Предварителен договор за имот: задатък, дело и срокове

Дадохте капаро. Договорът е подписан. И после продавачът спря да вдига телефона.

Това е моментът, в който хората разбират какво всъщност са подписали. Предварителният договор не е малка формалност преди нотариуса. До нотариалния акт той е основната ви защита, и законът му дава точно определена сила. Нито повече, нито по-малко.

Предварителният договор не ви прави собственик

Когато имот се продава по договор, собствеността минава с нотариален акт. Така казва чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Предварителният договор е обещание да сключите този нотариален акт. Затова чл. 19 ЗЗД иска от него две неща, и те са учудващо малко.

Писмена форма. Нотариална заверка законът не изисква. Заверката не вреди, но не е условие договорът да е валиден.

Второто изискване е по-важното. При покупко-продажба Върховният касационен съд приема за съществени условия индивидуализацията на имота и цената (Решение № 170 от 29 ноември 2018 г. по гр. д. № 3957/2017 г., III г. о.). Ако договорът не казва ясно кой имот и на каква цена, искът за сключване на окончателния договор няма да успее. Датата за нотариуса и начинът на плащане не са съществени условия по закон, но на практика решават кога и как може да търсите права. Затова опишете имота точно, с кадастралния идентификатор, и напишете крайна дата.

Думата „капаро“ я няма в закона. Има „задатък“

В текста на ЗЗД думата „капаро“ не се среща нито веднъж. Думата „задатък“ се среща пет пъти, и всичките в един и същ член: чл. 93 ЗЗД.

Думата сама по себе си не решава. Съдът тълкува какво сте уговорили. Според ВКС и аванс за част от цената може да има силата на задатък, ако договорът изрично казва, че при неизпълнение сумата се задържа или се връща в двоен размер (Решение № 198 от 17 януари 2020 г. по гр. д. № 661/2019 г., III г. о.). Ако обаче пише само „аванс“ или „депозит“ и нищо за последиците, рискувате сумата да се приеме за част от цената: при разваляне си я връщате, но не двойно. Най-сигурно е в договора да пише „задатък по чл. 93 ЗЗД“ и двете последици изрично.

Прочетете го внимателно. Законът не казва, че продавачът е длъжен автоматично да върне двойно. Казва, че вие може да поискате двойния размер, и то при отказ от договора. Първо се отказвате, после искате парите. Практиката добавя още две условия: вие трябва да сте изправна страна, тоест да сте платили каквото дължите или да сте готови да платите (Решение № 133 от 15 март 2021 г. по гр. д. № 3595/2019 г., III г. о.), а продавачът трябва да отговаря за неизпълнението. Ако забавата идва от причина, за която той не отговаря, например закъсняла скица от кадастъра, двоен задатък не се дължи (Решение № 292 от 24 ноември 2016 г. по гр. д. № 1784/2016 г., IV г. о.).

Задатък или неустойка: не са едно и също

Добрият предварителен договор обикновено има и двете. Работят по различен начин.

Тази алинея работи и в двете посоки. Ако продавачът ви е сложил неустойка от 30 на сто за едноседмично забавяне на плащането, тя не е неоспорима.

За задатъка ЗЗД няма такова правило. Затова не разчитайте, че сумата ще бъде коригирана после. Договорете размера сега, защото точно толкова рискувате да загубите или да си върнете двойно.

Продавачът се отказа. Двата ви пътя

Сега идва изборът, който определя следващите месеци.

Последното изречение е сърцевината. Няма отделна нотариална сделка след делото. Влязлото в сила решение е сделката.

Колко струва вторият път? Държавната такса за иска е 4 на сто от цената на иска, но не по-малко от 25,56 евро (чл. 1 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, в редакцията от ДВ, бр. 18 от 2026 г.). При имот цената на иска е данъчната оценка (чл. 69, ал. 1, т. 2 и 4 ГПК). Към това се добавят таксата за вписване на исковата молба, адвокат, ако имате, и разноските по прехвърлянето, за които стана дума по-долу.

Първото, което прави съдът: чака вписването

Исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да се впише в имотния регистър, и това не е препоръка. Изисква го чл. 114 от Закона за собствеността (ЗС).

Защо това е най-важната стъпка? Защото от момента на вписването сделките на продавача с имота не могат да ви се противопоставят.

Прочетено на прост български: ако продавачът продаде имота на трето лице след вписването на вашата молба, тази продажба не може да ви бъде противопоставена. Ако ипотекира имота или някой му наложи възбрана, същото. Ако не сте вписали, губите точно тази защита. Обратното също важи: права, вписани преди вашата молба, имат предимство. А в същия текст на закона има изключение: държавата и общината могат да насочат към имота вземанията си срещу продавача, станали изискуеми до деня на прехвърлянето.

Печелите делото и още нямате нотариален акт

Съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е краят. Гражданският процесуален кодекс добавя три условия, които купувачите често пропускат.

Първо, съдът проверява дали продавачът изобщо е собственик. Ако не е, искът се отхвърля, колкото и добър да е договорът ви.

Второ, ако още дължите част от цената, решението е условно и вие имате точно две седмици да платите. Това важи дори когато в договора пише, че нотариалният акт се подписва чак след цялото плащане (Тълкувателно решение № 4 от 9 май 2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС).

Трето, съдът не ви дава препис от решението, докато държавата не си получи своето. И това пише на две различни места.

