятелни обекта на различни собственици. Определя как се вземат решения, как се разпределят разходите и какви са правата и задълженията на всеки собственик, наемател или ползвател.

Източник: ЗУЕС, чл. 1-3

Какво се промени от 2024 г.?

Измененията в ЗУЕС от 2024 г. донесоха важни промени, които улесняват вземането на решения и разширяват обхвата на закона:

Промяна	Преди 2024 г.	От 2024 г.
Кворум за решения	67% идеални части	51% идеални части
Необитаеми апартаменти	Не плащаха такси за поддръжка	Плащат като за 1 обитател
Малки сгради	ЗУЕС не важеше за сгради с до 3 обекта	ЗУЕС важи и за тях
Разпределение на разходи	По идеални части	3 начина по избор на ОС

Основни промени в ЗУЕС от 2024 г.

Важно за малки сгради

Ако живеете в къща или малка сграда с 2-3 апартамента, от 2024 г. ЗУЕС важи и за вас. Това означава задължителни общи събрания, фонд за ремонт и формални правила за вземане на решения.

Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

чл. 33, ал. 8

Новият кворум за вземане на решения

„Решенията на общото събрание се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части...“

Какви са вашите права като собственик?

Като собственик на апартамент имате законово гарантирани права, които никой управител или съсед не може да ви отнеме:

Права на собственика

Закона гарантира тези права на всеки собственик

Право на глас на Общо събрание

Гласът ви тежи според идеалните части, които притежавате

Право на информация

Достъп до всички документи - бюджет, протоколи, разходи

Право да ползвате общите части

Стълбище, асансьор, двор, покрив - според предназначението им

Право да оспорвате незаконни решения

В 30-дневен срок пред районния съд

Право да свикате извънредно ОС

Ако имате поне 20% от идеалните части

Право да избирате и да бъдете избиран

За управител, контрольор или член на управителен съвет

Имате въпрос за правата си в етажната собственост?

Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.

Какви са вашите задължения?

С правата идват и задължения. Ето какво сте длъжни да правите като собственик:

Задължения на собственика

0/5

Плащане на месечни вноски за поддръжка*

В срока и размера, определени от ОС

Вноски във Фонд Ремонт и обновяване*

Минимум по закон, може повече по решение на ОС

Спазване на правилника за вътрешния ред*

Тишина, чистота, домашни любимци и др.

Участие в Общи събрания*

Лично или чрез упълномощен представител

Достъп за ремонтни дейности*

Осигуряване на достъп до имота за ремонт на общи части

* Задължителни документи

Всеки месец

Срок за плащане на вноските (освен ако ОС не реши друго)

При забава дължите законна лихва. При неплащане над 3 месеца - заповедно производство.

Как се провежда Общо събрание?

Общото събрание е органът, който взема всички важни решения в етажната собственост. Ето как протича:

Процедура за Общо събрание

Свикване

Управителят изпраща покани на всички собственици минимум 7 дни предварително. Поканата трябва да съдържа дневен ред, дата, час и място.

7+ дни преди

Проверка на кворум

За да е законно, трябва да присъстват собственици с поне 51% от идеалните части (от 2024 г.).

Провеждане и гласуване

Обсъждане на точките от дневния ред и гласуване. Решенията се приемат с повече от 50% от представените части.

Протокол

Секретарят съставя протокол с всички решения. Подписва се от председател и секретар.

Обявяване

Решенията се обявяват на видно място в сградата в 7-дневен срок.

До 7 дни след

Ако няма кворум

При липса на кворум събранието се отлага с 1 час и се провежда с присъстващите, независимо от броя им. Затова е важно да присъствате или да упълномощите някого.

Как се разпределят разходите?

От 2024 г. има три начина за разпределение на разходите. Общото събрание избира кой да се прилага:

Метод	Как работи	Подходящ за
Поравно	Всеки апартамент плаща еднакво	Сгради с еднакви апартаменти
По идеални части	Според квадратурата на апартамента	Сгради с различни по големина апартаменти
На обект	Според броя самостоятелни обекти	Сгради със смесено предназначение

Три метода за разпределение по избор на ОС

Примерно разпределение на месечни разходи

Поддръжка на общи части

Почистване, осветление, асансьор

10-30 лв/месец

Фонд Ремонт и обновяване

Задължителен по закон, за едри ремонти

Мин. 1% от МРЗ на кв.м.

Такса управление

Ако има професионален управител

5-15 лв/месец

Конкретните суми се определят от Общото събрание на всяка сграда

Необитаеми апартаменти

От 2024 г. необитаемите апартаменти вече НЕ са освободени от такси. Плащат като за един обитател (чл. 51, ал. 9, т. 1 от ЗУЕС).

Това важи и за наследствени имоти, апартаменти за продажба или просто необитавани жилища.

Какво ако съсед не плаща?

Неплащането на такси е най-честият проблем в етажната собственост. Ето какво може да се направи:

Събиране на дължими такси

Писмено уведомление

14-30 дни

Управителят изпраща писмена покана за плащане с посочен срок.

Решение на ОС

Общото събрание може да реши да се предприемат правни действия.

Заповед за изпълнение

До 2 седмици

Подава се заявление в районния съд по чл. 410 от ГПК. Бързо и евтино.

Изпълнително производство

При неплащане - частен съдебен изпълнител събира сумата принудително.

5 години

Давностен срок за вземания от етажна собственост

След 5 години дългът се погасява по давност и не може да се събере принудително!

Често задавани въпроси

❓Трябва ли да плащам за асансьор, ако живея на първи етаж?

✅Да, ако Общото събрание не е решило друго. По закон всички собственици участват в разходите за общите части, включително асансьора. Но ОС може да реши живеещите на 1-ви и 2-ри етаж да плащат по-малко или да са освободени.

Източник: ЗУЕС, чл. 51

❓Мога ли да не ходя на Общи събрания?

✅Можете да не присъствате, но това не ви освобождава от изпълнение на решенията. Ако не присъствате и не сте упълномощили някого, другите ще вземат решения вместо вас. При липса на кворум събранието се провежда с присъстващите.

Източник: ЗУЕС, чл. 15

❓Кой плаща за ремонт на покрива?

✅Покривът е обща част и разходите се разпределят между всички собственици. Ако повредата е причинена от конкретен собственик (например неправилен ремонт на таванско помещение), той носи отговорност за щетите.

Източник: ЗУЕС, чл. 48-50

❓Как да сменя домоуправителя?

✅Свиквате извънредно Общо събрание (нужни са 20% от идеалните части или 3-ма собственици). В дневния ред включвате точка за освобождаване на стария и избор на нов управител. Решението се взема с повече от 50% от присъстващите идеални части.

Източник: ЗУЕС, чл. 12, 33

Правна уредба

Етажната собственост се регулира от два основни закона:

Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

чл. 1-75

Основният закон за етажната собственост - управление, решения, разходи

„Този закон урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост...“

Закон за собствеността

чл. 30-38

Основните положения за собствеността в сгради с повече собственици

„Етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици...“

При въпроси за етажната собственост, винаги проверявайте актуалния текст на закона - последните промени от 2024 г. промениха много от старите правила.