Тези разноски включват и нотариална такса, все едно сделката е изповядана при нотариус (Тълкувателно решение № 6 от 6 ноември 2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК на ВКС, т. 19), а в практиката и местния данък за придобиване (например ВКС, Решение № 170/2018). Тоест пътят през съда не ви спестява таксите на сделката.

Обърнете внимание на края на текста от Закона за собствеността. Става дума за задълженията на продавача към държавата, не за вашите. Може да спечелите дело срещу човек с публични задължения и после да платите неговите данъци, за да получите препис от решението. Платеното за негова сметка може да прихванете от остатъка от цената (чл. 362, ал. 1 ГПК), но ако сте платили цялата цена предварително, няма от какво да прихванете. Затова проверката за задължения се прави преди капарото, а не след съда.

Шестте месеца за отбелязване на решението

Спечелихте, платихте, взехте преписа. Остава едно действие, което има собствен срок и собствено наказание.

Кой изобщо може да ви продаде имота

Най-скъпите изненади идват не от текста на договора, а от насрещната страна. Продавачът може да е собственик и въпреки това да не може да продаде сам. Имот, придобит по време на брака, по правило е общ за двамата съпрузи, независимо на чие име е купен (чл. 21 от Семейния кодекс).

Тоест сделката не е нищожна от само себе си. Тя е оспорима, а другият съпруг има шест месеца от узнаването и най-много три години от сделката, за да я атакува. През цялото това време имотът ви е под въпрос.

Ако имотът е съсобствен, например наследен от няколко деца, има и второ ограничение. Съсобственикът, който продава своята част на външен човек, дължи предложение към останалите съсобственици. Разгледали сме го подробно в статията за чл. 33 от Закона за собствеността.

Какво да поискате, преди да дадете и един цент

Всеки документ в този списък пази от конкретен риск. Затова до всеки стои причината, а не само името. Как се вадят справките сме описали в статията за имотния регистър и в тази за безплатната проверка в кадастъра.

При самата сделка нотариусът прави свои проверки, но те имат точен обхват и идват чак в деня на нотариалния акт, когато задатъкът отдавна е платен.

Тоест нотариусът гледа документите за собственост и публичните задължения на продавача, а задълженията за самия имот излизат в данъчната оценка. Ако продавачът има публични задължения, сделката може да мине, след като ги плати, или ако се съгласи писмено те да се платят от цената и купувачът внесе сумата в бюджета (чл. 264, ал. 4 ДОПК). Ипотеките и вписаните възбрани обаче не изчезват с продажбата, а съсобствениците и съпругът често не личат от документите. Затова проверката преди задатъка остава ваша грижа. Колко струва самата сделка сме разписали в калкулатора за нотариални такси, а разликите между скица и нотариален акт в отделна статия.

Сроковете, които изтичат тихо

Предварителният договор не изтича сам, когато мине датата за нотариуса. Той продължава да обвързва и двете страни, докато не бъде развален, а от датата започва да тече давността за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (ВКС, Решение № 292 от 24 ноември 2016 г.).

Пълния текст на двете решения може да прочетете тук: Решение № 286/2011 и Решение № 521/2009.

Редът за излизане от договора зависи от това какво сте платили. Ако сумата е задатък, отказът по чл. 93, ал. 2 ЗЗД не изисква да давате допълнителен срок: ВКС приема, че уговорката за задатък освобождава изправната страна от реда по чл. 87 ЗЗД (Решение № 120 от 31 юли 2019 г. по гр. д. № 992/2018 г., III г. о.). Отказът пак трябва да е ясен и в писмена форма, за да го докажете. Ако сте платили само аванс, развалянето минава по общото правило.

След развалянето платеното се връща като дадено на отпаднало основание (чл. 55, ал. 1 ЗЗД), без значение по чия вина е развален договорът. Двойният размер обаче идва само от задатъка.

Често задавани въпроси

Вписва ли се предварителният договор в имотния регистър?

Не. Чл. 112 ЗС и чл. 4 от Правилника за вписванията изброяват какво се вписва и започват с актовете, с които се прехвърля или учредява вещно право. Предварителният договор не прехвърля вещно право, а поражда задължение да се сключи окончателен, и не е в тези списъци. Това, което ЗС изрично нарежда да бъде вписано, е исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Тоест защитата идва от делото, не от самия договор.

Колко капаро е нормално?

Законът не определя размер, страните го договарят свободно. Мислете за него като за сумата, която рискувате: ако вие се откажете, продавачът я задържа, а ако той се откаже, може да я поискате двойно. По-важно от процента е дали сумата е уговорена като задатък и дали срокът за нотариуса е реалистичен.

Кой плаща данъка при придобиване?

По правило купувачът, освен ако не сте се уговорили друго.

Прочетете и последното изречение. Ако се уговорите продавачът да плати данъка, вие не се освобождавате. Оставате поръчител, тоест общината може да потърси сумата от вас, ако той не я плати.

Ставката се определя от всеки общински съвет поотделно, в границите, които законът поставя.

Трябва ли ми адвокат, ако купувам без брокер?

Брокерът и адвокатът вършат различни неща. Брокерът намира имота. Нотариусът проверява собствеността и публичните задължения, но едва при нотариалния акт. Пълната проверка на тежестите, съсобствениците и семейното положение преди задатъка е отделна работа, която законът не възлага на никого от тях. Ако я правите сами, списъкът по-горе е минимумът.